L’investissement immobilier locatif fascine les candidats à la fortune, car les taux de rentabilité qu’il laisse espérer sont très supérieurs à ceux d’un placement financier classique. Mais se lancer demande une expertise ou les conseils de bons professionnels. Car entre l’immobilier ancien et le neuf, les différents dispositifs fiscaux et les différentes options de location, le néophyte s’aperçoit vite qu’un investissement locatif ne s’improvise pas.
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Un investisseur a souvent une préférence de départ pour l’une ou l’autre de ces options. Cependant, il ne doit pas se projeter dans un investissement locatif, de la même manière que pour une acquisition dédiée à une résidence principale. La question de la rentabilité demeure, en effet, prioritaire.
Investir dans le neuf
En achetant dans le neuf, on cumule certains avantages, mais aussi des inconvénients. La taxe foncière par exemple, est offerte durant les 2 premières années par les municipalités, mais les prix sont de 20 à 30 % plus chers à l’achat, avec un écart de loyer qui ne compense pas tout à fait la différence par rapport à l’ancien.
Les avantages
Un bien immobilier neuf va être mieux conçu (notamment au niveau des dernières normes énergétiques) et sera souvent doté d’un parking ou d’un balcon. Des aspects qualité qui vont attirer les locataires haut de gamme et permettre de pratiquer des loyers élevés. C’est là le premier point fort de l’immobilier neuf, au niveau de ses critères de rentabilité. Le second sera l’indice de confort qu’il procure, car il ne nécessite en principe que peu d’entretien, les garanties biennales et décennales du constructeur couvrant tous les travaux durant 10 ans. Si l’on ajoute à cela qu’un appartement neuf se loue souvent vite et bénéfice de frais de notaire plus bas, on comprend les raisons qui poussent à se tourner vers cet investissement locatif.
Les dispositifs existants
Investir dans l’immobilier neuf permet de bénéficier du dispositif Pinel jusqu’en 2021. Son objectif originel était d’accroître l’offre de logements à loyers modérés dans les villes où régnait une forte tension immobilière, en stimulant l’investissement locatif. Aujourd’hui, la loi Pinel propose toujours aux investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation de leurs revenus, en investissant dans le neuf. L’incitation fiscale peut aller jusqu’à une réduction d’impôts de 63 000 € par an, les réductions progressant en fonction de la durée de l’engagement de la mise en location du bien.
En se basant sur son prix de revient, il faut compter sur une économie de 6 %, en louant pour 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12. Il existe cependant des plafonds à respecter, soit celui du prix maximal du bien qui ne peut excéder 300 000 € (soit 5 500 € le mètre carré). En vertu de la vocation sociale de cette loi, un investissement locatif en Pinel est destiné à être loué à loyer modéré, ce qui induit une limite de rentabilité. En raison d’un zonage précis, il est circonscrit aux zones zone A, A bis et B 1, pour favoriser l’accès au logement en zones tendues. Il est intéressant donc pour se tourner vers l’immobilier locatif neuf des grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille ou Montpellier. Le dispositif réduit néanmoins le nombre d’investissements à 2 par an et rentre dans le plafonnement annuel des niches fiscales à 10 000 €. Les avantages fiscaux d’un investissement Pinel ne sont pas cumulables sur un même bien avec les lois Scellier, Censi bouvard, Malraux ou le dispositif Duflot,
Investir dans l’ancien
Les investisseurs aguerris affectionnent l’immobilier ancien, car une fiscalité étudiée permet d’y devenir propriétaire en allégeant considérablement son imposition.
Les avantages
L’offre de logements est plus vaste dans l’ancien, ce qui permet de réaliser un investissement locatif souvent intéressant en termes d’emplacement. On trouve des immeubles de rapport anciens un peu partout, notamment en centre-ville et situés près de toutes les commodités qui font grimper le prix des loyers : transports, école, commerces… Contrairement à un logement neuf, l’ancien permet souvent de louer tout de suite, sans attendre l’achèvement des travaux, ce qui ne contraint pas à un effort de trésorerie. Néanmoins, pour rendre son investissement (en studio, colocation, ou autre) plus rentable, un investisseur peut envisager des travaux de rénovation pour optimiser fiscalement son projet.
Les incitations fiscales
Il existe plusieurs dispositifs qui permettent de défiscaliser un investissement locatif dans l’ancien. Le plus connu des investisseurs reste le déficit foncier, qui permet facilement d’acquérir un bien immobilier en annulant la fiscalité de l’opération, soit l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Comment s’y prend-on ? Créer un déficit foncier se fait en achetant un bien nécessitant une importante rénovation, la part des travaux pouvant aller jusqu’à 50 % de l’investissement total. Le prix de ces travaux devient alors déductible des revenus fonciers, et commence à générer du déficit. Les déductions ne s’arrêtent pas là, car les charges d’exploitation et les charges financières deviennent aussi déductibles. On comprend dans les charges d’exploitation :
- les frais d’agence ;
- les frais d’état des lieux ;
- les frais de diagnostic ;
- les frais d’assurance ;
- les frais de taxe foncière ;
- les travaux de copropriété…Au niveau des charges financières, il sera possible d’effectuer la déduction :
- des intérêts d’emprunt ;
- des frais de notaire ;
- des frais d’assurance comme la GLI ;
- des frais de justice (huissier et avocat en cas de contentieux) …
Un déficit foncier est déductible des revenus imposables de l’emprunteur à hauteur de 10 700 € par an. La différence est déductible sur les revenus fonciers de l’année suivante. Pas de plafonnement au niveau des niches fiscales à prévoir, et en plus, il peut se cumuler dans l’année avec un investissement en Pinel. Contrairement à ce dernier, l’investissement locatif en déficit foncier permet d’acheter pour louer sans avoir de mensualités à honorer chaque mois vis-à-vis de la banque, car les loyers vont suffire à couvrir le prêt. De plus, le dispositif n’est pas limité dans le temps.
Bon à savoir : tous les frais de travaux ne sont pas déductibles d’un déficit foncier. La création de surfaces supplémentaires et l’aménagement de combles, notamment, ne rentrent pas dans ce calcul. Pour éviter de se faire piéger par l’administration fiscale, il est recommandé de faire effecteur un constat d’huissier avant et après travaux. Le coût de ces constats est lui déductible des charges financières.
Louer en nu ou en meublé ?
Autre grand chapitre de l’investissement locatif, le choix de la location en nu ou en meublé se pose pour tout nouvel investisseur. La location meublée et ses taux de rendement vertigineux avec notamment la location de courte durée, a pour elle sa fiscalité particulièrement avantageuse, même s’il ne faut pas sous-évaluer ses contraintes.
Comparatif des régimes
Selon qu’il loue son habitation meublée ou nue, un bailleur ne relève pas du même régime fiscal. Et c’est là la grande différence, car le statut spécifique de LMNP (loueur de meublé non professionnel) permet de ne pas générer d’impôts sur les revenus locatifs pendant un certain nombre d’années. Les gains générés relèvent du régime Bic, dit des bénéfices industriels et commerciaux, contrairement à ceux de la location nue, qui relèvent du foncier.
L’intérêt ? Pour un contribuable imposable au micro bic (dont les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an), l’abattement forfaitaire consenti est de 50 % sur la fiche d’impôts, quand il n’est que de 30 % pour le micro foncier.
Ceux dont les recettes excédent les 32 900 € par an sont imposés au régime du réel, qui va permettre d’amortir le bien loué, et de déduire de ses revenus fonciers toutes ses charges : frais d’emprunt, amortissement du bien et des meubles… Petit bémol au programme : ce régime requiert obligatoirement l’accompagnement d’un spécialiste comme un expert-comptable ou un gestionnaire de patrimoine, car il implique une comptabilité complexe. Il s’avère cependant extrêmement plus avantageux et son choix peut faire basculer un investissement locatif dans la catégorie des projets très rentables.
Les contraintes du meublé
Si la fiscalité pousse les investisseurs vers le meublé, il ne faut pas oublier pour autant qu’un bon investissement réunit un ensemble de paramètres. Ainsi, certaines contraintes viennent pondérer la fiscalité avantageuse des locations meublées.
L’installation
La loi Alur a précisé l’équipement obligatoire qu’un logement loué en meublé doit comporter. Il comprend tout le nécessaire vital tel que lit, couette, couverture, rideaux, chaises, tables… Louer en meublé va donc impliquer des frais d’installation et de décoration, pour rendre le logement attractif sur le marché locatif. Pour minimiser ensuite les frais d’entretien, il est vivement conseillé d’investir dans des meubles et des équipements de qualité, qui ne seront pas à remplacer tous les ans.
Le turn-over
Si la location meublée a le vent en poupe, c’est qu’une demande existe au niveau du profil de locataire qu’elle concerne : étudiants et jeunes actifs en mobilité professionnelle. Mais il s’agit de populations instables, ce qui se répercute par un plus grand turn-over et des risques de vacance locative. Pour rappel, la loi Alur a assoupli le fonctionnement de ce type de location, avec une durée de bail d’un an reconductible, contre 3 ans, pour une location nue.
L’entretien
Plus de passages impliquent plus de dégradations pour un investissement locatif en meublé, donc des frais supplémentaires. On note un net accroissement des dépenses d’entretien en location saisonnière, car des locataires en vacances sont parfois peu respectueux du bien loué. La location nue, par opposition, présente un profil de locataire plus stable, avec souvent des familles, plus soucieuses de l’entretien des lieux. Les risques d’impayés s’aggravent aussi en fonction du profil instable des locataires, ce qui confère un avantage à la location nue sur ce point.
Le poids administratif
Il pèse de plus en plus sur la location meublée saisonnière aujourd’hui, même s’il n’est vraiment présent que dans les grandes villes telles que Paris, Lyon ou Bordeaux.
Néanmoins, avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif saisonnier, il convient de vérifier si le règlement de copropriété n’interdit pas ce genre de location. De plus, pour mieux surveiller les propriétaires, l’état a instauré une autorisation préalable dans les grandes villes. Les propriétaires sont tenus de demander un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur toute annonce de location. À Paris même, où la location saisonnière est jugée responsable de la pénurie de logement, elle est particulièrement surveillée. Chaque mètre carré fait l’objet de droits onéreux, entre 300 et 3 000 € le mètre carré, afin de compenser la transformation de surface habitable en local d’activité.
Un propriétaire bailleur doit aussi arbitrer entre location nue et location meublée au regard du marché locatif local sur lequel il souhaite s’implanter. Certains secteurs présentent une demande locative particulière qui appelle un type de bien. Le cas des villes étudiantes le démontre avec une forte demande de petites surfaces de type studio en meublé. Sur les destinations touristiques, la location saisonnière fait sens et suppose encore de penser l’investissement locatif en meublé. Les grandes surfaces, par contre, se louent plus en nu, car elles sont appelées à être occupées par des familles sur de plus longues périodes.
Financer son investissement locatif
Le financement est une part importante du projet locatif et la banque se pose comme le premier partenaire à convaincre.
Définir sa stratégie
Le préalable à une demande de financement est de bien définir sa stratégie d’investissement. Un projet immobilier peut avoir plusieurs visées : se constituer un patrimoine, préparer sa retraite, se réserver des revenus complémentaires… On peut acheter aussi pour transmettre un jour un patrimoine immobilier ou réaliser un véritable placement dont l’on anticipe déjà la revente, avec l’espoir d’une plus-value. C’est là la stratégie des parents qui souhaitent financer les études supérieures de leurs enfants ou celle des expatriés, qui anticipent un retour au pays.
Tout cela concourt à se fixer des échéances dans un projet et à mieux comprendre la manière dont l’on va financer le placement. Rappelons qu’un placement immobilier est le seul à se financier par l’emprunt. Va-t-on utiliser l’effet levier du crédit, qui permet de devenir propriétaire avec un argent que l’on ne possède pas ? Pour quelle stratégie de cashflow souhaite-t-on opter ?
Pour rappel : le cashflow est le flux de trésorerie généré par un bien locatif, mensuellement ou annuellement. Il peut être négatif, positif, ou neutre : on atteint alors l’autofinancement.
On peut être prêt à supporter un cashflow négatif un certain temps, en optant pour un investissement locatif dédié à la revente et empocher une belle plus-value. On peut aussi miser sur un cashflow positif dès son premier investissement, pour ménager sa capacité d’endettement et ne pas se fermer la porte des banques dans l’avenir. C’est la stratégie empruntée par tous ceux qui se forgent un profil d’investisseur immobilier avec l’objectif à terme, de changer de vie et pourquoi pas, de devenir rentier.
Comment emprunter ?
Pour étudier un dossier de prêt, les banques se penchent d’abord sur le taux d’endettement de l’investisseur. Même s’il n’existe pas de chiffre officiel, on place ce taux autour de 33 %. Pour le calculer, tenez compte de toutes vos dépenses, dont votre loyer ou le remboursement du prêt de votre résidence principale. C’est cette capacité résiduelle d’endettement qui intéresse les banques et non l’intérêt de l’investissement locatif ou de son taux de rendement. C’est donc avant tout sur lui qu’elles se baseront pour accorder, ou non, le prêt immobilier. En cas de revenus importants, il faut savoir aussi que les banques examinent « « le reste à vivre » de l’emprunteur et peuvent ainsi consentir à dépasser le seuil des 33 %.
Les banques prennent-elles en compte le rendement locatif d’un projet ? Oui et non, car si elles intègrent les futurs loyers perçus dans leur calcul, elles ne le font qu’à hauteur de 70 %. Pourquoi ? Parce qu’elles s’accordent une marge de sécurité en parant au risque, notamment celui des loyers impayés. Une manière de prévenir les investisseurs qu’ils ont intérêt à voir plus large, car l’investissement locatif n’est pas un long fleuve tranquille. Pour faire court, tout investisseur doit avoir toujours suffisamment de trésorerie pour assurer une baisse de 20 % de ses revenus locatifs.
Un achat immobilier peut se réaliser sans apport, en empruntant plus dès le départ. Avec les intérêts d’emprunts qui sont déduits des charges, cette solution est plébiscitée par les investisseurs avisés. Mais il est possible aussi de placer de l’apport personnel dans l’investissement, afin de réduire le coût du crédit ou sa durée.
De ces décisions vont découler le budget que l’on va se fixer, avec la part d’apport personnel et la part d’emprunt que l’on met dans l’affaire. Cette répartition correspond à ce que les financiers appellent la structuration du financement d’un investissement locatif, qui constitue pour eux le point d’équilibre. À titre d’exemple, la part d’apport personnel demandé à Paris pour un projet équilibré est de 50 %, quand elle n’est que de 40 % à Lyon ou à Bordeaux.
Les taux d’intérêt pour l’achat d’un bien destiné à l’investissement locatif ne différent pas de ceux consentis pour une résidence principale. Les taux sont légèrement plus élevés quand on achète dans le neuf, mais c’est un point qui est négociable. Acheter un bien immobilier sur plan, autrement dénommé VEFA, est considéré comme un projet plus risqué par les banques.
Bon à savoir : si l’investissement locatif est réalisé dans un but de revente, sur le moyen ou sur le long terme, le prêt ne se négocie pas de la même façon. Vous devez prévoir le montant que vous souhaitez investir, en fonction de la durée de l’opération : votre capacité d’endettement sera elle aussi, dans ce cas, calculée sur cette base. Il faut penser à un autre point : négocier la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé et penser à couvrir le remboursement du prêt restant avec le produit de la vente. Enfin, dernier détail à prévoir: la taxe sur les plus-values immobilières qui sera à intégrer à vos prévisions.
Particularités du crédit immobilier
La plupart des investisseurs moyennement imposés financent leur investissement locatif par un crédit amortissable, qui permet de rembourser simultanément le capital et les intérêts. Plus le capital se rembourse au fil des ans, plus les intérêts deviennent dégressifs. Les mensualités comprennent l’assurance décès-invalidité exigée par les banques au départ. La liste de ces garanties ne s’arrête d’ailleurs pas là, puisque les banques se couvrent en cas de défaillance de l’emprunteur. Elles exigent, pour garantir leur mise, l’hypothèque du bien ou la caution d’une société spécialisée en cautionnement. Une troisième possibilité existe, avec l’inscription au Privilège de prêteur de deniers. En cas de problème, cette solution implique comme l’hypothèque, la revente du bien.
Où se situe alors la marge de manœuvre des emprunteurs vis-à-vis des banques ? Elle existe encore par le pouvoir de négociation qu’il leur reste sur les taux d’intérêt (y compris en cours de prêt), les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé. Pour mieux financer son investissement locatif, il est même conseillé de faire jouer la concurrence entre les banques, soit de déposer plusieurs dossiers. Certains investisseurs immobiliers recourent aux services d’un courtier. Enfin, vous n’êtes pas obligé d’accepter l’assurance invalidité-décès proposée par la banque, car là encore, la concurrence existe.
Dernières précautions
La méfiance est de mise envers les prévisions trop optimistes concernant d’alléchantes plus-values ou des hausses du prix des loyers à venir. On l’a vu, les banques privilégient la solidité financière des emprunteurs et tendent à prendre les décisions les plus rationnelles possibles.
On conseille donc de faire l’estimation financière d’un projet en se basant sur les hypothèses les plus réalistes, notamment en matière fiscale et patrimoniale.
De plus, certains promoteurs ou professionnels immobiliers poussent parfois à la consommation de produits défiscalisés dans le seul but de vendre : là encore méfiance. Le régime fiscal, pour être important, ne doit jamais représenter, à lui tout seul, l’intérêt d’un projet immobilier.
Il est très aventureux de se lancer dans l’investissement immobilier locatif sans de solides connaissances dans le domaine. Il est néanmoins possible de placer son argent dans la pierre sans risque, en déléguant la recherche d’un bien et son dossier de financement à des professionnels aguerris.
