Le crédit amortissable est le type de prêt le plus en vogue en France. Son accessibilité attire les investisseurs qui l’utilisent pour acquérir un bien immobilier. Encore appelé prêt personnel classique, ce dispositif séduit par sa réduction progressive de la dette.
En réalité, le fonctionnement du prêt personnel amortissable permet de payer des mensualités bipartites. Elles sont constituées du capital emprunté et des intérêts dus. Grâce au tableau d’amortissement, l’investisseur a une vue d’ensemble de son crédit et détermine ses échéances à l’avance. Il s’agit donc d’un prêt avantageux si vous maîtrisez parfaitement les tenants et aboutissants.
Crédit amortissable : comprendre le concept
Pour comprendre le concept du crédit amortissable, vous devez appréhender sa définition, son fonctionnement et ses caractéristiques.
Brève définition du crédit amortissable
Le crédit amortissable est un prêt comme tous les autres. La seule différence est son capital qui s’amortit dans le temps, sur une période déterminée. À chaque échéance, l’investisseur rembourse alors une partie du capital en plus des bénéfices. Le capital remboursé reste identique au terme de chaque délai.
Cependant, les gains varient selon le taux applicable, mais aussi en fonction du montant du capital remboursé. Ainsi, les bénéfices diminuent au fur et à mesure que la somme remboursée augmente. Compte tenu de ce mode de fonctionnement, il est préférable de négocier un crédit immobilier dont la période de remboursement n’est pas importante.
Fonctionnement du crédit personnel amortissable
Le crédit personnel amortissable suit un mode de fonctionnement similaire à celui des intérêts composés. Ici, les bénéfices ne sont pas réinvestis, mais s’appliquent à un reste à payer qui baisse à chaque échéance. En réalité, les mensualités remboursées par l’investisseur ne changent pas.
Chaque mois, le taux d’intérêt s’applique sur le reste à rembourser. Ce sont donc les bénéfices des banques qui diminuent au fil du temps. Plus vous évoluez dans la restitution de la dette, plus ces gains et le capital diminuent. Cependant, un investisseur qui bénéficie d’un dispositif fiscal doit connaître à tout moment la part des bénéfices remboursés. C’est à ce niveau qu’intervient le tableau d’amortissement.
Le tableau d’amortissement d’un crédit personnel classique
Le tableau d’amortissement est un outil capital en crédit amortissable. Il offre une vue globale sur la situation du montant emprunté, les gains payés et le capital remboursé. Il indique aussi le reste à payer ainsi que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cependant, l’établissement de cet outil s’avère complexe.
C’est justement pour cette raison qu’il est conseiller de réaliser une simulation des emprunts amortissables. Sur ce, les investisseurs doivent renseigner le montant emprunté, le projet cible, la période du contrat, etc. L’opération se fait habituellement sans engagement, et dans les plus brefs délais.
Caractéristiques du crédit amortissable
Le fonctionnement des crédits amortissables repose sur deux notions importantes : le taux d’intérêt et la durée de remboursement. Le taux d’intérêt permet de déterminer le montant à payer à la banque en contrepartie du prêt pour investissement locatif. Avec un crédit immobilier, ce taux peut être fixe, c’est-à-dire qu’il ne change pas tout au long de la période de remboursement.
Il peut aussi varier en fonction d’un indice de référence : on parle alors de taux variable. Quoi qu’il en soit, la BF (Banque de France) a fixé un seuil que le taux variable ne doit pas dépasser.
Les emprunts amortissables se caractérisent aussi par la période de remboursement. Il s’agit du délai imparti à l’investisseur pour rembourser le montant qu’il a emprunté, y compris les bénéfices. Sur le marché, cette période varie entre 5 et 30 ans, ce qui laisse une marge de manœuvre importante au particulier. Cependant, il est conseillé de ne pas souscrire un crédit amortissable avec une période de remboursement supérieure à 25 ans.
Souscrire au crédit amortissable : pour vs contre
Les crédits amortissables présentent plusieurs avantages qui en font un choix prisé au moment d’effectuer un achat immobilier. Ils enregistrent tout de même certains points négatifs desquels il faut se méfier.
Avantages du crédit immobilier amortissable
Les prêts amortissables permettent aux particuliers de prévoir les paiements. Cela est possible grâce au tableau d’amortissement qui indique tous les détails nécessaires à l’emprunt. Ce type de prêt s’apprécie aussi par sa capacité à réduire progressivement les mensualités de l’investisseur.
Par ailleurs, ces emprunts s’avèrent très flexibles avec leur délai de remboursement très abordable. Leur taux d’intérêt qui peut être fixe ou variable leur permet de se conformer aux besoins de chaque expert en investissement immobilier.
Le plus avantageux avec ces emprunts est l’accès à la propriété. En réalité, ils permettent aux particuliers d’acquérir un bien immobilier et d’échelonner le montant sur plusieurs années. Cela rend l’acquisition plus abordable et favorise un remboursement rapide de la dette.
Points négatifs du prêt amortissable
Certains contrats de prêts amortissables prévoient des pénalités de remboursement anticipé. Leur application limite énormément la flexibilité de l’emprunt. Pour cela, il est conseillé de consulter les contrats avant de souscrire un prêt.
Les crédits amortissables génèrent également des coûts supplémentaires divers. Il s’agit par exemple des frais de dossier et de la souscription d’une assurance emprunteur.
Crédit amortissable vs Crédit in fine
Les crédits amortissables s’opposent aux crédits in fine sur plusieurs points.
| Types de prêts | Prêt amortissable | Prêt in fine |
| Principe de fonctionnement | Les bénéfices du prêt diminuent au fur et à mesure que la période de remboursement approche à son terme. | Les ménages paient uniquement les intérêts au début du contrat. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois. sur la dernière période. |
| Durée de remboursement | 30 ans, mais 25 ans recommandées. | 10 ans |
| Public cible | Les prêts amortissables sont plus accessibles au grand public. | Les prêts in fine s’adaptent plus aux ménages avec un grand revenu et soumis à un régime fiscal. |
| Principal avantage | Remboursement de la dette échelonné dans le temps. | Mensualités de plus en plus faibles |
| Principal inconvénient | Mensualités plus importantes | Sortie d’opération anticipée |
Quels projets immobiliers pour un crédit personnel classique ?
Le prêt immobilier se distingue par sa polyvalence en France. En réalité, il s’adapte à tout type de projets immobiliers tels que :
- la construction d’une maison individuelle ;
- le VEFA (vente en l’état future d’achèvement) ;
- l’acquisition d’un terrain ;
- l’acquisition d’une résidence secondaire ;
- l’achat d’une résidence principale ;
- le financement des travaux annexes au projet immobilier.
Ce prêt peut aussi être affecté à un investissement locatif rentable. Néanmoins, les prêts in fine sont aussi une option viable. Le tout dépend de la tranche marginale d’imposition des ménages ainsi que de leur régime fiscal.
Taux fixe ou taux variable : lequel choisir ?
Sur le marché immobilier, le prêt amortissable peut être soumis à un taux fixe (TF) ou à un taux variable (TV). Avec le TF, les ménages bénéficient de mensualités constantes, ce qui leur permet de gérer efficacement leur budget.
Le TV quant à lui n’est pas fixe et peut baisser ou augmenter en fonction du taux d’emprunt de référence. Dans l’un ou l’autre des cas, sachez que le taux d’intérêt se détermine à partir de deux facteurs.
Le premier est le délai du prêt qui, lorsqu’il est court, améliore le taux. Le second critère concerne la stabilité de la situation professionnelle de l’investisseur. Ainsi, un travailleur en CDI bénéficie d’un meilleur taux qu’un contractuel, un intérimaire, un indépendant ou un intermittent.
Comment choisir un crédit amortissable ?
Pour choisir un prêt personnel avantageux, référez-vous à son taux d’intérêt. L’idéal est de trouver une offre qui propose le meilleur taux du marché. Pour ce faire, soignez votre profil pour qu’il soit le plus attirant possible.
Vérifiez ensuite la période du prêt. Il n’y a pas réellement de préférence entre une longue et une courte période pour ce type d’emprunt. Cependant, sachez qu’une courte période augmente les mensualités, mais réduit les gains de l’organisme. Toutefois, une longue période réduit les mensualités et augmente les bénéfices. À vous de choisir la situation qui vous convient.
Souscrire ces types d’emprunts génère habituellement des frais supplémentaires, comme les frais de dossier, l’assurance, etc. Avant de souscrire au contrat, vérifiez ces points et assurez-vous qu’ils vous conviennent. Enfin, vérifiez que les emprunts vous permettent d’anticiper la restitution de vos dettes sans pénalités.
Dossier de souscription d’un prêt amortissable
Le dossier de souscription regroupe plusieurs informations que les banques vérifient. Tout d’abord, elles contrôlent le statut professionnel du particulier. À ce stade, elles vérifient s’il est en CDI ou en CDD. Cela leur permet de jauger la stabilité de sa situation professionnelle.
Sa capacité à gérer son budget représente également un point capital que les banques considèrent. Elles vérifient si le particulier a un découvert ou fait déjà l’objet d’interdits bancaires. Si c’est le cas, elles considèrent alors le profil du particulier comme risqué. Son apport personnel peut toutefois leur faire changer d’avis s’il couvre 10 % du montant de l’acquisition.
Pour finir, les banques s’assurent que le particulier peut mettre en place un nantissement, une hypothèque, etc. Un profil qui répond à toutes ces conditions est sûr d’obtenir une réponse positive. Pour monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif, vous pouvez solliciter l’accompagnement d’un courtier.
Calcul du coût d’un crédit amortissable : comment procéder ?
Pour déterminer le coût total des emprunts amortissables, étudiez le type de contrat. Ainsi, le calcul du coût des emprunts à taux fixe se fait compte tenu de la période de restitution de la dette et du TAEG. Ce dernier s’applique au capital pour donner les bénéfices des établissements bancaires. La bonne nouvelle, c’est que ce calcul est facile, puisque le taux reste identique tout au long du contrat.
Par contre, le calcul reste compliqué avec des emprunts affectés à des taux variables. Ici, les bénéfices des organismes prêteurs changent au bout de chaque mois. En réalité, les bénéfices se calculent sur le reste à payer. Au fur et à mesure de cette somme diminue, la plus-value des banques diminue. Vous devez donc traduire ce processus pendant vos calculs, ce qui reste très compliqué.
Heureusement, il existe des experts en la matière qui proposent leur service pour ce calcul. Les plus connus sont les courtiers qui se chargent de toutes les déterminations dans un délai raisonnable. De nombreuses plateformes en ligne proposent également des calculatrices qui s’occupent de ce calcul en un clin d’œil.
Quelle assurance pour un crédit personnel amortissable ?
Pour optimiser ses chances d’obtenir un résultat positif pendant la demande, le particulier doit prévoir une assurance. Évidemment, il ne s’agit pas d’une obligation, mais les banques l’exigent d’habitude pour limiter les risques qu’elles courent.
Pour cela, l’idéal est d’être assuré contre les PTIA (risques, décès, perte totale et irréversible de l’autonomie). Si les emprunts sont destinés à une acquisition immobilière, les banques peuvent aussi exiger l’IPT, l’IPP et l’ITT. Ce sont des garanties supplémentaires qui mettent encore plus les banques à l’abri de tout danger.
Quelle que soit la police choisie, le particulier dispose d’une chance pour la modifier. Concrètement, il doit le faire avant la première date anniversaire de l’offre. Sinon, la modification est toujours possible à chaque date anniversaire de l’assurance.
Adosser les emprunts personnels à d’autres aides : possible ?
Il est tout à fait possible d’adosser les emprunts personnels à d’autres dispositifs d’aide. Le plus connu de tous est le prêt à taux zéro (PTZ). Seul inconvénient, il permet seulement l’acquisition d’une résidence principale. De plus, il faudrait respecter des conditions de ressources avant de l’obtenir.
Le PAL (prêt action logement) est aussi un dispositif qui peut être combiné avec les emprunts amortissables. Cependant, un particulier ne peut en profiter que s’il fonctionne au sein d’une entreprise d’au moins 10 salariés. Il est également possible d’opter pour le PEL (Prêt épargne logement). Il est généralement très accessible, mais doit respecter un seuil donné.
À retenir sur le crédit amortissable
Le crédit immobilier s’apprécie par sa capacité à réduire la mensualité des particuliers durant l’évolution des contrats. En effet, les bénéfices générés par ces emprunts diminuent progressivement alors que le reste à payer augmente. Ils se caractérisent par la période de restitution de la dette et le TAEG.
Par ailleurs, ces emprunts se distinguent par leur polyvalence en matière d’investissement immobilier locatif. Ils sont donc compatibles à n’importe quel projet, même si d’autres formes d’emprunts comme le crédit in fine prennent parfois le dessus. L’autre spécificité de ces emprunts est qu’ils permettent aux ménages de choisir entre le TF et le TV.
Cependant, pour mieux profiter de ces emprunts, il est recommandé de tenir compte de certains critères lors de leur choix. L’utilisation d’un simulateur sera aussi d’une grande aide, notamment pour connaître le coût total. Afin d’alléger les charges, l’État français permet d’adosser ces emprunts à d’autres dispositifs d’aide comme le PTZ, le PEL et le PAL.
