Vous avez investi dans l’immobilier locatif, mais vous êtes aperçu en chemin, que les rentabilités attendues étaient loin d’être au rendez-vous ? Que s’est-il passé ? Les erreurs de débutant sont nombreuses pour le jeune investisseur, tant le domaine est complexe. Bien connaître son marché, savoir négocier un prêt ou maîtriser la fiscalité ne s’improvise pas. Investissez en apprenant les secrets des projets bien préparés pour devenir enfin rentable !
Enfin rentable avec un projet bien préparé
Les investisseurs expérimentés le disent et le répètent : la précipitation est mauvaise conseillère en matière d’investissement immobilier. Les pièges qui jalonnent l’itinéraire de des néophytes, sont nombreux, ce qui doit les inciter à redoubler de prudence dans le montage d’un projet. Or, un projet solide est avant tout un projet bien chiffré. Pas besoin d’être un expert, car prendre le temps de se cultiver dans le domaine souvent suffit. Voyons donc les bons calculs à tenir pour devenir enfin rentable avec un investissement.
Rentabilité et cashflow
Un projet immobilier qui ne tient pas ses promesses, est souvent un projet dont l’on n’aura mal estimé la rentabilité au départ. Il faut dire que le calcul de rentabilité est souvent effectué à la va-vite, par des vendeurs immobiliers pressés de vendre… Il faut savoir aussi que ce calcul se fait à plusieurs niveaux, dont le premier, le calcul de rentabilité brut, ne permet pas vraiment de savoir encore si un l’investissement sera vraiment rentable. Il ne s’agit que d’une première approximation qui sert souvent à comparer plusieurs investissements entre eux. Méfiance donc, avant de se fier à des chiffres et cherchez toujours à ce à quoi ils correspondent dans les faits, pour ne pas en oublier…
La rentabilité
Le calcul de la rentabilité nette-nette est le plus précis pour savoir si un investissement peut s’avérer enfin rentable. Il comprend le calcul de la rentabilité dégagée par le bien après déduction de toutes les charges et surtout, après imposition. Un calcul de rentabilité se base sur des ratios, en divisant d’abord la totalité du bien (prix d’achat augmenté des frais d’acquisition) par le montant des loyers perçus attendus, que l’on multiplie par 100. Notez déjà qu’à cette étape, les frais d’acquisition devront être correctement comptabilisés : frais de notaire, frais d’agence, travaux de rénovation et assurances diverses (prêt, cautionnement et PNO), puis ajoutés au prix du bien.
Seconde difficulté : le calcul d’une rentabilité nette vise à inclure dans les prévisions tous les postes de dépenses qui pourraient venir grever la rentabilité finale de l’investissement. Notons au passage qu’il convient de n’en oublier aucun. Trop souvent, les chutes d’un taux de rentabilité proviennent des « oublis » des commerciaux, relatifs notamment :
- aux frais de la gestion locative : à ne pas oublier dans ses calculs si l’on ne compte pas gérer soi-même le bien (comptez 10 % des recettes locatives chaque mois) ;
- au montant de la taxe foncière : détail à ne pas soulever lors de la promesse de vente, il sera trop tard ! Comptez environ 1 à 2 mois de loyer annuels.
- au coût des charges de copropriété (connues à l’avance), mais aussi à celui des travaux de la copropriété (à envisager selon un pourcentage par mètre carré).
Petite précision pour devenir enfin rentable avec les achats en copropriété : il est judicieux de se renseigner à l’avance pour savoir si de coûteux travaux ne sont pas en projet, où s’il n’existe pas de problème à l’intérieur de la copropriété, comme des propriétaires mauvais payeurs.
Enfin, un calcul de rentabilité ne sera vraiment complet qu’en prenant compte de l’impôt sur le revenu, pour aboutir à la fameuse rentabilité nette-nette. Des simulateurs sur internet existent aujourd’hui pour tenir compte de ce que le fisc va récupérer dans l’affaire.
Parlons cashflow
Un calcul de rentabilité est indispensable, mais néanmoins insuffisant ! Pour devenir enfin rentable dans l’immobilier locatif, c’est, en effet, une autre variable qui compte : celle que tous les investisseurs aguerris brandissent comme leur trophée : entendez le calcul du cashflow. Plus concret qu’un simple taux, ce calcul consiste à savoir combien chaque mois, l’investissement locatif dégage en euros, entre ses dépenses et ses recettes. Autrement dit, après un rapide calcul de cashflow, l’investisseur va savoir combien son bien lui laisse en poche tous les mois.
Pour devenir enfin rentable dans l’immobilier locatif, le principe est simple : cashflow is King. Une bonne chose à savoir, pour éviter d’investir dans des biens immobiliers qui font perdre de l’argent chaque mois, avec un cashflow négatif. À moins d’avoir vraiment envie de supporter un effort d’épargne durant 20 ans, soit d’investir dans une dette, alors qu’un projet bénéficiant d’un cashflow positif permet d’en gagner !
Négocier son emprunt et ses frais de crédit
Nous avons un peu approfondi la question essentielle des calculs pour se lancer. Voyons maintenant comment aborder un aspect plus pratique de l’investissement, soit la préparation du budget et la négociation avec les banques.
Acheter au bon prix
C’est l’un des points fondamentaux pour devenir enfin rentable dans l’immobilier Cela renvoie, de plus, l’investisseur à l’une des règles d’or de l’investissement locatif : les bonnes affaires se font à l’achat. Un bien immobilier trop cher entraîne des mensualités qui peuvent devenir pénalisantes à la longue et générer un cashflow négatif. Le résultat : un bien immobilier qui prend moins de valeur dans le temps et un moral de l’investisseur en berne ! Sans parler qu’il faut anticiper les aléas de la vie locative : avec des travaux qui tombent ou un locataire qui soudain, ne paye plus son loyer. Additionnez alors des frais de travaux, une absence de recette locative, un prêt et des intérêts à rembourser, sans parler des impôts, et vous comprendrez pourquoi certains investisseurs jettent le gant avant de devenir enfin rentable ! Acheter en dessous du prix du marché va donc aider à limiter son endettement et à parer aux risques, dès le départ.
Négocier son prêt
Actuellement, les taux d’intérêt pratiqués par les banques sont au plus bas, avec des chiffres qui peuvent descendre au-dessous des 1,5 % ! Mais attention, de tels cadeaux ne concernent que les meilleurs dossiers, ceux qui ne présentent aucun risque pour les banquiers. Ceux-ci sont particulièrement sensibles à la stabilité de l’emploi, à des produits d’épargne en compte, et à des finances sans complications. Pour les dossiers moins solides, les taux d’intérêt pratiqués sont plus hauts, comptez autour de 2 %. Faut-il, pour autant, renoncer à négocier son prêt ? Non, mais c’est plutôt sur les frais annexes du crédit qu’il faut jouer.
Pour devenir enfin rentable dans le démarchage des différents établissements bancaires, passez par un courtier immobilier, qui prospectera pour vous les meilleurs taux du marché. Un gain de temps qui permet, en moyenne, de gagner 0.1 à 0.2 points de crédit. De plus, le courtier s’y entend pour faire baisser les autres coûts liés au crédit, comme l’assurance décès-invalidité. La marge de manœuvre existe, en effet, le marché étant très concurrentiel. Certaines sociétés spécialisées, se montrent nettement moins gourmandes que les banques. Moyennant un bon dossier, cette assurance étant calculée en fonction de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur, elles permettent d’obtenir des taux inférieurs à 0.20 % (calculés sur le prix du bien), quand les banques pratiquent des taux autour de 0,35 %. Pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, l’économie est 5 000 € : une somme qui justifie à elle seule les 1 000 € environ, que vous coûtera un courtier immobilier.
Dernier point à ne pas négliger dans les frais que vont engendre votre prêt : les frais de cautionnement. Les banques exigent, en effet, d’être couvertes en cas de non-paiement de vos mensualités. L’usage veut qu’elles réclament une hypothèque du bien ou un « privilège de prêteur de denier ». Ces solutions ont un coût, car elles font appel aux services d’un notaire. Il est possible de le faire baisser, avec les services d’une société de cautionnement, plus de 50 % moins chers qu’une hypothèque, et sans acte notarié.
À noter : peut-être n’arriverez-vous pas à faire plier votre banquier au niveau du taux d’intérêt, mais rabattez-vous alors sur le coût des frais de dossier et sur la suppression des pénalités de remboursement anticipé du prêt, en cas de revente.
La rentabilité dans le neuf
L’investissement locatif dans le neuf a le vent en poupe, boosté par les dispositions fiscale du Plan Pinel, reconduit jusqu’en 2021. Ce dispositif permet de défiscaliser ses revenus en devenant propriétaire, ce qui explique qu’il soit devenu l’une des niches fiscales préférées des Français.
Pourquoi investir en Pinel ?
Le montant des réductions d’impôts répond tout seul à la question. Un abattement d’achat du bien, compris entre 12, 18 et 21 % est proposé, en fonction de la durée de mise en location du bien, soit 6, 9 ou 12 ans. Le but de l’État est de pousser les particuliers à investir dans l’investissement locatif, de manière à accroître l’offre de logement à destination des foyers modestes. L’opération étant plafonnée à 300 000 €, c’est une réduction d’impôts maximale de 63 000 € annuels qui est possible en Pinel.
Vis-à-vis de l’administration fiscale, le bailleur s’engage à louer son bien non meublé pour une durée minimale. Une astuce, pour bénéficier d’un maximum de réduction d’impôts, consiste à louer le bien par tranches de 3 ans. Cela conduit à prolonger l’engagement successivement 4 fois pour arriver à une période maximale de 12 ans.
Est-on sûr, pour autant, de devenir enfin rentable avec un investissement immobilier en Pinel ? Non, car il faut mettre honnêtement en garde les investisseurs contre les abus du système. Certains promoteurs commercialisent des « packages » tout compris incluant le bien immobilier, l’offre de prêt, les assurances et la gestion locative, de manière à ce que l’investisseur n’ait vraiment rien à faire… Oui, mais ces offres cachent souvent des coûts excessifs. L’erreur vient souvent, pour les investisseurs, de se laisser éblouir par les avantages fiscaux promis par « un Pinel ». Alors que tout projet, doit, comme nous l’avons vu, faire l’objet d’une étude au niveau de l’offre de prêt et de ses coûts.
Les conditions du succès
Quels sont les secrets, alors, pour devenir enfin rentable en investissant dans le neuf ? Il convient d’abord de se méfier du prix d’achat, qui ne doit pas excéder 30 % des prix du marché, sous peine d’entraîner une moins-value à la revente. Si vous investissez en Pinel, il faut savoir ensuite que la qualité du programme du promoteur et la qualité de l’emplacement sont un peu les clés de la réussite. Une belle qualité de construction, dans une résidence bien située, au cœur d’un marché locatif dynamique, assure, en général, un bon placement. Pour s’assurer que ces conditions sont bien remplies, consultez les agences immobilières qui vous renseigneront sur l’attractivité du secteur : présence de commerces, d’espaces verts, d’écoles… Elles vous confirmeront aussi que votre bien correspond à la demande locative du secteur, pour être sûr de devenir enfin rentable. Évitez d’acheter par exemple un studio, dans un coin où ce type de biens est en surnombre. Attention aussi aux projets urbains, certains peuvent valoriser un bien à terme, comme un hypermarché ou, au contraire, faire fuir les locataires, comme un projet HLM.
À savoir : le dispositif Pinel dans le neuf n’intéresse vraiment que les Français qui payent déjà un minimum d’impôts, car il s’agit d’une mesure de défiscalisation. De plus, pour bénéficier pleinement de ses avantages, il faut prévoir que les réductions accordées rentrent dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an et s’ajoutent par conséquent aux autres crédits d’impôts existants (emplois à domicile, garde d’enfants…).
La rentabilité dans l’ancien
L’offre dans l’ancien est nettement plus abondante que dans le neuf, et les dispositifs fiscaux permettent de monter aussi de belles affaires.
Internet améliore l’accès au marché, avec les sites des grands réseaux immobiliers regroupant leurs offres et les portails d’indépendants comme Leboncoin.fr. Les particuliers à la recherche d’un bien prisé, se tiennent aujourd’hui à l’écoute du marché, grâce aux applis et smartphones.
Les biens dans l’ancien reviennent de 20 à 30 % moins cher qu’un bien neuf et offrent une large palette de choix, pour devenir enfin rentable en ajustant son acquisition à son budget.
Une bonne rentabilité avec un petit budget s’obtient sur les petites surfaces comme les studios meublés. Ils se louent plus cher et profitent de la fiscalité très attrayante en LMNP, propre aux loueurs en meublé. Comptez sur un ticket d’entrée de 50 000 à 60 000 € pour une ville moyenne, le double pour une métropole comme Lyon ou Bordeaux et beaucoup plus encore pour Paris, où le prix du mètre carré ne cesse de s’envoler.
Avec un peu plus de budget, il est possible de s’orienter vers de plus grandes surfaces, à destination de populations de locataires plus stables, comme les familles. Les risques de vacance locative et d’impayés sont écartés, mais la rentabilité chute sur ce type de bien. Les grandes surfaces sont plus rentables aujourd’hui, redistribuées en espaces réduits à destination de plusieurs locataires, comme nous le verrons avec la colocation.
Les bons filons de l’ancien
Tout bien ancien qui ne « paye pas de mine » est susceptible de devenir enfin rentable, une fois rénové, si la demande locative existe dans son secteur. D’abord, parce qu’il sera plus facile de faire baisser le prix d’un tel bien de 15 à 20 %. Ensuite, parce que le régime fiscal du réel est très avantageux dans ce type de configuration. Les factures de rénovation et les intérêts du prêt souscrits sont entièrement déductibles des recettes locatives de l’année, puis, dans certaines limites, si un déficit foncier apparaît, des revenus globaux. Ce sont les travaux de rénovation et d’amélioration qui donnent droit à ce type d’avantages, mais non les travaux d’agrandissement, qui valorisent le bien.
Lorsque le montant des loyers n’excède pas 15 000 € dans l’ancien, les investisseurs optent souvent pour le régime simplifié du micro foncier, plus simple que le réel sur le plan comptable. Le revenu foncier déclaré à droit alors à un battement de 30 % forfaitaire. Seuls les 70 % restants sont ajoutés aux revenus de l’investisseur pour être soumis à l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Cependant, dès que les charges excèdent les 30 %, le régime du réel qui permet de les déduire des recettes locatives devint plus intéressant. En allégeant la fiscalité de l’investissement, il accroît sa rentabilité pour devenir enfin rentable, avec des taux qui grimpent plus facilement au-dessus de la barre des 5 %.
Une nouveauté 2019
Depuis le 1er janvier 2019, l’État promet de belles réductions d’impôts aux investisseurs décidés à se lancer dans l’aménagement de logements éco énergétiques. Le dispositif Denormandie, dans ses grandes lignes, s’inspire de la loi Pinel en lui empruntant le plafonnement des loyers et le plafonnement des ressources des locataires. Les réductions d’impôts se classent aussi dans des tranches possibles de 12, 18 ou 21 % du prix du bien, selon la durée du bail. Les travaux entrepris doivent néanmoins représenter un minimum de 25 % du coût total de l’acquisition. Ils doivent correspondre aussi à une amélioration de la performance énergétique de l’habitat en correspondant au minimum à 2 de ces transformations : changement de chaudière, isolation des murs ou des combles, changement du ballon d’eau chaude ou isolation des fenêtres. Les villes éligibles au dispositif en France sont au nombre de 244.
Parallèlement aux dispositifs fiscaux existants, quelques règles de bon sens permettent de devenir enfin rentable dans l’ancien, en finançant son achat locatif sur de bonnes bases. Acheter son logement en empruntant est toujours préférable, surtout si l’on songe aux dispositions du régime au réel, qui permettent de faire des économies d’impôts en déduisant chaque année des recettes, les intérêts payés et les frais d’assurance. C’est là d’ailleurs la recette des investisseurs à succès qui créent de la valeur en investissant sur du long terme, en finançant leurs biens avec l’argent des banques. Le but est de démultiplier l’effet de levier du crédit, à l’aide de cashflows positifs. Autrement dit, les banques prêtent, et les loyers remboursent. C’est le tiercé gagnant d’une stratégie très rentable, pourvu que l’on mise sur des investissements à haut potentiel.
Les niches du marché locatifs les plus rentables
Débusquer des investissements « machine à cash », pour devenir enfin rentable en faisant jouer l’effet de levier en votre faveur, demande de connaître un peu les tendances du marché. Trois types de biens, aujourd’hui, démontrent de gros potentiels de rentabilité : l’immeuble de rapport, la colocation et la location saisonnière.
L’immeuble de rapport
Cette grosse acquisition peut permette d’acquérir plusieurs appartements pour le prix d’un seul, car un immeuble de rapport peut ne pas être plus cher qu’un seul appartement ! Il permettra toujours d’obtenir le prix du mètre carré à un prix cassé et de mutualiser les frais d’acquisition de plusieurs logements (frais de notaire, d’assurance, de crédit…). Qui mieux est, ce type d’acquisition se prête très bien aux rénovations sous le régime au régime du réel et permet d’alléger souvent son imposition en créant un déficit foncier. Des opérations qui restent plus juteuses que de nombreuses opérations dans le neuf en Pinel, en faisant grimper les rentabilités au-dessus des 10 %. Avec une ambition d’acquisition de plusieurs immeuble de rapport ou d’investissement en coliving, il peut être intéressant d’étudier le montage Holding immobilière et SCI.
La colocation
C’est une tendance lourde du marché locatif pour devenir enfin rentable : la colocation génère de beaux taux de rendement notamment grâce à une demande locative croissante. Les rentabilités les plus hautes s’observent pour les biens les mieux équipés, car il existe encore une carence du marché en colocation haut de gamme. En moyenne, un bien en colocation fait grimper les recettes locatives de 50 à 100 %. Une même surface occupée par plusieurs locataires, telle est la recette du succès.
La location saisonnière
Louer un logement tout équipé à une clientèle de passage est une formule qui permet de booster les taux de rentabilité au-delà de l’imaginable… Certaines locations saisonnières dépassent allègrement le seuil des 15 % de rentabilité. La formule a été victime de son succès, car les pouvoirs publics encadrent plus étroitement ce type de location dans les grandes villes aujourd’hui. Néanmoins, cette carte reste jouable dans les zones non exposées à une tension locative, où aucune autorisation importante n’est requise.
Ces différentes stratégies locatives peuvent se cumuler entre elles, en pratiquant, par exemple, la colocation à l’année en s’adressant à des étudiants, puis en profitant des vacances d’été pour faire du saisonnier. À chacun d’opter pour la bonne stratégie ou d’en cumuler plusieurs, pour trouver la formule gagnante qui fera grimper les rendements de ses investissements locatifs.
