Deuxième ville de France, Marseille a le soutien de l’État qui prévoit d’y réaliser le projet « Marseille en Grand », un plan d’urbanisme ambitieux. Il s’agit de redonner à la cité phocéenne une nouvelle image. De plus, Marseille présente une véritable potentialité dans le secteur immobilier. Que ce soit de par son climat radieux ou ses prix de logement relativement intéressants, la métropole est la moins onéreuse des grandes villes de France. Rentabilités, meilleurs quartiers, opportunités, voici tout ce que vous devez savoir sur l’investissement locatif dans cette localité.
Marseille, une ville à grandes potentialités
Présentant une démographie très dynamique et une économie stable, Marseille est une valeur sûre pour tout investissement locatif. Située au sud-est de la France, la ville est le chef-lieu du département des Bouches-du-Rhône. En 2021, elle accueille 873 716 habitants. Son unité urbaine s’étend jusqu’à Aix-en-Provence avec plus de 1 607 212 habitants. Population à tendance jeune, les demandes de location à Marseille se multiplient chaque année.
Marseille a été fondée dans l’Antiquité sous le nom de Massalía. Elle est la plus ancienne ville de France, d’où son histoire culturelle très riche. Comme ses fondateurs sont des marins et des marchands grecs, originaires de Phocée, elle possède un important port de commerce jusqu’à ce jour.
Son économie repose sur différents secteurs. Son port maritime, le premier de la France et le deuxième à l’échelle méditerranéenne, constitue son atout majeur. Grâce à ce dernier, son bassin d’emploi se développe continuellement. Cet avantage est dû à son emplacement privilégié en bordure de la Méditerranée. Cela va donc permettre l’arrivée de plusieurs câbles sous-marins. D’autant plus que ces derniers font de Marseille le neuvième hub de connexion au réseau internet mondial. Ce sont de véritables potentiels économiques de la ville.
Aussi, différents projets sont en cours de réalisation afin d’améliorer le cadre de vie de la population. Ce sont des facteurs de développements perçus au niveau des infrastructures de la ville, du Grand Port Maritime et de son parc immobilier. Les principaux secteurs concernés sont les quartiers nord et le centre-ville. Ce faisant, l’État vise à urbaniser la localité. Plus de 7 milliards d’euros y sont investis et la construction de nouvelles habitations au programme.
Aujourd’hui, le nombre total de logements s’élève à 449 371, dont 399 008 ménages. Possédant de nombreux atouts touristiques et culturels, Marseille est populaire auprès des nouveaux résidents. Ses plages balnéaires amplifient son intérêt pour les jeunes actifs et étudiants. De plus, le bassin d’emploi de la métropole est en constante augmentation, plus de 1 600 postes. Visant à devenir un centre d’affaires et un pôle logistique de l’Hexagone, Marseille veut aussi étendre ses activités économiques à l’international.
Avantagée par son climat en Provence, qui est influencé par les plages et les massifs montagneux, la cité phocéenne fait bon vivre. De plus, les activités touristiques de la ville favorisent les demandes de locations saisonnières. Aussi, au niveau des transports, Marseille est bien desservie. Elle possède deux lignes de métro avec 28 stations, trois lignes de tramway et quatre-vingts lignes de bus.
La métropole offre une vie culturelle pléthorique à ses résidents et aux touristes. Surplombant les 26 siècles d’histoire, elle renferme un riche patrimoine. Du quartier du Panier au petit village des Goudes en passant par Notre-Dame-de-la-Garde, les monuments et les activités sont très diversifiés.
Au niveau de l’éducation, Marseille accueille environ 90 000 étudiants. Ceci est favorisé par les établissements universitaires très variés qui offrent des formations de qualité. Ce qui fait augmenter le nombre de demandes de location de la part de la communauté étudiante.
Où investir à Marseille
Investir dans l’immobilier locatif à Marseille s’avère idéal pour obtenir un taux de rendement satisfaisant. Faisant partie du top 10 des grandes villes de la France, la capitale des Bouches-du-Rhône présente des prix d’achat inférieurs à ceux de Paris, de Bordeaux ou de Lyon.
Investir à Marseille
Si pour Paris le prix moyen d’un appartement s’élève à 10 328 euros, pour Marseille il est à 3 293 €/m2. Si vous choisissez une maison, il faut prévoir dans les 4 181 €/m2. Quant à la location d’un deux-pièces de 42 m2, le loyer est évalué à 639 euros. Toutefois, les écarts de prix varient selon l’agglomération. Pour obtenir le meilleur taux de rendement locatif, le choix de la ville et du quartier est donc très important.
En général, les quartiers situés dans le Nord sont les plus populaires comme Belle de Mai, La Villette et Saint-Mauront. Plus vous vous rapprochez du centre-ville et du sud du Vieux-Port, plus la valeur des biens augmente. Vous devez alors choisir selon votre budget, la rentabilité recherchée et l’emplacement de votre futur patrimoine.
Le 1er arrondissement
Agglomération située au cœur de Marseille, le premier arrondissement abrite les quartiers de Saint-Charles, Noailles, Le Chapitre, Thiers, Opéra et Belsunce. Le coût moyen d’un appartement s’élève à 2 863 €/m2. Très bien desservie, elle possède deux lignes de métro, trois lignes de tramway et six lignes de bus. Ainsi, hébergeant le Vieux-Port, le 1er arrondissement dispose de nombreux établissements scolaires et universitaires. Ceci explique l’intérêt des jeunes pour cette localité. De plus, l’agglomération offre une vie culturelle riche et des activités nocturnes très animées. Le charme de la localité réside sur l’architecture ancienne des hébergements. La plupart en sont des T1 ou T2. De ce fait, le 1er arrondissement est une valeur sûre pour les investisseurs dans l’immobilier. La rentabilité de l’investissement est garantie grâce à son fort taux de demandes de location.
Le 2e arrondissement
Située au nord du Vieux-Port, cette agglomération recèle les quartiers les plus en vogue, comme La Joliette, Arenc, Les Grands Carmes. Ayant beaucoup de potentiels les uns comme les autres, ces endroits connaissent une hausse des prix au mètre carré des habitations. Toutefois, cet emplacement détient un réel potentiel, surtout au niveau de sa proximité aux commerçants et réseaux de transports. Pour le quartier de La Joliette, c’est le meilleur endroit où investir à Marseille. Son attractivité réside dans les prix des biens qui s’élèvent en moyenne à 2 844 €. Il est très sollicité par les jeunes actifs de par les emplois qui y sont présents. La mer et les espaces verts ajoutent d’autant plus les raisons pour lesquelles La Joliette attire tant les nouveaux résidents.
Le 4e arrondissement
Le 4e arrondissement se trouve au centre de la ville de Marseille. Avec des quartiers offrant un cadre de vie très calme, il est adapté aux besoins des familles. De nombreux espaces verts et activités culturelles favorisent son attractivité. Vous pouvez miser sur ces endroits pour pousser les nouveaux venants à choisir votre bien si vous décidez d’y investir.
Les hébergements y sont généralement de grandes surfaces. Installés dans des immeubles magnifiquement haussmanniens, ce sont surtout des appartements de trois pièces et plus. Vous pouvez aussi choisir parmi les maisons ou les biens immobiliers neufs, idéals pour les familles avec enfants. De plus, la localité est très bien desservie par les lignes de bus, de métro et de tramway.
Le 8e arrondissement
Secteur très demandé, cette agglomération a énormément de potentiels. Si vous souhaitez investir dans un bien de haut standing, cette partie de la ville vous propose plusieurs possibilités. Lieu typiquement bourgeois industriel, le 8e est un véritable quartier résidentiel. De plus, la quasi-totalité des hébergements est dans les immeubles haussmanniens emblématiques de Marseille. Ainsi, si votre projet est de faire un investissement dans l’ancien, orientez vos recherches dans le huitième.
Située à proximité des plages du Prado Sud et du parc Borély, cette agglomération propose un environnement vert et sain pour ses résidents. De plus, le centre de la ville est à quelques minutes. Le huitième arrondissement abrite certains établissements scolaires populaires, comme le lycée Notre-Dame-de-Sion.
Toutefois, il faut savoir que la valeur de l’immobilier dans cette localité est assez élevée. Calculez minutieusement le taux de rendement avant de vous lancer dans l’achat d’un logement. Le budget moyen pour l’acquisition d’un appartement est de 4 600 €/m2, avec des loyers aux alentours de 15,80 €/m2.
Le 10e arrondissement
Cette agglomération abrite Menpenti, Saint-Tronc, Pont-de-Vivaux, La Capelette, Saint-Loup et La Timone. Elle est située à l’est de Marseille. Ne possédant que des lignes de bus, cet arrondissement prévoit des projets d’urbanisme visant à introduire les lignes de tramway et de métro. Toutefois, si vous souhaitez garantir la desserte de vos futurs clients, privilégiez La Timone. Il est le seul à avoir le métro. Au niveau du coût, l’agglomération affiche en moyenne 3 136 euros pour un appartement et 4 107 €/m2 pour une maison entière. De plus, c’est un secteur très apprécié de la communauté étudiante.
L’Euro Méditerranée 2
Le programme de rénovation urbaine « Euro Méditerranée » apporte depuis 25 ans de nouveaux quartiers attrayants les uns comme les autres. Il constitue un réel avantage pour les investisseurs dans l’immobilier. Parmi les plus prisés, le quartier Euro Méditerranée 2 connaît une grande émergence dans la ville de Marseille. Il fournit un environnement de qualité pour ses résidents, ce qui a pour effet d’en attirer d’autres. Cela dit, la quantité des demandes locatives n’est pas très importante aujourd’hui, mais la localité présente une opportunité d’investissement locatif dans le neuf. Sur le long terme, ce quartier pourra accueillir 14 000 logements nouveaux.
Les opportunités d’investissement locatif à Marseille
De par les projets de développement de la ville, Marseille présente des opportunités d’investissements locatifs importantes.
La rentabilité locative marseillaise
En 15 ans, les rentabilités locatives de la capitale des Bouches-du-Rhône ont évolué de 6 à 8 %. Les locataires affichent un taux dépassant les 55 % de la population. Pour mieux comprendre le dynamisme de la ville, une catégorisation socioprofessionnelle de cette dernière a été établie.
Il faut savoir que les actifs représentent presque la moitié des résidents dont la plupart sont des locataires. Avec 43,4 %, ils participent activement au développement de la ville en termes d’économie. Le salaire moyen dans cette localité est de 2 329 € nets par mois, soit 27 953 € nets par an.
Du côté de la communauté étudiante, elle constitue les 10 % de la population. Ainsi, elle est la plus susceptible de rechercher des habitations chaque année, à la nouvelle rentrée universitaire. De plus, en quête d’une localité favorable à la fois à leurs études et épanouissements, les jeunes choisissent souvent des villes offrant des activités touristiques culturelles et divertissantes.
Presque 25 % de la population sont des retraités. Ces données peuvent vous motiver à investir dans l’immobilier, car parfois les seniors sont en recherche de logement. Comme ils ne sont plus actifs, trouver un endroit où habiter tranquillement est leur priorité. De ce fait, vous pouvez choisir entre acquérir un bien à réaménager en maison de retraite ou une habitation en banlieue calme. Investir dans ces types d’hébergement constitue une bonne affaire.
Toutefois, pour vous lancer dans l’investissement locatif, il faut que vous preniez en compte le parc immobilier de la ville.
Les spécificités de l’immobilier à Marseille
En banlieue ou en ville, l’architecture des bâtiments à Marseille se distingue sur plusieurs points. Mélangeant les périodes médiévales et les mouvements artistiques, les édifices présentent des formes baroques, gothiques et modernes à la fois. Certains d’entre eux ont subi des rénovations, mais affichent quand même une certaine originalité que seule la ville détient.
Les immeubles haussmanniens de la métropole contribuent à son attractivité. Cependant, le coût des loyers dans ces derniers est plus élevé. La plupart des ménages optent pour ce type d’hébergement. Il est alors plus judicieux d’effectuer une étude du marché de l’immobilier avant toute acquisition de bien.
En ce qui concerne les types d’habitation proprement dits, la métropole propose différents choix. Pour les familles de 3 personnes par exemple, des appartements trois-pièces peuvent se louer à partir de 670 € dans le 1er arrondissement. Très prisé, ce type de logement constitue un meilleur investissement, de par les bénéfices qu’il peut générer. Aussi, les duplex attirent de plus en plus les locataires. Offrant modernité et fonctionnalité, ces appartements sont très sollicités par les jeunes couples ou les actifs. Le loyer d’un duplex peut atteindre les 720 €.
Si vous avez les moyens, il est préférable d’investir dans un bien pouvant être adapté à de la colocation. Ainsi, votre patrimoine sera destiné aux corps estudiantins. Cela vous permettra alors d’assurer les loyers et minimiser les congés locatifs. De plus, durant les périodes de vacances, même si vos clients partent, vous pouvez mettre en location touristique votre bien. Cette option est très intéressante, du fait que Marseille est une des destinations préférées des voyageurs nationaux ou internationaux.
Investissement locatif Marseille, choisir l’ancien ou le neuf
Pour tout investissement locatif, il est plus judicieux de définir préalablement le bien à acquérir. Cela vous permettra d’estimer les avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier.
Le bien ancien
Dans le cadre d’un investissement locatif dans la métropole, l’achat d’un bien ancien garantit plus le rendement locatif que l’acquisition d’un neuf. Cela s’explique par le prix très bas de ce type de logement. Certes, vous serez amené à faire des travaux de rénovation, mais des options peuvent vous faire économiser. Vous pouvez par exemple opter pour le régime de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut vous permettra d’effectuer des rénovations et de mettre en location meublée votre bien, tout en profitant de certains avantages fiscaux. Si vous gagnez moins de 23 000 € l’année, vous obtiendrez un abattement de 50 % sur vos impôts. Pour les recettes dépassant ces chiffres, la déduction des charges et des dépenses du montant imposable est possible. Dans ce cas, vous serez soumis au régime réel.
Vous pouvez aussi profiter de la loi Denormandie. Celle-ci est un dispositif vous permettant d’obtenir une réduction de vos impôts selon le nombre d’années de location de votre bien.
Le bien neuf
Marseille présente énormément de programmes Pinel du fait que toutes les constructions de développement y sont effectuées. Toutefois, investir dans l’immobilier neuf afin de bénéficier de la défiscalisation s’avère moins rentable que dans l’ancien. Lorsque vous investissez dans un VEFA (Ventes en état futur d’achèvement), vous êtes amené à payer un acompte avant l’acquisition du bien. De plus, la livraison des travaux est effectuée entre 12 et 18 mois après. Vous n’allez donc pas pouvoir fructifier votre investissement immédiatement. D’autant plus qu’il vous faut environ un mois pour trouver un locataire. Le prix des biens neufs est plus élevé, il atteint les 3 448 €/m2 en moyenne.
Même si le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction (de 6, de 9 ou de 12 %) des impôts, des plafonnements sont mis en place. Le coût d’achat que vous pouvez effectuer est limité par an. Seulement les investissements en dessous de 300 000 € sont éligibles pour profiter de cette loi. Aussi, le plafond du prix du mètre carré de la surface habitable ne doit pas dépasser les 5 500 €. Les avis des experts tendent plus alors vers le bien ancien que le neuf.
