Afin de réduire vos factures fiscales, vous devez mettre en place une stratégie à long terme pour un objectif immédiat. Par conséquent, il est nécessaire de comprendre le système fiscal immobilier lorsque vous souhaitez réaliser des investissements locatifs. D’autant plus que, vous serez soumis à des impôts si vous achetez ou louez un bien. Cet article renferme les 5 points clés à connaître sur cette thématique. La fiscalité de l’immobilier loué meublé et celle de l’immobilier loué en nu constituent les principales notions qui régissent cette dernière. Par la suite, l’importance des charges et la taxation des plus-values ne doivent pas être négligées. Vous devez alors prendre en compte plusieurs paramètres afin d’optimiser votre investissement locatif.
La location meublée
Un bien meublé est défini comme un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y vivre. Vous pouvez choisir l’imposition des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée. En termes de régime défiscalisant, trois possibilités s’offrent à vous :
Le régime du micro-Bic :
Dans le cas où les revenus tirés de la location meublée sont inférieurs à 70 000 €, vous êtes de plein droit soumis à ce système fiscal immobilier. Ce dernier consiste à déclarer vos loyers après abattement de 50 % de leur coût. Cependant, les charges comme les travaux ne sont pas déductibles. Concernant les meublés de tourisme et chambres d’hôtes, le plafond est de 176 200 €.
Le régime réel :
L’intérêt du régime réel réside dans la déduction des charges et des frais liés à la résidence en location. Ce mécanisme s’applique d’office si vous percevez plus de 15 000 € de recettes locatives par an. En somme, le régime réel sera une obligation dans ce cas.
Le régime Loueur en meublé professionnel (LMP) :
En optant pour le mécanisme LMP, le propriétaire bénéficiera du régime des plus ou moins-values professionnelles. Il déduira l’éventuel déficit sur le revenu global de l’année et ne sera pas soumis à l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune). Ses biens seront considérés comme étant des professionnels et non personnels.
La location louée nue : les revenus fonciers
Pour réduire vos impôts, vous pouvez créer un déficit foncier (dépenses de travaux, des projets de logements). Les recettes incluses dans les revenus fonciers sont les loyers provenant de la location de votre patrimoine immobilier loué non meublé. Cette rubrique fait le point sur le micro-foncier et le régime réel qui permettent au bailleur de déduire certaines charges.
Le régime du micro-foncier :
En location vide, pour prétendre à ce mécanisme vos loyers ne doivent pas excéder les 15 000 € de revenus fonciers par an. Si le bailleur opte pour ce système, les charges et tous les frais engagés pour la location bénéficieront d’une réduction d’impôt de 30 %. Dans ce cas, vous êtes automatiquement soumis au régime en question.
Le régime réel :
Ce régime vous sera appliqué, si vos revenus fonciers dépassent les 15 000 € de loyers par an. Avec ce dispositif, vous devez déduire les charges ou les différents frais liés au logement en location et aux travaux. Dans le cas où vos charges sont supérieures à l’abattement de 30 % du micro-foncier, il est conseillé d’opter pour le mécanisme réel.
Optimisation des charges
Pour réduire votre impôt sur le revenu, il ne faut pas négliger les charges. L’optimisation des charges est un élément important pour limiter les taxes liées à l’immobilier d’un investissement locatif. Pour une location vide ou meublée, vous parviendrez à alléger votre facture fiscale en augmentant les charges. Dans le cas d’un bail nu, vous générez des déficits fonciers. La catégorie des revenus fonciers permet de réduire votre base imposable en déduisant l’ensemble de vos recettes déclarées. Le seuil est de 10 700 euros.
- Les salaires après déduction fiscale : 35 000 €,
- Le déficit foncier : 5 000 €,
- Revenus imposables : 30 000 €.
Si votre déficit dépasse 10 700 euros, il est reportable pendant 10 ans.
Les charges déductibles dans la fiscalité de l’investissement immobilier sont les suivantes :
- Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation du bien (ce sont les travaux qui ont pour objet de maintenir le logement en bon état) ;
- Les intérêts d’emprunt, si le crédit a eu pour but l’acquisition, la construction, la réparation ou la conservation de la résidence ;
- Les charges de gestion locative et de copropriété ;
- Les primes d’assurances,
- Les impôts locaux et taxes.
Taxation des plus-values
La plus-value représente la différence entre le montant d’achat du bien et son prix de revente. Vous bénéficiez d’une exonération suivant la nature du logement ou votre situation personnelle. Ce volet est essentiel, car il est relatif au fisc immobilier sur la revente de votre bien. Il existe deux hypothèses :
La plus-value des particuliers
Elle concerne les particuliers bénéficiant du dispositif du LMNP ou des particuliers louant un bien nu. Le calcul de la plus-value se fait en soustrayant le prix de vente avec le prix d’achat.
Une déduction fiscale est ensuite appliquée à partir de la 6ème année de détention jusqu’à la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, il est question de 30 ans. Enfin, la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, où s’ajoutent les contributions sociales de 17,2 %. En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique. Un taux de 2 % à 6 % varie selon le montant de la plus-value réalisée.
À savoir que la taxation des plus-values concernant le mécanisme de LMNP s’avère particulièrement avantageuse. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsque vous faites la déclaration des loyers perçus. Pourtant, elle n’est pas reprise lors du calcul de la plus-value.
La fiscalité immobilière de l’investissement LMP :
Pour un bien revendu après moins de 2 ans, la plus-value représente la différence du montant de revente et de la valeur comptable du logement. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au barème progressif et les contributions sociales. Suite à ce délai, la plus-value est imposée :
- À court terme à hauteur des amortissements effectués, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu ;
- À long terme pour l’excédent un taux de 16 %.
Si l’activité est exercée depuis 5 ans et que les recettes sont inférieures à 90 000 € HT, une exonération sera attribuée au vendeur.
Les dispositifs de défiscalisation
Des mécanismes spéciaux instaurés par les différentes législations permettent d’alléger considérablement la facture fiscale du propriétaire. Il est urgent de rappeler que le placement immobilier est un des principaux supports des mécanismes de diminution d’impôt sur le revenu.
La Loi Pinel
Parmi les dispositifs de défiscalisation légaux et avantageux, la loi Pinel est la plus populaire. Elle permet d’investir dans l’immobilier locatif en réduisant vos impôts. De ce fait, il est nécessaire de connaître cette fiscalité afin d’optimiser votre imposition. La loi Pinel soutient l’offre locative et propose des logements à loyer plafonné pour les ménages en difficulté. L’abattement peut aller de 12 à 18 ou 21 % du montant d’un investissement neuf ou ancien mais ayant eu des travaux (bien ancien remis à neuf et dont le coût des travaux ne dépasse pas la limite de 63 000 euros). Vous pourrez bénéficier de cette loi en respectant les conditions liées à :
- L’état des biens neuf ou anciens ;
- Aux revenus des locataires.
La Loi Denormandie
La réduction d’impôt se calcule avec le coût d’acquisition du bien plafonné à 300 000 € et un plafond de 5 500 euros par m2. Il faut savoir que le taux d’imposition varie selon la durée de l’engagement de location :
- 12 % du coût du bien pour une durée de 6 ans ;
- 18 % du coût du bien pour une durée de 9 ans ;
- 21 % du coût du bien pour une durée de 12 ans.
Toutefois, la loi Denormandie n’est applicable que si les travaux de réparations ou de rénovations réalisés représentent les 25 % de vos dépenses. Aussi, il faut que l’emplacement de votre patrimoine soit dans une des communes labellisées.
Le dispositif Malraux
Parmi les dispositifs, concernant celui de Malraux, le taux de réduction d’impôt varie selon la localisation de la résidence. Elle peut aller jusqu’à 30 % du coût des réparations réalisées sur l’acquisition de bien dans les secteurs sauvegardés. Pour les biens situés dans un site Patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), elle est de 22 %.
La loi Cosse
En dispositif de défiscalisation, la loi Cosse est également connue sous le nom « Louer Abordable ». Avec le mécanisme fiscal Cosse, vous bénéficiez d’un avantage fiscal dont une déduction forfaitaire de 15 % à 85 % sur vos loyers perçus en secteur intermédiaire. Dans la plupart des investissements locatifs, la déduction fiscale est de 70 % et une diminution de 85 % pour la location envers un organisme privé ou public. À savoir qu’il existe des plafonds pour les ressources des locataires et les loyers perçus. La durée du bail de cette subvention est portée à 9 ans minimum.
