Pour encourager l’acquisition de logements neufs, le gouvernement français a installé un dispositif fiscal : la loi Pinel. Elle permet aux particuliers de réduire leurs impôts en contrepartie d’un engagement locatif. La défiscalisation pinel se fait à travers l’application d’un taux qui varie en fonction de la durée de location.
Ainsi, pour un engagement locatif de 12 ans, par exemple, la loi Pinel propose une réduction d’impôt de 21 %. Cependant, ce dispositif de défiscalisation n’est valable que sur une zone tendue. Découvrez ces zones ainsi que les autres aspects de la loi Pinel à travers ce guide complet.
Que dit la loi Pinel ?
La loi Pinel de défiscalisation est une solution d’investissement que le gouvernement français a mis en place. Instaurée sur le marché de l’immobilier depuis 2014, cette loi vise à soutenir l’offre locative dans les zones tendues. Pour ce faire, elle propose des logements à loyers plafonnés aux ménages ayant des difficultés à accéder au marché immobilier.
Pour atteindre ces objectifs, la loi Pinel de défiscalisation fonctionne suivant un principe simple. Elle propose aux investisseurs une réduction fiscale en contrepartie d’un engagement locatif. Le taux appliqué à l’impôt sur le revenu varie en fonction de la durée de location que l’expert en investissement locatif a choisie. Plus cette durée est importante, plus le taux en vigueur est conséquent.
Cependant, cette réduction d’impôt sur le revenu n’est valable que si le logement immobilier se trouve dans une zone tendue. De plus, cette défiscalisation via la loi Pinel s’applique à l’investissement dans le neuf, à l’acquisition et la réhabilitation de biens anciens. Dans ce dernier cas, la loi Pinel n’est applicable que si les travaux représentent au moins 25 % de l’investissement total.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?
La loi de défiscalisation Pinel est un dispositif fiscal avantageux pour les deux parties : investisseurs et locataires.
Avantages de la loi Pinel pour les investisseurs
La réduction d’impôt Pinel en investissement locatif permet de réduire l’impôt sur le revenu. Cette réduction se fait proportionnellement à la durée d’engagement locatif de l’investisseur, mais dans la limite de 42 000 €.
La réduction d’impôt Pinel encourage aussi l’investissement locatif. Un investisseur qui s’en sert pour mettre un logement en location perçoit des versements de loyers mensuels pour dégager des compléments de revenus. De plus, la loi Pinel autorise la location du logement à un ascendant ou un descendant. Cela augmente ainsi les chances de l’investisseur de trouver un occupant.
Pour finir, la réduction d’impôt Pinel représente une excellente solution pour préparer sa retraite. Un investisseur peut également en profiter pour se bâtir un patrimoine immobilier tout en profitant d’une réduction non négligeable d’impôt sur le revenu.
Atouts de la loi Pinel pour les locataires
Grâce à la loi Pinel, les locataires ont plus de chance de trouver un logement locatif avec des loyers raisonnables. En réalité, la réduction d’impôt Pinel a fixé des plafonds de loyers à respecter. Ils varient en fonction de la localisation du logement, mais facilitent l’accès au logement des locataires.
Par ailleurs, la réduction d’impôt Pinel permet aux locataires de louer des logements neufs qui respectent les critères de performance énergétique. Concrètement, il s’agit de l’une des conditions d’application de la loi Pinel (+). Sans le respect de cette condition, le logement ne peut bénéficier du dispositif fiscal.
Plafonds en vigueur avec la loi Pinel
Avec la réduction d’impôt Pinel, il existe plusieurs plafonds en vigueur que les investisseurs doivent respecter.
Quels sont les plafonds de loyer en dispositif Pinel ?
Les plafonds de loyer mensuel avec la réduction d’impôt Pinel sont fixés par m². Voici ceux des années 2023 et 2024 pour les baux conclus en Métropole, charges non comprises :
| Localisation du logement | Plafonds de loyer mensuel par m² (€) | |
| Année 2023 | Année 2024 | |
| Zone A bis | 18,25 | 18,89 |
| Zone A | 13,56 | 14,03 |
| Zone B1 | 10,93 | 11,31 |
| Zone B2 et C (uniquement sur agrément) | 9,5 | 9,83 |
Plafonds des ressources avec la loi Pinel
Le plafond des ressources annuelles du locataire varie aussi en fonction de la zone géographique. Voici les seuils de ressources annuelles maximum pour les baux conclus dans l’année 2024 – Métropole.
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne vivant seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € | 31 892 € |
| Personne en couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € | 42 588 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € | 51 215 € |
| Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € | 61 830 € |
| Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € | 72 735 € |
| Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5ᵉ personne | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € | + 9 142 € |
Taux de réduction d’impôt sur le revenu en Pinel
Avec la loi Pinel classique, le taux de réduction d’impôt sur le revenu varie en fonction de la durée d’engagement de l’investisseur. En 2024, ce taux est de 9 % pour un engagement locatif de 6 ans. Dès que cet engagement de location passe à 9 ans, le taux de réduction d’impôt sur le revenu monte à 12 %. Enfin, un engagement de location de 12 ans entraîne l’application d’un taux de réduction d’impôt sur le revenu de 14 %.
Cependant, avant de bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez respecter un plafond par m² de surface habitable. Ce plafond est compris entre 5500 € et 300 000 € pour l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la transformation de deux logements. En dehors de ce montant d’imposition, d’autres frais et commissions sont aussi déduits :
- Honoraires de notaire ;
- Taxe sur la valeur ajoutée ;
- Droits d’enregistrement ;
- Taxe de publicité foncière ;
- Commissions versées aux intermédiaires.
Toutefois, un certain décret établit le plafond exprimé en pourcentage du prix d’acquisition du logement. L’objectif est d’encadrer le montant des frais et des commissions imputés.
Évolution des zones éligibles à la loi Pinel
La réduction d’impôt sur le revenu n’est possible que si le logement se trouve dans une commune classée dans les zones éligibles. Une zone est qualifiée d’éligible est caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Cette déstabilisation entraîne des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
En France, les zones qui répondent à cette description sont les zones A bis, A et B1. La déduction d’impôt Pinel ne s’applique plus aux opérations d’acquisition et de construction des zones B2 et C. Néanmoins, les logements situés dans ces communes peuvent bénéficier de la loi Pinel. En 2017, la condition était que l’investisseur dépose un permis de construire avant le 31 décembre de l’année.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2018, les logements situés dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense bénéficient aussi de la loi Pinel. Dès 2019, d’autres logements situés dans des communes spécifiques deviennent également éligibles à la défiscalisation Pinel. Il s’agit notamment des communes ayant bénéficié d’un contrat de redynamisation de site de défense lors des huit années précédentes.
Quelques conseils pour bien investir via le dispositif Pinel
Avant d’investir en Pinel, fixez-vous d’abord un objectif à terme. Il peut ainsi être question de transmettre un patrimoine, préparer sa retraite, revendre pour réaliser une plus-value immobilière, etc.
Ensuite, réalisez une étude détaillée à propos du logement à mettre en location. L’analyse devrait vous permettre d’avoir une idée de l’évolution prochaine de son environnement, de la progression des prix du marché, etc. Pensez à acquérir le logement dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel.
Pour finir, informez-vous correctement sur le dispositif Pinel et ses conditions. Tenez compte de la durée de votre engagement locatif et assurez-vous qu’elle répond à vos objectifs. Selon l’engagement locatif et l’usage que vous souhaitez faire du logement immobilier, la stratégie fiscale à suivre peut aussi différer. Pour éviter toute erreur, vous pourriez faire une simulation financière afin d’être plus précis dans vos réflexions.
Fin de la loi Pinel : une suppression reportée au 31 mars 2025
Le gouvernement français avait annoncé la fin du dispositif Pinel pour le 31 décembre 2024. Cependant, après l’amendement défendu par François Jolivet, vice-président des Finances de l’Assemblée nationale et député Horizons, le dispositif fiscal bénéficie d’un sursis. En effet, le gouvernement offre 3 mois de plus aux investisseurs Pinel pour qu’ils puissent concrétiser leurs projets immobiliers.
Néanmoins, même avec la suppression de la loi Pinel, le dispositif d’investissement Pinel + prendra très vite la relève. Avec ce dernier, les critères sont plus spécifiques et les taux s’appliquent aux revenus plus avantageux. Il existe également d’autres possibilités bénéfiques comme le statut LMNP.
La loi Malraux reste aussi très privilégiée comme alternative à la défiscalisation Pinel. Elle est parfaite pour la rénovation d’un ancien patrimoine situé dans des zones protégées. Le dispositif Denormandie est aussi une option envisageable pour remplacer la réduction d’impôts Pinel.
Défiscalisation Pinel : les points essentiels à retenir
La loi Pinel est un dispositif d’investissement immobilier mis en place depuis 2014. Elle vise à réduire les impôts des particuliers lors de l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Appliquée sur les revenus des investisseurs, cette défiscalisation s’avère très avantageuse. Elle permet aussi à un locataire bénéficiaire du dispositif fiscal de payer un loyer raisonnable.
Cependant, avant de bénéficier des atouts fiscaux de ce dispositif, il faudrait respecter certains critères et plafonds spécifiques. Malgré ses nombreux avantages, le dispositif fiscal sera arrêté par le gouvernement français. Avec une fin initialement prévue pour le 31 décembre 2024, la défiscalisation Pinel bénéficie tout de même d’un sursis de trois mois. Bien entendu, sa suppression ne marque pas la fin des investissements immobiliers. Il existe bien d’autres alternatives à la loi Pinel qui valent également le détour.
