Depuis plusieurs années, l’investissement immobilier locatif sur le territoire français, et plus spécifiquement sur Paris, gagne en popularité auprès des résidents et des expatriés français. Dans le contexte économique particulier actuel causé par l’apparition du Covid-19, l’augmentation des prix des biens immobiliers à Paris connaît un léger ralentissement. Il s’agit d’une réelle opportunité pour les investisseurs. Voici ce que vous devez savoir de l’immobilier locatif, de la rentabilité à espérer, des quartiers où investir et des occasions à saisir à Paris.
Les raisons d’investir dans l'immobilier parisien
Ville-monde et capitale de France, Paris est un secteur très demandé pour son prestige et son art de vivre. La demande locative y est relativement forte et les prix des appartements parisiens sont toujours élevés par rapport aux autres villes du pays. Toutefois, cette localité d’Île-de-France reste particulièrement appréciée par les investisseurs immobiliers. Ces derniers peuvent y effectuer des placements rentables, sans vacances locatives, et avec possibilité de négociation des prix et de plus-value à la revente.
Avec son rôle de capitale, Paris constitue une ville très dynamique par nature. Elle fait régulièrement l’objet de différents projets d’embellissement. Cela lui assure une attractivité à quasiment tous les niveaux (végétalisation de l’urbanisme, réhabilitation, rénovation des infrastructures, création d’espaces verts…). Par ailleurs, la ville de Paris compte près de 2 249 975 habitants, dont un grand nombre sont régulièrement en recherche de résidence.
La capitale est aussi une véritable plaque tournante, que ce soit à l’échelle nationale ou à l’échelle internationale. Elle offre la possibilité aux investisseurs d’éviter tous risques de vacance locative, grâce à ses nombreuses opportunités. Cela lui vaut d’ailleurs le regain d’intérêt des locataires de tous les horizons. Ainsi, il est devenu assez difficile d’y dénicher un logement disponible à la location. La raison est que la demande à Paris dépasse grandement son offre locative. Le prix au mètre carré des logements est estimé à 10 328 € et le rendement brut varie entre 3,5 % et 4,5 %.
Concrètement, vous pouvez avoir plusieurs raisons d’investir dans l’immobilier locatif dans la métropole parisienne. Cette dernière bénéficie avant tout d’une forte attractivité, ce qui lui permet d’attirer aussi bien les étudiants que les jeunes cadres et les étrangers. Cela, associé à la vacance locative quasi inexistante et la demande de logement élevée, vous garantit une bonne rentabilité dans le cadre de votre investissement immobilier locatif.
De plus, le marché immobilier local possède un certain dynamisme, sécurisant les placements immobiliers. Côté financement, vous pouvez investir à crédit grâce aux prêts proposés par les banques, avec des taux relativement bas en raison de leur secteur ultra-concurrentiel. Ces crédits sont proposés aussi bien aux personnes qui résident en France qu’aux expatriés. L’absence de vacance locative à Paris génère un turn-over des locataires très important sur le territoire. Vous avez ainsi l’assurance, en tant qu’investisseur immobilier, d’obtenir des revenus locatifs constants et stables.
Puis, il est parfaitement possible de se protéger pendant la location d’un logement. Cela peut se faire en s’inscrivant à l’une des nombreuses offres d’assurances proposées par les assureurs. Par exemple, la souscription d’une assurance loyers impayés est utile pour vous prémunir contre les éventuelles difficultés de paiement des locataires. Bien entendu, ce type de problème est rare lorsque vous faites preuve de rigueur dans la sélection des personnes à qui vous louez votre bien locatif.
Il est à noter qu’avec votre statut de bailleur, vous êtes dans l’obligation de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Cette dernière vous permet de protéger votre bien immobilier (vacant ou non) en cas de sinistre. Cette démarche vous permet d’être tranquille si un problème majeur survient. En effet, la majorité des loueurs souscrivent souvent à des assurances habitation relativement restrictives. Vous protégez donc votre investissement locatif contre toutes mauvaises surprises.
La demande de biens immobiliers très élevée dans Paris est aussi un grand avantage. Les acheteurs et les locataires préfèrent aiguiller leurs recherches dans cette zone. Ainsi, un investissement immobilier dans le secteur parisien permet de profiter d’une plus-value conséquente à la revente d’un logement. Puis, les risques rattachés à l’achat et à la mise en location de ce dernier sont minimisés. Il faudra toutefois s’aider de différents conseils, comme bien choisir son placement, pour profiter des avantages de la capitale.
Les spécificités de l'immobilier à Paris
Paris, aussi appelée « ville Lumière », est une métropole se distinguant des autres villes comme Marseille ou Bordeaux sur bien des aspects, et notamment en matière d’immobilier. En tant que capitale du luxe et de la mode, elle bénéficie d’une reconnaissance internationale grâce à son architecture unique. Cette dernière est le témoin de plusieurs siècles d’Histoire. Elle porte les traces des événements ayant marqué la capitale, et le pays, depuis l’Antiquité jusqu’à aujourd’hui.
L’architecture authentique de Paris se reflète dans ses monuments les plus célèbres. Ces derniers attirent plusieurs millions de touristes tout au long de l’année. Les immeubles haussmanniens de la capitale contribuent aussi à son attractivité. Toutefois, cette dernière possède un coût non négligeable. Paris fait notamment partie du top 3 des villes les plus chères dans le monde, avec Hong Kong et Singapour. Néanmoins, cela ne représente pas un inconvénient pour les investisseurs.
Avant d’envisager d’investir dans un patrimoine locatif dans cette zone, il est nécessaire de bien analyser l’évolution de son marché immobilier. Les prix de l’immobilier parisien intra-muros n’ont cessé d’augmenter durant la dernière décennie. Ils ont notamment franchi le seuil des 11 300 €/m2 en moyenne en 2019, ce qui constitue un véritable record du coût du métré.
La hausse des prix du marché immobilier à Paris découle principalement de l’augmentation généralisée des prix dans toute la France. Les prix en banlieue ont évolué rapidement en raison de la crise sanitaire. Les personnes s’intéressent particulièrement aux biens plus confortables et plus abordables lors de leur recherche de résidence. Ces augmentations sont également engendrées par la tension du marché immobilier local.
L’achat de biens dans le secteur parisien constitue une opportunité pour tout investisseur souhaitant profiter d’un financement de son projet à crédit. Le taux moyen du crédit immobilier est plus bas et les durées de remboursement se sont allongées. Les financements sont octroyés en fonction des particularités du projet d’investissement locatif et des revenus de l’emprunteur.
La rentabilité locative à Paris
La rentabilité locative constitue l’un des principaux facteurs pouvant influer sur la réussite d’un investissement immobilier locatif. À Paris, il faut savoir que les prix de l’immobilier tournent autour de 10 620 €/m2 si vous souhaitez acheter un appartement intra-muros. Vous devrez cependant prévoir un budget d’environ 11 150 €/m2 pour l’investissement dans une maison. Bien entendu, le minimum avoisine les 10 000 €/m2 si vous voulez acquérir de très petites surfaces. Trouver ce type de bien reste toutefois assez difficile dans les quartiers jugés propices à l’investissement locatif.
Cependant, les prix des biens dans certains arrondissements de Paris peuvent d’ailleurs atteindre plus de 23 000 €/m2. Ainsi, il vous faudra disposer, au minimum, d’une enveloppe budgétaire de 250 000 € pour effectuer un investissement immobilier à Paris, notamment en loi Pinel. Vous devrez aussi prendre le temps d’analyser vos cibles (étudiants, jeunes actifs, familles…).
Les loyers dans la ville varient en fonction du type de bien et de la localisation. Par exemple, le loyer moyen est estimé à 28,9 €/m2, tous types de bien confondus. Cependant, un locataire devra généralement débourser 33,7 €/m2 pour louer un studio et 29,5 €/m2 de loyer pour un appartement 2 pièces. Ces montants peuvent bien entendu varier en fonction du quartier, de la rue, de la superficie du bien et de la rentabilité attendue. Le fait que le logement soit meublé ou non peut également avoir un impact sur ces loyers.
En location, un bien immobilier à Paris permet de profiter d’une rentabilité brute de 3 % à 4 % en moyenne. Toutefois, il est possible d’augmenter le rendement locatif d’une maison, d’un studio ou d’un appartement avec des travaux d’aménagement ou de décoration. Il peut atteindre plus de 6 % de rendement dans certains cas de figure. Les conseils d’un chasseur immobilier peuvent alors être utiles pour le choix d’un patrimoine rentable.
Les arrondissements et quartiers parisiens
Paris compte 20 arrondissements, et chacun d’eux possède ses propres particularités et se décompose en plusieurs quartiers. Par exemple, le 1er arrondissement (Louvre) est une zone accueillant différents monuments historiques et édifices de prestige. Vous pouvez notamment distinguer le Palais de la Cité, le Louvre, les Tuileries et le Palais Royal. Cet arrondissement regroupe aussi de nombreux jardins et parcs, et est très bien desservi par les transports en commun.
Le 2e arrondissement (Bourse) représente le plus petit arrondissement de la capitale. Il est très convoité pour ses 3 grands boulevards, ses boutiques, ses passages et ses galeries marchandes. Vous y retrouverez aussi des rues réputées, telles que la rue de la Paix, la rue d’Aboukir, la rue Montmartre et la rue Montorgueil.
Le 3e arrondissement (Temple) est apprécié pour ses différents musées, ses édifices d’exception et ses galeries d’art. Le quartier historique comprend un riche patrimoine dont le Carreau du Temple, le Musée Picasso, les Archives nationales et le Conservatoire national des arts et métiers (CNAM).
Le 4e arrondissement (Hôtel de Ville), aussi appelé le Marais attire également bien les locaux que les touristes toute l’année. Ses quartiers très touristiques et chics regroupent des milliers de bonnes adresses où boire, manger et ou se promener. Vous y trouverez la maison de Victor Hugo, l’Hôtel de Ville, l’île de la Cité, le Centre Pompidou et une partie de la place des Vosges.
Le 5e arrondissement (Panthéon) constitue une zone touristique, intellectuelle et universitaire. Il est très animé, notamment le soir, du côté du boulevard Saint-Germain et de la rue Mouffetard. Cet arrondissement regroupe bon nombre d’universités, de grandes écoles et de grands appartements.
Le 6e arrondissement (Luxembourg) est un quartier relativement luxueux. Les prix de l’immobilier y sont chers en raison de la présence de plusieurs boutiques de luxe et de restaurants étoilés. Cette zone accueille aussi en son sein le jardin du Luxembourg, le quartier de Saint-Germain-des-Prés, l’Institut de France et le Sénat.
Le 7e arrondissement (Palais-Bourbon) est l’un des plus beaux arrondissements de Paris. C’est dans cette zone que se trouvent le quai d’Orsay et la tour Eiffel. À ces infrastructures s’ajoutent plusieurs ministères, restaurants et boutiques de créateurs.
Le 8e arrondissement (Élysée) représente un quartier huppé, dynamique et luxurieux. Il s’agit aussi du cœur touristique de la capitale. La raison de ce statut est la présence des Champs-Élysées, du Palais de l’Élysée, de l’Arc de Triomphe, du quartier de la Madeleine et de la place de la Concorde.
Le 9e arrondissement (Opéra) regroupe près de 19 stations de métro, lui assurant une excellente desserte. De plus, c’est l’une des zones les plus fréquentées de Paris, de jour comme de nuit. Parmi les infrastructures les plus réputées qui y sont installées, vous pouvez distinguer les Grands Boulevards et ses théâtres, l’Opéra Garnier et son grand magasin, les Nouvelles Galeries et la place Pigalle.
Le 10e arrondissement (Entrepôt) est implanté sur la rive droite de la Seine. Il s’agit d’une zone à la fois culturelle et cosmopolite, très bien desservie entre la gare de l’Est et la gare du Nord. Vous y trouverez des lieux très fréquentés par les Parisiens, tels que Le Canal Saint-Martin et le faubourg Saint-Denis.
Le 11e arrondissement (Popincourt) s’apparente à un arrondissement festif et ultra-branché grâce à la présence de plusieurs restaurants, bars, salles de spectacles et boîtes de nuit. Ces établissements sont notamment répartis sur la rue de Lappe, la rue Oberkampf et la place de la Bastille. Cette zone comprend aussi des commerces de proximité et séduit particulièrement les jeunes actifs.
Le 12e arrondissement (Reuilly) est une zone résidentielle proche de la gare de Lyon. Il est apprécié par les familles qui recherchent des espaces verts.
Le 13e arrondissement (Gobelins) est connu pour son quartier asiatique. Ce dernier est pourvu d’hôpitaux, d’écoles et d’espaces verts. Vous y trouverez aussi des sites et bâtiments importants, tels que la manufacture des Gobelins, la gare d’Austerlitz et la Bibliothèque François-Mitterrand.
Le 14e arrondissement (Observatoire) est un arrondissement bien fourni en commerces, théâtres et cinémas. Vous pouvez aussi y trouver plusieurs établissements de soins, écoles et lieux cultes. Parmi ces derniers, il est possible de distinguer le Parc Montsouris, les Catacombes de Paris et la Tour Montparnasse.
Le 15e arrondissement (Vaugirard) est la zone la plus peuplée et la plus grande de Paris. Il s’agit d’un secteur très résidentiel regroupant près de 48 espaces de verdure. À ces infrastructures s’ajoutent des institutions de prestiges, telles que l’Institut Pasteur et l’UNESCO (Organisation des Nations unies pour l’éducation, la science et la culture).
Le 16e arrondissement (Passy) se compose de quartiers assez résidentiels et calmes. Ces derniers incluent notamment le Bois de Boulogne, permettant d’accéder aussi bien à de grands hôtels qu’à différents espaces verts. Pour ce qui est des infrastructures qui font la renommée de cette zone, vous pouvez distinguer le stade Roland-Garros, le Parc des Princes et la place du Trocadéro.
Le 17e arrondissement (Batignolles-Monceau) propose un cadre de vie relativement calme et se décompose en 4 quartiers dont les styles sont complètement différents. Vous pouvez distinguer Épinettes, Batignolles, Plaine-de-Monceaux (avec ses immeubles haussmanniens) et Ternes.
Le 18e arrondissement (Buttes-Montmartre) est un secteur à la fois touristique à Montmartre, et populaire et festif à Pigalle. Vous y trouverez aussi le premier écoquartier.
Le 19e arrondissement (Buttes-Chaumont) est très hétérogène, mais aussi culturel et populaire. Il connaît une grande fréquentation et prend de plus en plus de valeur. Cela s’explique notamment par la qualité de vie agréable, les loyers abordables et la bonne desserte par les transports publics. La présence des parcs tels que les Buttes Chaumont et la Villette constitue aussi l’un de ses avantages.
Le 20e arrondissement (Ménilmontant) est une zone populaire, mais calme, sur la rive droite de la Seine. Il est possible d’y trouver différents cafés animés et différents parcs, tels que Belleville. Ce secteur est cependant connu pour abriter le cimetière Père-Lachaise, abritant de multiples personnalités.
Les opportunités d’investissement locatif à Paris
Pour réussir votre investissement locatif, le choix du quartier et celui du bien sont des étapes cruciales. Elles contribueront à garantir le bon déroulement de votre projet.
Où investir à Paris ?
Les meilleurs quartiers de Paris pour un investissement immobilier sont ceux regroupant des biens proposant une rentabilité attractive (proximité avec les commodités, bonne desserte par les transports publics…). Ces logements devront aussi être vendus à des prix raisonnables.
Parmi les quartiers parisiens les plus propices à l’investissement immobilier locatif, il est possible de citer l’ensemble des quartiers du nord-est. En effet, dans le 18e, le 19e et le 20e les prix des biens sont les plus abordables et la rentabilité est la plus élevée. Le 9e arrondissement, très animé et implanté près de l’hypercentre, offre également des coûts modérés pour Paris. Il en est de même pour le 10e (Poissonnière et Canal Saint-Martin par exemple) et le 11e. Les zones plus calmes, comme le 15e, sont appréciées par les familles en recherche de résidence et peuvent aussi faire l’objet d’un investissement rentable.
Pour ce qui est des quartiers les moins propices à l’investissement immobilier locatif, vous avez ceux affichant les prix les plus élevés. Ce sont le 1er, le 4e et le 6e. À ces zones s’ajoutent les quartiers excentrés des principales commodités et isolés de Paris.
Dans quoi investir à Paris ?
Certaines caractéristiques sont à prendre en considération lorsqu’il est question du choix d’un logement où investir. Par exemple, la superficie idéale pour une habitation dans l’ancien à Paris sera plutôt petite. La raison est que ces biens restent les plus accessibles à l’achat. Vous pourrez donc obtenir bien plus facilement un crédit pour le financement de votre investissement locatif. De plus, ce type de logement (studio, appartement 1 pièce ou appartement 2 pièces) est le plus recherché par les locataires.
Cependant, si vous voulez investir dans une résidence de plus grande surface, vous pourrez envisager l’option de la colocation. C’est un bon moyen pour booster la rentabilité de votre investissement et vous assurer des revenus locatifs conséquents.
Investir dans un patrimoine ancien reste le plus avantageux par rapport à l’investissement dans le neuf en loi Pinel. Vous pourrez mettre le logement en location immédiatement et bénéficier d’une réduction d’impôts grâce au statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP). De plus, le nombre d’appartements anciens dans le centre de Paris est plus important, surtout dans les quartiers dynamiques et attractifs. Il est préférable de profiter des conseils d’un professionnel pour ce type d’investissement.
