L’investissement immobilier comporte de très gros risques que l’on peut éviter dès le départ en faisant preuve de pragmatisme. Car, les banquiers ou les agents immobiliers ne sont pas toujours les meilleurs conseils pour trouver un investissement locatif enfin rentable. Vous êtes à même d’examiner les chiffres vous-même et d’évaluer si un investissement immobilier locatif en vaut vraiment la peine. Attention, les chiffres sont nombreux et doivent être évalués avec prudence, en évitant les oublis ! Focus sur les principaux calculs à maîtriser.
Rentabilité brute et rentabilité nette
Plusieurs calculs permettent de distinguer un investissement rentable d’un investissement qui l’est moins. Ils constituent la meilleure méthode d’approche pour s’assurer de la rentabilité d’une opération immobilière pour un propriétaire bailleur. Loin des calculs simplifiés de certains professionnels immobiliers pressés de vendre leurs produits, voyons en quoi ils consistent.
Tout investisseur, en se penchant sur un site d’annonces, peut commencer à prospecter des biens immobiliers en se livrant à quelques calculs simples. Le calcul de rentabilité est le premier indicateur qui l’intéressera pour avoir une vision globale de la performance d’un investissement locatif. Il se calcule à 3 niveaux : rentabilité brute, rentabilité nette et rentabilité nette-nette, qui correspond à la rentabilité finale après impôts, selon les dispositifs fiscaux existants.
Rentabilité brute
C’est le premier calcul qui va permettre de repérer un projet d investissement rentable, en calculant un premier taux. On l’effectue en divisant le prix d’achat d’un bien par le montant annuel des loyers perçus, que l’on multiplie par 100.
Pour affiner ce calcul, on prend souvent en compte le prix total d’achat, soit le prix du bien, augmenté des frais d’acquisition : frais d’agence, frais de notaire et travaux de rénovation. Quant aux loyers, il ne faut jamais se baser sur les loyers existants. On conseille de simuler une mise en location pour en déterminer le niveau. Les bailleurs basent leurs calculs sur un loyer cible, soit celui qu’ils pourront pratiquer sur le marché immobilier local, une fois que certaines améliorations auront été apportés à leur acquisition : embellissement, division immobilière, mode d’exploitation…
Ce premier calcul donne une première idée de la rentabilité locative d’un bien immobilier, mais reste largement insuffisant pour décider d’un investissement rentable. On se sert plus de la rentabilité brute à titre comparatif entre plusieurs investissements immobiliers de départ, ou pour comparer plusieurs formes d’exploitation rentables comme la colocation ou la location saisonnière.
Rentabilité nette
Le calcul de la rentabilité nette permet donc de se projeter à long terme dans un placement immobilier. Il va plus loin dans les chiffres en incluant dans les prévisions tous les postes de dépenses qui permettront de mieux juger d’un investissement rentable ou non.
Comptez dans ces postes : le coût des travaux durant la durée de vie du bien, le montant des charges de copropriété et l’impôt sur le revenu et les charges d’exploitation.
On peut estimer le coût des travaux par un pourcentage au mètre carré par an. Le montant des charges de copropriété est connu à l’avance et il est possible de s’en tenir à un simulateur pour anticiper l’imposition.
Les charges d’exploitation, qui sont les charges inhérentes à la gestion locative d’un investissement rentable, peuvent, approximativement, se calculer sur la base de :
- 6 à 10 % pour les frais de gérance (si l’on ne gère par soi-même) ;
- 90 € par an pour les frais d’assurance PNO (propriétaire non-occupant) ;
- 300 € par an pour les frais de comptable (en cas de régime fiscal au réel) ;
- 1 à 2 mois de loyer pour la taxe foncière ;
- le coût des travaux de la copropriété (soit un pourcentage au mètre carré).
Pour obtenir ce nouveau taux de rendement, on reprend donc le taux de rentabilité brut, en soustrayant l’ensemble de ces charges au montant annuel des loyers. On obtient alors un taux de rendement locatif nettement plus bas, mais aussi plus réaliste.
Le cash flow opérationnel
Des taux de rentabilité, exprimés en pourcentage, ont du mal à rendre compte d’un investissement rentable, au sens où ils ne disent pas combien il reste dans la poche d’un loueur, une fois toutes ses charges payées.
C’est le calcul du cashflow soit de sa trésorerie tous les mois, qui va lui indiquer. Pour l’effectuer, l’investisseur doit chercher à savoir combien lui coûteront les mensualités de son crédit immobilier tous les mois en effectuant des simulations sur internet.
Il lui suffit ensuite de déduire ces mensualités de ses recettes locatives auxquelles il aura soustrait ses charges pour tomber sur le montant mensuel de son cashflow.
C’est à partir de ce calcul que l’on évalue vraiment un bien locatif rentable en déterminant s’il dégage un solde bénéficiaire, soit des revenus complémentaires locatifs chaque mois pour son acquéreur. Si le solde est juste nul, le bien est en autofinancement, ce qui lui permet déjà de se construire à terme un patrimoine immobilier ou d’espérer une plus-value à la revente.
Quelques erreurs à éviter
Pour éviter de fausser les chiffres des calculs, il convient de prendre les bons, soit de les évaluer correctement au départ.
La première erreur du bailleur débutant concerne le montant des loyers qu’il surévalue trop souvent. Si l’on se base sur les quittances de loyer des locataires en place, il faut bien prendre garde à ne pas prendre en compte le montant des charges dont ils s’acquittent dans les revenus locatifs. Ces charges telles que l’eau et l’électricité seront à reverser, et grèvent donc les rendements d’un investissement rentable.
Pour évaluer le montant des loyers de façon encore plus prudente, il est conseillé d’employer la technique des banquiers lorsqu’ils examinent une demande de prêt immobilier, soit d’éliminer un loyer par an dans les recettes locatives. Cette précaution vise à prendre en compte le risque d’impayés lors de l’emprunt. Le marché locatif local détermine une demande locative qu’il faut connaître aussi, en vue de prévenir des délais de vacance, entre chaque passage de locataire.
Enfin, investir dans l’immobilier locatif implique de connaître les avantages fiscaux à retirer d’une fiscalité bien maîtrisée. Le régime le plus rentable est celui de la location meublée. Un loueur en meublé non professionnel peut investir sans payer d’impôt durant les 10 premières années. Les investisseurs qui ne connaissent pas ce filon courent le risque de voir leurs revenus fonciers faire augmenter leur tranche marginale d’imposition, soit de se retrouver avec des investissements locatifs lourdement imposés, au détriment de toute rentabilité.
