Avec ses 518 000 habitants, Lyon est la troisième ville de France. C’est aussi une localité dynamique qui jouit d’une attractivité particulière aussi bien au niveau national que partout en Europe. Il s’agit du second pôle économique du pays après Paris et la région parisienne. La cité lyonnaise représente également un véritable point stratégique situé à seulement 2 heures de TGV de la capitale. Avec son vaste réseau de transports, sa population étudiante et son riche bassin d’emploi, cette ville s’avère un choix intéressant pour un investissement immobilier locatif. Les opportunités de placement ne manquent pas, les taux de rentabilité restent corrects et les demandes de logement se multiplient.
Comment est le marché immobilier lyonnais ?
Lyon, surnommée « la ville des lumières », constitue l’une des métropoles comptant le plus d’habitants dans l’Hexagone. Cela s’explique notamment par son dynamisme économique et son emplacement géographique privilégié, proche de Paris, de la Savoie, de l’Italie et de Genève. Située en région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon se distingue également par son riche patrimoine historique et culturel. Elle séduit aussi bien les professionnels que les jeunes actifs et les étudiants. Ces derniers sont attirés par les nombreuses opportunités offertes par la capitale des Gaules. De plus, la ville n’échappe pas non plus à la montée des prix de l’immobilier, touchant les métropoles les plus dynamiques et attractives de France.
La ville de Lyon se démarque particulièrement par son architecture hétéroclite. Cette dernière montre la richesse du patrimoine historique de la cité, depuis la Rome antique jusqu’à aujourd’hui. Du Vieux-Lyon avec ses demeures Renaissance disposant d’une arrière-cour à la colline de Fourvière où se situe le théâtre de la ville, les infrastructures locales témoignent de la beauté de la localité lyonnaise. À celles-ci s’ajoute un grand nombre d’appartements avec de très hauts plafonds, tels que ceux aménagés sur la Presqu’Île de Lyon, dans le quartier de la Croix-Rousse. Ces bâtiments étaient le repère des ouvriers tisserands de la soie dont le travail s’effectuait au moyen de métiers à tisser de plus de 4 mètres de hauteur. Ces appartements en exclusivité sur le territoire sont aujourd’hui appréciés pour leur luminosité et leurs poutres en bois apparentes.
Pendant ces 10 dernières années, Lyon a fait l’objet d’une hausse constante des prix au niveau du secteur de l’immobilier. Une augmentation de 3 % a d’ailleurs été constatée sur une période de 1 an, entre juin 2020 et juin 2021. Actuellement, vous devez préparer un budget d’environ 5 000 euros par mètre carré au minimum pour acheter un bien à Lyon. Le montant à prévoir peut atteindre les 6 500 euros par mètre carré si vous envisagez un investissement immobilier locatif dans les quartiers les plus chers. Cela dépend des logements proposés à la vente, de leurs nombres de pièces et de vos objectifs en matière de rendement.
L’augmentation des prix à Lyon est à l’image de celle des prix de l’immobilier au niveau national. Le taux de crédit étant bas depuis quelques années et relativement stable, investir à Lyon représente une véritable opportunité. Les investisseurs en recherche de rentabilité et de rendement locatif pourront aussi profiter des attraits de l’Auvergne-Rhône-Alpes. De plus, la durée de remboursement des prêts est plus longue, ce qui fait que tous les facteurs sont réunis pour réaliser un investissement immobilier locatif favorable.
Ces conditions optimales constituent ainsi une réelle motivation pour de plus en plus d’acheteurs, ce qui rend le marché tendu. Puis, Lyon possède une population qui augmente chaque année, ce qui crée un accroissement des besoins en matière de résidence, et en conséquence une hausse du prix des offres de location. La demande de logement est donc plus importante que l’offre. Différents programmes immobiliers et biens rénovés sont proposés en exclusivité à la vente.
Pourquoi investir dans l'immobilier lyonnais ?
Plusieurs raisons peuvent vous inciter à réaliser un investissement immobilier locatif à Lyon. Il s’agit avant tout d’une localité bénéficiant d’une forte attractivité, que ce soit sur le plan économique, gastronomique, architectural ou culturel. Capitale de la gastronomie, la cité lyonnaise se distingue par sa tradition culinaire millénaire, mais aussi par son héritage historique très riche, classé dans le patrimoine mondial de l’UNESCO. Lyon, c’est aussi une commune animée qui attire les étudiants grâce à son offre de cursus universitaire largement diversifiée et à son dynamisme.
Lyon possède une situation géographique favorable aux investisseurs immobiliers. Elle est très bien située, proche de Paris, mais aussi de la Méditerranée, de la Savoie et des Alpes. À cela s’ajoute sa proximité avec l’Italie et la Suisse. Cette localisation géographique idéale lui vaut d’être une étape incontournable pour les vacanciers européens, les entrepreneurs et les professionnels de tous secteurs. Il est ainsi possible pour les propriétaires bailleurs d’envisager la location saisonnière de leurs logements (studios et appartements à plusieurs pièces). Les étudiants constitueront toutefois des cibles privilégiées pour la location longue durée, sans vacances locatives importantes.
La grande diversité de son offre immobilière permet aussi à la ville des Lumières de se démarquer des autres grandes villes de France comme Lille ou Marseille. La métropole regroupe différents quartiers anciens authentiques et chargés d’histoire. Les zones telles que le Vieux-Lyon témoignent en effet des millénaires d’existence de la commune. Toutefois, Lyon comprend aussi plusieurs quartiers ultramodernes, qui illustrent sa volonté d’innover. Parmi eux, vous pouvez distinguer le quartier Confluence. Puis, la cité fait l’objet de plusieurs projets de rénovation et d’urbanisation depuis de nombreuses années. En conséquence, le Grand Lyon commence peu à peu à se métamorphoser.
Lyon constitue également un pôle économique majeur de l’Europe, et plus spécifiquement de la France. Elle est très prisée par les dirigeants d’entreprises. 57 % de ces derniers la considèrent comme étant « la ville entreprenante de demain ». C’est d’ailleurs la première ville en termes d’accueil des entrepreneurs et de création d’entreprise. La localité constitue aussi une référence européenne dans plusieurs secteurs innovants. Elle est spécialisée dans des domaines de pointe, tels que le digital, les clean technologies et les sciences de la vie. Vous pouvez y trouver de nombreux centres de recherche ainsi que près de 500 laboratoires. Aujourd’hui, Lyon s’est vu donner le titre de « Premier pôle de recherche et d’enseignement supérieur de France ». Cette particularité en fait un secteur à privilégier pour un investissement immobilier locatif.
Seconde cité universitaire après Toulouse, Lyon compte aujourd’hui 54 établissements supérieurs (certains de renommée internationale) et 4 universités. La ville est fréquentée par près de 145 000 étudiants français et internationaux constamment en recherche de résidence. Ces derniers apprécient la qualité de vie offerte par la métropole lyonnaise, mais aussi le dynamisme de la ville. L’intérêt porté à cette dernière est renforcé par l’offre variée d’opportunités professionnelles dans tout un éventail de secteurs d’activité. Ce sont près de 11 800 entreprises qui sont créées chaque année au niveau du Grand Lyon.
Quelle rentabilité espérer sur le marché immobilier lyonnais ?
À Lyon, vous devrez compter 5 000 euros par mètre carré en moyenne pour l’achat d’un bien immobilier. Ce prix peut cependant varier en fonction de la zone où se situe le logement. Il avoisine les 6 500 euros par mètre carré dans les secteurs les plus chers. Le budget pour investissement immobilier dans la cité lyonnaise est ainsi de 200 000 euros. Bien entendu, il est révisé à la baisse dans les villes limitrophes à la métropole (Sainte-Foy-lès-Lyon, Bron, Oullins, Villeurbanne, etc.).
Lyon est considérée comme étant une zone en tension. Elle fait ainsi partie des villes de France concernées par l’encadrement des loyers. Il s’agit d’une mesure mise en exergue par la Loi Élan et qui vise à réduire les risques de loyers excessifs dans les secteurs les plus tendus. Cependant, cette réglementation n’est pas toujours respectée. Puis, les prix des loyers à Lyon ont tendance à fortement augmenter. Le loyer peut évoluer en fonction du quartier, de la rue et de la superficie du bien, mais également en fonction de la typologie de location (vide ou meublée). Son prix n’est toutefois pas impacté par le fait que le bien en question soit ancien ou neuf. Le loyer moyen au mètre carré est estimé à environ 16,7 euros.
De manière générale, la rentabilité brute d’un investissement immobilier locatif à Lyon varie entre 4 % et 5,5 %. Par contre, la rentabilité locative dépend essentiellement du type de bien. Une maison ou des appartements proposés en colocation offrent alors un meilleur rendement (6 % à 7 %). La raison est que les loyers font l’objet d’une facturation « à la chambre ». Le ticket d’entrée pour ces biens (généralement rénovés) commence à partir de 300 000 euros sur Lyon et à partir de 250 000 euros sur Villeurbanne. Les petites surfaces de type T1 bis, studio ou appartement 2 pièces de 30 m2 à 35 m2 offrent quant à eux des rentabilités (brut) avoisinant les 3 %.
Quels sont les arrondissements de Lyon ?
Même si Lyon regroupe des opportunités immobilières intéressantes, vous devez porter une attention particulière au choix du quartier et du type de bien à acheter durant votre investissement locatif. Plusieurs disparités existent entre les différents arrondissements, c’est pourquoi il est préférable de connaître leurs spécificités.
Le 1er arrondissement constitue le plus petit des arrondissements de Lyon. Toutefois, il représente un condensé de tous les attraits de la ville par rapport aux autres localités françaises. Ce secteur est implanté au centre de la presqu’île de Lyon, entre Saône et Rhône et au cœur de la cité.
Le 2e arrondissement représente le centre historique de la commune. Vous pouvez y trouver plusieurs commerces, cinémas et restaurants. Cette zone fait l’objet de plusieurs programmes immobiliers neufs, mais aussi des programmes de rénovation.
Le 3e arrondissement est considéré comme l’une des zones les plus attractives de Lyon. Il intéresse grandement les salariés et les cadres du secteur tertiaire. Cela s’explique par la présence de Lyon Part-Dieu, le second quartier d’affaires français. Les investissements en loi Pinel s’y concentrent également.
Le 4e arrondissement constitue l’un des secteurs les plus chers. Toutefois, cette zone propose des avantages non négligeables pour les Lyonnais (convivialité, cadre agréable, vente de logements de qualité…).
Le 5e arrondissement est à l’image de ce que la ville de Lyon montre dans ses cartes postales. Véritable cœur historique, il se distingue par ses différents immeubles élégants situés en contrebas et longés par la Saône. Vous pouvez aussi y trouver la colline de Fourvière qui accueille la basilique de Notre-Dame de Fourvière. Celle-ci a une importance particulière par rapport aux autres bâtiments religieux français.
Le 6e arrondissement s’apparente à un quartier bourgeois, mais aussi l’un des secteurs les plus chers de la métropole. En contrepartie d’un investissement assez conséquent, il est possible d’y trouver plusieurs biens immobiliers intéressants. Les locaux apprécient particulièrement la présence de différents commerces, de grandes avenues et d’un parc de verdure dans ce secteur.
Le 7e arrondissement représente le quartier plus abordable, mais aussi le plus vaste. Il accueille un grand nombre d’étudiants en recherche de résidence et est concerné par différents projets de chantiers. Le 7e possède plusieurs atouts, ce qui en fait un secteur à privilégier pour réussir un investissement immobilier locatif.
Le 8e arrondissement est considéré comme le berceau du cinéma. C’est effectivement là où les Frères Lumières ont inventé le cinématographe. Vous pouvez y trouver de nombreuses infrastructures rappelant l’importance de la cinématographie pour les Lyonnais (Institut Lumière, galerie photo, centre de documentation…). Bien entendu, cette zone regroupe aussi différents quartiers à vocation commerciale et résidentielle.
Le 9e arrondissement constitue un secteur encore méconnu des investisseurs. Toutefois, il fait aujourd’hui l’objet de plusieurs projets de renouvellement urbain, lui permettant de s’offrir une seconde jeunesse. D’ailleurs, son patrimoine immobilier reste encore relativement abordable, ce qui peut être intéressant si vous souhaitez réaliser un investissement locatif.
Villeurbanne est reconnue comme le 10e arrondissement de Lyon. Même s’il s’agit d’une ville de banlieue, elle séduit les investisseurs grâce à son cadre de vie agréable, mais surtout sa proximité avec Lyon. Ces avantages sont aussi proposés par d’autres villes, telles que Francheville et Sainte-Foy-lès-Lyon, et par certains villages (Tassin-la-Demi-Lune notamment).
Dans quels quartiers investir à Lyon ?
Afin d’assurer la réussite de votre projet d’investissement immobilier locatif à Lyon, vous devez privilégier principalement les arrondissements et les quartiers les plus propices à un placement locatif. Ce sont les quartiers qui proposent une véritable proximité avec les principaux centres d’intérêt et les principales commodités, mais aussi des prix accessibles. Ils répondent également à l’ensemble des critères qui garantissent l’accès à une rentabilité intéressante.
Le 1er constituant l’hyper centre-ville de Lyon est avantagé par ses nombreux commerces et bars. Il s’agit du secteur le plus apprécié pour la location ainsi que de la zone la plus dynamique de la ville. Cela s’explique par la présence de nombreux quartiers intéressants (Les Chartreux, Saint-Vincent, l’Opéra, Les Terreaux et la Croix-Rousse).
Une autre option consiste à investir dans le 2e, l’un des secteurs les plus huppés de la métropole de Lyon. Il offre un cadre de vie très agréable, mais présente aussi différents atouts pour les professions libérales et les cadres d’entreprises (restaurants, commerces, écoles…). Force est de constater que le 1er et le 2e forment le cœur de Lyon et sont classés au Patrimoine mondial de l’UNESCO. Les biens immobiliers y sont relativement rares et les prix très élevés.
Le 6e et les quartiers environnants représentent une valeur sûre pour trouver un bon investissement immobilier et optimiser sa mise en location. Ce secteur est très recherché par les locataires grâce à sa proximité immédiate avec le parc de la Tête d’Or. Cet intérêt s’explique également par la présence de différentes commodités (bars, écoles, commerces, restaurants…). De plus, cette zone de Lyon présente des atouts culturels non négligeables.
Le quartier Gerland, dans le 7e, possède une bonne desserte par les transports en commun. Il est aussi localisé près du stade lyonnais. Ce quartier de Lyon propose un véritable confort de vie à l’ensemble de ses habitants. Il fait l’objet d’une demande locative élevée et d’un réel potentiel de valorisation grâce à l’arrivée du projet Lyon Gerland. Vous pouvez ainsi y effectuer un investissement immobilier locatif à haut rendement sur le long terme avec une résidence étudiante. À cela s’ajoute le bon choix de votre dispositif de défiscalisation.
Le quartier du vieux Lyon, à l’ouest de la commune, constitue aussi un secteur où il fait bon d’investir. Il s’agit d’un lieu mythique de la métropole comprenant 3 zones distinctes (Saint-Paul, Saint-Georges et Saint-Jean). Cette zone est idéale si vous envisagez un investissement immobilier saisonnier. Vous proposerez ainsi votre bien (appartement ou maison) à la location à des touristes. Ces derniers pourront profiter de la proximité du quartier avec la basilique Fourvière, mais aussi de l’architecture médiévale locale.
Les quartiers situés au nord-est de Lyon, dans le 3e et le 6e, restent aussi assez intéressants si vous projetez d’effectuer un investissement immobilier locatif. Parmi eux, vous pouvez distinguer le quartier de Lyon-Part-Dieu. Il constitue un second centre-ville au niveau de la commune et forme l’un de ses nombreux secteurs économiques. Les jeunes actifs y élisent résidence en raison du cadre de vie et de la proximité des services indispensables au quotidien.
Lyon constitue une localité en pleine expansion. Avec 518 000 habitants répartis sur une surface de moins de 50 km2, cette métropole arrive graduellement à un stade de saturation sur un plan démographique. Ainsi, de plus en plus de propriétaires et de locataires optent pour les villes avoisinantes. Ces dernières sont notamment Francheville, Sainte-Foy-lès-Lyon, Tassin-la-Demi-Lune, Oullins, Villeurbanne, Caluire-et-Cuire et Bron. Elles se développent fortement sur le plan urbain et économique, en plus d’être proches des commodités, bien aménagées et bien desservies.
Quels biens privilégier pour réussir un projet d’investissement à Lyon ?
Il est crucial de bien choisir le type de bien lorsqu’il est question d’investissement immobilier locatif. Que ce soit à Lyon ou dans les autres villes d’Auvergne-Rhône-Alpes, le plus avantageux est d’opter pour une petite surface dans l’immobilier ancien. En effet, les biens anciens sont bien moins chers à l’achat. Vous pourrez donc obtenir plus facilement un financement pour l’acquisition d’un studio, d’un appartement 1 pièce ou d’un appartement 2 pièces. Ce sont des biens très appréciés par les locataires. Bien entendu, si votre budget vous permet l’investissement locatif dans une grande surface, vous pourrez vous tourner vers la colocation. Le choix d’un appartement 3 pièces, d’un appartement 4 pièces ou d’une maison maximisera sensiblement la rentabilité de votre investissement locatif à Lyon.
L’investissement dans l’immobilier ancien est plus avantageux que l’investissement dans l’immobilier neuf (en loi Pinel). Par exemple, la mise en location du logement sera immédiate. Puis, la majorité des biens anciens sont édifiés dans les quartiers les plus appréciés et les plus dynamiques de Lyon, à savoir les quartiers historiques ou le centre-ville. Par contre, les biens neufs sont installés généralement dans des secteurs excentrés des principaux centres d’intérêt ou en périphérie. Ensuite, l’immobilier ancien à Lyon propose des logements dotés d’une architecture authentique, mais aussi pleine de charme. Leurs attraits ne diminueront pas avec le temps si les édifices sont bien entretenus.
Une fois votre investissement immobilier locatif à Lyon réalisé, vous devez porter une attention particulière à sa mise en location. Il est possible d’opter entre la location vide et la location meublée. Un appartement non meublé ne peut être loué plus de 3 ans, alors que la location meublée prévoit un bail de 1 an renouvelable. La location meublée constitue donc une bonne alternative pour assurer une passation simplifiée et fluide d’un locataire à l’autre.
En tant que propriétaire bailleur, vous aurez plus de rentabilité puisque votre bien sera loué de 10 % à 30 % plus cher que s’il est loué vide. Vos charges de maintenance et d’aménagement seront rapidement amorties et vous obtiendrez plus de bénéfices sur vos revenus fonciers. Vous pourrez aussi bénéficier du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), que vous soyez résident lyonnais ou expatrié. Ce dispositif fiscal vous permet de profiter d’une déduction des frais rattachés à la location meublée (intérêts d’emprunt, frais de gestion, réparations, entretien…). Vous obtenez aussi un abattement de 50 % de vos charges sur vos recettes locatives, contre 30 % pour des logements loués vides.
