La notion de cash flow en immobilier s’est inspirée du monde de l’entreprise où elle est suivie avec la plus haute attention par les dirigeants. Elle doit son succès au fait qu’elle est immédiatement plus palpable que la notion de rentabilité. Un cash flow indique concrètement à l’investisseur combien son investissement lui rapporte tous les mois. À ce titre, il sert souvent de valeur étalon entre connaisseurs, pour comparer la performance de ses investissements. Voyons en quoi il consiste.
Définition et calcul du cash flow
Le cash flow est une notion qui donne lieu à un calcul sur lequel un investisseur aguerri va longuement s’arrêter, pourquoi ? Parce qu’il fait partie de ces notions qui permettent de mesurer la performance d’un investissement, y compris dans la durée et en y incluant de multiples variables financières.
Littéralement, le terme cash flow signifie en anglais « flux de trésorerie ». Il consiste à calculer chaque mois ce qu’un investissement rapporte concrètement à son investisseur, soit les liquidités qui rentreront dans sa poche. On parle à juste titre de « cash ». Le calcul proprement dit du cash flow consiste en une simple soustraction entre les recettes d’un bien locatif et ses dépenses. Les recettes se résument souvent aux seuls loyers, quand les dépenses prennent en compte les frais suivants :
- la mensualité de l’emprunt à rembourser tous les mois ;
- l’assurance emprunteur ;
- le montant des charges de copropriété (entretien de l’immeuble) :
- la taxe foncière ;
- l’assurance PNO (propriétaire non occupant, non obligatoire amis fortement recommandée).
Un cash flow peut- être de 3 sortes : positif, négatif ou nul. Les cash flows nuls indiquent que l’investissement est en autofinancement, ce qui est déjà un bon résultat en soi. L’investissement ne coûte rien à son investisseur et l’emprunt se rembourse tout seul, grâce aux loyers qui rentrent tous les mois.
Le cash flow positif, est, on s’en doute, l’objectif qui fait rêver tout investisseur. Il est difficile à obtenir, mais il est garant d’un investissement très lucratif, dont les avantages sont très recherchés. Globalement, un cash flow positif permet d’accroître ses revenus et de préserver sa capacité d’endettement. Car, certains vont préférer se verser des dividendes en améliorant leur niveau de vie, quand d’autres vont penser à réinvestir.
Le cash flow négatif est lui un vrai point noir pour un investisseur modeste car il implique un manque de trésorerie tous les mois qui suggère un effort d’épargne supplémentaire. Un très mauvais calcul quand la sécurité de l’emploi de l’investisseur n’est pas assurée.
Si le calcul du cash flow plaît tant aux investisseurs, c’est qu’il leur apporte une notion très concrète. Il se distingue en cela du calcul de rentabilité, car il parle de liquidités plus palpables.
Trop nombreux sont les investisseurs à ne pas le prendre en compte, car ils s’arrêtent au calcul de rendement présentés par leur vendeur. Or, c’est une erreur car ce calcul ne présente qu’une rentabilité donnée à un instant T. Il ne prend en compte ni l’origine des fonds, ni les flux financiers, ni l’appréciation obtenue lors de la revente.
Pour se faire une idée plus juste de la qualité d’un investissement, il existe un calcul plus précis qui va se baser sur le principe du cash flow. Il s’agit du calcul du TRI, ou du taux de rendement interne. Il consiste à rendre en compte tous les flux (entrées et sorties) tels que : apport, frais de notaire, frais de dossier, frais d’emprunt, montant du prêt, revenus des loyers et impôts. Mais surtout, il les inclut dans un scénario prévu pour une durée déterminée, où l’on anticipe le prix d’une revente. Le calcul d’un TRI répond à une formule autrement plus complexe que celle d’un taux de rendement. Il possède plusieurs intérêts, dont le premier est de permettre aux investisseurs de mesurer l’effet levier du crédit. Les calculs de quotient font, en effet, ressortir des chiffres nettement supérieurs quand l’investissement est financé avec l’argent du crédit. Ensuite, le TRI permet de mesurer l’efficacité comparée de plusieurs investissements entre eux, notamment en comparant les performances d’un investissement immobilier et d’un produit d’épargne.
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Pourquoi obtenir un cash flow positif ?
Le cash flow positif est le Graal recherché par tout investisseur car il signifie concrètement que son investissement lui rapporte de l’argent. Le bénéfice est direct et indirect.
Il lui est possible de profiter immédiatement de ses cash flows positifs en partant en vacances ou en changeant de voiture, mais là n’est pas son principal intérêt.
Le réflexe d’un investisseur avisé sera de tout de suite se constituer des provisions pour parer à tout risque locatif tel qu’impayés de loyers, vacance locative ou travaux d’entretien imprévus. Un cash flow positif chaque mois, c’est un propriétaire-bailleur plus tranquille. Mais c’est aussi un investisseur plus confiant, s’il compte poursuivre une stratégie immobilière.
Pour continuer à investir, il faut en effet convaincre les banques. Or, il existe un seuil fatidique d’endettement de 33 % au-delà duquel les banques ne prêtent pas. Il est donc, dans un premier temps, important de pas être en cash flow négatif si l’on cherche à rester dans la course de l’investissement immobilier, à plus forte raison si l’on s’est déjà endetté pour sa résidence principale.
Les banques respectent une autre marge de sécurité : elles ne prennent en compte que 70 % des revenus fonciers générés par un nouvel investissement. Elles préfèrent prévoir, dans leur scénario, des recettes de loyers plus modestes, anticipant pas là les risques locatifs. On comprend mieux ainsi pourquoi il est préférable d’être en cash flow positif dès l’instant que l’on sollicite de nouveaux financements. Car les banques voient en vous un bon gestionnaire et seront partantes pour s’associer encore à des projets similaires.
Mais que faire lorsque l’on est en cash flow négatif ? Pas de panique, cela peut être la stratégie de certains investisseurs qui comptent jouer sur une belle plus-value à la revente. On parle alors de stratégie assumée. C’est un comportement que l’on retrouve chez les investisseurs des grandes villes qui misent sur l’immobilier de prestige. L’intérêt n’est pas tant pour eux de tirer des revenus complémentaires de leur bien que de constituer un patrimoine solide et de qualité pour l’avenir, notamment en vue d’une transmission. Pour certains biens qui se valorisent à hauteur de 5 % chaque année, la stratégie du cash flow doit être relativisée.
En revanche, si l’objectif de base est de se créer des revenus, il faut penser à réagir en cas de cash flow négatif. Revendre le bien est une possibilité, mais on peut avant cela, essayer d’effectuer des actions correctives à son investissement, comme nous allons le voir dans la partie qui suit.
Comment accroître son cash flow ?
Plusieurs difficultés se profilent pour trouver un investissement qui va générer du cash flow positif. Tout d’abord, même si les taux d’intérêt restent bas, les prix moyens du loyer par rapport au prix des logements n’offrent pas un bon taux de rentabilité. Parallèlement, le nombre de personnes qui cherchent à acquérir un bien à fort potentiel lui, reste constant, car l’investissement dans la pierre reste une valeur sure. Rappelons qu’il est le seul en effet à permettre de se constituer un patrimoine avec de l’argent que l’on n’a pas encore, mais que l’on emprunte.
Où se cache donc alors, le cash flow positif pour l’investisseur ambitieux ? Le dénicher demande des prises d’information et de savoir préparer un projet. Pour l’investisseur qui n’a pas encore acquis son bien, voici 6 pistes à explorer.
La durée du crédit
Pour faire remonter mécaniquement le cash flow, il plus avisé de rallonger la durée du crédit immobilier, de manière à réduire le coût des mensualités. Mais attention au coût des intérêts engendrés par une durée de prêt plus longue. Il est peu recommandé d’emprunter sur des durées qui s’étaleront au-delà de 20 ans.
Un équilibre est donc à trouver entre ses possibilités de remboursement et le calcul d’un bon cash flow.
Autre astuce qui concerne votre crédit et qui vous aidera à accroître significativement votre cash flow : le différé de crédit. Il est possible de négocier avec la banque de ne commencer à rembourser votre crédit qu’au bout de 6 mois. Si vous entreprenez des travaux qui retardent l’entrée des locataires, cette solution est tout à fait envisageable. Elle est intéressante aussi pour se constituer une réserve de trésorerie, soit une poire pour la soif pour financer des imprévus. Durant les mois différés, les mensualités sont reportées, on ne paie que la prime d’assurance. Enfin, pour ceux qui ont contracté leur prêt immobilier lorsque les taux étaient plus hauts, il est possible de renégocier carrément ses mensualités. Cela se pratique et permet de faire de substantielles économies, surtout si l’on revoit simultanément à la baisse le tarif de son assurance emprunteur.
Dénicher une pépite
Les fins limier de l’immobilier savent dénicher les biens à fort potentiel. Pour cela, ils ont plusieurs atouts dans leur poche, le premier étant de connaître parfaitement leur secteur. Se tenir au courant du dynamisme du coin ou au contraire d’une perte de vitesse d’un quartier va leur permettre de pister le cash flow positif.
Se renseigner sur le micro marché immobilier du coin est indispensable et être sur la piste des bonnes affaires. Certaines peuvent mettre longtemps à se déclarer et il ne faudra savoir vite se décider, car bien sûr, d’autres concurrents sont sur la brèche… Un atout indéniable est de savoir se faire un réseau parmi les acteurs susceptibles d’être au courant des opportunités comme les professionnels de l’immobilier et les notaires.
Réduire ses frais
Mis en position de demandeurs par le fait qu’ils sollicitent un gros montant, peu d’investisseurs ont en tête qu’ils possèdent aussi un pouvoir de négociation. Il leur est possible pourtant de revoir à la baisse tous les frais relatifs à leur emprunt immobilier, tels que : l’assurance de prêt, les frais de dossiers, l’assurance invalidité-décès… Un propriétaire bailleur économe cherchera aussi à réduire au maximum ses charges locatives. Il fera la chasse au gaspillage au niveau des frais de chauffage et de copropriété. S’il fait de la location saisonnière, il évitera de déléguer trop souvent l’intendance et le gardiennage des clés à des prestataires extérieurs.
Jouer sur la fiscalité
Bien choisir son montage fiscal est indispensable pour dégager un cash flow immobilier positif. L’imposition vient en déduction des recettes des loyers perçus, dans un calcul de rentabilité nette. Prenons l’exemple d’une location meublée louée sous le régime du LMNP à l’année. Ce régime fiscal, particulièrement attractif, permet d’obtenir durant les premières années, un cash flow brut équivalent au cash flow net.
Le montage d’une SCI imposée à l’IS permet une réduction d’impôts comparable, car la déduction des charges et des amortissements réduit considérablement l’imposition.
La location nue concernant notamment l’achat immobilier en nom propre ne réserve pas les mêmes cashflows. Les investisseurs avisés ne s’aventurent pas dans le domaine sans avoir soigneusement anticipé la question cruciale de la fiscalité.
Changer de stratégie
Si vous engrangez un cash flow négatif et que vous n’escomptez pas vous séparer de ce bien, il existe encore des solutions pour le valoriser. Faire la chasse au gaspi doit être le premier réflexe, mais pas uniquement. Il est toujours possible aussi d’envisager des travaux d’amélioration, par exemple, en revoyant la distribution de l’espace. Rappelez-vous qu’il est plus rentable de louer des surfaces plus petites, comme un studio, pour multiplier les locataires, car 2 loyers rapportent plus qu’un. Il est possible de se tourner aussi vers une stratégie locative plus rentable, en aménagent le logement pour la colocation ou en pensant à la location saisonnière.
Entretenir son bien
Dans l’immobilier, on le sait, le coup de foudre dès la première visite est primordial pour trouver des locataires solvables et qui ne partiront pas au bout d’un an. Les investisseurs motivés l’ont bien compris en proposant des biens rénovés au goût du jour dès la mise en location. Ils louent ainsi au-dessus des prix du marché, en se démarquant de la concurrence. Mais cela ne suffit pas, car il faut aussi entretenir son bien pour limiter toute vacance locative et continuer à espérer de bonnes rentrées de loyer. Des études montrent que le parc immobilier français tend à se dégrader ces dernières années. Or, quand les logements deviennent vétustes, les bons locataires partent et sont remplacés par de moins solvables, avec leurs risques d’impayés: une vraie catastrophe pour le cash flow immobilier.
Quel investissement privilégier ?
Comme on vient de le voir, un bon cash flow dans l’immobilier se travaille et ne doit rien au hasard.
Il touche à tous les aspects qui affectent d’habitude la rentabilité d’un bien : prix d’achat, montant des frais, niveau des loyers, fiscalité… Pour avoir des chances de se dégager du cash flow, les investisseurs se dirigent en priorité sur un type d’investissement à haut rendement. Il faut savoir qu’un bon cash flow dans l’immobilier s’obtient avec une rentabilité nette autour de 10 % tous les mois. Quelles sont les stratégies qui le permettent ?
La colocation
C’est la tendance qui monte sur le marché locatif, or tous les investisseurs n’ont pas encore saisi tout l’intérêt d’investir en colocation. La tension du marché immobilier dans les grandes villes est en partie responsable de ce succès. Le niveau des loyers vertigineux dans les grandes métropoles a rendu incontournable la nécessité de se loger à plusieurs. Ce qui explique que les jeunes actifs et les étudiants ne soient pas les seuls concernés par cette demande locative, qui intéressent aussi les retraités et les familles monoparentales.
La colocation s’avère rentable, car elle multiplie les locataires pour une même surface habitable. Le prix au mètre carré demeure le même au départ, mais l’espace, partagé en autant de chambres qu’il y aura de locataires, va générer davantage de revenus locatifs. C’est ce principe qui fait, en partie, exploser le cash flow immobilier. Les taux de rentabilité dépassent allègrement les 2 chiffres, quand certains prônent encore qu’il est impossible de dépasser les 6 %… Il faut dire que l’offre locative de colocation est très en dessous de la demande pour ce type de bien. Mieux, il existe une forte demande pour des colocations de meilleure qualité, notamment avec des chambres équipées de salle d’eau et wc privatifs. Les biens de ce type sont toujours loués en meublé et de préférence à des étudiants. Leur nombre trop rare sur le marché fait que leur bail sera toujours reconduit d’une année sur l’autre. Il faut dire que la colocation est aussi un mode de vie qui rompt la solitude. Les bailleurs propriétaires de ce type de logements sont surs de ne jamais connaître la vacance locative.
La location courte durée
C’est l’investissement roi pour recueillir du cash flow en immobilier aujourd’hui. Ce type d’investissement ne descend pas sous les 2 chiffres en termes de rentabilité, pouvant même avoisiner les 20 %. Les locations de courte durée sont sources d’une rentabilité incroyable et la fiscalité concernée, celle du LMNP, est plutôt avantageuse. Ces sont des start-ups du web comme Airbnb qui ont démocratisé la location de courte durée, en permettant de proposer directement le bien à louer sur les plateformes en ligne. De là à inspirer les investisseurs, il n’y avait qu’un pas qu’ils ont allègrement franchi. La location saisonnière est vraiment tout bénéfice pour eux, car les locataires paient sur les plateformes, avant d’emménager dans les lieux. Les loyers ne sont pas encadrés et le propriétaire peut pratiquer des prix alignés sur l’hôtellerie. Quand l’offre est très forte en période de vacance, il peut se permettre, sans problème d’augmenter ses prix pour faire grimper le cash flow immobilier.
Une astuce aujourd’hui à cours chez les investisseurs : alterner la location meublée de courte durée durant l’année avec des étudiants, soit en signant un bail de 9 mois, avec de la location saisonnière l’été. La formule est un véritable boost de rentabilité qui permet d’encaisser un cash flow indécent tout l’été ! Elle n’est valable cependant que pour les logements idéalement situés : à proximité d’un centre d’études ( grandes écoles, universités) et d’un site assez touristique. On conseille donc ce type d’investissement à l’investisseur qui souhaite faire beaucoup de cash flow dans l’immobilier et le plus vite possible. On pense en particulier aux investisseurs qui souhaitent rembourser un bien dans un délai réduit.
L’immeuble de rapport
Pourquoi perdre du temps à acheter plusieurs appartements, quand il est possible d’avoir le mètre carré au prix de gros en investissant dans un immeuble ? La très bonne rentabilité de l’opération tire sa source de là, mais pas que.
Ce sont tous les frais relatifs à l’achat qui sont aussi mutualisés lorsque l’on achète un immeuble de rapport (frais de notaire, frais de crédit…). En achetant de vieux immeubles dont personne ne veut, certains investisseurs les transforment en vraie machine à cash flow immobilier. Comment ? En mettant d’excellentes équipes d’artisans sur l’affaire, pour transformer les lieux et leur faire prendre une plus-value importante. Les appartements se louent ensuite généralement très bien, et deviennent extrêmement rentables pour leurs propriétaires. Les seules charges qui deviennent récurrentes sont la taxe foncière et l’assurance. L’eau et l’électricité sont à refacturer aux locataires au même titre que le nettoyage des parties communes et la gestion des ordures ménagères. De plus, les propriétaires sont seuls maîtres à bord, libres de gérer leurs dépenses, sans syndic de copropriété pour jouer les troubles faits.
Les biens de ce type sur le marché sont plutôt rares, mais les intéressés savent souvent en négocier le prix pour tirer tout de suite leur rentabilité vers le haut. Certains investisseurs négocient tellement sec qu’ils parviennent parfois à obtenir un appartement gratuit dans le lot !
On conseille de plus en plus l’immeuble de rapport aux investisseurs en quête de cash flow dans l’immobilier. L’investissement de base est plus risqué cependant et il demande de longs mois de préparation en amont. Pour être très recherché, l’immeuble de rapport n’en demeure pas moins un investissement complexe, qui nécessite l’accompagnement de professionnels au départ.
