Un family office immobilier est une entité entièrement dédiée à la gestion patrimoniale d’une famille fortunée. Ces offices tendent aujourd’hui à se développer, car ils répondent à des besoins de gestion spécifiques à cette clientèle, en lui assurant proximité, indépendance et confidentialité.
Qu’est-ce qu’un family office immobilier ?
Un family office immobilier est une structure, généralement de petite taille, entièrement dédiée à la gestion et à la valorisation du patrimoine immobilier d’une « grande famille ».
L’AFFO (l’Association française du Family Office) estime que leurs services s’adressent généralement aux clients disposant d’un patrimoine financier s’élevant à plus de 10 millions d’euros. Beaucoup sont basées à Paris, même si leur accompagnement s’adresse, d’une façon générale, à une clientèle internationale.
Un family office immobilier peut être une structure indépendante, ou bien un service proposé par un cabinet de CGP, une banque d’affaire ou une société d’investissement comme Invest Market. Ce n’est jamais une société de gestion, pour des questions d’indépendance évidentes. Néanmoins, les associés d’un family office ont généralement préalablement accompli un parcours personnel dans la banque. Ils ont donc leurs entrées dans le milieu de la finance, et sont capables de prodiguer des conseils pointus dans ce domaine.
L’activité d’un family office immobilier va se diviser 3 grands volets, tous axés autour de la valorisation et la pérennisation d’un patrimoine familial : biens locatifs, pierre papier, participation dans des sociétés, etc.
L’investissement immobilier
Un family office va d’abord constituer puis valoriser et préserver le patrimoine immobilier d’une famille. Cela passe par la définition des stratégies, souvent axées sur la pérennisation et la transmission des actifs. Ces stratégies comprennent : le sourcing de biens, la durée de détention et la date des reventes prévues, sans oublier le calculs des rentabilités. L’office se charge aussi des risques auprès des banques auprès desquelles il peut solliciter un financement. Le conseil en ingénierie patrimoniale fait aussi parti de son approche, notamment pour structurer le patrimoine sur le plan juridique et le consolider financièrement.
Point important : un office familial dédié à l’investissement immobilier a une compétence accrue, compte tenu de sa destination, dans toutes les questions de transmission. Il s’occupe aussi de questions de médiation intrafamiliale.
La gestion locative
L’office s’occupe ensuite de la gestion locative de ce patrimoine, avec le choix des locataires, les états des lieux d’entrée et de sortie, l’émission et l’encaissement des loyers, etc. Il gère aussi la revalorisation de ce patrimoine, avec les travaux d’entretien et de réfection. En cas de problèmes avec un locataire, c’est lui qui négocie et met en place éventuellement, les procédures judiciaires.
Services de conciergerie
Un family office peut proposer une conciergerie haut de gamme, préposée à l’intendance des biens de la famille : propriétés, véhicules, etc. Elle peut s’occuper aussi parfois pour son compte de la gestion et de l’organisation d’événements.
Les points forts d’un family office
Un family office développe toujours une approche de proximité avec les familles, et se veut capable d’évoluer avec leurs besoins en matière de gestion et d’investissement. Qu’il s’agisse d’investissement immobilier locatif, ou à caractère professionnel ou résidentiel.
Un spécialiste du patrimoine immobilier
Le coeur de métier d’un office en matière immobilière est la gestion patrimoniale. Elle a pour vocation de faire face aux enjeux financiers d’une grande famille, en affrontant des problématiques parfois complexes au niveau juridique, fiscal et successoral. Le grand challenge de l’office sera à la fois d’initier les meilleures décisions pour le patrimoine commun, tout en préservant toujours et avant tout, l’unité du clan. L’une des grandes caractéristiques que l’on attend de son accompagnement est une extrême confidentialité.
Une gestion indépendante
La rémunération d’un family office est transparente et correspond à des honoraires, et non à la rémunération de produits financiers souscrits par la famille. Elle n’est pas non plus, en principe, liée à la taille du patrimoine des familles. Au niveau bancaire, l’office va servir d’intermédiaire et travaillera avec un minimum de 3 banques dépositaires.
Dernier point intéressant : son fonctionnement n’est pas figé dans le marbre. Les professionnels restent à l’écoute des besoins de la famille à laquelle ils sont attachés, et s’adaptent en permanence au développement de leurs projets.
Des investissements prudents
Ce qui caractérise le profil d’investisseur des familles est avant tout la prudence, car l’objectif visé pour leur patrimoine est en premier chef sa conservation. En 2022, le baromètre de l’AFFO révélait que 66 % des familles clientes d’un family office présentaient un profil d’investisseur équilibré. Seules 7 % optaient pour un profil dynamique, contre 2 % seulement pour un profil offensif.
Il est donc logique que l’investissement dans la pierre figure parmi les investissements préférés des familles fortunées. Ses produits étaient parmi les plus représentés dans leurs classes d’actifs en 2020 (16 % représentant des investissements directs et 2 % des fonds). Le private Equity, sans surprise, occupe aussi une part importante dans cet investissement, mais d’autres actifs tangibles comme les forêts, les vignobles ou l’actif foncier se portent bien.
