L’investisseur qui souhaite louer vide son appartement est soumis à une fiscalité différente que s’il avait choisi la location meublée. En effet, il doit déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers et non des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) comme le fait le loueur en meublé. Selon les cas, son régime fiscal peut être soit réel soit microfoncier. Ces deux régimes comportent chacun des avantages différents.
Les revenus fonciers
Les revenus perçus par le loueur sont soumis au barème de l’impôt progressif sur le revenu. Ils sont composés des loyers perçus en brut pendant l’année.
Les revenus locatifs des loueurs en non meublé sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers alors que ceux de l’investisseur choisissant de louer en meublé sont à déclarer dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La fiscalité des locations en meublé est donc différente. La catégorie des revenus fonciers concerne de plusieurs types de locations vides qu’il s’agisse de résidences principales, de bureaux, de commerces ou encore de terrains.
Le régime réel
Le bailleur est soumis au régime réel lorsque les loyers encaissés sont supérieurs à 15 000 € par an. Ce régime est appliqué automatiquement lorsque cette condition est remplie, cependant il est possible d’appliquer ce régime sur option lorsque le loueur perçoit moins de 15 000 € par an. Cette option est irrévocable et dure 3 ans. Cela peut être intéressant pour le propriétaire en fonction du montant de ces charges.
En effet, le régime réel permet au loueur de déduire certaines charges pour leurs montants réels. Il s’agit des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration de l’appartement, d’assurance, la taxe foncière, les frais de gestion etc… On prend donc en compte le revenu locatif net : les loyers perçus déduits des charges (les loyers impayés ne rentre pas dans le calcul).
Après avoir fait le calcul deux cas se présentent:
Si l’investisseur compte des charges plus importantes que le montant des loyers, il est en déficit foncier. Alors ce déficit est imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global du bailleur. De plus, l’éventuel surplus et le déficit lié aux intérêts communs sont déductibles des loyers pendant les 10 années suivantes.
Si au contraire le loueur dégage un bénéfice, il déclare alors ce montant comme étant son revenu foncier imposable.
La déclaration des revenus se fait dans la déclaration 2044 qu’il faudra joindre à la déclaration 2042.
Dispositifs spécifiques
Dans le cadre d’un investissement locatif, il existe des dispositifs permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.
Premièrement le dispositif Borloo ancien concerne les propriétaires qui souhaitent s’engager pendant 6 ans à proposer un appartement ancien à louer en non meublé et dont le loyer sera inferieur au marché. Ce logement s’adressera à un locataire aux revenus plafonnés qui utiliseront ce logement comme résidence principale. Ce dispositif permet au propriétaire de déduire des dépenses admises dans le régime réel et également de lui accorder une déduction spécifique de 30% ou de 60% voire 70% des loyers bruts annuels.
Quant au dispositif Duflot, il s’adresse aux logements neufs loués pour une durée minimale de 9 ans. Le loyer ainsi que les ressources du locataire sont plafonnés. Grâce au dispositif Duflot, le loueur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du prix de revient de l’investissement, dans la limite d’un prix de revient maximal de 5 500 € par mètre carré et d’un plafond annuel d’investissement de 300 000 € par contribuable.
Le régime microfoncier
Le régime microfoncier s’applique lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an. Le loueur bénéficie alors d’un abattement de 30% sur les loyers. Le bailleur est donc imposé sur 70% de ses loyers. Cependant, les charges ne sont pas déductibles sous le régime microfoncier. L’investisseur qui a des charges plus importantes que l’abattement a donc intérêt à opter pour le régime réel car cela lui permettra une meilleure rentabilité.
