L’impôt sur la fortune immobilière est entré en vigueur en France le 1er janvier 2018. Il s’applique à tout propriétaire qui détient un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. Cependant, seuls les biens immobiliers éligibles sont soumis à ce régime fiscal.
Le calcul de la valeur de cet impôt suit un barème progressif qui applique un taux donné en fonction du patrimoine net du propriétaire. Dès que le montant de l’IFI est connu, il faut ensuite le déclarer au fisc au regard des dates de déclaration de l’année 2025.
Comprendre les bases de l’IFI
Le 1er janvier 2018, une nouvelle taxe est entrée en vigueur en France : l’impôt sur la fortune immobilière. Elle ne s’applique qu’aux propriétaires détenteurs d’un patrimoine dont la valeur nette est supérieure ou égale à 1,3 million d’euros. L’estimation du montant du patrimoine net se fait par la différence entre l’actif imposable et le passif du particulier. Toutefois, cette évaluation doit se faire avant le 1er janvier de l’année suivante.
Par ailleurs, lors de l’évaluation de son patrimoine, le propriétaire doit tenir compte de certains biens immobiliers de son foyer fiscal. Sont ainsi concernés :
- le patrimoine des partenaires pacsés ;
- les logements des concubins ;
- les biens des particuliers célibataires, divorcés ou veufs ;
- les logements des mineurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents ;
- les biens des époux.
Les enfants majeurs rattachés à leurs parents qui possèdent un patrimoine net supérieur à 1,3 million d’euros doivent réaliser leur propre déclaration. Une fois majeurs, ils sont désormais considérés comme des particuliers imposables, même s’ils sont toujours rattachés à leurs parents.
Biens immobiliers éligibles à l’IFI
Pendant l’évaluation du patrimoine net, le propriétaire doit prendre en compte les biens immobiliers que la loi estime imposables. En réalité, l’impôt sur la fortune immobilière ne s’applique qu’aux immeubles qualifiés de non professionnels.
De ce fait, le particulier est invité à évaluer la valeur des immeubles bâtis et non bâtis qu’il détient directement. Il s’agit, par exemple, des immeubles en cours de construction au moment de la déclaration, des terrains à bâtir, etc. Les terres agricoles et les bâtiments classés Monument Historique sont aussi concernés. Si le contribuable possède des immeubles ou des fractions d’immeubles, il doit aussi les considérer.
Cependant, il doit indirectement détenir ces logements via des titres et des parts de sociétés avant qu’ils ne soient imposables à l’IFI. Par ailleurs, la résidence du déclarant bénéficie d’un abattement de 30 % lors de la déclaration de l’IFI. Toutefois, cette réduction ne sera plus d’actualité s’il a acheté la résidence par le biais d’une SCI de gestion.
Déclaration IFI : évaluer les biens immobiliers
Pendant l’évaluation de son patrimoine net, le propriétaire doit déclarer les biens immobiliers à leur prix de vente.
Déterminer l’actif imposable
L’estimation se fait sur la base des prix déclarés lors des mutations de biens pour une période donnée. Néanmoins, avant d’appliquer le cours d’un logement, ce dernier doit avoir les mêmes caractéristiques que le bien à estimer.
Certains organismes, tels que la Fnaim, se chargent de divulguer ces prix pour une meilleure évaluation. Faites-en une référence pour attribuer une valeur vénale exacte à vos biens. Par contre, l’évaluation du prix des titres de sociétés à prépondérance immobilière nécessite l’intervention d’un expert.
Lors de l’évaluation des immeubles détenus en direct, un abattement de 10 à 20 % s’applique sur la valeur des parts. Si le propriétaire détient des parts de SCPI, il revient alors à l’organisme gestionnaire d’évaluer sa valeur vénale. Pour finir, l’IFI ne s’applique que sur la valeur des parts représentatives des biens immobiliers inscrits à l’actif d’une entreprise.
Le passif à déduire de l’actif imposable
Le passif qui vient en déduction de l’actif doit être relatif aux biens immobiliers taxables. Certains impôts liés aux biens immobiliers viennent aussi en réduction à l’actif imposable. Il s’agit notamment de la taxe foncière ou de la taxe sur les logements vacants, entre autres. Une exception est quand même faite aux impôts d’exploitation ou d’occupation des biens immobiliers.
Par ailleurs, il existe une règle qui s’applique sur le montant d’un patrimoine taxable supérieur à 5 millions d’euros. Avant de l’appliquer, il faut que le montant des dettes excède 60 % de celui du patrimoine. Dans ce cas, la fraction des dettes qui excède cette limite n’est déductible qu’à hauteur de la moitié de cet excédent.
Par exemple, un redevable possède un patrimoine immobilier taxable de 20 millions d’euros et un passif déductible de 15 millions d’euros. La part du passif non déductible sera de : [ 20 000 000 – (20 000 000 * 60%) ] /2 = 4 000 000 euros.
IFI 2025 : barème en vigueur
Une fois le patrimoine immobilier taxable déterminé, il faut ensuite lui appliquer le barème IFI 2025 conformément à ce tableau.
| Fourchette de valeur nette taxable du patrimoine (en €) | Taux appliqué au patrimoine immobilier taxable (en %) |
| Jusqu’à 800.000 | 0 |
| Entre 800.001 et 1.300.000 | 0,5 |
| Entre 1.300.001 et 2.570.000 | 0,7 |
| Entre 2.570.001 et 5.000.000 | 1 |
| Entre 5.000.001 et 10.000.000 | 1,25 |
| Supérieure à 10.000.000 | 1,5 |
Après observation du tableau, vous remarquerez que le barème de l’IFI commence à partir de 800.000 euros. Cela ne change rien au seuil d’imposition à l’IFI qui demeure toujours de 1,3 million d’euros.
Calcul du montant de l’impôt sur la fortune immobilière
Le calcul du montant de l’IFI se fait en fonction du barème mentionné ci-dessus. Si le contribuable déclare, par exemple, un patrimoine d’une valeur nette de 2 millions d’euros, le montant de l’impôt sur la fortune immobilière sera calculé de la façon suivante : 800.000 * 0 % + (1.300.000 – 800.000) * 0,5 % + (2.000.000 – 1.300.000) * 0,7 % = 7.400 euros.
Pendant le calcul du montant de l’IFI, le particulier peut bénéficier d’une décote. Celle-ci n’est valable que si le montant du patrimoine à déclarer varie de 1 300.000 à 1 400 000 euros. La décote à appliquer dépend de la valeur du patrimoine et se calcule suivant cette formule : 17 500 € – 1,25 %*(valeur nette taxable du patrimoine).
Comment optimiser son IFI en 2025 ?
Un particulier peut réduire son IFI s’il effectue des dons à des associations ou à des organismes d’intérêt général en France. Avec cette donation, il bénéficie d’un abattement de 75 %, sans toutefois dépasser la limite des 50.000 €. Ainsi, un redevable qui réalise un don de 100 € peut déduire 75 € de son IFI.
Entre temps, les particuliers pouvaient investir dans les PME, les FCIP ou les FIP pour bénéficier d’une réduction fiscale. Cependant, ce privilège n’est plus à l’ordre du jour.
Pour optimiser son IFI, le propriétaire peut aussi donner la pleine propriété ou l’usufruit de ses biens immobiliers à ses enfants. Il faut juste que ceux-ci soient majeurs pour que les logements ne soient plus comptés dans l’assiette taxable du propriétaire. Pour obtenir plus d’avantages, le redevable peut faire les transmissions via la création d’une SCI. Cela lui permet de conserver une part de la propriété des biens et de réduire ses droits de donation.
Comment déclarer l’IFI en 2025 ?
Dès que le particulier détermine le montant de l’IFI, il doit procéder à sa déclaration.
Processus à suivre pour déclarer l’IFI
La déclaration de l’IFI s’effectue au même moment que l’impôt sur le revenu. Cela se fait généralement en ligne pour tous les contribuables. Ceux qui n’ont pas accès à internet peuvent procéder à une déclaration papier. Même son de cloche pour les contribuables qui résident dans une zone dépourvue de services mobiles.
Les particuliers novices en matière d’internet et ceux qui n’ont pas connaissance de leur identifiant peuvent aussi faire la déclaration sur papier. Ils doivent juste remplir le formulaire 2042-IFI pour déclarer l’impôt sur la fortune immobilière. Ceux qui n’ont pas de revenus soumis à l’IR peuvent remplir le formulaire 2042-IFI-COV.
Après la déclaration IFI, procédez au paiement. Cela se fait habituellement par virement bancaire. Cependant, si le montant de l’imposition ne dépasse pas 300 €, le paiement peut être effectué par chèque, en espèce, etc.
Dates importantes pour déclarer l’IFI en 2025
La déclaration de l’IFI se fera en mai 2025 pour les résidents des départements 01 à 19 et les non-résidents. Les redevables des départements 20 à 54 doivent faire leur déclaration en ligne entre mai et juin 2025. Pour ceux des départements 55 à 976, la déclaration en ligne de l’IFI est programmée en juin 2025.
Les particuliers admis à la déclaration papier doivent le faire entre avril et mai 2025. Cette date est valable pour tous les contribuables, y compris les résidents français à l’étranger. Le paiement du montant de l’IFI par chèque, en espèces, etc. est autorisé jusqu’à mi-septembre 2025 au plus tard. Pour les virements bancaires, la date limite est fixée à mi-septembre voire mi-novembre 2025.
Redressement IFI : recours possibles
Pendant l’estimation du patrimoine net, le fisc peut adresser un redressement IFI au particulier. Ce dernier a le choix d’accepter ou de refuser cette nouvelle proposition. S’il approuve, alors le fisc procède à la modification. Dans le cas contraire, il dispose de plusieurs recours pour contester cette décision du fisc.
Contester le redressement
Pour contester le redressement, le redevable envoie une réclamation auprès du fisc. Cette réclamation devra se faire 30 jours après la réception du redressement. Cependant, la contestation n’empêche pas le paiement de la taxe avant l’échéance. Au pire, vous pouvez demander à différer le paiement, sous réserve de certaines conditions.
En cas d’absence de réponse, le particulier dispose de deux années civiles pour réclamer le redressement. Par exemple, si le fisc lui envoie une proposition de rectification fiscale en 2025, il peut adresser sa réclamation au plus tard le 31 décembre 2027.
Apporter des documents justificatifs
Dès que vous contestez le redressement, préparez sans délai les documents qui justifient votre position. Parmi les preuves à apporter, se trouvent les titres de propriété, les actes d’acquisition et les relevés de comptes. Pensez à garder avec vous les contrats de prêt et les attestations de réduction d’impôt.
Pour avoir plus de crédibilité auprès du fisc, le particulier peut demander une expertise immobilière IFI. L’idéal est de confier cette estimation à un professionnel agréé susceptible de prouver la valeur des biens déclarés.
Demander une rencontre avec le vérificateur
Le propriétaire peut solliciter une rencontre avec le vérificateur. L’objectif ici est de trouver un terrain d’entente avec ce dernier. Pendant la réunion, discutez des points sur lesquels vous désapprouvez.
Cette rencontre peut aussi être l’occasion idéale pour apporter les documents justificatifs nécessaires. Avec un peu de chance, vous pouvez réussir à clarifier la situation et régler le problème avec le fisc.
Recours hiérarchique
Après le refus du redressement, l’administration dispose d’un délai de 6 mois pour répondre. Un délai supplémentaire de 3 mois maximum peut être demandé si nécessaire.
Si la réponse du fisc ne convient pas au particulier, il peut demander un examen de son cas par la hiérarchie de l’administration fiscale. Ce recours lui permet de trouver un terrain d’entente avant d’approfondir la procédure.
Si le désaccord persiste, saisir la Commission des Infractions Fiscales est une possibilité. Grâce à elle, le particulier réalise une évaluation indépendante pour s’assurer que l’erreur provient bel et bien du fisc.
Recours judiciaire
Le recours judiciaire consiste à contester le redressement du fisc devant les tribunaux. Dans ce cas, le particulier doit faire appel à un avocat spécialisé. Son expertise lui permettra de prouver la valeur des biens déclarés.
Cependant, assurez-vous d’avoir tous les documents justificatifs nécessaires à votre disposition. De préférence, consultez un professionnel pour qu’il vous conseille en investissement et sur les preuves à apporter dans ces situations.
Impôt sur la fortune immobilière : résumé des points essentiels
L’impôt sur la fortune immobilière ne s’applique qu’aux particuliers qui possèdent un patrimoine net d’au moins 1,3 million d’euros. Bien entendu, d’autres conditions relatives aux biens à évaluer déterminent aussi l’éligibilité à l’impôt.
Le calcul de son montant se fait en fonction d’un barème progressif. Un savoir-faire est essentiel pour déterminer cette valeur. C’est d’ailleurs pourquoi il est préférable de contacter un professionnel pour réaliser cette tâche. Quoi qu’il en soit, plusieurs stratégies permettent d’optimiser cette imposition. Il s’agit par exemple de la détention directe de la résidence principale, de l’investissement en statut LMP, des donations, etc.
Cependant, l’utilisation de ces méthodes peut parfois entraîner un redressement IFI de la part de l’administration fiscale. Dans ce cas, vous pouvez contester le redressement de l’administration fiscale si vous pensez ne pas être en erreur. Les recours possibles à suivre vont de l’envoi d’une réclamation à un recours judiciaire.
