Grâce à son patrimoine architectural et culturel regroupant plus d’une centaine de monuments historiques, Bordeaux est devenue une destination touristique internationale. Outre son statut de ville touristique, Bordeaux est également une ville favorable à l’investissement locatif. Son marché immobilier ne cesse d’évoluer, ce qui attire de nouveaux habitants chaque année. Cependant, pour les investisseurs, il est parfois compliqué de déterminer le moment idéal pour faire un placement. Ainsi, pour faciliter la démarche d’un investissement locatif à Bordeaux, de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Cet article fera le point sur le marché immobilier, en abordant la rentabilité, le type de quartier où investir ainsi que d’autres données importantes sur la belle endormie (surnom de la ville).
Le dynamisme démographique de la ville de Bordeaux
Bordeaux dispose d’une population majoritairement jeune. Selon les statistiques, 30,1 % de la population est âgée de 15 à 29 ans. Ces chiffres affirment l’attractivité de Bordeaux pour les jeunes couples, cadres, chercheurs et étudiants. C’est notamment grâce aux nouveaux aménagements effectués dans la ville et aux nombreuses rénovations d’entreprises régulières.
Bordeaux est particulièrement active dans la création de nouveaux pôles d’activité dans presque tous les secteurs. Ce qui fait d’elle une ville où il fait bon vivre. Près de 84,4 % de la population est active et le salaire moyen pour les professions intermédiaires dans la ville est de 2 331 € nets par mois. En termes d’investissement locatif, les impayés sont plus graves que les vacances locatives. Par conséquent, s’assurer d’investir dans une ville active, avec la moyenne des revenus requise, est important.
Le développement démographique de la ville est 4 fois supérieur à la moyenne de l’Hexagone. Ainsi, Bordeaux est devenue la neuvième ville de France en termes de population. Le dynamisme démographique est également le fruit de la présence d’universités, de grandes écoles et de pôles de recherche. Ces institutions attirent une population jeune, tant la localité abrite des centres d’intérêt culturel et sportif en plein essor. La ville est composée à 10,10 % d’étudiants, soit près de 104 232 habitants. La belle endormie a su attirer des chercheurs et des sociétés issus de la nouvelle économie. À cette condition, elle est devenue la 4e ville en termes de dépôt de brevets en France. Cette métropole fait mentir sur son surnom puisqu’elle se renouvelle et bouscule son calme légendaire.
Le dynamisme de la population est un facteur clé pour évaluer les risques relatifs à un investissement locatif. Outre les atouts touristiques et culturels non négligeables, une population majoritairement active permet de réduire les risques d’impayés et de vacances locatives, d’autant plus que la métropole envisage d’accueillir jusqu’à 50 000 nouveaux habitants d’ici 2030. Aussi, Bordeaux est l’une des villes où l’investissement dans l’immobilier locatif est une valeur sûre.
Bordeaux, une ville rentable pour un investissement locatif
Le parc immobilier de Bordeaux était composé de 159 602 logements en 2018. Avec les rénovations constantes et les nouveaux aménagements, les chiffres ne cessent d’augmenter. Selon l’Institut national de la statistique et des études (INSEE), 87,9 % des logements sont des résidences principales, 5,2 % des résidences secondaires et 6,9 % des biens vacants.
Malgré le nombre de résidences et d’appartements en hausse dans les quartiers bordelais, l’offre locative reste insuffisante. Les biens immobiliers avec plusieurs pièces peuvent être trouvés dans les annonces et autres services d’agent immobilier. Cependant, pour le cas des petites surfaces à une ou deux pièces, l’offre n’arrive pas à satisfaire la demande. Cette forte recherche est surtout due à la présence d’étudiants et de jeunes actifs dans les environs de la ville. Ces types de locataires s’intéressent généralement à un studio, un appartement ou une résidence en colocation pour réduire les coûts dépensés.
Ce manque de biens dû à l’explosion démographique constitue une opportunité pour les investisseurs immobiliers locatifs. En règle générale, les agences n’affichent aucune offre concernant les studios à partir du mois de juillet. Cette décision a été prise à cause de l’insuffisance de logement, malgré les programmes en cours. En optant pour la rénovation d’un patrimoine immobilier ancien, les investisseurs peuvent espérer une rentabilité plus conséquente. Le prix de location à Bordeaux est moins onéreux que celui d’autres villes de France. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses personnes quittent Paris et les autres métropoles pour vivre à Bordeaux. Le coût de la vie y est moins cher et l’attrait optimisé par la mise à disposition des établissements de qualité.
Ainsi, la rénovation d’immeubles anciens est la plus rentable pour un investissement locatif à Bordeaux. Cette opération permettra de créer des logements de qualité et de profiter des atouts du centre. Avec ce type de projet, l’investisseur aura le choix du logement à mettre en location. Entre appartement à mettre en colocation ou studio, les recherches sont constantes dans la localité. Cela permet de garantir la rentabilité de l’activité. Le prix de location moyen au mètre carré y est de 16 euros. Le prix du foncier au mètre carré dans la ville varie entre 2 539 à 5 079 euros pour un appartement et 2 527 à 5 055 euros pour une maison. Avec un prix immobilier de 4 170 euros/m² en moyenne, vous pouvez espérer un taux de bénéfice brut de 5 %. Les biens à rénover sont également nombreux, et en fonction des travaux, le coût peut aller de 2 000 euros à 3000 euros par mètre carré.
Bordeaux, un emplacement stratégique
Bordeaux est un nœud routier important sur la côte atlantique. Le passage par la belle endormie est obligatoire pour se rendre de Paris à la façade atlantique de l’Espagne. C’est notamment un emplacement stratégique pour un investissement immobilier puisqu’elle est reliée à Paris, Poitiers, Tours et Orléans par l’autoroute A10.
Investir dans l’immobilier à Bordeaux vous permettra de bénéficier d’un passage constant. Cette localité ne plaît pas uniquement aux jeunes dynamiques venant des universités des autres villes de France. Plusieurs grandes entreprises y ont également élu domicile pour son statut de métropole, mais aussi pour sa facilité d’accès depuis les autres agglomérations. Grâce à son emplacement, elle pousse les travailleurs à venir en masse. Ces derniers sont près de 5 000 à déposer les valises dans la localité chaque année.
Les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux
Pour un bon rendement locatif, il est important de faire une bonne analyse des quartiers. Le choix de ces derniers pourra se faire en fonction de votre cible, de votre budget et de la qualité de vie.
Les quartiers en devenir
Bordeaux est très investie dans de nombreux programmes d’amélioration et d’expansion urbaine pour le développement de l’économie. Vous avez notamment la rénovation des quais ainsi que le prolongement des lignes de tramway. Outre les améliorations, la construction de la zone économique Euratlantique constitue l’un des aménagements les plus importants de l’Hexagone. Cette opération permettra la venue de près de 25 000 nouveaux habitants.
Mis à part le nombre de clients potentiels, la qualité de l’emplacement est la clé pour réussir votre investissement dans l’immobilier locatif. Le quartier doit se trouver à proximité des transports, des commerces et des universités pour mieux profiter d’un bon rendement locatif.
Le centre de Bordeaux
Le centre est sans surprise la zone la plus sollicitée par les étudiants et les jeunes actifs en quête de logement dans la cité. Ces profils de locataires apportent à cette zone un marché immobilier très favorable aux succès des investissements dans les petites surfaces. De plus, le Triangle d’or est le quartier le plus en vogue de Bordeaux. Il se trouve entre Jardin Public, Gambetta et Quinconces.
Le prix est particulièrement élevé si vous souhaitez investir dans cette zone. Toutefois, malgré le coût onéreux de l’investissement, la vacance locative est quasi nulle et l’opération peut constituer des revenus stables pour le propriétaire.
Les quartiers résidentiels
Investir dans un quartier résidentiel peut être une bonne alternative pour éviter les coûts de l’immobilier dans le centre. Un quartier comme Saint-Augustin est par exemple très prisé par les jeunes familles. Il abrite de petites maisons avec des jardins très calmes. Deux hôpitaux sont également positionnés à proximité du quartier, ce qui constitue une sécurité en plus. Pour les étudiants, Saint-Michel est un bon emplacement, avec le marché des capucins et la présence de la LGV (Ligne à grande vitesse). Les loyers y sont relativement modérés.
Les logements à Bordeaux
Dans la cité bordelaise, le parc immobilier est composé de 75 % d’appartements et de 25 % de maisons. En ce qui concerne le nombre de pièces, les biens de la cité sont constitués de :
- 17 % de studio ;
- 26 % de T2 ;
- 24 % de T3 ;
- 17 % de T4 ;
- 16 % de T5.
Bordeaux est la 8e dans le classement général des villes étudiantes de France 2021. Les logements les plus recherchés sont les studios et résidences en colocation. Ces 2 types de bien constituent 40 % de la demande locative dans la cité. Le reste de la recherche immobilière se focalise sur les biens à deux pièces (31 %) et trois pièces (16 %). Force est de constater qu’une résidence meublée est plus onéreuse à la location. De plus, les étudiants et jeunes actifs recherchent souvent ce type de bien pour éviter des dépenses supplémentaires.
Une valorisation du patrimoine immobilier de Bordeaux
Étant la capitale mondiale du vin, Bordeaux est également le centre de la gastronomie et du tourisme de l’Hexagone. Grâce à ces statuts et l’art de vivre de ses habitants, elle a été élue meilleure destination européenne en 2015. En raison du nombre élevé de touristes dans la métropole, faire de la location saisonnière peut être une bonne idée. La ville offre une occasion d’accéder une vraie plus-value immobilière puisqu’elle est la plus grande ville protégée au monde depuis son inscription dans le patrimoine mondial de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization).
Outre les avantages de la ville en termes d’attractivité, les investisseurs peuvent également générer des revenus en participant à sa valorisation. Actuellement, trouver de bonnes affaires dans certains secteurs est encore possible. C’est notamment le cas dans de nombreux quartiers (Saint-Jean, Belcier, Saint-Genès, Victoire et Capucins). En investissant dans les immeubles anciens, les investisseurs peuvent espérer un taux de rendement très intéressant. À noter que la rénovation d’immeuble en entier est la plus adaptée à Bordeaux pour obtenir le plus de bénéfice. Aussi, vous pourrez créer de petits ensembles immobiliers tout en conservant les principaux éléments des anciens (escalier en pierre, cours intérieures, plancher en bois, etc.).
L’optimisation du passage grâce au développement du tourisme dans la ville favorise la location meublée de courte durée. Ainsi, la valorisation des immeubles dans le centre constitue un bon investissement patrimonial.
Défiscalisation et financement à Bordeaux
Pour faciliter la démarche de l’investissement locatif, il existe des financements vous permettant de faire votre placement à crédit. Vous aurez ainsi une enveloppe à votre disposition pour la mise en œuvre du projet locatif. Autrement, pour la réduction de votre taux d’imposition, vous avez la possibilité de choisir un dispositif de défiscalisation.
Les dispositifs de défiscalisation
Bordeaux fait partie des métropoles où la loi octroie des avantages fiscaux aux contribuables qui effectuent des placements dans le secteur immobilier. À ce titre, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation entre lesquels choisir en fonction du patrimoine immobilier acquit.
La loi Pinel créée par Sylvia Pinel est considérée comme la plus rentable si vous souhaitez faire l’achat d’un immeuble ou d’une résidence neuve. Ce dispositif vous permet d’acheter, de mettre en location un bien immobilier et de profiter ensuite d’une réduction d’impôt sur le revenu. La loi Pinel de Sylvia Pinel est un dispositif d’incitation fiscale destiné à relancer la construction de logement neuf. Le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €, à condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Étant plus long à la livraison et plus onéreux à l’achat, la rentabilité brute d’un bien neuf est moindre comparée à l’ancien. Par conséquent, les conseils vont d’emblée vers les biens anciens pour l’investissement locatif bordelais.
La loi du déficit foncier peut être une alternative à la loi Pinel si vous ne souhaitez pas investir dans le neuf. Elle est un mécanisme fiscal qui permet à l’investisseur locatif de déduire de ses revenus imposables la différence entre ce qu’il lui coûte et ce qu’il lui rapporte. Autrement dit, si durant une année fiscale, les charges déductibles sont plus élevées que les revenus bruts fonciers, alors il s’agit du déficit foncier. Le plafond du montant déductible pour ce dispositif est de 10 700 € par an. Ainsi, les propriétaires de bien immobilier locatif peuvent se servir de cette loi pour réduire leur taux d’imposition.
Bénéficier du statut LMNP, ou Loueur en meublé non professionnel, est sans doute le dispositif le plus adapté à un investissement locatif. Le LMNP est un statut fiscal proposé aux propriétaires de biens meublés et loués en tant que résidence principale. Les avantages du LMNP sont la faible imposition sur les revenus locatifs, la récupération de TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) et une rentabilité plus conséquente. Le LMNP fait partie des niches fiscales françaises les plus anciennes, mais qui sont toujours d’actualité.
La loi Malraux, à l’inverse de la loi Pinel, a été mise en place pour soutenir la conservation et la rénovation du patrimoine architectural et historique d’une localité. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les propriétaires de bien situés dans une zone historique définie par l’État. Il leur permet de bénéficier d’une réduction du taux d’imposition pouvant aller jusqu’à 30 % du coût de la rénovation.
Le dispositif de défiscalisation Denormandie présente les mêmes spécificités que la loi Pinel dans l’ancien. Ce dispositif permet de faire l’acquisition d’un logement ancien pour ensuite réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du coût total de l’opération. Aussi, c’est une loi qui incite les contribuables à appuyer la rénovation des centres-villes anciens. À la même condition que la loi Pinel, le propriétaire doit s’engager à louer le bien durant 6, 9 ou 12 ans. Le plafond de la réduction d’impôt est de 63 000 €.
Aides pour financer votre projet locatif à Bordeaux
Les conseils des experts immobiliers pour financer un investissement dans ce domaine se tournent tous vers le prêt. De plus, l’immobilier locatif est le seul placement d’argent que vous pourrez financer avec un prêt auprès des banques.
Le prêt amortissable classique est destiné aux investisseurs moyennement imposés. Avec ce prêt, le principal objectif est de rembourser le capital et les intérêts en même temps à partir des loyers perçus. En bénéficiant d’un crédit amortissable, l’échéance pour le remboursement du capital n’est pas définie. À cette condition, chaque loyer mensuel prendra en compte le règlement des intérêts et du capital. Il est toutefois important de préciser que la déduction des intérêts sur les revenus sera plus onéreuse durant les premières années. Elle se fera de manière progressive par la suite.
Le crédit in fine quant à lui permet de rembourser petit à petit les intérêts sur chaque mois, puis de régler en une seule fois le paiement du capital. Pour un propriétaire en possession d’un patrimoine immobilier locatif, le taux d’imposition peut être réduit avec ce prêt. Ainsi, le prêt in fine permet d’optimiser la fiscalité et d’augmenter la rentabilité du bien immobilier.
