Permettant la constitution d’un patrimoine et la perception d’importants revenus, l’investissement locatif est une démarche financière très compétitive. Placement de capital à multiples avantages, il constitue l’objet d’incitation des investisseurs immobiliers par le gouvernement français. D’autant plus que les demandes de location affluent chaque année. Les opportunités d’investissement augmentent avec celles-ci. Alors, comment réaliser un investissement dans un projet immobilier locatif ? Les réponses ci-dessous.
Choisir le bien immobilier à fort potentiel
La rentabilité des investissements immobiliers locatifs dépend de plusieurs paramètres. Par conséquent, une étude de marché est requise avant de vous lancer.
Définir l’emplacement et le type de logement
Choisir la ville vient toujours en amont pour tout investissement immobilier locatif. En optant pour des localités où l’accroissement de la population est continu, vous allez augmenter vos chances d’obtenir une meilleure rentabilité d’investissement. Les avis des experts dans le marché de l’immobilier se portent alors sur le centre-ville. D’autant plus que le parc immobilier de ce dernier est plus orienté vers le studio et l’appartement. Ce sont les types de logements les plus prisés. La proximité avec les activités, les commerces et les services de transport sont les critères de choix de logement les plus importants pour les locataires (famille, couple, jeunes actifs et étudiants).
Il est à noter que la clé de réussite pour tout investissement dans l’immobilier locatif est à l’achat et non à la revente.
Sélectionner le locataire
Le choix du locataire ne doit pas être négligé par les investisseurs lors de l’étude de marché du projet d’investissement. D’autant plus que les risques d’impayé du loyer sont fréquents. Il faut prendre des mesures adéquates pour sélectionner les meilleurs locataires. Pour ce faire, les conseils se tournent tous vers l’apport de certaines pièces justificatives de la part de ces derniers. Cette opération vous permettra d’obtenir un avis sur la capacité de futurs locataires à payer le loyer. Vous pouvez aussi leur demander de s’acquitter d’un mois de loyer avec une caution. Ceux-ci constitueront une assurance pour la réservation du logement.
Déterminer le type de location à réaliser
Il est tout aussi important de bien déterminer votre mode d’exploitation immobilière pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif. Plusieurs options s’offrent à vous. Par exemple, la colocation pour un appartement nécessite un agencement adéquat pour le confort des locataires. Vos travaux de rénovation et aménagement seront donc orientés vers l’ajout de nouvelles chambres à la résidence. L’avantage de la colocation, c’est que vous obtenez deux ou trois loyers simultanément pour un seul bien immobilier. D’autant plus qu’en cas de vacance locative due au départ d’un des locataires, les autres loyers seront toujours perçus. Vous pouvez notamment investir dans l’achat de meuble et d’équipement pour convaincre les jeunes étudiants à choisir votre appartement. Aussi, opter pour une résidence moins spacieuse s’avère rentable. En effet, un appartement plus petit sera un investissement plus cher, mais se louera plus facilement.
Estimer la rentabilité de son projet d’investissement
Une estimation de la rentabilité des investissements est requise avant la mise en marche du projet immobilier. Pour ce faire, vous devez calculer votre capacité d’autofinancement ou cash-flow. La limite est de 10 % brut (avant impôt). En dessous de ce taux, vous devez optimiser au maximum votre investissement en considérant certains éléments clés, comme l’impôt, le choix de l’emprunt ou les cotisations d’assurance.
Pour estimer si l’investissement locatif est rentable, il faut tenir compte de tous les chiffres. Le prix d’achat passe en premier. Vous devez définir le plafond de votre budget initial, pour ensuite fixer le montant du prêt bancaire. Vous pouvez vous renseigner auprès des agences immobilières ou sur les annonces de la ville pour connaître les prix de location. Ces données sont nécessaires pour effectuer le calcul du rendement locatif.
A noter que les loyers peuvent aussi évoluer. Chaque année, le secteur de l’immobilier connaît un essor considérable. Cela va justifier l’augmentation des loyers, que ce soit pour un appartement, une maison individuelle ou un studio. Ainsi, lorsque vous allez procéder au calcul de la rentabilité de votre investissement, prenez en compte cette évolution.
Définir l’état du logement sur lequel investir
En plus de constituer un rendement locatif stable, l’acquisition d’un patrimoine immobilier représente une bonne assurance pour votre retraite. Ainsi, choisir entre le bien ancien et neuf est également important lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif.
Le choix d'un bien ancien
Le bien ancien présente des avantages très intéressants, surtout au niveau des impôts. Encouragé depuis quelques années, investir dans l’achat et la rénovation des biens anciens en France permet de bénéficier d’un déficit foncier. Basé sur la loi Denormandie, ce mécanisme fiscal permet la réduction des impôts à payer par l’investisseur dans le locatif. Les conditions de cette défiscalisation dépendent de la différence entre le montant du bien (achat et travaux) et les revenus que celui-ci rapporte.
Si vous souhaitez rehausser le standing de votre bien pour satisfaire votre locataire, il est plus judicieux de choisir l’ancien. D’autant plus qu’il est moins onéreux que le neuf à l’achat. Les travaux sont livrés plus rapidement, ce qui vous permettra de respecter le chronogramme de réalisation de votre projet d’investissement.
Le choix d'un bien neuf
Nettement plus cher que l’ancien, l’immobilier neuf est exempté de travaux. Il est livré en suivant les dernières normes et exigences de construction. Même si des avantages sur les impôts sont possibles grâce à la loi Pinel, le montant d’achat d’un bien neuf n’est toutefois pas à la portée de tous. La loi qu’a instaurée Sylvia Pinel a pour but d’encourager les investisseurs à miser sur les nouvelles constructions. De ce fait, le dispositif de Pinel permet au propriétaire de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 18 %. Cette défiscalisation ne concerne toutefois que les logements destinés à la location pendant 6, 9 ou 12 ans.
À la différence du bien ancien, les travaux sont livrés au bout de dix-huit mois minimum. En effet, la défiscalisation n’est obtenue que dans le cadre d’une VEFA ou Vente en l’état futur d’achèvement. D’autant plus que vous êtes amené à payer, en avance, un montant de 5 % du prix de vente pour confirmer votre investissement.
Bien choisir l’option de location : vide ou meublée
Investir dans l’immobilier locatif, c’est se demander si mettre en location une résidence vide est plus rentable qu’en meublée. D’autant plus que les avantages, que ce soit sur les impôts ou les loyers, dépendent de ce choix.
L’intérêt de la location vide
Option plus stable pour l’investisseur, la location d’une résidence sans meuble est adaptée aux biens immobiliers à grande surface. Si le contrat de location meublée est conclu pour une durée d’un an au moins, celui du vide est de trois ans minimum. De plus, les demandes locatives sont plus tournées vers ce type de bien. La location nue connaît moins de vacances locatives et la perception de loyer est plus régulière. L’investissement locatif sera alors plus rentable pour ce type de contrat. D’autant plus que les charges de location et d’entretien sont moins onéreuses.
L’intérêt de la location meublée
Loyer plus élevé, fiscalité plus avantageuse et agence de gestion locative disponible, tous ces critères peuvent jouer en faveur de ce type de bail. Un meuble peut changer le prix de la résidence. Alors, équiper un habitat pour qu’il soit plus fonctionnel justifiera le montant élevé du loyer. Du côté des impôts, vous pouvez opter pour le statut de LMNP ou Loueur en meublé non professionnel. Il vous permettra de profiter d’un faible taux d’imposition sur les revenus locatifs et la perception de TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). Pour vous déclarer en tant que LMNP, les démarches sont simples. Il vous suffit de remplir un formulaire P0i ou déclaration de début d’activité. Ce document doit être livré au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien est rattaché.
Accéder à des aides financières
Les conseils des experts sur la façon d’investir en immobilier locatif favorisent le recours au crédit. De plus, le secteur de l’immobilier est le seul placement éligible pour un prêt auprès d’une banque. Le taux d’intérêt est très avantageux et l’acquisition d’un bien immobilier sans effort d’épargne est possible.
Faire un prêt auprès des banques
Pour bénéficier d’un crédit auprès d’une banque, il est important de constituer un dossier afin de justifier votre apport personnel. Il est tout à fait normal pour un organisme de prêt de vérifier votre capacité à rembourser.
La banque prend en compte certaines conditions avant de vous accorder un prêt. Elle doit vérifier si votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33 %. Aussi, vérifier si votre apport financier peut couvrir les frais de l’emprunt est important. Votre situation financière en tant qu’investisseur est aussi prise en compte. En effet, la banque prend en compte vos crédits qui sont encore en cours. Le dernier critère est votre montant restant après déduction de toutes vos charges (impôts, frais d’entretien locatif, charges quotidiennes, etc.)
Le prêt amortissable est le crédit le plus utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier. Le principe est de faire un emprunt pour l’achat d’un logement et le rembourser grâce au loyer mensuel. Une partie des intérêts qui s’appliquent au coût du crédit amortissable est aussi à verser à la banque. Il est à noter que durant les premières années, ce sont les intérêts qui sont les plus remboursés et non le capital. Les détails de ces opérations sont livrés par l’organisme de prêt chaque mois.
Investir en SCPI (Société civile de placement immobilier)
Investir dans un projet immobilier locatif auprès d’une société de gestion est aussi possible. Plus précisément, vous pouvez intégrer une SCPI. C’est un type de placement d’argent où chaque actionnaire est propriétaire du patrimoine immobilier. Régulée et contrôlée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), la SCPI fait des économies en toute sécurité et transparence. Les avantages de ce type d’investissement immobilier sont nombreux. Vous pouvez réaliser un investissement même avec un capital faible (moins de 1 500 euros). Aussi, pour un investissement en SCPI, la gestion locative est assurée par des experts. Le rendement locatif est assuré, car l’épargne est collectée auprès de plusieurs particuliers. Les revenus complémentaires sont perçus chaque trimestre ou année. Surtout, votre patrimoine est varié selon l’immobilier (professionnel ou résidentiel).
Comment investir en immobilier locatif : la gestion locative
Comment les investisseurs font-ils pour gérer leurs biens immobiliers ? L’avis de l’expert se penche toujours vers la gestion de la location en agence. En effet, en contractant avec un professionnel, vous allez pouvoir alléger vos tâches. La gestion d’un logement, surtout locatif, demande énormément de temps. Allant de la recherche du locataire parfait jusqu’à la perception des loyers, en passant par l’entretien de l’appartement, elle exige une grande connaissance du domaine immobilier. Corrélant expérience et expertise, l’agence va assurer le rendement locatif de votre projet de placement.
Aussi, la gestion locative est une sorte de sécurité pour votre investissement immobilier. Elle peut vous aider en cas de loyer impayé. Une agence de gestion locative professionnelle se doit de vous proposer une assurance de risque locatif. Service livré avec des conseils et des avis d’experts, vous n’aurez plus à vous inquiéter sur les démarches à suivre.
Alors, que vous optiez pour l’investissement dans les biens immobiliers en ville ou en banlieue, la gestion locative reste la solution idéale pour garantir le bon fonctionnement de votre projet.
