Vous cherchez un conseil en investissement ? Vous êtes au bon endroit ! Dans cet article, Invest Market, la start-up spécialiste de l’investissement immobilier locatif clé en main à Paris et ailleurs, vous éclaire sur la meilleure façon de faire fructifier votre patrimoine. Tous les investisseurs n’ont ni le même profil, ni les mêmes objectifs, raison pour laquelle nous analysons ici les principaux placements existants pour eux.
Notre premier conseil : allez-y !
Levons tout de suite le doute : en matière de conseil en investissement, cette période de crise sanitaire n’incite pas trop à s’engager… Et pourtant ! Plus que jamais investir est capital pour assurer l’avenir et anticiper les changements qui pourraient intervenir dans nos vies. Car si, pour le moment, la tendance est plutôt à l’épargne au niveau des ménages, la croissance qui devrait repartir après la pandémie devrait inciter chacun à repenser au bon usage qu’il fait de son argent.
Pourquoi investir ? Plus que jamais faire fructifier ce que l’on gagne permet de stabiliser sa situation financière et de ne plus vivre à court terme, mais en envisageant au contraire plus sereinement l’avenir. Qu’il s’agisse de se planifier une retraite confortable et bien méritée, comme le font de nombreux expatriés en investissant massivement dans l’immobilier, ou pour vivre à plein temps de ses rentes et améliorer son niveau de vie, grâce à plusieurs sources de revenus passifs.
Selon la situation patrimoniale de chacun, ainsi que selon ses moyens, son contexte familial, et plus largement, ses objectifs, le conseil en investissement peut prendre plusieurs visages. Celui du simple agent immobilier, pour qui n’aspire qu’à investir dans la pierre, celui du CGP pour qui cherche à diversifier son patrimoine, ou encore celui du gestionnaire de fortune, pour ceux cherchant encore et toujours à faire fructifier leurs placements patrimoniaux.
On ne s’improvise pas investisseur du jour au lendemain, il existe quelques prérequis à connaître, avant de se lancer tête baissée à acheter des actions ou un immeuble de rapport. Le meilleur conseil en investissement que l’on puisse donner à un débutant au départ est donc de se former au maximum en apprenant de tous ceux possédant une expérience dans le domaine : famille, voisins, professionnels… Internet est aussi une mine d’informations aujourd’hui. Mais surtout, il importe au départ de ne pas y aller seul et de définir sa stratégie patrimoniale avec un professionnel comme Invest Market.
Conseil en investissement N° 2 : préparer le terrain
Bien investir, c’est d’abord définir ses attentes par rapport à l’investissement, car mettre sa famille à l’abri du besoin n’implique pas les mêmes placements que d’augmenter rapidement ses revenus en prenant des risques. Il ne s’agit pas de jouer à la roulette russe avec votre bien, mais bien de placer vos billes là où le meilleur rapport se présente pour vous.
Un professionnel du conseil en investissement vous aidera pour cela à faire le point, la première étape de son travail consistant à monter votre bilan patrimonial. Il va, avec vous, aplanir la situation, pour savoir d’où vous partez. Cela débute donc avec l’inventaire de tous vos actifs, qui selon les personnes, peuvent comprendre :
- des biens immobiliers ;
- des biens mobiliers (œuvres d’art, voitures ou objets de collection) ;
- votre épargne ;
- vos placements tels que titres, actions et obligations ;
- vos placements en métaux précieux ;
- vos terrains…
Puis, l’opération se poursuit en déduisant votre passif, soit les charges qui vous incombent chaque mois, ainsi que les dettes, comme vos prêts ou vos crédits à la consommation. Le but étant de bénéficier d’une vision panoramique de votre patrimoine, afin de bien comprendre les flux financiers qui traversent votre budget chaque mois. Vous avez besoin d’argent aussi pour maintenir votre train de vie, tout en préservant une partie de vos recettes pour l’investissement. Ne voyez donc pas trop grand, car investir comporte des risques et il faut avoir une bonne stabilité au départ pour atteindre certains résultats, car essuyer une contre- performance qui peut toujours se produire.
Maintenant, vers quel placement vous tourner ?
Nous abordons maintenant le cœur du problème, soit quel placement financier choisir. Tous ne présentent pas les mêmes attraits et ne nécessitent pas la même implication. Tout placement, quel qu’il soit, comporte, en effet, un niveau de risques, qui va demander plus ou moins de dextérité pour être maîtrisé. Jongler avec des titres en bourse n’est, de fait, pas la même chose que détenir un Livret A qui dort paisiblement à la banque. Oui, mais, me direz-vous, les profits ne sont pas les mêmes ! Nous vous donnerons donc le conseil en investissement suivant avant de bien choisir un placement : réfléchissez bien à ce que vous en attendez sur le long terme, aux conséquences que cela peut avoir sur votre patrimoine et aux problématiques personnelles sous-jacentes qui le motivent.
Nous nous contenterons d’évoquer ici les possibilités de placements les plus populaires aujourd’hui chez les Français.
L’immobilier
L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français, car placer son argent dans la pierre est un investissement durable : il rassure. Les risques peuvent être facilement limités, moyennant une bonne connaissance du domaine, ou la délégation de la gestion locative à des pros. L’immobilier en France représente aussi un important pourcentage du PIB, ce qui explique qu’il est régulièrement stimulé par des mesures gouvernementales consistant majoritairement à assouplir sa fiscalité. Selon votre projet, elles vous donnent le choix entre différents packages, qui, moyennant certains calculs, devraient vite rendre votre investissement rentable.
La loi Cosse
Le dispositif est toujours en cours, théoriquement pour le moment jusqu’à fin décembre 2022. Pour en bénéficier, tout propriétaire-bailleur doit signer une convention avec l’Anah, l’agence nationale de l’habitat. Son intérêt réside dans de substantifiques réductions fiscales puisque 30 à 85 % des recettes locatives sont déductibles des impôts, selon la zone dans laquelle se situe le bien, et le type de convention locative signée (3 niveaux possibles selon les ressources du locataire). Le dispositif Cosse fait partie des mesures mises en place pour faire face à la pénurie de logement dans les zones sous tension.
La loi Pinel
Reconduite jusqu’en 2024, la loi Pinel permet d’investir dans le neuf pour défiscaliser, en bénéficiant de réductions d’impôts par paliers, suivant la durée pour laquelle le bailleur s’engage à louer. Tablez sur 12 % en s’engageant pour 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ces abattements devraient baisser de 2,5 % en moyenne dès 2023, puis en 2024. Cette année est donc la dernière pour profiter pleinement des avantages fiscaux d’un Pinel dans le neuf.
Le régime LMNP
Un placement immobilier avec un bien loué tel un studio, un immeuble de rapport, un coliving ou une colocation en meublé donne droit au fameux régime du LMNP, loueur en meublé non professionnel. Moyennant le choix du régime fiscal au réel, ce régime permet de soustraire toutes les charges afférant à la location de son revenu imposable. Ces charges peuvent inclure des travaux ainsi que le prix de l’amortissement du bien. Le résultat permet d’alléger sa feuille d’impôts tout en devenant propriétaire d’un bien locatif destiné à prendre de la valeur.
Le Censi Bouvard
Le LMNP se cumule avec ce dispositif pour investir en résidence service, notamment dans les EPHAD. Une réduction d’impôts de 11 % du prix d’achat est proposé, moyennant un investissement d’une durée de 9 ans minimum qui ne doit pas dépasser les 300 000 euros.
Cependant, malgré les avis dithyrambiques sur l’investissement locatif dans les chambres
d’EPHAD, très répandus sur le web, ce type de placement est à déconseiller dans les années à venir. La crise actuelle devrait rendre ces établissements moins rentables, car plus difficiles à remplir, au vue du prix du séjour conjugué à la crise. Et ce ne sont pas les retombées médiatiques, en rapport avec la gestion de la crise sanitaire dans certains établissements, qui devraient arranger les choses.
- Fiez-vous toujours à un cabinet de conseil indépendant au départ pour investir, et non à un conseiller en gestion de patrimoine rémunéré au prorata des produits financiers qu’il place.
Chez Invest Market, nous vous conseillons des investissements pérennes, en rapport avec votre situation financière et en toute indépendance.
Le déficit foncier
Il s’agit d’un mécanisme et non d’un dispositif fiscal à proprement parler. Il fonctionne en tandem avec le régime du réel, qui permet de déduire toutes les charges réellement supportées par l’investisseur immobilier de son revenu imposable. Là encore, l’amortissement du bien est déduit, ce qui permet de considérablement alléger ses impôts, d’autant plus que le dispositif est reportable durant 6 ans, si l’intégralité des charges ne peut être déduite en une fois. Le déficit foncier permet, contrairement au LMNP, de réaliser des investissements immobiliers loués en nu.
Un investissement pour qui ?
Tout le monde peut s’intéresser à l’investissement locatif, de préférence aidé par un cabinet conseil d’experts-comptables pour tout de suite examiner la question de l’optimisation fiscale. Une société de gestion locative sera aussi nécessaire à ceux qui ne sont pas bricoleurs et qui ne souhaitent pas s’occuper des aléas de la location (changement de locataires, gestion des factures, assurances, etc). Vous pouvez aussi consulter le tensiomètre locatif en amont pour vous renseigner sur une zone et comprendre où et comment investir dans un bien immobilier.
Nos conseils pour bien débuter
Ne voyez pas trop grand au départ, mais commencez par une petite acquisition qui vous permettra de vous roder et d’apprendre les bases d’une bonne gestion. Vous minimisez aussi ainsi les risques en cas d’erreur.- Lorsque votre bien devient rentable et commence à amasser des cashflows, pensez à faire d’autres placements. Si vous parvenez à un solde positif tous les mois après déduction de vos charges, votre banquier sera souvent d’accord pour vous aider à financer d’autres biens.
- Investissez toujours avec une bonne épargne de précaution pour prévoir les coups durs, comme un locataire mauvais payeur. Votre banquier exigera toujours une couverture à hauteur de 33 % d’endettement par rapport à votre revenu global pour consentir à vous accorder un prêt.
Les tendances dans l’immobilier post Covid
L’investissement immobilier se porte bien malgré la crise du Covid, car les taux d’intérêt restent pour le moment très bas et peuvent permettre de saisir de belles opportunités. Les principaux dispositifs fiscaux restent aussi en place pour les prochaines années à venir.
La montée en puissance du télétravail devrait profiter aux agglomérations à la périphérie des grandes villes, car, dorénavant, il devient moins important d’habiter près de son lieu de travail. De nombreux salariés ou indépendants nomades vont aussi en profiter pour aller s’installer dans un cadre plus vert, ce qui favoriserait des investissements locatifs type petits immeubles de rapport dans les bourgs ou centre-bourgs.
Bon conseil : ne pensez pas seulement achat de bien pour investir dans l’immobilier, mais aussi travaux de rénovation qui feront prendre de la valeur à votre bien, car les divers confinements ont amorcé un besoin de logements plus confortables et mieux équipés.
Les SCPI
Investir via les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), signifie investir dans l’immobilier en accédant au capital de sociétés investissant dans le secteur, en général via l’immobilier d’entreprise. Les SCPI sont un des placements préférés des Français, car on peut en espérer en moyenne un bon rendement, autour des 5 %, tout cela sans avoir à se soucier de gestion locative.
Les placements en SCPI se divisent en deux catégories, avec les SCPI de rendement d’un côté, qui investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise : immobilier de bureau, murs de magasins, d’entrepôts, etc, et de l’autre côté, les SCPI fiscales, qui investissent dans l’immobilier d’habitation.
Notre conseil en investissement via une SCPI
Même si ce type d’investissement est à première vue très tentant au niveau des rendements, il s’assortit dans les faits de tout un cortège de contraintes, notamment au niveau de la fiscalité et de la revente. Comptez aussi des frais d’entrée (comparables à ceux du notaire pour un investissement physique), qui avoisinent les 12 %.
A savoir aussi
Le contexte actuel de pandémie laisse planer une certaine ombre sur la rentabilité de ce placement dans les années à venir, l’immobilier de bureau étant en plein plongeon à cause du télétravail.
Soyez aussi vigilants sur la fiscalité de l’opération si votre TMI est située dans les tranches supérieures d’imposition.
- Vous êtes situés dans les tranches entre 30 % ou 41 % ? Les revenus émanant de vos SCPI seront donc taxés entre 47.2 et 58,7 % !
La bourse
L’investissement en bourse attire les jeunes investisseurs prêts à affronter des risques. Si la bourse présente les meilleurs taux de rendement depuis les 20 dernières années, il n’en demeure pas moins qu’elle demeure le placement le plus risqué. En achetant des titres, il faut affronter la volatilité des marchés, soit assumer que la valeur de ces titres peut baisser et faire perdre de l’argent.
Une bonne base de culture générale, ainsi que le suivi de l’actualité politico-économique aide à mieux décrypter la lecture des marchés financiers est s’avère très utile pour investir en bourse.
Se lancer nécessite de situer le ou les bons secteurs (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier est chaudement recommandé) dans lesquels investir au départ. Actuellement, les secteurs des technologies et de la transition numérique ont le vent en poupe, ainsi que les entreprises liées à l’ISR, l’investissement socialement responsable.
Néanmoins, les incertitudes sur l’attitude des banques centrales rendent très incertains pour le moment les marchés financiers. Gardez bien à l’esprit que l’investissement en bourse performe avec la durée, et qu’il s’agit d’un investissement qui se projette sur le long terme. Abandonnez donc l’idée de « boursicoter », et offrez-vous une vraie réflexion à long terme sur ce type d’investissement.
L’autre secret du succès est de savoir diversifier son portefeuille d’actifs pour limiter les risques. Il faut savoir analyser à long terme les tendances, donc, et ne pas hésiter à s’entourer de conseillers financiers pour y voir clair. Savoir analyser les rendements en rapport avec la fiscalité et le niveau de l’inflation permet aussi de se faire une idée objective de leurs performances.
L’or et les métaux précieux
L’or occupe une place à part pour tout investisseur, car c’est avant tout une valeur refuge utilisée pour diversifier ses actifs et utile en cas de récession.
Contrairement à l’immobilier ou aux actions, l’or ne génère pas de profits immédiats, mais a connu une hausse de sa valeur sur les 20 dernières années. L’or se rémunère sur sa valorisation.
Pour investir dans de l’or, 2 grandes possibilités se présentent : acheter de l’or en lingots (ou en pièces : les fameux napoléons), ou bien acheter de « l’or papier », ou de l’ « or de bourse », en investissant dans des parts de sociétés qui misent sur son cours. Attention, ces 2 types de placements ne sont pas soumis à la même fiscalité.
- L’ « or papier » rentre dans la catégorie des actifs assujettis à l’IFI (fortune immobilière).
- Quant à l’or physique, il n’est pas imposable à l’achat, mais à la revente (comptez aujourd’hui 11 % du prix d’achat). Tout acquéreur doit donc pouvoir attester de la valeur de l’achat, ainsi que de sa date d’acquisition. C’est un placement peu liquide ensuite, impossible à conserver chez soi : car l’or finit toujours par attirer des convoitises ! Il soumet aussi à des frais de stockage, les banques louant des coffres à leurs clients, mais à des prix variables.
Les livrets d’épargne réglementés
Ces systèmes d’épargne permettent de placer des sommes raisonnables sur des comptes réglementés par l’Etat, tels que le PEL, le Plan d’épargne en actions (PEA) ou le Livret A.
La rémunération de tous ces produits est actuellement très faible, le Plan d’Epargne logement ne présentant plus aucun intérêt. Les conséquences de la crise du Covid laissent planer également de grosses menaces sur l’assurance-vie, présentée pourtant encore comme le placement phare pour
les petits épargnants soucieux de cumuler des rendements, en se protégeant des risques de la bourse.
Il n’en demeure pas moins que ces livrets demeurent pour le moment de bons produits de défiscalisation, puisqu’ils permettent de placer de l’argent en étant exonérés d’impôts sur les performances de l’épargne.
- Préférez un Plan d’épargne d’entreprise à un compte d’épargne réglementé. Il vous permet également de défiscaliser vos primes d’intéressement et de participation et de toucher des intérêts exonérés d’impôts (mais pas de prélèvements sociaux).
Le fonds euro
Le fonds euros est un placement souvent confondu avec l’assurance-vie, dans lequel on le retrouve, mais dont il est distinct. Distribué par les assureurs, il permet d’investir dans un capital garanti. Il constitue un placement sécuritaire, liquide (l’argent peut être récupéré à tous moments) et transmissible à un bénéficiaire.
A l’heure d’aujourd’hui, 70 à 80 % de l’argent placé sur l’assurance-vie l’est sur des fonds euro. Un des grands avantages de ce type de placement est l’effet « cliquet » des intérêts accumulés, qui sont capitalisés et ne peuvent être perdus.
Mais la particularité du fonds euro est surtout de faire porter les risques sur l’assureur, car c’est lui qui supporte la fluctuation des valeurs et garantit la rémunération.
- Important : si un assureur fait faillite, un fonds euro n’est garanti qu’à hauteur de 70 000 euros par investisseur et par société d’assurance. Il faut donc reste prudent, dans le climat de crise actuelle avec les fonds euros, ou tout du moins bien se renseigner sur la santé de l’assureur avant d’engager des sommes importantes.
De plus, les taux d’intérêts bas tels qu’ils le sont aujourd’hui, ne permettent plus le financement de l’économie, et les fonds en euros sont massivement investis dans des obligations d’état (OAT), où le risque est extrêmement faible. En moyenne aujourd’hui, des fonds investis dans une OAT performent à hauteur seulement de 1 %, contre 4 à 5 % par le passé.
Il est difficile de prévoir pour le moment toutes les incidences qu’aura la crise du Covid-19 sur notre économie, notamment en Europe où beaucoup de décisions politiques sont encore en pour-parler. Néanmoins, l’investissement reste la bonne attitude face à l’avenir pour accroître son patrimoine et résister aux tempêtes financières qui pourraient impacter notre mode de vie.
