Comme pour toute activité à fin lucrative, les revenus provenant d’un investissement immobilier sont également soumis aux impôts. Par conséquent, le choix du régime fiscal est une partie importante d’un projet immobilier pour optimiser vos revenus locatifs. Dès le départ, cette sélection aura un impact sur le type de logement dans lequel vous souhaitez investir. Aussi, il est crucial d’intégrer cette décision dans votre stratégie d’investissement locatif. Vous pourrez ainsi profiter des avantages fiscaux non négligeables sur vos revenus. Pour faire le meilleur choix parmi les régimes existants, vous devez avoir quelques notions du marché immobilier. Cet article répondra aux questions portant sur la réduction des taux d’imposition dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.
L’imposition des revenus locatifs
L’imposition des revenus locatifs perçus par le propriétaire bailleur lors d’un investissement immobilier dépend du type de location. Vous aurez ainsi le choix entre louer votre patrimoine immobilier nu ou meublé.
Aussi, si vous louez votre logement vide, la déclaration de vos rentes doit se faire sous le système des revenus fonciers. Dans ce cas, les profits que vous obtenez de la location nue seront comptabilisés avec votre salaire. Autrement dit, les revenus fonciers n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source.
Dans le cas où vous optez pour une location meublée, vos revenus seront imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec ce régime, le propriétaire bailleur est soumis à des obligations comptables. Ce type de location vous permettra de profiter d’une réduction de la recette fiscale pouvant aller jusqu’à 90 % du prix de votre investissement immobilier.
Les impôts pour une location nue
Si vous décidez de louer votre logement (tout en étant disposé à vous attendre à des prix des loyers moins élevés) vous aurez le choix entre deux types d’imposition. En fonction de vos revenus, vous pourrez opter soit pour le régime micro-foncier, soit pour le régime réel.
Le micro-foncier pour la location nue
Le micro-foncier est applicable d’office aux revenus provenant d’une location nue. Autrement dit, il s’agit des profits générés par les biens immobiliers mis en location sans mobilier et qui ne répondent pas aux critères d’un logement meublé. Pour calculer l’impôt, les services fiscaux ne tiendront pas compte des charges induites par le bien immobilier lors de sa location. Ils ne prennent en considération que les revenus locatifs bruts encaissés dans l’année.
Avec un abattement forfaitaire de 30 % pour les frais et les charges liés à la gestion locative, le micro-foncier propose une déclaration plus simple. Toutefois, il est plafonné à hauteur de 15 000 euros du revenu locatif brut. Aussi, si vous disposez d’un petit budget pour votre investissement immobilier, l’abattement de 30 % peut être particulièrement intéressant. Il est important de noter que le nombre de biens immobiliers en location n’a aucune incidence sur le plafond. Toutefois, si vos revenus sont au-delà de ce dernier, vous serez imposé sur le régime réel.
Outre le plafond de 15 000 euros des revenus locatifs, il existe d’autres motifs qui empêchent l’application du micro-foncier. Aussi, l’administration fiscale a exclu de ce dernier les biens proposant les régimes fiscaux particuliers suivants :
- Les patrimoines historiques et assimilés ;
- Les biens immobiliers bénéficiant du dispositif Malraux ;
- Les logements profitant d’une déduction Périssol, Besson ou Robien ;
- Les logements qui bénéficient de la réduction Scellier.
Cette sélection n’est pas exhaustive. Aussi, si vous optez pour un logement loué nu, il est crucial de consulter la liste des locations exclues.
Le régime réel pour la location nue
Si vos revenus locatifs dépassent les 15 000 euros sur une année, vous serez automatiquement assujetti au régime réel. Toutefois, il est également possible d’opter volontairement pour ce dernier. Il vous permettra de déduire vos charges réelles pendant une durée de 3 années sans possibilité de révocation.
En choisissant le réel, vous aurez la possibilité de déduire les charges sur votre bénéfice brut et ainsi réduire votre taxe. Le revenu foncier imposable correspond donc à la différence entre le montant des loyers, et le total des dépenses et frais déductibles.
La loi prévoit une liste des charges déductibles du régime réel. Les principales concernées sont les suivantes :
- Les frais relatifs aux actes juridiques concernant votre bien immobilier ;
- Les intérêts du crédit relatifs à votre investissement immobilier ;
- Les frais inhérents à l’entretien ou à la réparation du bien immobilier dans le cadre de l’investissement locatif ;
- Les frais de gestion locative dans le cas où vous confiez la location de votre bien à une agence ;
- Les impôts locaux comme la TVA (taxe sur valeur ajoutée) de vos charges locatives ou la taxe foncière ;
- Les provisions sur la charge de copropriété ;
- Les frais relatifs aux procédures en cas d’impayés ou tout autre litige avec un locataire ;
- Les travaux d’amélioration qui ont pour objet l’ajout d’un élément de confort au bien immobilier.
Contrairement aux systèmes d’imposition prévus pour les biens meublés, vous ne pourrez pas déduire les travaux de construction ou l’agrandissement du logement.
Le choix des avantages pour la location nue
Si votre investissement immobilier se base sur un logement vide, le choix du système fiscal est important. Aussi, avec un revenu annuel inférieur à 15 000 euros, vous aurez deux options. Si vous souhaitez basculer vers l’un ou l’autre, vous aurez la possibilité de le faire après une durée d’application de 3 années. Vous pourrez profiter d’un abattement sur votre assiette fiscale. Toutefois, dans le cas où vous générez des revenus supérieurs à ce montant, vous ne serez plus en mesure de choisir.
Par conséquent, pour une meilleure considération des options, vous devez analyser vos charges par rapport à vos revenus fonciers. L’écart sur le taux de l’abattement ne se joue qu’à quelques euros. Alors, si vous souhaitez la facilité, le micro-foncier est le plus simple des deux. Cependant, le régime réel présente le plus d’avantages pour la rentabilité de la résidence.
Le régime fiscal pour une location meublée
Une résidence meublée génère des loyers plus importants comparés à une résidence vide. De plus, choisir ce type de location vous permettra de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Deux possibilités s’offrent à vous pour ce type d’investissement immobilier locatif.
Le micro-BIC pour la location meublée
Dans le cadre d’un investissement locatif meublé, votre imposition relèvera du BIC et non des revenus fonciers. Comme pour une résidence louée nue avec le dispositif micro-foncier, vous aurez droit à un abattement forfaitaire sur l’ensemble de vos revenus locatifs. Toutefois, pour le BIC, vous avez la possibilité d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement immobilier.
Cette fiscalité est uniquement applicable au propriétaire dont le montant des loyers est inférieur à 70 000 euros chaque année. La démarche à suivre pour en bénéficier est également plus facile. Il vous suffit d’inscrire dans la rubrique BIC de votre déclaration de revenus le total des loyers sur chaque année. Dans le cadre de cette fiscalité, le propriétaire est tenu de posséder un livre contenant la recette annuelle, mais aussi les achats. Toutefois, si les charges dépassent les 50 %, le régime réel est nettement plus intéressant. D’ailleurs, si les loyers perçus annuellement ne dépassent pas les 70 000 euros, vous pourrez choisir entre les deux régimes. Votre décision est applicable sur une durée de deux ans renouvelables.
Le Régime réel pour la location meublée
En ce qui concerne le régime réel dans le cadre d’une location meublée, vous avez deux options. Vous aurez le choix entre une location dédiée à des locataires non professionnels ou à des locataires exerçant une activité lucrative dans vos locaux.
Pour profiter des avantages du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), vous devez louer votre logement à des locataires pour y résider. Ici, vous déduisez les charges et l’amortissement des loyers. Avec le LMNP, ces derniers peuvent être réduits à zéro et vous serez exempté d’impôt. Le déficit foncier généré par ce procédé sera imputable sur les éventuels revenus BIC non professionnels de même nature.
Autrement, si vous choisissez de louer à un professionnel, vous pourrez profiter du statut LMP (Loueur en meublé professionnel). Ce statut implique votre inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel. Vous pourrez ainsi réaliser des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros ou représentant au moins 50 % des revenus de l’investisseur.
Dès lors, si la déduction des charges affiche un déficit, il est déductible de vos revenus globaux et pas seulement des revenus BIC, ce qui réduit votre impôt. Vous pourrez ainsi profiter d’une exonération totale des plus-values au bout de 5 ans si vos recettes ne dépassent pas les 90 000 euros par an.
En immobilier locatif, meublés ou non, différents dispositifs fiscaux sont favorables à la réduction de vos impôts. Toutefois, ces régimes obéissent à des règles précises. Pour déclarer vos loyers en toute sérénité et choisir le meilleur statut fiscal, il est important de bien analyser votre investissement.
Quel dispositif de défiscalisation choisir ?
Afin de réduire vos impôts et optimiser votre rendement locatif, vous pouvez utiliser un dispositif de défiscalisation. Ce dernier dépend du type de logement que vous choisissez et de son ancienneté.
Loi Pinel, un dispositif dédié aux logements neufs
La loi Pinel a été lancée par Sylvia Pinel et concerne surtout les logements neufs. Elle incite les contribuables à investir dans le neuf pour participer à l’amélioration des structures immobilières dans le pays. Aussi, la loi Pinel est applicable dans la majorité des villes de France. Toutefois, si vous espérez un investissement avec un profit important, le neuf n’est pas fait pour vous. Il offre une rentabilité moindre. Si vous souhaitez donc investir pour la rentabilité et non pour un patrimoine immobilier tout neuf, la rénovation de l’ancien est plus intéressante.
Loi Censi-Bouvard pour moins d’impôts
À la différence des autres dispositifs de défiscalisation, la loi Censi-Bouvard est compatible avec le statut LMNP. Elle permet ainsi de profiter d’une réduction d’impôt, en plus de faire bénéficier des avantages fiscaux découlant du dispositif. Cet abattement est à hauteur de 11 % du prix HT (Hors taxe) de la résidence.
