Comment savoir si un investissement locatif est rentable ou non ? C’est une question primordiale que vous devez vous poser en tant qu’investisseur avant même de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier. En effet, ce type de projet est fait pour vous apporter de l’argent. Ainsi, entre promesse mirobolante du vendeur et réalité parfois décevante, vous devez tout mettre en œuvre pour éviter les mauvaises surprises. Heureusement, il existe un certain nombre d’indicateurs permettant d’évaluer au préalable la rentabilité d’une opération. Si le taux de rendement est l’indicateur le plus connu, il ne suffit pas. Il faut aussi vous attarder sur d’autres éléments, notamment sur le cash-flow afin de déterminer le revenu disponible que va générer votre investissement locatif. Mise au point dans cet article !
Définition du cash-flow immobilier
Le cash-flow est un concept inspiré du monde de l’entreprise. Ce terme anglais signifie flux de trésorerie ou flux financier. Au départ, il a été utilisé pour calculer le résultat d’exploitation d’une société. Il permet, en effet, de déterminer les profits et les finances de cette dernière pendant une durée donnée.
Dans le cadre d’un investissement immobilier, le cash-flow se définit donc comme la réserve financière qu’il vous reste après avoir effectué le calcul entre les flux entrants (loyers) et les flux sortants (paiement du crédit immobilier, des impôts, des charges de l’immeuble et des dépenses mensuelles). Il s’agit en d’autres termes des liquidités qui rentreront dans votre poche. Dans le cadre d’un investissement locatif, le principe du cash-flow reste une stratégie pertinente pour analyser un projet.
À titre d’exemple, si vous achetez une maison ou un appartement dans une ville, vous devrez effectuer une analyse complète du marché de l’immobilier sur place. Cependant, cela ne suffit pas, il vous faut également prendre en compte les taxes, les impôts, la mensualité du crédit et les charges de copropriété. Cela vous permettra d’avoir tous les détails concernant le rendement réel de votre investissement.
Calcul du cash-flow immobilier
En tant que flux financier, le cash-flow vous permet de détailler tous les flux des bénéfices et des dépenses. Grâce à ce concept, il est plus facile pour vous de déterminer votre revenu mensuel.
Quelles sont les dépenses obligatoires à prendre en compte ?
Les recettes ou les entrées d’argent se résument généralement au revenu brut de la location c’est-à-dire aux loyers perçus. Les dépenses, quant à elles, prennent en compte de nombreux frais comme :
- Les frais liés à l’acquisition du bien, à savoir les frais de notaire, les frais du courtage, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de dossier (demande de prêt), les frais de garantie, etc. ;
- la mensualité du crédit immobilier à rembourser chaque mois ;
- les coûts des éventuels travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
- le montant des charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- les charges sociales ;
- les frais d’assurance ;
- les frais de la gestion locative.
Ce n’est qu’une liste non exhaustive. Tout dépend, en effet, de la nature de votre projet locatif et du type de bien immobilier.
Quelle est la formule de calcul ?
Le calcul du cash-flow immobilier reste simple. Il vous suffit de prendre l’intégralité des bénéfices ou des entrées d’argent et de faire la soustraction de la totalité des dépenses ou des sorties d’argent.
La formule est donc la suivante :
Cash-flow immobilier = flux entrants (loyers + charges refacturées aux locataires) – flux sortants.
Voici un exemple simple afin de mieux comprendre cette formule :
- Vous achetez cash un appartement à 100 000 euros (frais de notaire et d’agence inclus) ;
- avant la mise en location, vous engagez des travaux de rénovation de 500 euros ;
- vous proposez le bien à la location pour un loyer mensuel de 400 euros ;
- vous déboursez 50 euros de charges de copropriété par mois, soit 600 euros par an ;
- vous payez chaque année 2 000 euros d’impôts sur les revenus locatifs ;
- vous revendez le bien au bout de 15 ans au prix de 120 000 euros.
Le calcul du cash-flow immobilier pendant une période de 15 ans se fait donc comme suit :
- flux entrants annuels : 400 euros * 12 = 4 800 euros ;
- flux sortants : 100 000 euros (prix d’achat) + 500 euros (travaux) + 600 euros (charges de copropriété à l'année) + 2 000 euros d’impôts.
Ce qui donne :
- Année 1 : - (100 000 + 500 + 600) + 4800 – 2000 = - 98 300 euros
- Année 2 : 4800 – 600 – 2000 = + 2 200 euros
- Année 3 : + 2 200 euros
- Année 4 : + 2 200 euros
- Année 5 : + 2 200 euros
- Année 6 : + 2 200 euros
- Année 7 : + 2 200 euros
- Année 8 : + 2 200 euros
- Année 9 : + 2 200 euros
- Année 10 : + 2 200 euros
- Année 11 : + 2 200 euros
- Année 12 : + 2 200 euros
- Année 13 : + 2 200 euros
- Année 14 : + 2 200 euros
- Année 15 : (120 000 + 9 000) - 600 – 2000 = + 126 400 euros
Donc, dans cet exemple, le total cash-flow sur une durée de 15 ans est de 56 700 euros car – 98 300 + (2 200 x 13) + 126 400 = 56 700.
Zoom sur les différents types de cashflow
Après le calcul, votre cash-flow peut être soit positif soit négatif.
Le cashflow positif
Votre cash-flow immobilier est positif lorsque le total des flux entrants est supérieur au total des flux sortants. C’est la garantie d’une opération très lucrative. En effet, cela signifie qu’après une certaine période, votre investissement vous rapportera un revenu complémentaire. C’est, d’ailleurs, ce que vous devez viser en tant qu’investisseur.
Il existe plusieurs solutions pour faire travailler un cash-flow immobilier positif. Tout d’abord, vous pourrez l’épargner. Cela vous permettra d’avoir de l’argent en réserve afin d’anticiper les imprévus (incidents, loyers impayés, changement de fiscalité) et les dépenses inattendues pouvant survenir d’un moment à l’autre. Par ailleurs, vous pourrez utiliser votre cash-flow immobilier en guise de revenu pour compléter votre salaire. C’est un moyen de cautionner les charges complémentaires et les imprévues sans être faillite.
Il est aussi possible de vous servir de l’excédent de votre investissement immobilier pour réinvestir dans d’autres projets. Vous pourrez, entre autres, tenter une nouvelle aventure en réalisant un autre investissement immobilier. C’est une excellente idée pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent booster leur patrimoine.
Le cashflow négatif
À l’inverse, le cash-flow immobilier est négatif lorsque le total des flux entrants est inférieur au total des flux sortants. Le fait qu’il soit négatif indique que votre opération n’est pas suffisamment rentable. Par conséquent, votre investissement devient une dépense à court terme. Dans ce cas, vous êtes obligés de compenser chaque mois afin de couvrir la différence.
Le cash-flow immobilier négatif correspond donc à l’effort d’épargne que vous devez assumer dans le cadre de votre projet d’investissement locatif. Aussi, s’il est trop négatif, un risque de déficit notable ou un risque d’endettement considérable apparaît. Dans ce cas, il est judicieux de réagir rapidement pour relever le niveau dans les plus brefs délais pour éviter la complication de la situation.
Si votre objectif de base consiste à vous créer des revenus complémentaires, il est impératif de prendre des mesures. Plusieurs solutions sont envisageables, comme :
- revendre le bien pour ensuite repartir sur une nouvelle opération plus rentable ;
- modifier le mode d’exploitation (par exemple, opter pour la location courte durée) ;
- réduire votre mensualité de prêt en faisant un remboursement anticipé partiel (si vous possédez de l’épargne) ou en renégociant avec la banque ;
- faire la chasse au gaspillage afin de minimiser les sorties d’argent.
Cependant, le cash-flow négatif n’est pas forcément une mauvaise chose. Il peut s’agir d’une stratégie assumée que certains investisseurs immobiliers adoptent pour viser une plus-value importante au moment de la revente. C’est le cas de l’investissement patrimonial. Le principe est de privilégier l’immobilier de prestige afin de se constituer un patrimoine de qualité pour l’avenir (en vue d’une transmission). Ici, l’intérêt n’est donc pas de tirer des revenus complémentaires à court terme.
Les astuces simples pour accroître son cash-flow immobilier
Avoir un cash-flow immobilier positif, c’est l’objectif qui fait rêver tous les investisseurs immobiliers. Sachez qu’il existe plusieurs astuces simples et quelques règles à respecter pour y parvenir.
Choisir rigoureusement le logement et bien négocier le prix
Pour profiter d’un bon cash-flow et donc d’une rentabilité optimale, il est primordial de bien cerner la localisation du bien à acquérir. Dans ce cas, avoir une bonne connaissance du secteur et du marché est de rigueur. Vous devrez notamment étudier le dynamisme et l’attractivité du lieu où se trouve le logement en question.
Puis, avant d’acheter le logement convoité, il est essentiel de négocier le prix d’acquisition. Effectivement, ce dernier est fondamental pour un cash-flow positif. Même 800 euros d’économies compte beaucoup, car c’est également des intérêts en moins à payer chaque mois.
Jouer sur la durée de l’emprunt
Afin de diminuer le montant à débourser chaque mois, vous pourrez augmenter la durée de votre crédit. Toutefois, notez que plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt est important. Vous devrez alors analyser en détail la situation pour trouver un bon compromis entre le calcul d’un bon cash-flow et vos possibilités de remboursement. Dans tous les cas, il n’est pas recommandé d’emprunter sur une période supérieure à 20 ans.
Par ailleurs, si vous avez contracté votre prêt immobilier au moment où le taux était plus haut, vous pourrez renégocier vos mensualités. Pour cela, il est nécessaire de suivre de près l’évolution des taux. Vous devrez également rester à l’affût des actualités et des éventuelles modifications de la réglementation. Dans tous les cas, il vous est possible de changer d’assurance emprunteur chaque année.
Le différé de crédit est une autre astuce pratique pour accroître votre cash-flow. N’hésitez pas à négocier avec votre banquier pour ne commencer le remboursement qu’au bout de 6 mois par exemple. Cette solution est tout à fait possible si vous entreprenez des travaux de rénovation qui reculent l’entrée des locataires, c’est-à-dire la perception des loyers. Elle vous permet, d’ailleurs, de vous constituer une réserve de trésorerie afin de financer les imprévus.
Augmenter le loyer mensuel
Pour rappel, le cash-flow immobilier s’obtient en soustrayant les entrées des sorties. Un loyer supérieur à la totalité des dépenses est donc l’assurance de générer un cash-flow positif et ainsi de garantir la rentabilité de l’opération. De ce fait, en l’augmentant, vous faites remonter directement votre cash-flow. Cependant, cette démarche ne doit pas se faire n’importe comment. Vous ne pourrez pas accroître le loyer d’un mois à l’autre sans aucune raison valable. Cela risque d’engendrer un départ des locataires et donc de la vacance locative.
Ainsi, pour justifier l’augmentation du montant du loyer mensuel, vous devez vous démarquer de la concurrence en améliorant le logement. Les investisseurs immobiliers émérites l’ont bien compris en proposant un logement rénové au goût du jour dès la mise en location. Par conséquent, ils pourront le louer avec un tarif élevé. Par ailleurs, avec une propriété en très bon état, vous pourrez attirer facilement les meilleurs locataires et les fidéliser. De quoi anticiper le risque d’impayés et la vacance locative.
Minimiser les dépenses
En tant qu’investisseur, vous devrez trouver les moyens de minimiser au maximum les dépenses liées à votre investissement locatif. Pour ce faire, aucun détail ne doit être laissé au hasard. Vous devrez d’abord revoir à la baisse tous les frais associés à votre emprunt immobilier, comme l’assurance de prêt, l’assurance décès invalidité ou les frais des dossiers. Il faut également privilégier la banque qui propose le meilleur rapport qualité-prix.
En outre, vous devrez faire tout votre possible pour réduire vos charges locatives. Faites la chasse au gaspillage sur les frais de copropriété et de chauffage, par exemple. Vous pourrez aussi diminuer vos frais d’assurance en comparant de temps en temps les offres. Enfin, il est judicieux de bien négocier les honoraires de l’agence si vous lui confiez la gestion locative de votre logement.
