Pour acheter un bien immobilier neuf, les acquéreurs ont deux options. Soit, ils achètent un logement avec travaux de rénovation, soit ils investissent dans la Vente en l’État future d’Achèvement (VEFA). Dans ce dernier cas, le vendeur promet l’achèvement des travaux contre un versement de la totalité du montant.
Pendant cette opération, l’acheteur prend de grands risques. C’est notamment pour limiter ces imprévus que la Garantie financière d’achèvement a vu le jour. Un acheteur qui bénéficie de cette assurance est certain d’obtenir le bien conforme à ses attentes. Cependant, la souscription et la mise en œuvre de ce dispositif nécessitent le respect de certaines conditions. Lisez ce guide complet pour tout découvrir à son propos.
Comprendre la Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
Lors d’un achat en VEFA, la Garantie Financière d’achèvement fonctionne suivant un principe simple. Le vendeur du bien immobilier neuf souscrit à la GFA afin de se couvrir en cas de faillite.
Par la même occasion, il garantit la poursuite et la finalisation des travaux. La GFA représente donc une garantie qui s’ajoute à celles offertes par la VEFA comme la garantie de parfait achèvement. Ensemble, ils forment un socle solide qui sécurise et favorise un investissement immobilier rentable.
Le promoteur qui le propose est sûr de tenir son engagement, même s’il se trouve en défaillance. De son côté, l’acheteur bénéficie d’une tranquillité d’esprit quant au bon déroulement des travaux.
Avantages d’une garantie financière d’achèvement en VEFA
Comme susmentionnée, la GFA confère de nombreux avantages aux promoteurs et aux investisseurs.
Bienfaits de la GFA pour les acquéreurs
Un acquéreur qui achète en VEFA avec la souscription d’une GFA renforce sa sécurité. Grâce à ce dispositif, il est certain que son logement lui sera livré, quelle que soit la situation du vendeur. Il court ainsi moins de risques lors de la réalisation de son projet.
La GFA lui permet aussi de bénéficier d’une protection financière optimale. En temps normal, une acquisition en VEFA soulève souvent des incertitudes sur les fonds investis. Avec le dispositif, l’acheteur ne craint plus rien et peut donc investir dans l’immobilier en toute quiétude.
Enfin, ce gage de sécurité vient renforcer le climat de confiance et de transparence qui existe désormais dans l’investissement immobilier. En effet, l’acquéreur est rassuré de son investissement et accorde facilement sa confiance au vendeur.
Avantage de la GFA pour les promoteurs
La GFA représente pour les promoteurs l’une des meilleures solutions pour consolider leur crédibilité. En souscrivant ce dispositif, il prouve sa solidité financière à l’acheteur. Il améliore également son image de marque sur le marché de l’investissement immobilier locatif aux yeux de l’acheteur et des établissements bancaires.
Le climat de confiance généré par ce gage de sécurité auprès des acquéreurs accélère les ventes en cours de commercialisation. Le vendeur a donc une aisance pour conclure ses ventes, puisque les acquéreurs se sentent en sécurité.
Pour finir, la souscription à ce dispositif lui ouvre la porte à de multiples opportunités de financement. Le gage de sérieux que représente la garantie financière d’achèvement est vraiment convaincant pour les partenaires financiers. Ils n’hésitent alors pas à financer les programmes, ce qui permet au vendeur de vite boucler son plan de financement et finir le chantier à temps.
GFA extrinsèque vs GFA intrinsèque : quelles différences ?
Auparavant, la loi autorisait les promoteurs de programmes de construction à s’autogarantir financièrement. Pendant une acquisition immobilière, ils se portaient donc garants d’eux-mêmes pour assurer le bon avancement des travaux. Par cet acte, ils rassurent l’acheteur d’avoir les ressources nécessaires pour mener les travaux à terme. Ce procédé avait pour nom la garantie financière d’achèvement intrinsèque.
Cependant, force est de constater que ce type de gage n’assure pas réellement la sécurité des acheteurs. En 2015, la loi a obligé les promoteurs d’obtenir une garantie auprès d’un organisme extérieur : c’est la garantie extrinsèque. La différence entre les deux concepts est donc le garant. Consultez ce tableau pour avoir une vue d’ensemble des divergences entre ces deux notions.
| Type de garantie financière d’achèvement | Garantie financière d’achèvement intrinsèque | Garantie financière d’achèvement extrinsèque |
| Garant | Le vendeur du bien est son propre garant | Les établissements bancaires ou autres organismes éligibles se portent garants pour le programme. |
| Investissement du projet | Le financement est assuré à 75 % avec les fonds propres, le compte bancaire unique, etc. | Le promoteur perçoit 95 % du prix de vente à l’achèvement de l’immeuble, 35 % du prix de vente à la finition des fondations et 75 % du prix de vente à la mise hors d’eau. |
| Formalités administratives | Aucune | Le vendeur remplit des formalités administratives avec son assureur et se soumet à certaines conditions obligatoires. |
| Sécurité de la garantie | La GFA intrinsèque n’offre aucune garantie à l’acheteur | Avec la garantie financière d’achèvement extrinsèque, l’acheteur se sent en sécurité, confiant et tranquille. |
Quand souscrire à une garantie financière d’achèvement ?
La garantie financière d’achèvement doit être mise en place avant le début des travaux. Concrètement, c’est après l’établissement du contrat de réservation que l’acheteur doit y souscrire. L’idéale est qu’elle soit déjà prête au plus tard à la date de signature de l’acte authentique.
Cependant, l’obligation de souscription à cette garantie dépend des projets. Ainsi, une promotion qui concerne les projets immobiliers à usage d’habitation nécessite la souscription de ce gage de sécurité. Toutefois, elle est facultative pour les projets de bureaux ou de commerces.
Par ailleurs, la loi oblige la souscription d’une GFA extrinsèque pour tous les permis de construire déposés depuis le 1ᵉʳ janvier 2015. Le législateur insiste surtout sur le fait que l’assureur soit extérieur à l’opération immobilière et au promoteur en charge du programme.
Conditions d’obtention de la GFA
Pour obtenir l’engagement de poursuivre les travaux, le vendeur doit se donner à de longues négociations avec la société. Pendant les échanges, l’organisme étudie la viabilité financière de l’opération. Il effectue une analyse rapide du prévisionnel de rentabilité et du planning de trésorerie.
En matière de vente, la société vérifie si le vendeur a atteint un seuil de pré-commercialisation. Dans la majorité des établissements, le niveau requis est d’au moins 50 %. Ensuite, l’organisme se renseigne sur l’expérience et les compétences des équipes en charge de l’opération. Encore appelé historique, ce critère permet d’avoir une idée sur la capacité du vendeur à bien réaliser des lots.
Pour finir, l’assureur vérifie les fonds propres que le vendeur a déjà investis dans le projet. Il analyse également la possibilité d’avoir des contre-garanties comme la caution personnelle ou solidaire. Après étude de tous ces critères, l’organisme fixe le taux de la GFA qui varie généralement de 0,4 à 2 % du CA TTC de l’opération.
Mise en place de la Garantie financière d’achèvement
La souscription de l’assurance de construction nécessite le respect de certaines obligations légales.
À qui incombe la souscription à la GFA ?
La souscription au dispositif incombe aux promoteurs immobiliers en particulier. Cependant, les lotisseurs, les constructeurs de maisons individuelles et certains acteurs spécialisés doivent aussi mettre en place ce gage de sécurité.
Normalement, le vendeur devrait déjà être en contact avec son établissement bancaire bien avant l’obtention du permis de construire. Cela lui permet de définir le besoin du prêt nécessaire à la réalisation du projet. Habituellement, c’est le même établissement qui lui propose la garantie financière d’achèvement.
Toutefois, il est libre de choisir un assureur indépendant pour atteindre son objectif. Le plus important est d’obtenir le gage avant le passage devant le notaire. Avant la signature des actes authentiques, ce dernier réclamera la preuve d’une GFA. Pour éviter les imprévus, le vendeur peut déjà réaliser une simulation des frais du notaire et s’apprêter en conséquence.
Documents nécessaires à l’obtention de la GFA
À l’instar d’autres garanties, la souscription à la garantie financière d’achèvement nécessite le montage d’un dossier solide. Les documents à inclure dans ce dossier sont :
- les accords bancaires ou partenariats financiers déjà établis ;
- les plans détaillés du projet ;
- les justificatifs de fonds disponibles pour le démarrage du chantier ;
- les autorisations administratives (déclarations de travaux, permis de construire, etc.).
Grâce à ces documents, le vendeur atteste sa capacité à mener le chantier à bien et la viabilité du programme.
À quel moment mettre en œuvre la GFA ?
La mise en œuvre du gage n’intervient qu’en cas de défaillance du vendeur. Par défaillance, comprenez l’incapacité à finaliser les travaux du programme immobilier. Cela peut être dû à une faillite, à un manque de financement ou à une mauvaise gestion.
Néanmoins, vous devrez constater la défaillance du vendeur en contactant un administrateur judiciaire, un notaire ou toute autorité compétente. Dès que la défaillance est prouvée, le garant active les mécanismes nécessaires pour finaliser le projet.
Pour ce faire, il peut sélectionner un maître d’œuvre de substitution ou injecter de nouveaux fonds. Il a aussi la possibilité de mandater des entreprises spécialisées pour terminer le projet. Toutefois, ces acteurs doivent agir conformément aux normes et au cahier des charges initiales.
Rôle du garant dans une GFA
Le garant est la société qui prend l’engagement de continuer les travaux en cas de défaillance du vendeur. Pour ce faire, il mobilise les fonds nécessaires indispensables. Autrement dit, il prend la relève du vendeur tout en respectant la réalisation du programme immobilier dans le délai imparti et selon les termes du contrat.
Son rôle s’étend également vers la coordination du projet. Dans ce cas, il prend l’initiative de contacter, au besoin, de nouveaux prestataires ou entreprises de construction. Éventuellement, il négocie de nouveaux contrats et valide les plans afin de relancer les travaux le plus tôt possible.
Dans certaines situations, l’assureur doit réaliser un PV d’avancement des travaux. Cela permet à l’acheteur de suivre l’évolution du chantier et d’être rassuré quant à sa livraison.
Renforcement de la GFA sur le plan législatif
Malgré la sécurité que ce gage procure aux acheteurs, les autorités compétentes prennent encore des réformes législatives pour le renforcer. Pour commencer, elles ont accentué les critères de solvabilité. Avant qu’une société ne se porte garant, elle doit d’abord se justifier d’une solidité financière accrue. En procédant ainsi, les autorités comptent réduire une fois de plus les risques de non-respect des engagements.
De plus, les autorités de tutelles et de régulation comme l’ACPR renforcent la surveillance du dispositif. En effet, elles organisent régulièrement des audits et contrôles des garants. Cela garantit le sérieux de ces derniers et réduit par la même occasion les tentatives d’abus.
Pour finir, cette pratique française tend vers une harmonisation européenne progressive. Autrement dit, les autorités envisagent d’adopter des standards communs et une coopération entre États membres. Une telle vision renforce encore plus le dispositif et favorise sa flexibilité sur le marché immobilier contemporain.
Autres garanties applicables à un achat en VEFA
La garantie décennale des constructeurs s’applique aussi à un investissement dans l’immobilier neuf. Elle vise à protéger les acheteurs contre les dommages qui apparaissent après la réception des travaux.
La loi oblige le constructeur à souscrire à ce dispositif, et ceci avant le début des travaux. La garantie de bon fonctionnement est aussi un gage de sécurité dont bénéficie un acheteur. Il est valable pendant deux ans et intervient après la réception des travaux.
La garantie de parfait achèvement (GPA) s’inscrit également dans la même logique. Elle impose à l’entrepreneur la réparation des dommages signalés dans le PV de réception des travaux.
Que retenir de la garantie financière d’achèvement ?
La GFA représente un gage de sécurité pour l’acheteur d’un logement en Vente en l’État future d’Achèvement. Sa souscription présente de nombreux avantages à ce dernier, mais reste aussi très bénéfique pour le vendeur.
Cependant, avant de mettre en place ce dispositif, il doit respecter certaines conditions. Ensuite, il lui revient de constituer un dossier solide susceptible de convaincre l’assureur. Quoi qu’il en soit, cette étape n’est qu’une formalité, puisque l’organisme et le vendeur sont souvent en contact bien avant l’obtention du permis de construire.
Par ailleurs, les autorités compétentes mettent tout en œuvre pour renforcer ce dispositif et le rendre accessible sur le marché immobilier contemporain. Cela optimise encore plus la sécurité des particuliers qui aiment investir dans l’immobilier locatif. Ils ont d’ailleurs à leur disposition d’autres garanties qui assurent leur sécurité comme la garantie décennale, le GPA, etc.
