En investissement locatif, plusieurs Français se demandent comment dissoudre une SCI gratuitement. Cette question est tout à fait légitime, d’autant plus qu’il existe plusieurs formalités à suivre pour une dissolution. En effet, il faut tout d’abord obtenir un vote de tous les associés lors d’une AGE (Assemblée Générale Extraordinaire).
Ensuite, publiez l’avis de dissolution et effectuez les dépôts de dossier obligatoires. Pendant tout le processus, la dissolution de la SCI en elle-même est gratuite. Toutefois, les associés doivent supporter certains coûts issus de cette décision, tels que les frais de notaire, les frais de publication, etc. Découvrez-en plus sur cette dissolution et les frais à supporter.
Pourquoi dissoudre une SCI ?
Plusieurs raisons peuvent motiver la dissolution d’une SCI et son éradication du marché.
Réunions des parts sociales en une seule main
À la base, la création d’une SCI nécessite la présence d’au moins deux associés. Cela signifie qu’une seule personne ne peut s’occuper de la gestion d’une telle entreprise. Cependant, il arrive qu’une société civile immobilière compte un seul associé en fin de compte. Diverses raisons expliquent cette réduction du nombre : vente de parts, retrait, décès, etc.
Dans ce cas, l’associé restant dispose de toutes les parts sociales : on parle de réunions des parts sociales en une seule main. Toutefois, cette condition à elle seule ne suffit pas pour provoquer la dissolution de la SCI (société civile immobilière). Au lieu de dissoudre la société, l’associé peut réaliser une transmission universelle du patrimoine s’il est une société.
En tant qu’associé unique et personne physique, il a aussi la possibilité de dissoudre la société. Dans ce cas, plus besoin d’une AGE. Il peut également exercer la fonction de liquidateur, s’il le souhaite. Cela réduit énormément les frais de dissolution.
Décision des associés
Les associés d’une SCI sans activité peuvent prendre la décision de dissoudre la société : c’est la dissolution anticipée. Évidemment, le processus à suivre dépend du statut de l’entreprise. Cependant, la dissolution anticipée peut coûter très cher sur le plan fiscal.
S’il reste encore des actifs immobiliers au bilan, les associés risquent aussi de supporter des frais élevés. Même l’ouverture de la procédure amiable se fait sous condition. Concrètement, il faut que la SCI ne se trouve pas en état de cessation des paiements pour que la procédure amiable soit possible.
Arrivée à terme du contrat
Pendant la création d’une SCI, les associés indiquent la durée de vie de la société dans les statuts. Elle n’est pas fixe, mais ne doit pas dépasser 99 ans. Lorsque cette échéance arrive, le gérant convoque les associés. Ceux-ci ont le choix de proroger la SCI ou non. Dans le second cas, la société entre en phase de dissolution.
Cependant, s’ils ne se rassemblent pas, le président du tribunal de commerce peut leur accorder un délai supplémentaire de 3 mois. Durant cette période, les associés sont censés se consulter pour prendre une décision.
Apparition d’une clause prévue dans les statuts
Les associés d’une SCI peuvent prévoir des événements dont l’arrivée entraîne la dissolution de la société. La suppression de l’entreprise peut être automatique ou sur décision des associés, selon les statuts.
Ainsi, le décès d’un des associés d’une SCI peut provoquer sa dissolution si cela était prévu dans les statuts. La faillite personnelle d’un associé est aussi susceptible de dissoudre la SCI si cela était prévu.
Comment dissoudre une SCI gratuitement en quelques étapes ?
La dissolution gratuite d’une SCI suit un processus bien précis.
Convocation des associés via une AGE
Pour dissoudre une SCI sans activité, le gérant convoque les associés lors d’une AGE. Pendant cette Assemblée Générale, ils votent la dissolution de la SCI, selon les règles de majorité prévues dans les statuts. À l’issue de la réunion, ils doivent rédiger un PV de dissolution de la SCI en respectant certaines mentions obligatoires :
- l’heure, le jour et le lieu de l’AGE ;
- la dénomination de la SCI et l’adresse de son siège social ;
- la décision des associés de dissoudre la SCI (indiquer les modalités de vote et le nombre de voix) ;
- l’identité du liquidateur nommé et ses assignations ;
- la précision de l’existence de la société jusqu’à sa liquidation.
Après rédaction du Procès-Verbal, les membres présents devront le signer et l’enregistrer au SIE (Service des Impôts des entreprises).
Publication dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)
La dissolution de la SCI sans activité doit faire l’objet d’une publication dans le JAL. L’objectif est d’informer les tierces sur la décision de supprimer la société. Pour ce faire, rédigez un avis de dissolution et soumettez-le à un journal d’annonce légale de votre choix. Dès que c’est fait, vous recevez une attestation de parution indispensable pour finaliser le dossier de dissolution.
Après publication de l’annonce, accédez au Guichet Unique. Cela se fait en ligne sur le site officiel. Connectez-vous alors à votre compte personnel, puis renseignez le numéro SIREN ou SIRET de la SCI pour la retrouver.
Dépôt du dossier de dissolution
Le dossier de dissolution de la SCI sans activité doit contenir le procès-verbal de l’AGE et l’attestation de parution dans un JAL. Le liquidateur doit ensuite y ajouter une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation, ainsi qu’une copie de justificatif d’identité.
Dès que tous les documents sont prêts, téléchargez-les sur la plateforme du Guichet Unique. Payez ensuite les frais de dissolution, puis validez pour soumettre le dossier. Il est automatiquement transmis au greffe du Tribunal de commerce compétent. Les associés de la SCI peuvent suivre son évolution depuis le tableau de bord personnel sur le site de l’INPI.
Comment liquider une SCI dans le cadre d’une dissolution gratuite ?
Pendant la liquidation, le liquidateur réalise l’actif et paie les dettes. En d’autres termes, il vend les biens et les mobiliers de la société sur le marché de l’investissement immobilier. Ensuite, il utilise les recettes issues des ventes pour rembourser les dettes en instance. Par la suite, il doit établir les comptes de la liquidation de la SCI sans activité pour déterminer l’existence ou non d’un boni.
S’il dégage un excédent, alors il est à partager entre les associés. Cependant, le boni de liquidation est soumis à l’impôt sur la flat tax de 30 % du montant perçu par chaque associé. Les membres de la société paient également des droits d’enregistrement de 2,5 % du boni de liquidation. Après distribution du boni, le liquidateur présente les comptes aux associés pour approbation.
Ensemble, ils établissent un autre procès-verbal et publient un nouvel avis dans un journal d’annonces légales. Le mois qui suit la liquidation, le liquidateur dépose un dossier de dissolution au guichet unique et demande la radiation. Pour finir, il remplit le questionnaire qui remplace le formulaire M4 et joint un exemplaire des comptes définitifs de liquidation. Il doit aussi ajouter une attestation de parution de l’avis de clôture et le procès-verbal rédigé à la fin de la liquidation.
La dissolution d’une SCI est-elle vraiment gratuite ?
La dissolution d’une SCI sans activité n’exige aucun paiement de la part des associés. Depuis l’Assemblée générale extraordinaire jusqu’à la liquidation, ils ne supportent aucun coût relatif à la dissolution de la SCI. Cependant, ils doivent prendre en charge certains frais difficiles à éviter.
Frais de publication dans le JAL
La publication des avis de dissolution de la SCI dans un JAL ne se fait pas gratuitement. Le représentant légal de la société doit prévoir environ 149 euros pour rendre leur décision opposable aux tiers.
Néanmoins, le coût n’est pas fixe. Il peut varier selon plusieurs critères du journal d’annonces légales choisi. Ce tarif fluctue également selon le département du siège de la SCI et le nombre de lignes de l’annonce.
Frais de dépôt au greffe
Le coût de dépôt au greffe intervient au moment de l’envoi du dossier de dissolution sur la plateforme du Guichet Unique. À cette étape, il faudra supporter un coût de près de 200 euros.
Cependant, le paiement doit se faire avant les 30 jours qui suivent le vote des associés à l’Assemblée Générale Extraordinaire. Un retard pourrait engendrer des pénalités de la part des autorités compétentes.
Coût de liquidation de la SCI sans activité
La liquidation de la SCI génère certains coûts indispensables au bon respect des formalités. Tout d’abord, la rédaction du procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire peut être payante si les associés la confient à un professionnel.
Lors de la distribution du boni (s’il y en a), les membres de la SCI sans activité doivent supporter des droits d’enregistrement de 2,5 % du montant de la plus-value immobilière. À la fin de la liquidation, le liquidateur doit également rédiger un procès-verbal. Ce dernier sera ensuite publié dans un Journal d’annonces légal. À cette étape, prévoyez un tarif d’environ 108 euros.
Frais de radiation et d’un prestataire de service
Les formalités de dissolution et de liquidation d’une SCI sans activité prennent fin avec une déclaration de radiation au RCS. Ce rôle incombe au représentant de la société. Pendant la déclaration, il doit déposer une somme avoisinant les 13,93 euros auprès du greffe.
Par ailleurs, certains associés font appel à des professionnels pour la dissolution et la liquidation de la SCI sans activité. Dans ce cas, le représentant doit prévoir un budget d’approximativement 200 euros.
Astuces pour réduire les coûts de dissolution d’une SCI
Comme susmentionnée, la dissolution d’une SCI sans activité est gratuite. Cependant, les frais obligatoires à payer rendent la procédure plus ou moins onéreuse. Il existe tout de même certaines astuces qui permettent de réduire énormément ces coûts.
Réduire les frais de démarches juridiques
Il existe plusieurs modèles de documents gratuits en ligne qui peuvent permettre de réduire les coûts liés aux démarches juridiques. Parmi ces documents se trouvent des modèles de procès-verbaux, des lettres de dissolution, des formulaires pour la nomination du liquidateur, etc.
Grâce à ces sources, les associés peuvent se charger eux-mêmes de la procédure judiciaire de la dissolution. Des services en ligne sont aussi disponibles pour certaines formalités à un coût très abordable. Il est aussi possible de procéder à la simulation des frais de notaire pour plus d’économies.
Limiter les coûts de publication et d’enregistrement
Pendant la fermeture de la SCI, les associés peuvent aussi réduire les frais de publication. Pour ce faire, ils doivent choisir un journal d’annonces légales abordables. Sur le marché de l’investissement locatif, les journaux d’annonces en ligne sont un exemple palpable. Ils permettent la publication légale d’avis en ligne à un prix très avantageux que celui des journaux papier.
Pendant l’envoi des documents au greffe, assurez-vous qu’il n’y ait pas d’erreurs. Cela limite les frais supplémentaires relatifs à des demandes de correction.
Combien de temps pour finaliser la dissolution d’une SCI ?
Il n’existe pas un délai fixe pour finaliser la dissolution et la liquidation d’une SCI. Il varie selon la complexité des opérations de liquidation. Par exemple, la vente d’un bien immobilier prendra certainement moins de temps que la cession de plusieurs logements en location meublée.
Quoi qu’il en soit, la procédure de suppression de la société dure généralement entre 1 et 3 ans. Si les associés choisissent plutôt une liquidation à l’amiable, alors le délai à respecter ne doit pas dépasser 3 ans. N’oublions pas le délai de 6 mois donné au gérant pour convoquer les associés. À celui-ci s’ajoute l’échéance d’un mois offert pour réaliser les démarches administratives.
Comment dissoudre une SCI gratuitement : points clés à retenir
La procédure de dissolution d’une SCI dépend parfois de la raison de suppression de la société. Quoi qu’il en soit, la démarche commence par la convocation des associés de la SCI pour une Assemblée Générale Extraordinaire. Pendant cette réunion, les membres présents votent la dissolution de la société.
Dès lors, ils disposent d’un mois pour suivre les formalités administratives nécessaires. Après publication de l’avis de dissolution, le liquidateur procède à la vente des biens immobiliers et au remboursement des dettes. Le boni réalisé est ensuite distribué aux membres de la SCI avec l’application d’une flat tax de 30 %.
Les formalités de dissolution engendrent également des frais obligatoires comme les frais de publications, les coûts de dépôt de dossier au greffe, etc. Par chance, les associés peuvent contourner la plupart de ces dépenses en suivant certaines astuces fiables.
