La colocation senior s’affirme en France comme une solution d’avenir pour les plus âgés autonomes qui souhaitent une alternative aux maisons de retraite ou ehpad, dans un pays qui comptera bientôt plus de 15 millions de seniors. Les charmes de la colocation sourient donc à ceux souhaitant ménager leur pension de retraite, et décidés en même temps à rompre leur solitude. Invest Market décrypte pour vous la tendance.
Qu’est-ce que la colocation senior ?
La colocation senior est identique à la colocation classique, à ceci près que l’on s’y retrouve ” entre seniors”. Chaque colocataire partage donc un même habitat (maison ou appartement) et dispose d’un espace ouvert à tous avec des pièces comme la salle à manger et la cuisine, ainsi que de son espace privatif, avec une chambre et une salle d’eau individuelle. Chacun est tenu par contrat de partager solidairement les charges et le loyer.
Le cadre juridique
Il n’existe aucune difficulté particulière quant à la mise en œuvre d’une colocation entre seniors du point de vue juridique. Le cadre reste le même que celui d’une colocation classique entre étudiants. Chaque colocataire est tenu de signer avec le propriétaire bailleur un contrat de bail de colocation.
Une clause de solidarité est généralement prévue, de façon à ce que tous les colocataires soient solidaires en cas d’impayés.
Vivre en colocation suppose des efforts de chacun, c’est pourquoi, outre ce contrat, il est vivement recommandé aux seniors de rédiger un règlement, ou pacte de colocation, qui sera signé par chacun. Ce document déterminera les règles de la vie en commun et aidera à prévenir les mésententes.
Pour ce qui est des aides accordés par l’État, l’APL peut être accordée sous certaines conditions, de même que l’Allocation de Logement Social (ALS). L’Allocation de Solidarité aux Personnes âgées (ASPA) et l’Allocation simple sont aussi des aides auxquelles il est possible d’avoir recours.
La colocation senior : pour qui et quel âge ?
La colocation senior s’adresse prioritairement aux 50 ans et +, toujours autonomes et sans problèmes importants de santé. Elle est une bonne alternative à la maison de retraite, où il faut savoir que seulement 5 % de seniors aujourd’hui acceptent de vivre ! Les établissements médicalisés souffrent, en effet, de nombreux handicaps, comme celui de proposer des loyers prohibitifs (de 2 000 à 5 000 euros par mois en moyenne à Paris), avec des prestations loin d’être toujours à la hauteur.
Ils restent aussi perçus comme des lieux moroses, où l’on est privé d’une bonne partie de ses libertés. Vivre en colocation seniors est donc une solution plus séduisante pour qui souhaite économiser sur sa retraite, en profitant de la compagnie des autres pour lutter contre la solitude et garder le moral et la forme.
On distingue 2 grandes populations de colocataires parmi les seniors : les plus jeunes et les plus actifs, dont le besoin principal est un loyer accessible, et les plus âgés, moins autonomes et plus motivés par une offre accrue de services pour leur santé et leur sécurité.
Plusieurs types de colocation
Différents événements peuvent aboutir pour les personnes âgées à se retourner, à un moment ou un autre, vers la colocation entre seniors. Cela suit souvent un changement, comme le départ des enfants ou le décès d’un conjoint, qui, en plus de la solitude, va occasionner une baisse de revenus. Différentes formes de colocation peuvent alors être envisagées.
- Louer une ou plusieurs chambres à d’autres personnes âgées
Ce type de colocation exige souvent des travaux, car contrairement aux étudiants, les seniors ont besoin de leur confort et revendiquent aussi une certaine indépendance. Il faut notamment prévoir une salle d’eau indépendante par chambre.
Pour trouver des locataires, il est facile de s’adresser aux nombreux sites dédiés à la colocation seniors, qui proposent la publication d’annonces, ainsi que d’autres services comme des assurances et des guides.
Par ailleurs, si les sites facilitent la rencontre de colocataires potentiels, la rencontre est indispensable avant de partager un même hébergement et de conclure un bail. Bien choisir ses colocataires est, en matière de colocation senior, nous le verrons, l’ingrédient essentiel de la réussite.
- Louer à plusieurs entre seniors une nouvelle résidence : appartement, maison ou propriété de campagne pour mutualiser les frais de loyer et les charges.
Cette solution intéresse en général des seniors souhaitant louer plus grand, en économisant sur leur retraite. Des associations existent pour ce type de projet, afin d’aider les seniors à constituer des groupes et à s’entendre sur des règles de vie communes avant de s’engager ensemble.
Bon à savoir :
La colocation entre personnes âgées concerne 40 % de seniors partageant leur vie avec plus de 2 personnes, et 10 % avec plus de 4 personnes !
Les avantages de la colocation seniors
La colocation entre personnes âgées se développe à vitesse grand V car elle leur offre de nombreux avantages, allant bien au-delà du simple intérêt économique, même s’il demeure souvent à l’origine du projet.
Économiser sur son logement
Avec la baisse des revenus suivant une mise à la retraite, il ne fait pas mystère que les économies réalisées sur le logement préservent le niveau de vie des plus âgés.
La colocation seniors inaugure donc pour eux une vraie solution pour continuer à partir en vacances, à sortir, ou tout simplement à aider leurs enfants. Ceci est d’autant plus vrai que l’espérance de vie s’est beaucoup allongée, avec dans le même temps, 33 % des retraités qui ne perçoivent qu’une pension sous les 1 000 euro/mois.
Rompre la solitude
La solitude est le grand fléau de l’âge, raison pour laquelle la colocation entre seniors est aussi populaire ! Des colocataires seniors ont tendance à se souder : ils se recréent ainsi un petit tissu social. La colocation a aussi des effets bénéfiques sur leur santé, car « avoir de la conversation » fait reculer la dégénérescence cognitive.
De même, la mise en commun de certaines activités comme la préparation des repas va permettre d’échanger et de garder l’appétit.
Prolonger l’autonomie
Si peu de seniors rêvent de mettre les pieds à la maison de retraite, c’est surtout parce qu’elle est synonyme de perte d’indépendance. Ce qu’ils redoutent le plus : être contraints de ne plus sortir, de se lever à heure fixe, ou de manger de façon contrainte. La colocation senior leur laisse comparativement « vivre leur vie » à leur rythme.
Elle s’impose pour cela comme un mode de maintien à domicile privilégié par les individus, comme par les pouvoirs publics. Prolonger le maintien à domicile des plus âgés, est, de fait, l’un de leurs grands chevaux de bataille, afin d’éviter des prises en charge coûteuses en institution.
De plus en plus de projets de colocation voient d’ailleurs le jour pour les plus dépendants. Ils intègrent au logement des services annexes : ménage, courses, passage d’une infirmière et d’une aide-ménagère, d’un coiffeur, etc. Ils sont souvent accompagnés par des acteurs des milieux associatifs.
À ce sujet :
Une colocation seniors ne peut convenir qu’à des personnes dont le niveau d’autonomie est suffisant, c’est-à-dire évalué entre 5 et 6 d’après le GIR. Cet indice est un marqueur du degré d’autonomie déterminé par un professionnel médico-social, après examen de la personne de plus de 60 ans. C’est lui qui détermine également le montant de l’APA, soit l’allocation personnalisée d’autonomie à laquelle elle a droit.
Assurer sa sécurité
Les personnes âgées représentent une population très vulnérable. Seules à domicile, elles sont exposées aux risques de chute et aux accidents domestiques (souvent dans la salle de bain). En cas de malaise, elles peuvent aussi être en difficulté pour appeler des secours.
S’ajoute à cela le fait qu’elles sont malheureusement plus facilement victimes de vols et d’escroqueries. Toutes ces raisons expliquent qu’elles sont attirées par la colocation senior qui leur procure un cadre de vie sécurisant. Chacun y partage la même condition, se sent solidaire des autres, et est susceptible d’intervenir en cas de problème.
Sur le plan social
La colocation seniors permet aux personnes âgées de rester plus longtemps autonomes et en meilleure santé. C’est donc tout le système de santé qui en bénéficie, puisqu’elle fait baisser le nombre et le coût des prises en charge. Globalement, la colocation senior intéresse donc un nombre croissant de candidats.
Attention cependant, elle possède une contrainte : que les colocataires vivent en bonne intelligence et fassent les efforts nécessaires pour maintenir une ambiance vivable.
Investir dans une colocation senior
Investir en colocation fait partie des investissements immobiliers à fort rendement, mais la colocation senior est sensiblement différente.
Elle nécessite, en effet, des biens vraiment adaptés aux seniors, tant du point de vue de leur situation, que des aménagements intérieurs, qui nous le verrons, sont très spécifiques. Il faut être conscient aussi qu’il s’agit dans la plupart des cas d’un investissement citoyen, ou l’intérêt de la rentabilité est subordonné avant tout au désir de mettre des logements adaptés à la disposition d’une population fragile et victime de solitude et d’isolement.
Le choix du bien
Taille
Comme dans toute colocation, on veillera à acquérir un bien suffisamment grand pour avoir un nombre de locataires intéressant, de manière à optimiser les recettes des loyers. La colocation entre personnes âgées amène sur ce point une contrainte de plus : celle de pouvoir disposer d’espaces communs assez grands pour recevoir, car les seniors prévoient en général de voir leurs enfants et petits-enfants.
Il faut le savoir, trouver un bien adapté aux seniors peut prendre plus de temps qu’un bien ordinaire, car certains types seront écartés dès le départ. Ainsi, les appartements en étages, en copropriété et sans ascenseur ne conviennent pas, de même que les maisons à étages (le coût d’un monte-escalier restant très élevé). Ces critères sont importants à étudier dès le départ, pour éviter plus tard un turn-over des colocataires à cause d’un logement mal adapté.
L’emplacement
Celui d’un bien dédié à la colocation pour personnes âgées est stratégique. Il doit notamment permettre à ses occupants de faire leurs commissions, soit d’avoir des commerces (à minima une pharmacie) dans les environs. Une accessibilité aux transports en commun sera également un plus.
Il ne faut pas oublier non plus que les seniors sont de grands amateurs de balade et de verdure. Ils apprécient donc hautement les terrasses, les jardins et les parcs à proximité de chez eux. Enfin, est-il utile de le préciser : le bien doit être situé dans un quartier calme et éviter les nuisances sonores ou de voisinage. À bannir donc, les abords d’un stade ou des quartiers “branchés”.
Aménagement du bien
Comme l’emplacement, l’aménagement de la colocation pour personnes âgées demande une attention plus grande.
Tout d’abord, les espaces doivent être dégagés et éviter les obstacles (petits meubles ou plantes) qui peuvent faire trébucher. L’emplacement des prises électriques doit être bien étudié et les fils passer le long des murs et être bien fixés à intervalles réguliers pour éviter les chutes.
Pensez moquettes rases pour le revêtement de sol, car elle occasionne moins de chutes que le parquet, les carrelages ou le lino. Veillez à ce que l’ouverture des portes, notamment des salles de bains et des WC, se fasse vers l’extérieur (pour mieux accéder en cas d’accident), et à ce que les poignées soient faciles à manier.
Si l’on ne peut éviter les escaliers, il est préférable de les sécuriser, en installant au moins une rampe, qui dépassera d’une longueur d’avant-bras la première et la dernière marche pour faciliter la prise d’appui. Coller des plaques anti-dérapantes sur les marches est conseillé, ainsi que de soigner l’éclairage.
Au niveau des sanitaires, on veillera aussi à limiter les risques de chutes, avec des sols plastiques antidérapants, des sièges de douche et des barres latérales d’appui. Les douches de plain-pied sont les plus adaptées, une paroi de baignoire pouvant s’avérer au bout d’un moment difficile à enjamber.
Il est indispensable de veiller au confort des seniors en prévoyant une salle de bains attenante à chaque chambre. Autre point important auquel on ne pense pas toujours : le logement doit être bien chauffé, mais aussi bien isolé. Les personnes âgées sont frileuses mais ont souvent pour seul revenu leur retraite : elles ne peuvent donc pas débourser en moyenne plus de 500 euros/mois, pour être à la fois logées et bien au chaud !
Chaque colocataire doit aussi disposer de sa propre ligne de téléphone. Si vous louez en meublé, il sera nécessaire de soigner la décoration et le niveau de confort. Ce qui est un investissement au départ, est rentable dans le temps et laisse penser qu’une colocation senior est un bon investissement patrimonial.
Certains investisseurs n’hésitent plus aujourd’hui à faire construire des maisons spécialement dédiées à la colocation senior. Il s’agit souvent de personnes concernées par la question du troisième âge, qui souhaitent lutter contre la solitude croissante des personnes en semi-dépendance.
Elles souhaitent ainsi proposer aux seniors autour d’eux une bonne alternative à la résidence services ou à la famille d’accueil. Elles investissent pour cela à titre individuel en faisant appel à un architecte, de manière à faire construire des maisons adaptées, de plain-pied, équipées de douche à l’Italienne et entourées d’un jardin. Selon l’état de santé des colocataires, elles prévoient le passage de professionnels comme des aides ménagères ou des infirmiers libéraux.
À ne pas oublier :
Un bien destiné à une colocation pour personnes âgées doit obligatoirement prévoir d’accueillir les animaux de compagnie.
Le régime fiscal
Louer en LMNP ou LMP offre de beaux avantages, lorsque l’on loue à des personnes âgées, car il est pratique de leur louer en meublé. Ce régime va permettre de réduire les frais de notaire la première année, et de bénéficier des importantes déductions de charges et de l’amortissement pour ne pas être imposable sur l’investissement.
À savoir :
Les chambres d’une colocation senior meublée doivent être suffisamment grandes, car les seniors tiennent souvent à rapporter des meubles et des bibelots personnels.
Où investir ?
La colocation seniors se développe naturellement dans les grandes villes, là où le prix du mètre carré est le plus élevé. Paris, Toulouse ou Marseille sont des villes où l’importance du troisième âge rend cet investissement intéressant. Mais ce ne sont bien sûr pas les seules options. Il existe des villes pouvant présenter un intérêt où investir en France dès lors que la proportion de personnes âgées dans la population globale y est élevée. Certaines villes sont connues pour leur grande concentration de seniors. Reims en est un bon exemple, avec la part de sa population retraitée qui atteint les 37,7 %.
Invest Market y propose des investissements locatifs rentables clé-en-main, y compris des biens adaptés à la colocation senior. Ces investissements ont tous les atouts pour les attirer au niveau du calme, du confort et des espaces verts. Comptez des opérations autour de 2 000 euros le mètre carré.
La rentabilité
La rentabilité n’est pas l’objectif premier d’un investissement dans une colocation senior, motivé avant tout, nous l’avons vu, par une volonté de service envers ces populations. Néanmoins, la colocation senior est un placement pérenne affichant souvent une honnête rentabilité. Les seniors, de fait, sont prêts à payer si le niveau de confort et d’équipement est à la hauteur. Ils présentent, en plus, l’avantage non négligeable d’être des locataires stables et paisibles.
Ce type de colocation présente donc peu de risques au niveau de la vacance et des impayés, les seniors payant souvent leur loyer rubis sur l’ongle. De plus, un propriétaire ne court généralement aucun risque avec eux au niveau de la détérioration du bien. Le troisième âge s’en montre généralement très respectueux et plutôt soucieux de son entretien. Le même constat ne se vérifie pas dans la colocation étudiante, où chaque nouveau passage de colocataire occasionne souvent des travaux de rénovation dans la chambre.
Focus sur la location aux personnes âgées
Louer aux personnes âgées entraîne parfois des réticences : pesons le pour et le contre.
Le pour :
- les personnes âgées n’aiment pas le changement et cherchent à se sédentariser ;
- elles sont là pour longtemps en raison de l’allongement de l’espérance de vie ;
- elles sont paisibles et ont des revenus réguliers ;
- elles sont vigilantes à l’entourage et font parfois office de gardien ;
- elles ont tendance à mieux entretenir les biens.
Le contre :
- Les personnes âgées ont horreur des nuisances sonores et sont parfois en conflit avec leur voisinage ;
- Les femmes âgées sont peu rompues au bricolage et peuvent souvent importuner leur propriétaire pour de petites choses ;
- Il faut savoir que si l’on compte récupérer le bien un jour, la loi protège les locataires âgés aux revenus modestes. Si vous décidez de donner leur congé à ce type de locataire, vous êtes tenu légalement de leur proposer une solution de relogement équivalente.
Investir dans une colocation entre personnes âgées ne présente donc pas d’énormes risques, mais représente une stratégie d’investissement spécifique. Elle contraint à resserrer ses critères sur certains types de biens pour des investissements plus ciblés. Elle demande aussi un certain doigté dans la
sélection des colocataires. Enfin, des coûts plus lourds en termes de travaux sont à prévoir et à inclure dans le montage fiscal.
Le cas de la colocation intergénérationnelle
Aux côtés de la colocation senior classique, la colocation intergénérationnelle réunit sous un même toit un étudiant et une personne âgée. Ce nouveau type de colocation senior est né des besoins croisés de ces classes d’âges rencontrant des problématiques de logement, et dont les intérêts, moyennant que chacun y mette du sien, réussissent souvent à converger.
Qu’est-ce que la colocation intergénérationnelle ?
Ce type de colocation senior permet à des jeunes de moins de 35 ans, étudiants ou apprentis, de loger chez une personne âgée de plus de 60 ans valide, qu’elle soit propriétaire ou locataire de son logement. Si la personne âgée est locataire, elle doit en avertir son bailleur et reste dans l’obligation de respecter les conditions fixées par son bail. Néanmoins, son bailleur n’a pas le droit de s’opposer à la mise en place d’une colocation intergénérationnelle solidaire.
Le but de la colocation intergénérationnelle est d’établir un échange gagnant-gagnant, entre un étudiant qui va disposer d’un logement à prix accessible, et une personne âgée en demande de présence rassurante, d’une contribution financière modérée, et de menus services. Ce dernier point est important, car un étudiant ne peut se substituer à une aide à la personne. Il n’en demeure pas moins que la colocation, ou cohabitation intergénérationnelle, permet à de nombreuses personnes du troisième âge de se maintenir à domicile plus longtemps grâce à l’aide apportée.
Cadre juridique
La loi Elan du 24 novembre 2018 a donné un cadre à ce type de colocation, sous forme d’un contrat civil (CIS), qui n’est pas un bail, pourquoi ? Parce qu’aux yeux des pouvoirs publics, ce type de colocation relève d’une cohabitation, donc d’une démarche solidaire de services, s’inscrivant dans une perspective plus vaste de “vivre-ensemble”.
Une cohabitation intergénérationnelle donne donc lieu à un contrat de cohabitation solidaire signé par les deux parties. Ce document va stipuler tous les points importants, comme la durée de location (généralement établie sur l’année scolaire de septembre à juin), les pièces auxquelles l’étudiant a accès, les modalités de rupture du contrat et le montant de la participation financière. Ce dernier est généralement très modeste, prévu entre 200 et 300 euros maximum, puisqu’il n’a pas de visée de bénéfices, mais un but solidaire.
Un point important reste les menus services, qui sont laissés à l’appréciation de chacun. D’où la rédaction d’un troisième document, très important, le code de bonne conduite. Ce document va résumer en quelques points importants l’organisation de la vie quotidienne et les conditions acceptables de la vie ensemble. Ce document a pour but de faire en sorte que les grands principes d’une colocation soit toujours respectés : discrétion, bienveillance, respect et convivialité, civisme, savoir-vivre et solidarité.
Règles à respecter par la personne âgée
Elle doit mettre à disposition de l’étudiant un logement décent, d’une superficie minimum de 10 mètres carré. Il doit obligatoirement comporter un lit, un plan de travail et une fenêtre. Elle doit s’engager aussi à effectuer ou faire faire les menues réparations dans un délai de 48 h à une semaine, selon leur urgence.
Règles à respecter par l’étudiant
L’étudiant s’engage à occuper paisiblement les lieux et à ne pas provoquer de nuisances sonores ou autres. Il doit veiller aussi à l’entretien de sa chambre. Le code de bonne conduite précise s’il est en droit de la décorer, si il détient une clé de l’appartement (notamment en cas d’absence du senior), s’il peut utiliser la TV, la ligne téléphonique personnelle de son hôte, les appareils d’électro-ménager des espaces collectifs, etc. Le code de bonne conduite stipule aussi les temps de présence auprès du senior, notamment le nombre de soirs, les fins de semaine et les vacances. Il doit s’engager à le prévenir, dans la mesure du possible, en cas d’absence. Il faut savoir que certaines associations proposent des participations financières dégressives, voire nulles, au prorata des temps de présence passés auprès du senior.
Trouver une colocation intergénérationnelle
La demande est très supérieure à l’offre, c’est pourquoi il est conseillé de prendre contact très tôt dans l’année avec les associations qui s’occupent de mettre seniors et étudiants en relation. Des sites comme le Bon Coin ou colocation-adulte.fr proposent aussi leur service annonces. Une association aura l’avantage cependant de mettre les seniors en confiance, car la cohabitation intergénérationnelle comporte des écueils. Elle apporte aussi son aide dans la rédaction du contrat de cohabitation intergénérationnel solidaire, moyennant une contribution financière à l’année (entre 150 et 250 euros).
Le pour et le contre de ce type de colocation
Dans le pour, il faut citer :
- une démarche qui s’inscrit dans le cadre d’une économie solidaire et de services rendus ;
- le décloisonnement des générations et la lutte contre la solitude des anciens.
Mais il y a des limites à cette cohabitation, qui doit être évitée, si :
- le besoin de présence ne provient pas du senior lui-même, mais de son entourage qui veut lui éviter la maison de retraite ;
- si le senior a du mal à partager son “territoire”, s’il est trop taciturne et/ou ne supporte pas de voir ses habitudes bousculées ;
- si l’étudiant ne peut régler son mode de vie sur celui de son hôte, notamment au niveau des horaires de repas, de coucher, etc. ;
Une colocation intergénérationnelle se passe le plus souvent bien, car les associations notent que les relations sont meilleures entre des générations éloignées qu’entre des ascendants directs.
