Le secteur de l’immobilier est intéressant si vous recherchez une méthode efficace pour placer autrement votre argent. Il vous permet de vous bâtir un patrimoine solide tout en vous faisant profiter de nombreux avantages. Parmi les différentes solutions qui s’offrent à vous, vous pouvez alors opter pour un investissement immobilier locatif. Vous pouvez réussir ce type d’opération en suivant quelques règles et astuces, et ainsi tirer de votre projet une réelle rentabilité.
Les intérêts d’un investissement immobilier locatif
De manière générale, l’achat d’une maison ou d’un appartement sert à se constituer un patrimoine. Cela peut aussi répondre à un besoin de placement. Par ailleurs, investir dans l’immobilier est une démarche très populaire en France. Les personnes qui y investissent peuvent obtenir un gain d’argent conséquent grâce à l’investissement immobilier :
- soit avec la valeur du placement tendant à augmenter dans le but de créer une plus-value à la revente,
- soit avec les revenus fonciers pouvant être encaissés grâce aux loyers (après déduction des impôts et des charges).
Lorsqu’il est question d’investir dans un logement, le calcul de la rentabilité locative constitue l’une des premières choses à faire avant de vous décider. Il s’agit d’une règle d’or pour le succès de votre investissement immobilier. C’est surtout valable si vous êtes en présence d’un contexte favorisant un taux bas avec des prix de logements élevés par rapport aux revenus et loyers. Il est possible de recourir aux services d’un prestataire spécialisé pour calculer le rendement locatif du bien que vous souhaitez acquérir.
Le calcul de ce bénéfice vous permet d’analyser l’intérêt de l’investissement locatif tout en le comparant avec ceux des autres typologies de placements. La rentabilité locative varie sensiblement en fonction de la ville choisie pour l’acquisition ainsi que de la mise en location du bien concerné. Ainsi, le rendement moyen n’est pas le même selon la zone d’implantation du logement. Il existe potentiellement de fortes disparités d’un quartier à un autre. Par exemple, si vous investissez dans l’immobilier locatif à Paris, vous pouvez profiter d’avantages certains dans le contexte patrimonial et dans vos perspectives de plus-value. Toutefois, la rentabilité locative dans cette zone n’est pas assurée.
Vous devez donc déterminer au préalable vos objectifs sur le moyen et le long terme. Il sera aussi nécessaire de mettre en évidence les moyens les plus efficaces pour les atteindre grâce à un bon investissement immobilier. Vous pouvez réaliser ce genre de placement pour :
- procéder à l’investissement d’un capital déjà existant ;
- vous créer un revenu complémentaire en vue de préparer votre retraite ;
- optimiser votre patrimoine immobilier ;
- multiplier votre patrimoine total ;
- placer plusieurs dizaines ou centaines d’euros chaque mois ;
- obtenir des réductions d’impôts grâce à l’investissement dans un bien tangible ;
- etc.
Dans la plupart des cas, le fait d’investir dans le locatif n’est intéressant que s’il s’agit d’un projet à long terme s’établissant sur plusieurs années.
L’investissement immobilier locatif est également l’un des seuls placements pouvant s’effectuer à crédit. Cela explique le regain d’intérêt des Français pour ce type de placement. Il vous est notamment possible d’emprunter pour louer sans besoin d’apport. Cette forme de financement est appelée à 110 %. Elle constitue l’une des solutions recommandées pour toute personne souhaitant se constituer un patrimoine dans le locatif.
Bien définir le projet
La définition de votre projet est l’une des règles à respecter si vous souhaitez que votre investissement immobilier locatif soit un franc succès. Vous devez donc prendre le temps de réfléchir. Cela vous permettra de déterminer les caractéristiques de votre plan et vos objectifs. Ces éléments constitueront la pierre angulaire de votre investissement gagnant.
Vous serez alors amené à déterminer :
- le montant de votre budget ;
- le moyen de financement de votre projet ;
- le secteur dans lequel vous voulez concentrer vos investissements et vos recherches de biens ;
- si un achat dans l’ancien ou le neuf est plus adapté à vos impératifs et objectifs ;
- le mode de gestion locative à appliquer ;
- le régime fiscal de votre investissement en vue de connaître comment l’alléger ;
- etc.
Réaliser ce bilan vous est utile pour établir la feuille de route de votre projet. Cette dernière mettra en évidence votre stratégie d’investissement et sera en adéquation avec votre situation patrimoniale, civile, fiscale, etc. Vous atteindrez donc vos objectifs en veillant à ce qu’ils soient clairs. Ce travail de fond étant effectué, vous connaîtrez comment :
- constituer votre patrimoine ;
- préparer votre retraite ;
- compléter vos revenus ;
- payer moins de charges d’imposition.
Un professionnel peut vous aider afin de réaliser ce travail au préalable.
Respecter les principes de l’investissement immobilier locatif
Quel que soit le type d’achat que vous envisagez (professionnel ou résidentiel), vous devez respecter 3 piliers fondamentaux pour assurer la réussite de votre investissement locatif : l’emplacement, le prix d’achat et le potentiel de revente.
Concernant l’emplacement, votre bien immobilier se doit de répondre à une demande locative réelle. Cela vous permet de dégager un rendement locatif potentiel, correspondant au ratio entre le loyer déterminé et le coût d’acquisition du bien.
Pour ce qui est du prix d’achat, il est préférable d’éviter d’acquérir un bien trop cher. A contrario, le logement peut s’avérer non rentable. Vous devez donc prendre connaissance du prix du marché et profiter de l’expertise de professionnels qualifiés. Ces derniers devront toutefois agir au mieux de vos intérêts.
Le potentiel de revente influe considérablement sur la qualité de votre investissement immobilier. Cette qualité repose alors sur 2 critères principaux. Vous pouvez distinguer le rendement locatif et la rentabilité globale. Cette dernière prend en considération le rendement et la plus-value potentielle effectuée à la revente du bien.
S'entourer de professionnels efficients
Lorsqu’il est question d’investissement locatif, il est préférable de sécuriser au maximum vos prises de décision. Pour cela, vous pouvez envisager la constitution d’une équipe de professionnels expérimentés. Elle vous permettra d’agir de la manière la plus efficace possible. Cette « Dream Team » (équipe de rêve) pourra être constituée selon vos besoins :
- d’agents immobiliers ;
- de promoteurs ;
- de chasseurs immobiliers ;
- d’artisans ;
- d’avocats ou de notaires ;
- de gestionnaires de biens ;
- de marchands de biens ;
- etc.
Chaque membre de cette équipe sera amené à travailler pour répondre à vos intérêts. Seul, vous ne serez pas en mesure de couvrir l’ensemble des compétences et le savoir-faire nécessaire pour réaliser un investissement réussi et, in fine, rentable.
Comprendre les spécificités de l'achat immobilier locatif
Savoir acheter constitue la base pour tout projet immobilier. Toutefois, beaucoup de personnes font l’erreur d’acheter trop cher, ce qui rend souvent impossible l’atteinte d’une rentabilité locative qui les satisfait. Les éléments à considérer lors de l’achat restent nombreux. Vous devez notamment porter une attention particulière au prix. Quelle que soit la zone où vous acheter, vous êtes en présence d’un secteur immobilier dédié aux biens anciens et biens neufs. Une véritable étude et une bonne compréhension du marché local sont donc essentielles pour que vous soyez sûr d’acheter votre bien locatif au bon prix.
Comment définir ce bon prix ? Il existe autant de réponses que de biens. Par exemple, vous pouvez envisager l’achat d’une maison ou d’un appartement à 7 000 €/m2. Cette opération n’aura pas le même sens dans le 6e arrondissement parisien ou dans la localité de Saint-Denis. Bien acheter peut être alors défini comme le fait de bien comprendre le marché de l’immobilier locatif. C’est aussi prendre en compte les atouts ainsi que les faiblesses du bien que vous convoitez. Les meilleures affaires sont généralement effectuées grâce à l’acquisition de biens à rénover.
Un investissement dans l’immobilier doit également se faire sur le moyen terme ou le long terme. Vous devez savoir que le secteur de l’immobilier est devenu une véritable valeur refuge à travers les années. Cependant, pour profiter de cet avantage, la patience est de mise pour tout investisseur. Ce dernier devra étaler son projet sur une assez large période pour espérer obtenir de la rentabilité. Le projet en question devra donc être préparé à l’avance et l’évolution du marché devra être anticipée.
Maîtriser les indicateurs clés de l’investissement immobilier
Différents indicateurs permettent de mesurer la rentabilité d’un investissement. Parmi eux, vous pouvez distinguer :
- le rendement (brut, net et net-net) ;
- le cash flow ;
- la Valeur actuelle nette (VAN) ;
- le taux de rentabilité interne (TRI).
Ces indicateurs sont à maîtriser afin d’analyser vos opportunités d’investissement et de suivre les biens immobiliers que vous détenez. Leur connaissance vous permet également de savoir à quel moment vous pouvez céder vos biens locatifs les moins rentables. L’investissement immobilier constitue une opération qui demande une gestion assez pointue au cours du temps.
Bien sélectionner le bien, le contrat locatif, le loyer et les locataires
Investir dans le premier bien immobilier à vendre que vous trouvez ne répond pas aux objectifs d’un placement locatif. C’est aussi valable si vous pensez louer l’appartement ou la maison dans le but de réaliser des bénéfices et de percevoir vos premiers euros. La recherche de rentabilité en est le principal intérêt. Cependant, le secteur de l’immobilier n’est pas très profitable aux investisseurs particuliers dans le contexte actuel. Les prix sont élevés, les rendements moyens sont faibles, la fiscalité est confiscatoire et les droits du bailleur sont généralement faibles par rapport aux mauvais locataires, etc.
Réaliser des travaux de décoration et d’aménagement
Un bien rénové dans l’ancien est plus intéressant qu’un logement neuf si vous voulez obtenir un bon retour sur investissement. Il pourra être proposé en meublé pour disposer d’une prime de location par rapport à celle obtenue si ce bien est proposé vide. Le locataire pourra facilement y emménager et ne sera pas obligé d’acheter des meubles. Évidemment, il est essentiel que le mobilier déjà installé ainsi que la décoration soient attrayants. Le mieux consiste alors à réaliser du Home staging. Vous devrez privilégier une décoration « coup de cœur », mais sans trop de personnalisation. L’idée est que chaque candidat locataire puisse se projeter dans l’appartement et s’imaginer y vivre.
Optimiser la gestion du ou des biens en location
En investissant dans un ou plusieurs biens immobiliers, vous êtes dans l’obligation d’assurer la gestion locative de vos biens. Il faudra répondre aux besoins de vos clients tout en gérant les changements de locataires et les échanges avec les syndics de copropriété. Pour effectuer ces tâches, vous pouvez vous appuyer sur les conseils et outils existants, dédiés à la gestion locative.
Une autre option consiste à déléguer ces opérations contre une partie des loyers que vous encaissez. Ces tâches seront alors confiées à des experts en gestion de bien immobilier locatif. Vous pouvez aussi faire appel à un intermédiaire pour votre recherche de locataires et/ou pour l’établissement de l’état des lieux de votre habitat à louer. Toutefois, cette démarche réduit votre profit locatif en générant des frais supplémentaires.
Les loyers que vous percevez de vos biens locatifs sont soumis à imposition. Il faudra s’occuper de la gestion des impôts à payer sur les loyers perçus tout en choisissant l’option fiscale la plus intéressante au niveau de votre déclaration de revenus fonciers. Vous pourrez opter pour la déduction de vos frais réels à comptabiliser en fonction de ce que vous avez payé. Une autre alternative consiste à choisir le régime du micro foncier et bénéficier d’un abattement forfaitaire. Vous serez amené à calculer ce qui vous est le plus profitable pour réduire vos impôts fonciers tout en optimisant votre rentabilité. Cela s’effectuera en fonction de vos projets et de votre situation.
Si vous comptez acheter pour louer, vous devez prendre en considération le prix de votre logement, mais aussi les éventuels travaux. Il vous sera nécessaire de savoir comment estimer le coût de ces derniers et d’avoir la capacité de les réaliser. Toutefois, vous pouvez solliciter des professionnels qui proposent ces services. Il est à noter que la fiscalité immobilière (prélèvements sociaux et impôt sur vos rentes locatives, taxe foncière, etc.) doit aussi rentrer dans vos calculs.
En ce qui concerne le choix du mode de gestion locative, il devra être adapté à votre stratégie. Vous pourrez déléguer l’administration à un professionnel avec un mandat de gestion contre 6 % à 13 % de vos loyers. Il vous est également possible d’assurer seul toutes les tâches administratives, en étant assisté ou non par un logiciel de gestion simplifiant et automatisant certaines démarches.
Évaluer le mode de financement le plus rentable
Vos investissements sont favorisés par les taux de crédit actuellement faibles. Souscrire un prêt immobilier vous permet donc de bénéficier d’un certain effet de levier. Il vous suffit de comparer les offres de crédit proposant les taux les plus intéressants. L’objectif consiste à optimiser vos futures mensualités de remboursement par rapport à vos revenus de location. Toutefois, vous devez sélectionner la méthode de financement la plus avantageuse pour préserver la rentabilité de votre acquisition. Il est possible par exemple de financer votre achat grâce à de l’apport.
Bien entendu, acheter un bien locatif avec un financement à crédit reste plus attrayant si vous souhaitez faire des économies. Vous devez néanmoins disposer d’un bon profil d’investisseur, c’est-à-dire être un bon emprunteur. Cela augmente vos chances d’octroi de crédit et la qualité de votre opération financière pour une même acquisition. Il vous sera notamment utile de savoir comment fonctionnent les banques pour calculer le taux de votre prêt immobilier.
Réduire les impôts grâce à la défiscalisation immobilière
La fiscalité constitue un facteur crucial dans un investissement. Bien qu’elle ne soit pas un critère de choix obligatoire, elle doit être prise en considération. Il faut savoir que si cette fiscalité est lourde, votre investissement sera moins rentable. Votre objectif consistera donc à réduire votre imposition sur vos projets d’investissement et accentuer votre rentabilité.
L’immobilier possède plusieurs niches fiscales permettant l’investissement dans une résidence tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Vous pouvez alléger votre charge fiscale avec :
- le dispositif Pinel ;
- la loi Denormandie ;
- la loi CENSI-Bouvard ;
- la loi Malraux ;
- le dispositif LMP ou LMNP ;
- le Déficit foncier ;
- etc.
La manière dont vous investissez (société de famille, société civile immobilière, etc.) a aussi un impact sur votre fiscalité. Vous devrez étudier vos différentes possibilités lors de l’étape de définition de votre projet.
Les avantages fiscaux offerts par les différents dispositifs de défiscalisation ne représentent pas les seuls éléments qui comptent. Il faudra vous interroger sur les autres composantes de votre projet, avec ou sans réduction de charges d’imposition. Avant de défiscaliser en achetant un bien, vous devez vérifier qu’il ne se trouve pas dans l’une des villes à éviter pour un investissement locatif.
Dans certaines zones, l’offre locative est plus élevée par rapport à la demande. Vous vous exposez donc au risque de rencontrer des difficultés pour la location de votre résidence (studio, appartement 2 pièces, appartement 3 pièces, etc.). De plus, la surabondance de l’offre peut tirer vers le bas les loyers.
Adopter une attitude professionnelle tout au long de l’investissement
Votre bien immobilier s’apparente à une habitation parmi des milliers d’autres. Il vous faudra donc vous démarquer de la concurrence pour espérer la louer. L’une des solutions pour y parvenir consiste à apporter une valeur ajoutée au logement. Il s’agira d’un attrait que les autres logements ne possèderont pas.
Les erreurs les plus fréquentes dans l’immobilier locatif sont :
- la non-considération des demandes du locataire ;
- le refus de réaliser des travaux ;
- l’absence d’entretien du bien ;
- la réduction de l’ensemble des dépenses sans les considérer comme étant des investissements ;
- etc.
Ainsi, opérer en amateur est la manière la plus sûre de rater votre investissement immobilier locatif.
Faire attention à la dimension humaine du projet locatif
Un investissement immobilier est rentable si vous arrivez à garder en place votre locataire le plus longtemps possible. En effet, plus un locataire reste dans un bien, plus ce dernier produit de la rentabilité. Il vous est alors possible de faire des économies sur vos frais :
- d’annonce ;
- de vacance ;
- de diagnostics obligatoires ;
- d’état des lieux ;
- de remise en état ;
- d’établissement de bail ;
- etc.
Prendre soin de votre locataire est donc une priorité. Pour y arriver, vous pouvez lui offrir un niveau de service satisfaisant et un rapport qualité/prix attractif. Votre locataire pourra alors prendre conscience de la valeur de votre assistance au logement.
