Aussi bien connu pour son fort taux de rentabilité, l’investissement locatif est une activité financière permettant la constitution de patrimoine. Dans la région de l’Île-de-France, les opportunités du marché de l’immobilier sont très variées. Allant du Val-d’Oise à la Seine-et-Marne, en passant par Paris, ces départements offrent des quartiers intéressants les uns comme les autres. Il est judicieux de bien déterminer votre capital, mais aussi votre objectif lorsque vous décidez d’investir dans cette région. Pour vous aider à choisir, découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur cette localité.
Les particularités de la région Île-de-France
L’Île-de-France est un lieu particulièrement profitable puisqu’il s’agit de la capitale. Région historique et administrative française, elle représente 18,8 % de la population de la France. Avec plus de 12,21 millions d’habitants (nommés Franciliens), les résidents sont particulièrement centrés sur l’agglomération parisienne. 88,6 % de sa population habite la capitale qui domine la totalité de la superficie francilienne. Sur les 1 281 communes, Seine-Saint-Denis, Seine-et-Marne, Val-d’Oise, Hauts-de-Seine, Yvelines et Val-de-Marne comptent moins de 1 200 habitants chacune. Le nombre de foyers est aux alentours de 5 223 044, avec un total de logements à 5 846 882.
Au niveau du bassin d’emploi, Paris est la principale commune qui offre un total de 1 797 745 métiers. Cependant, toute la région connaît une perpétuelle évolution. En effet, les entreprises se multiplient chaque année. Cela va constituer un grand avantage pour les investissements immobiliers. D’autant plus que les métropoles qui génèrent plus de mouvements et de commerces sont les plus prisées par les locataires.
Au niveau de l’économie, le PIB (Produit intérieur brut) de l’Île-de-France est estimé à 642 milliards d’euros. Ceci lui vaut le titre de la région qui rapporte le plus de richesse en France.
En termes d’études, l’Île-de-France est un pôle universitaire non négligeable. Étudiants nationaux ou internationaux, ils sont nombreux à vouloir s’y installer. Que ce soit à Paris ou dans les autres grandes villes, la région propose la quasi-totalité des meilleures universités de la France.
De plus, avec le projet « Le Grand Paris Express », l’Île-de-France prévoit de relier les grands pôles économiques de la région. Métro automatique, il desservira les aéroports, les centres d’affaires et les campus universitaires. Le Grand Paris Express va alors circuler sur 200 km de chemin de fer en passant par 68 gares.
Toutes ces raisons font qu’investir dans un projet immobilier en Île-de-France s’avère très fructueux. Il serait alors judicieux pour tout investisseur de prendre en compte la situation géographique où l’investissement immobilier aura lieu.
Les meilleures villes et quartiers de l’Île-de-France
Choisir parmi les 8 départements de la ville reste le point déterminant pour votre investissement locatif. Vous devez choisir une ville qui correspond au mieux votre objectif. Toutefois, pour vous aider, voici quelques communes présentant des opportunités intéressantes.
Aubervilliers
Localisée dans la banlieue parisienne (frontalière du 18e arrondissement), la commune d’Aubervilliers fait partie du département de la Seine-Saint-Denis. Elle affiche une hausse de prix immobilier de plus de 9,8 % en un an. Toutefois, la valeur au mètre carré des anciens logements d’Aubervilliers (4 570 euros) reste en dessous de celle de Saint-Ouen (6 650 euros). Cela lui vaut la place parmi les villes les plus abordables de l’Île-de-France.
La localité a annoncé le prolongement de la ligne 12 et les travaux d’une future gare (ligne 15). Ces projets poussent les locataires à faire des demandes dans cette partie de la Seine-Saint-Denis. Aubervilliers offre une ambiance dynamique et cosmopolite. Elle abrite petit à petit des écoquartiers. La commune prévoit aussi la construction d’un pôle universitaire Condorcet, 5 000 m2 de commerces et un centre aquatique. De plus, elle est très bien desservie par les lignes RER (Réseau express régional).
Pour un investissement locatif, le quartier de la Porte d’Aubervilliers est très prisé de par son accessibilité. Sa proximité aux commodités de Paris, que ce soit à l’est ou à l’ouest, permet les déplacements rapides vers la capitale. De plus, de nouveaux bureaux sont en cours de construction afin de dynamiser le quartier. Cela permettra l’équilibre entre les vocations professionnelles et résidentielles.
Le centre-ville bénéficie de nombreux commerces. Offrant des logements de haut standing, le quartier est qualifié de résidentiel, mais urbain à la fois. Le prix des biens s’élève en moyenne à 3 100 euros le mètre carré.
Saint-Germain-en-Laye
La plus vaste des communes des Yvelines, Saint-Germain-en-Laye offre à ses habitants un cadre de vie très serein, dynamique et agréable. Elle abrite une multitude d’espaces verts, notamment la forêt domaniale d’une superficie de 3 400 hectares. Aussi, la localité est connue pour ses différents événements culturels tels que la fête foraine (la plus célèbre de l’Île-de-France), l’Estival (festival de musique électro), la fête du sport, etc. Saint-Germain-en-Laye propose aussi des endroits de divertissement comme les salles de cinéma.
Cité royale, l’architecture de l’immobilier dans la commune attire les locataires. Pour eux, habiter à Saint-Germain-en-Laye c’est bénéficier des commodités du quotidien. Son dynamisme économique se traduit par ses nombreuses entreprises (2 600 dont Ford France, Bose, Bach Ingenierie, etc.) et ses 800 commerces. Le réseau de transport de la ville permet aux habitants de rejoindre Paris et Saint-Lazare en 35 minutes. Les lignes de bus relient la ville avec les autres communes telles que Poissy, Cergy ou Versailles.
Le marché immobilier de Saint-Germain-en-Laye connaît une hausse considérable. De nombreuses demandes locatives sont enregistrées auprès des agences immobilières. Par ailleurs, la ville est éligible à la loi Pinel dans la zone A Bis. Que vous prévoyez alors de faire l’achat d’une résidence principale ou d’un bien pour des fins locatives, Saint-Germain-en-Laye répond s’avère avantageuse.
Franconville
Franconville ou Franconville-la-Garenne est la cinquième ville du département du Val-d’Oise. Très accessible, elle est desservie par les autoroutes A115 et A86 qui permettent de rejoindre Paris et Porte de Clichy en quelques minutes.
Les habitants de la ville bénéficient de nombreux établissements scolaires, et infrastructures sportives et culturelles. Salles d’expositions, espace culturel Saint-Exupéry, école de musique, Franconville offre un cadre de vie agréable à toutes les familles. Aussi, il faut savoir qu’elle abrite le plus grand magasin Ikea de tout l’Europe.
Les quartiers de Franconville sont presque tous prisés par les locataires et les investisseurs. Jean-Monnet par exemple, très apprécié pour sa situation géographique, c’est un quartier qui offre des lieux et appartements très charmants. Le centre-ville, quant à lui, constitue un endroit animé par les commerces et les restaurants célèbres. Le quartier de Séquoia se situe à proximité de la gare et les maisons individuelles représentent les 40 % des biens immobiliers.
Le prix au mètre carré d’un appartement s’élève à 2 815 euros et celui d’une maison est de 3 142 euros.
Les types de logements où investir
Le taux de rendement locatif dépend de la surface du bien. Vous devez alors prendre en compte le type de logement selon votre objectif de bail avant tout placement de capital. Un studio ou un T2 est plus adapté pour des étudiants. Les prix de ce type d’appartement peuvent atteindre les 10 280 €/m2 à Paris et 3 100 €/m2 en Essonne.
Si vous souhaitez faire l’acquisition d’une plus grande surface, il est plus judicieux d’opter pour de la colocation. Grâce aux multiples loyers, vous êtes sûr d’obtenir une rentabilité plus élevée. Aussi, le risque de vacances locatives est minimisé. Si vous choisissez des étudiants, vous pouvez mettre en location de courte durée votre logement lors des périodes de relâche. Si vous optez pour des jeunes actifs, ils sont plus susceptibles de rester dans votre appartement plus longtemps. Cela pour pouvoir économiser une certaine somme et s’offrir une résidence individuelle. Toutefois, la gestion locative de ce type de bail peut être plus compliquée. Les conseils des experts en investissements se tournent tous vers l’appel au service des agences de gestion locative.
La rentabilité locative de l’Île-de-France : un réel intérêt pour les investisseurs
La région francilienne présente des fortes demandes locatives. Expliquées par les nombreux avantages au niveau du cadre de vie, ces dernières viennent, pour la plupart, des jeunes couples, étudiants ou actifs.
Particulièrement dynamique grâce à l’affluence des investisseurs et entrepreneurs innovateurs, la région reçoit chaque année plus de 50 millions de touristes. Ces acteurs travaillent et apportent chaque jour de nouvelles opportunités à la population. Partenariats, commerces ou postes à pourvoir, l’écosystème actif de la région offre un cadre de vie intéressant et diversifié. Que ce soit dans le marketing, la vente, la restauration, la recherche, la production ou le développement, etc., nombreux sont les secteurs d’activités que propose la localité.
Densément peuplée, l’Île-de-France possède des opportunités en effervescence tout au long de l’année. De même que, face à la crise sanitaire mondiale, les affaires de la contrée ont toujours prospéré. De nombreux investisseurs étrangers ont choisi l’Île-de-France, ce qui prouve son attractivité jusqu’à aujourd’hui.
Opter pour la rénovation dans la région de l’Île-de-France
Pour les investisseurs connaisseurs, les travaux de rénovation pour les logements anciens constituent toujours le meilleur placement. Certes, les étapes exigent un certain coût, mais le résultat en vaudra la peine.
Économiser dès l’achat
Il faut savoir qu’en pratique, il vous est possible de négocier le prix d’achat des biens anciens. Vous pouvez mettre en valeur les travaux que vous allez effectuer. Ainsi, le rabais du coût réalisé permet de constituer des économies substantielles. Par ailleurs, bon nombre d’acquéreurs choisissent les nouvelles résidences, ce qui vous laisse un large choix parmi les résidences disponibles.
Obtenir des réductions fiscales
Un investissement dans un logement ancien vous permet de jouir d’une réduction fiscale. Réservé au type de résidence nécessitant des travaux, le prêt à taux zéro vous donne la possibilité d’obtenir moins 25 % du coût total de l’achat. Toutefois, seule l’isolation thermique et phonique effectuée par des professionnels est acceptée.
Pour obtenir un taux de TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) réduit à environ 5 %, vous devez effectuer des travaux d’amélioration énergétique (réduction de la consommation d’énergie par exemple). Crédit d’impôt visant l’encouragement de la transition énergétique, cette réduction de TVA peut aller jusqu’à 30 % des dépenses sur les revenus. Elle est tout autant bénéfique pour vous que pour vos locataires. Cependant, elle n’est valide qu’après des travaux de deux années minimum.
Améliorer le potentiel de votre patrimoine
Mis à part l’architecture (immeuble haussmannien ou en brique) de la région parisienne, investir dans un appartement ancien vous donne la possibilité de choisir l’agencement qui vous convient. La rénovation vous permet de rehausser le standing du logement ou de l’adapter selon le futur locataire choisi. Vous pouvez en effet effectuer la découpe d’un grand appartement deux-pièces en trois-pièces. De plus, ce type d’investissement est généralement l’assurance d’acquérir une maison en plein centre-ville.
Bénéficier des aides financières
Plusieurs subventions vous sont proposées en réalisant des travaux. Vous pouvez par exemple demander un financement plus élevé que le prix d’achat pour couvrir le projet de rénovation. Les taux du crédit immobilier seront plus attractifs que ceux des prêts de travaux. Cela est expliqué par les faibles rendements dans le contexte d’aujourd’hui.
Dans le cadre du régime Denormandie, l’Île-de-France fait partie des zones qui peuvent profiter de ce dispositif. En effet, vous avez la possibilité de bénéficier d’une défiscalisation allant jusqu’à 21 % du prix du bien. Cependant, il existe des conditions à respecter. Il est nécessaire que 25 % du coût total de l’opération soit représenté par le montant des travaux. Aussi, il faut que la résidence fasse l’objet d’une location en non meublé durant 6, 9 ou 12 ans. À noter que ces deux conditions ne sont que des exemples.
Apporter une importante plus-value à la revente
Si jamais vous souhaitez entamer une revente plus tard, les nouvelles dispositions apportées constituent un ajout de plus-value à votre patrimoine. Le bon entretien du logement ancien et la touche de modernité par le biais des rénovations rendent le bien plus attrayant. Ainsi, le montant élevé sera justifié, mais surtout que les demandes de location ou de vente se manifestent rapidement.
Avoir un large choix de bien
Choisir les logements anciens c’est vous assurer un catalogue bien plus large que les biens neufs. Généralement, les investisseurs qui veulent acquérir des résidences principales sont les plus susceptibles de se ruer vers les neufs. Ils préfèrent profiter des avantages fiscaux (comme la loi Pinel) qu’a mis en place l’État. Par conséquent, il est plus judicieux de choisir parmi le marché des nombreux appartements ou maisons anciens. Que vous décidiez d’investir dans les banlieues de Paris ou les centres-villes de Seine-sur-Marne, vous aurez toujours de plus amples avantages dans les nouvelles habitations.
Opter pour les résidences neuves
Si votre projet est de faire un placement de capital dans un bien neuf, il faut prendre en compte certaines conditions.
Payer des avances
Vous devez savoir en effet que l’acquisition des biens immobiliers neufs nécessite une réservation. En d’autres termes, une partie du coût d’achat doit être payée au cours de la construction en guise de garantie. Une fois la résidence terminée, la totalité du montant doit être réglée.
Obtenir les clés au terme des travaux
Pour la livraison des travaux d’une maison, il faut compter dans les 14 à 18 mois après la mise en marche du projet. Souvent, investir dans les immobiliers neufs c’est faire un placement dans une VEFA (Vente en état futur d’achèvement). De par cette remise tardive des clés, vous ne pouvez fructifier votre investissement qu’après un an et plus. Ainsi, il faut que vous calculiez en amont votre capacité de remboursement si vous souhaitez faire un emprunt.
Le bien immobilier neuf : un prix plus onéreux
Évidemment, dans le marché de l’immobilier neuf, le prix fait partie des grandes lignes d’inconvénients. Bien plus élevé que celui de l’ancien, le coût dépendra du type de logement que vous choisissez. Pour une maison individuelle en banlieue par exemple, elle peut vous coûter dans les 15 à 20 % plus cher que les anciennes.
Un rendement immobilier faible
Parmi les critères de tout investisseur, le calcul de la rentabilité du placement est inévitable, et le neuf n’échappe pas à cette règle. Le rendement locatif brut est obtenu en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement.
Pour connaître la rentabilité nette, vous devez prendre en compte toutes les charges et les avantages fiscaux, sans oublier les intérêts d’emprunt. Ainsi, selon le projet, le rendement locatif d’un bien neuf se situe généralement entre 3 à 3,5 %. Alors que pour un logement ancien (avec travaux) se trouve entre 4 à 10 %.
Acquérir un logement hors centre-ville
La plupart des immobiliers neufs se situent en banlieue. Cela s’avère plus avantageux si vous souhaitez prioriser les demandes locatives de la part des seniors ou des familles nombreuses. Toutefois, si vous projetez d’opter pour des locataires plus jeunes et plus actifs, ils préfèrent vivre dans les grandes villes comme Paris, à proximité des commodités urbaines. Pourtant, l’avantage des banlieues réside dans l’environnement. Plus calme et plus serein, il offre un cadre de vie agréable aux habitants.
Obtenir des frais moindres
Souvent, les conseils des investisseurs se tournent vers une résidence neuve, car vous pouvez constituer une certaine économie. En ce qui concerne les frais de notaire par exemple, vous pouvez choisir un immobilier dans une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine).
Si pour un appartement ancien les frais atteignent 8 % du prix d’achat, pour le neuf il est seulement à 2 ou 3 %. L’exonération de la taxe foncière va donc durer deux années après l’acquisition du logement. Pour l’investissement locatif dans l’ancien, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir jusqu’à 12 % de réduction d’impôt. Cette dernière va dépendre du nombre d’années de mise en location de votre patrimoine.
