Comparatif LMNP ou Pinel : nos conseils pour vous décider

Faut-il investir en Pinel ou en LMNP ?

L’investissement en Pinel reste l’une des niches fiscales chouchoutées par les Français, car les pouvoirs publics continuent de la mettre en avant comme une tactique futée pour devenir propriétaire. Qu’en est-il vraiment par rapport à l’investissement en LMNP ? Celui-ci offre de réels avantages fiscaux qu’il convient aussi d’examiner.

Invest Market vous fait un retour sur la question et vous donne des conseils pour axer votre objectif soit sur la réduction d’impôt sur le revenu en loi Pinel soit sur une rentabilité supérieure via le meublé non professionnel LMNP.

Spoiler : si vous n’avez pas le temps de lire cet article en entier, nous préférons dans la majorité des cas le régime LMNP au réel qui est presque toujours plus rentable qu’un Pinel lorsque tout est pris en compte.

Gros plan sur le Pinel

Depuis l’origine de sa création, le dispositif Pinel a pour vocation d’encourager l’investissement dans la pierre des particuliers pour accroître l’offre de logement à loyers modérés à destination des ménages les plus modestes. Déjà âgé de 10 ans, le plan Pinel a succédé à d’autres dispositifs plus anciens (Duflot, Scellier, De Robien).

Bien qu’il reste un placement immobilier très réglementé, il n’en demeure pas moins populaire et sera prolongé par l’État jusqu’en 2024. Le pinel ancien moins connu est également une alternative au neuf avec toujours cependant les contraintes de loyer plafonné.

Le Pinel en quelques chiffres

Avant de rentrer dans un comparatif LMNP Pinel stricto sensu, situons bien les contraintes qui pèsent sur un investisseur, quand il se lance dans ce type d’immobilier locatif pour réduire son impôt.

Un Pinel ne concerne que l’investissement dans le neuf, le logement loué devant obligatoirement correspondre à une habitation principale.

Les contraintes du plafonnement Pinel

Les loyers qu’il permet de percevoir sont plafonnés chaque mois, et les ressources des locataires subissent également un plafonnement strict.

• revenu fiscal de référence maximum autorisé pour le locataire : de 28 049 € à 38 236 € selon la zone pour une personne seule et de 37 456 € à 57 146 € pour un couple ;
• plafond du loyer mensuel maximum autorisé : de 17,17 à 8,83 € le mètre carré selon la zone ;
• nombre maximum d’investissements autorisé : 2 / an ;
• plafonnement de l‘investissement : 5 500 € par m² de surface habitable ;
• plafonnement de l’investissement total : 300 000 € par personne et par an ;
• montant maximal de la réduction d’impôt : 63 000 €.

Les conditions de zone du dispositif Pinel

Comme ces chiffres viennent de le dire, investir en Pinel est soumis à un zonage précis et ne permet d’investir que dans les secteurs où le marché immobilier est tendu, soit pour 2022, les zones A, A bis et B1. Le simulateur de la Dila (direction de l’information légale et administrative) permet de situer la zone de son investissement.

À savoir : en Bretagne, certaines zones concernées devront être décidées par le préfet en 2020, et ne sont pas encore connues du grand public.

Autres contraintes qu’il faut bien connaître avant d’investir en Pinel : le logement doit répondre aux dernières normes énergétiques, notamment au respect de la Réglementation thermique RT 2012, pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA).

À savoir : la loi Pinel s’applique aussi pour les logements faisant l’objet de travaux de rénovation, ou transformés en locaux d’habitation.

Dans ce cas, les travaux en Pinel doivent représenter plus de 25 % du coût de l’opération, les normes à respecter correspondant aux labels HPE rénovation 2009, ou BBC rénovation 2009 pour bénéficier d’une réduction d’impôt.

Les avantages d’un Pinel

Malgré ses diverses contraintes, l’investissement locatif en Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation qui permettent à de nombreux investisseurs d’alléger la note du percepteur sur ses revenus locatifs.

Dans l’optique d’un comparatif LMNP ou loi Pinel, il faut savoir que les allégements fiscaux d’un Pinel sont calculés par rapport au prix d’achat de l’investissement. Ils correspondent à différents taux, selon la durée d’engagement à louer son bien choisie par le bailleur.

Le montant des réductions Pinel accordées est le suivant :

Pour une mise location de :

– 6 ans : 12 % répartie à 2% par an ;

– 9 ans : 6 % répartie sur 2 % par an ;

– 12 ans : 3 % répartie en 1 % par an.

Autre avantage de la loi Pinel : il autorise à loger des proches, ce qui peut être pratique, par exemple, si l’on a envie d’investir dans l’immobilier enfin rentable tout en ayant besoin pour un temps de loger un enfant étudiant.

Néanmoins, cet enfant ne devra pas appartenir à votre foyer fiscal. Notons aussi qu’il ne s’agit pas d’un avantage proprement significatif dans l’optique d’un choix Pinel ou LMNP, l’investissement en LMNP permettant de louer à qui l’on veut.

L’investissement locatif en LMNP

L’investissement locatif en LMNP se distingue du Pinel d’abord sur un point important : il ne concerne que les locations en meublé.

Plus concrètement, il permet d’investir sous le statut de loueur en meublé non-professionnel et d’être attaché ainsi au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux.

Les avantages du LMNP

Ce statut va permettre d’investir indifféremment dans l’immobilier ancien ou dans le neuf, le type de logement pouvant concerner une résidence-service (EPHAD, résidence étudiants ou coliving), une chambre d’hôte ou d’étudiant ou encore sa propre résidence dans le cas de la location saisonnière.

Dans le cadre de ce comparatif LMNP Pinel, on note que les possibilités réservées par le LMNP sont beaucoup plus étendues pour le propriétaire bailleur en matière d’offre locative.

Tout comme le Pinel, l’investissement en LMNP permet d’investir avec une belle réduction d’impôt à la clé. Les règles qui s’appliquent au niveau fiscal sont les suivantes :

• Le régime micro-Bic (soit celui de l’auto entreprise) s’applique, dès lors que vos recettes locatives n’excèdent pas les 70 000 € par an. Vos charges de location sont déductibles à hauteur d’un abattement de 50 %, ce qui revient à n’être imposable que sur la moitié de vos recettes locatives.
• Au-delà de 70 000 € de recettes annuelles, c’est le régime réel qui rentre en scène. Il permet de ne plus être imposé en réduisant les charges à partir d’un forfait, mais de les déduire toutes réellement et dans le détail. Ce régime offre de grands avantages, puisqu’il permet la déduction de nombreuses dépenses locatives. Citons parmi elles : les frais d’acquisition du logement (tels que les frais de dossier et frais de notaire), les frais d’assurance (nombreux lorsque l’on achète : PNO, GLI ou garantie invalidité-décès), les frais d’entretien, de réparation, de rénovation, d’intérêts d’emprunt, d’impôts locaux…
• À cela, s’ajoute une particularité qui rend le régime du réel extrêmement attractif. L’administration fiscale permet aussi, sous ce régime, d’amortir la valeur du bien, soit de soustraire tous les ans à ses recettes locatives, un certain taux correspondant au montant qu’il perd potentiellement en valeur. Il s’agit d’une dépense en quelque sorte fictive, mais que l’État considère pour ce type d’investissement.
• Résultat : le régime du réel, permet de réaliser des investissements immobiliers nets d’impôts, car les charges et amortissements cumulés peuvent facilement aboutir à des déficits reportables d’années en années. L’investissement immobilier n’est ainsi pas imposable.

Bon à savoir : l’amortissement est un avantage fiscal décisif, sur le plan fiscal. Il permet sur 30 ans d’amortir 85 % de la valeur d’un bien, les 15 % restant correspondant à un montant résiduel, considéré comme non-amortissable.

Inconvénients du LMNP

Ce régime contraint à louer en meublé, ce qui suppose un entretien plus régulier du logement et un taux de dégradation plus important en sortie. Le calcul des charges et de l’amortissement donne lieu aussi à une comptabilité LMNP complexe qui exige de recourir aux services d’un professionnel.

L’amortissement se calcule, en effet, par composantes, ce qui est source d’erreur pour un néophyte. Le régime du réel exige aussi de produire chaque année un compte de résultats et un bilan d’actifs.

Cependant, les frais d’un expert-comptable rentrent dans les charges déductibles et ne sont pas, au demeurant, exorbitants (comptez entre 300 et 500 € par an selon le professionnel).

Parlons comparatif Pinel et LMNP

Ces 2 types d’investissements permettent tous 2 de se constituer un patrimoine immobilier avec un apport de départ relativement faible, grâce au crédit immobilier. Il est possible de comparer respectivement leurs performances sous 4 angles : celui de la rentabilité, des contraintes légales et administratives, de la revente et de la fiscalité.

La rentabilité

Le comparatif LMNP Pinel tourne nettement à l’avantage du LMNP lorsque l’on examine ce critère.

Un « bon » Pinel dépasse rarement les 3 % de rentabilité, et encore, il s’agit là simplement de rentabilité brute… Lorsque tous les frais d’acquisition et de fonctionnement sont déduits, ce taux tombe facilement sous les 1 % ! La raison à cela ? En Pinel, les loyers sont plafonnées, donc le bailleur perd inévitablement l’avantage d’un bien immobilier neuf, qui se loue traditionnellement plus cher. En Pinel, il faut savoir que les loyers sont 10 à 20 % inférieurs à ceux de marché immobilier moyen.

Autre entrave à la rentabilité pour le Pinel : le fait d’acheter neuf, justement, qui augmente le prix du mètre carré, ce qui plombe immanquablement le calcul des ratios. Un récent rapport rédigé par l’inspection générale des finances, commandé par le gouvernement fin 2019, indique que 50 % des investissements réalisés en Pinel ne seraient pas rentables, soit afficheraient sur 9 ans des rendements locatifs nets négatifs (hors plus-value à la revente).

Rentabilité ou défiscalisation

Les avantages de la défiscalisation occultent donc trop fréquemment cet aspect de l’investissement en Pinel. Il mérite pourtant que l’on examine ses indicateurs de rentabilité au même titre que ceux d’un autre investissement immobilier, même si les promoteurs peuvent volontairement rester assez évasifs sur le sujet.

Avec des prix d’achat inférieurs d’environ 30 % dans l’ancien, la rentabilité d’un investissement en LMNP s’annonce tout de suite meilleure. On peut tabler sur du 4 à 5 %, en moyenne pour un investissement locatif standard comme une petite surface (T1 ou studio) dans une grande ville.

Le LMNP est aussi le régime fiscal des stratégies locatives à haut rendement comme la location saisonnière ou l’immeuble de rapport. Ces modes de location laissent espérer des rentabilités nettes à 2 chiffres, moyennant des investissements bien préparés. Un argument de poids qui joue en faveur de la location meublée au niveau du comparatif LMNP Pinel.

Les contraintes légales

L’investissement en LMNP peut concerner tout le parc locatif, à l’exception des logements à louer en nu. Les investisseurs bénéficient d’un choix bien plus large dans la recherche de leur bien, n’étant pas soumis à un zonage, ni contraints de se tourner vers le neuf.

Enfin, il reste plus facile pour eux de trouver des locataires et surtout, de les choisir selon leurs critères, notamment au niveau des ressources. Or, des locataires nantis de bons revenus sont un gage de

tranquillité : au niveau du paiement des loyers, mais aussi au niveau de la vacance locative du bien, car ils ont tendance à rester plus longtemps en place.

La fiscalité

Dans le cadre de ce comparatif LMNP Pinel, précisons que les loyers perçus pour ces 2 types d’investissement peuvent chacun bénéficier du régime du réel.

La différence étant que sous le statut LMNP, ces loyers seront imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, alors qu’ils le seront dans celle des revenus fonciers, pour ce qui est d’un investissement en Pinel.

S’il apparaît un déficit, le statut LMNP permet de l’imputer sur le revenu fiscal global, soit sur les autres revenus fiscaux du contribuable (comme les salaires, pensions et autres traitements), et ce, sans limite de montant.

Les déficits

Les déficits sont aussi reportables d’une année sur l’autre, ce qui explique que le LMNP soit bel et bien une niche fiscale. Il est, en revanche, plus difficile de créer un déficit pour un investissement en Pinel, à moins qu’il ne porte sur un logement à réhabiliter. Ce sont, de fait, surtout les travaux de rénovation et d’entretien qui pèsent lourd dans la facture des charges déductibles, et ils sont bien sûr, plus faciles à générer sur des biens immobiliers dans l’ancien.

Dernier avantage d’un investissement immobilier locatif en LMNP : les réductions d’impôts qu’il occasionne ne rentrent pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros décidé par le gouvernement. Vous pouvez donc le cumuler avec d’autres crédits d’impôts, comme la garde d’enfants ou l’emploi de personnes à domicile.

La revente

Le chapitre de la fiscalité penche en faveur de l’investissement en location meublée, mais ce comparatif LMNP Pinel ne serait pas complet sans un

examen des bénéfices réalisés au moment de la revente.

C’est là un aspect, pas toujours bien connu des investisseurs, mais qui démontre qu’un investissement en LMNP est souvent plus avantageux.

Lors de la revente d’un bien sous ce statut, l’imposition de la plus-value est, en effet, quasiment inexistante ou peu élevée.

Pour rappel, la plus-value est le bénéfice enregistré lors de la revente d’un bien immobilier. Elle réside dans la différence entre le prix d’achat du bien et le prix auquel il est revendu.

Un bien en LMNP bénéfice encore d’un gros cadeau fiscal pour le moment : l’exonération de cette plus-value sous certaines conditions. Si le bien est loué depuis au minimum 5 ans et si la moyenne des recettes locatives perçues sur les 2 dernières années est inférieure à 90 000 €, l’exonération est complète. Si ces recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 €, l’exonération est partielle.

Un bref comparatif avec l’investissement en Pinel s’impose. Celui-ci voit sa plus-value lors d’une revente, soumis au régime des plus-values immobilières, quand le LMNP bénéficie lui d’un régime plus clément, celui des plus-values professionnelles. Les plus-values d’un investissement en Pinel sont donc imposables au titre de l’impôt sur le revenu, à hauteur de 19 %, et des prélèvements sociaux qui se montent à 15,5 %. Ces taux sont dégressifs à partie de la sixième année de détention du bien. Il faudra donc attendre 22 ans au niveau du premier taux et 30 ans au niveau du second, pour atteindre une exonération totale du bien.

Les dangers du Pinel

Comme on vient de le voir, l’intérêt d’un investissement locatif en Pinel, en dépit de la défiscalisation immobilière, est loin d’être certain, tant du point de vue d’une plus-value en cas de revente, que de sa rentabilité et de sa fiscalité.

Bien pire, depuis quelques années, déjà, les mauvaises affaires réalisées par les investisseurs alléchés par les réductions d’impôts, ont mis en garde les autres…

Les pièges de la rentabilité

Notre bref comparatif LMNP Pinel nous a permis de comparer la moindre rentabilité d’un Pinel, comparée à celle d’un investissement LMNP. Or, comment déjouer cette faiblesse ?

Bien souvent, les commerciaux profitent de l’engouement pour la défiscalisation immobilière pour afficher des taux de rentabilité tout à fait artificiels. De fait, ce taux de rentabilité brut affiché ne comprend pas de nombreux frais, comme les frais d’agence, d’emprunt, d’assurance ou de copropriété. Le résultat ? Une rentabilité tout à fait attractive au départ qui peut tourner au casflow négatif tous les mois. Les investisseurs, certes, auront réduit leurs impôts, mais à quel prix : puisqu’ils investissent dans une dette, et pour de nombreuses années. Et que dire lorsque les effets de la défiscalisation, en fin de dispositif, ne seront plus là ? L’imposition de l’affaire risque alors de faire grimper le cashflow négatif en flèche, et ce, jusqu’à la fin du prêt immobilier…

Attention au sourire des promoteurs !

Il faut oser le dire : certains investissements en Pinel peuvent être de véritables arnaques. La raison à cela est que ce type d’investissement a trop provoqué d’euphorie, les investisseurs ayant été littéralement hypnotisés par les avantages de la défiscalisation. Certains se sont alors dirigés, sans discernement, vers des programmes immobiliers « estampillés Pinel », alors que tout bien neuf, est, par convention, éligible au dispositif. Quelles sont les caractéristiques de ces biens vantés par les promoteurs peu scrupuleux ? Ils sont souvent, avant tout, vendus à des prix de 20 à 30 % supérieurs au marché, ce qui stimule les investisseurs peu méfiants, pressés de calculer les montants à défiscaliser en fonction du prix d’achat. Le problème est bien sûr qu’ils oublient leur rentabilité, et plus loin, les bénéfices d’une revente. Car lorsqu’ils seront en mesure de revendre leur bien sur le marché de l’ancien, les potentiels acheteurs exigeront en général, une rentabilité tournant autour des 5 %. Pour l’atteindre, les vendeurs du bien vont donc devoir baisser leur prix de vente, et consentir à une belle décote, donc souvent perdre beaucoup d’argent.

Bon à savoir : les arnaques des promoteurs viennent souvent du fait qu’ils proposent des investissements « clé en main », où tout est compris et négocié à l’avance pour l’investisseur, notamment le prêt immobilier et les assurances. Or, si l’on étudie ce type de projet à la loupe, on remarque bien vite que ces offres pour néophytes sont excessives, notamment au niveau des taux du crédit et de l’assurance invalidité-décès.

La revente

Un autre piège bien connu des investissements Pinel massivement commercialisés à de nombreux investisseurs au même moment, est le scénario de la revente, au terme d’une même période de défiscalisation. Il s’en suit dans ce cas, un surnombre de logement sur le marché qui provoque la chute libre des prix. Ce risque peut être anticipé dès le départ, en se renseignant sur le secteur où l’on achète et en sondant la demande locative. Acheter dans une zone qui se distingue par sa densité de logements « en Pinel » peut poser un problème aussi pour louer son bien. Attention à la vacance locative, autre facteur qui impacte là encore la rentabilité d’un investissement.

Alors Pinel ou LMNP ?

Un investissement en Pinel ne correspond pas aux mêmes objectifs patrimoniaux qu’un investissement dans la location meublée. Même si tous 2 permettent de se créer des revenus complémentaires, notamment de préparer sa retraite, on ne les fait pas en général, pour les mêmes raisons. Un Pinel se projette dans l’objectif d’une revente ou d’être récupéré en vue de se loger ou de loger des proches. Un investissement en location meublé est lui, rarement destiné à la revente, mais sert surtout à s’assurer des revenus complémentaires sur le long terme. On le projette aussi pour faire prendre de la valeur à un bien. C’est aussi un investissement qui ne s’adresse pas à ceux qui souhaitent diminuer une imposition trop lourde, mais qui s’intéressent avant tout, à un bon rendement.

Si vous souhaitez réduire vos impôts sur le revenu, optez pour du Pinel, si vous souhaitez un investissement plus rentable dans lequel vous ne paierez pas d’impôt sur les loyers générés pendant de nombreuses années, optez pour du LMNP.