Avec des loyers à la baisse et une fiscalité alourdie pour l’investissement dans la pierre, 2018 s’annonce comme une année en demi-teinte. Pour autant, l’investissement locatif conserve ses atouts et demeure un des investissements les plus rentables sur le long terme.
En 2018, de nombreux changement sont venus frapper les investisseurs immobiliers et les nouvelles sont plutôt mauvaises pour l’investissement locatif : la nouvelle assiette de l’impôt sur la fortune immobilière vise uniquement la pierre et concerne donc également l’investissement locatif.
Un durcissement de la fiscalité immobilière
Dans la lancée de la hausse de la CSG au 1er Janvier (+1.7 point), 2018 voit arriver la transformation de l’ISF vers un impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ce nouvel impôt (IFI) concerne donc également les investissements immobiliers « papier » réalisés à travers une SCPI, SCI ou un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) et s’applique pour tous les patrimoines immobiliers dont la valeur nette dépasse les 1.3 million d’euros.
Bon à savoir : en 2018, les revenus immobiliers ne sont pas concernés par le nouveau prélèvement forfaitaire unique (surnommé « Flat Tax) de 30% qui s’applique aux revenus du capital.
En conséquence, les investisseurs immobiliers imposés à la tranche maximale verront leur taux d’imposition atteindre 45% (sans compter les prélèvements sociaux) contre 30% pour un actionnaire standard imposé au prélèvement forfaitaire unique.
Mais un engouement des Français pour la pierre
Malgré un net alourdissement des conditions financières liées à l’imposition des revenus immobiliers, les Français continuent à montrer un réel engouement pour l’investissement immobilier, en témoigne une récente étude menée par Empruntis.
Selon cette étude menée en Janvier 2018, les Français sont 2 fois plus nombreux à envisager un investissement immobilier locatif en 2018 qu’en 2017 (17% contre 7% en 2017).
De façon générale, il s’agit donc d’un signal fort qui montre que les Français voient toujours la pierre comme un investissement sûr.
Des taux immobiliers stables toujours favorables
À l’heure où cet article est écrit (Juin 2018), les taux immobiliers restent stables et proche de leurs niveaux historiques.
Source : LaCentraledeFinancement.fr
Avec un taux moyen constaté de 1.5% à 20 ans, les signaux sont donc toujours au vert concernant le financement des biens immobiliers; ce qui se traduit logiquement par une forte demande immobilière : selon Empruntis, 55% des locataires souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale en 2018.
Par ailleurs, la suppression de l’encadrement des loyers à Lille et à Paris a contribué a redonné un peu d’optimisme aux bailleurs de ces deux métropoles, après de nombreuses craintes sur l’effet perçu sur les rendements locatifs.
Des loyers en baisse légère ou en stagnation.
Du côté des loyers, on constate une stagnation générale voire une légère baisse sur l’ensemble du territoire. En cause, les dispositifs empêchant les propriétaires d’augmenter le loyer suite à un changement de locataire ainsi que le chômage et les faibles gains de pouvoir d’achat constatés sur la période 2013-2017.
Un dispositif Pinel légèrement affaibli mais toujours attractif
En conséquence de la stagnation voire faible baisse des loyers, l’attractivité du dispositif Pinel se retrouve légèrement affaiblie d’autant que le dispositif a connu un recentrage géographique sur les zones tendues A, A Bis et B1 qui est venu réduire l’éventail des rendements locatifs possibles.
Sur ces zones, le dispositif mis en place par la Loi Pinel permet de prétendre à des rendements de l’ordre de 3.5% voire 4% en fonction de l’emplacement et de la qualité du bien.
Pour rappel, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location d’un bien neuf dans la limite d’investissement de 300.000€ pour un maximum de 2 opérations par année.
- Réduction d’impôt de 12% si votre bien est en location pour une durée de 6 ans.
- Réduction d’impôt de 18% si votre bien est en location pour une durée de 9 ans.
- Réduction d’impôt de 21% si votre bien est en location pour une durée de 12 ans.
Bon à savoir : dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, le propriétaire-bailleur peut louer son logement à ses descendants et ascendants à condition que ceux-ci ne soient pas rattachés au foyer fiscal.
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