Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif reste une étape essentielle à effectuer lorsque vous vous apprêtez à réaliser un placement immobilier. Effectivement, une telle entreprise nécessite une analyse approfondie. L’estimation du rendement locatif vous permet de vous faire une idée de la viabilité de votre projet. Vous pourrez déterminer la performance du bien immobilier que vous convoitez. Cette démarche vous aide donc à prendre des décisions éclairées pour assurer la réussite de votre investissement. Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Ne foncez pas tête baissée. Découvrez comment évaluer la pertinence de l’opération en amont de sa réalisation.
Pourquoi calculer la rentabilité d’un projet locatif avant d’investir ?
Il est primordial d’estimer la rentabilité d’un investissement locatif avant de vous lancer dans l’achat d’un appartement ou d’une maison. Découvrez pourquoi.
Rentabilité locative : définition
Également appelée rendement locatif ou rapport locatif, la rentabilité locative est un indicateur qui estime l’intérêt financier d’un projet locatif. Exprimée en pourcentage et évaluée sur une base annuelle, elle renseigne sur le profit que vous pouvez attendre de votre placement immobilier. Elle vous indique donc ce que vous pouvez espérer gagner par rapport au montant investi.
Concrètement, le rendement locatif représente le ratio entre les revenus générés par votre bien locatif, principalement les loyers, et les frais liés à l’investissement. Les dépenses regroupent notamment le prix d’achat et toutes les charges relatives à la mise en location. Il s’agit, en d’autres termes, du rapport entre le montant investi et les recettes locatives.
Selon les facteurs pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative, vous obtiendrez soit le rendement brut, soit le rendement net, soit le rendement net-net.
L’importance de l’évaluation de la rentabilité locative
Le rendement locatif est l’élément principal que doit évaluer un investisseur avant de procéder à l’achat d’un appartement ou d’une maison à louer. Son estimation vous permet de prendre une décision raisonnée concernant l’opportunité d’investir dans un logement spécifique, selon vos objectifs et votre appétence au risque. Il s’agit d’analyser minutieusement les prix d’achat et celui de la location dans le lieu où se trouve le bien. Dès lors, vous pouvez évaluer si le projet est susceptible d’offrir un retour sur investissement à la hauteur de vos attentes.
Le calcul de la rentabilité locative constitue également une aide précieuse dans le cadre de la recherche de la meilleure opportunité d’investissement. Grâce à cette démarche, vous pourrez comparer plusieurs projets, dans des villes différentes afin de dénicher l’affaire la plus intéressante.
Le calcul de la rentabilité locative joue, en outre, un rôle déterminant dans l’optimisation de la gestion financière de l’opération. Il vous permet de suivre et d’évaluer la performance de votre logement locatif au fil des années. Ce qui vous donne une vision claire de son potentiel de croissance. Par ailleurs, cette démarche vous aide à prendre des décisions avisées en ce qui concerne la revalorisation du bien. De quoi maximiser vos revenus locatifs.
Comment évaluer le rendement locatif d’un investissement immobilier ?
De nombreux éléments sont à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif. Vous devez aussi considérer les 3 types de rentabilité locative pour une estimation plus précise.
Les éléments à prendre en considération dans le calcul
Pour effectuer le calcul du rapport locatif de votre placement immobilier, il faut avant tout connaître les éléments à prendre en compte.
Le coût d’achat de la propriété et les loyers
Le coût d’acquisition du bien immobilier désigne le montant total que vous devez dépenser pour l’achat de la propriété. Il comprend notamment le prix d’achat, les commissions de l’agence immobilière et les frais de notaire.
Les recettes locatives indiquent les sommes que vous percevez des locataires. Pour mieux estimer le loyer, vous devez tenir compte du prix pratiqué sur le lieu de votre choix, mais également de l’évolution du marché.
Les dépenses liées au bien
Les dépenses associées au bien locatif comprennent :
- les charges locatives non récupérables,
- les frais liés aux travaux d’entretien et de réparation, et aux gros travaux,
- les frais de gestion (commission d’agent immobilier)
- l’assurance PNO (Propriétaire non occupant),
- l’assurance loyers impayés,
- les taxes foncières et l’impôt sur le revenu,
- l’assurance vacances locatives.
Il reste important d’évaluer ces frais de façon réaliste pour éviter de sous-estimer les coûts d’exploitation.
Les coûts du financement
Si vous recourez au crédit immobilier pour financer votre projet d’investissement, il faut tenir compte de ses coûts. Ces derniers peuvent effectivement avoir un impact considérable sur la rentabilité réelle de votre projet. Un prêt immobilier entraîne, en effet, plusieurs dépenses, comme :
- les frais de dossier,
- les frais de notaire,
- les frais de garantie,
- l’assurance emprunteur,
- les intérêts,
- les frais de tenue de compte,
- les frais de remboursement anticipé.
Il est donc important de les inclure dans les calculs du rendement locatif.
Calcul du rendement locatif brut
Le calcul de la rentabilité locative brute reste le plus simple à réaliser. Il suffit, en effet, de diviser les revenus locatifs bruts annuels par le coût d’achat, puis de multiplier le résultat par 100. La formule est donc la suivante :
Rendement brut = Loyer mensuel ×12Prix de revient du bien immobilier × 100
Le prix de revient du bien immobilier englobe le prix d’achat et les différents frais d’acquisition, notamment les frais de notaire et les frais d’agence.
Voici un exemple concret pour mieux comprendre cette formule. Vous achetez un appartement pour un montant de 150 000 euros (frais de notaire et d’agence inclus). Il sera loué à 700 euros par mois. Dans ce cas, le rendement brut de votre investissement s’évalue comme suit :
Rendement brut = 700 ×12150 000 × 100 = 5,6 %, ce qui signifie que vous percevez des recettes locatives brutes annuelles de 8 400 euros (150 000 ×5,6100).
Le rendement locatif brut vous permet de vous faire facilement une première idée de la rentabilité de votre projet immobilier.
Estimation du rendement locatif net
La rentabilité locative brute ne reflète, cependant, pas les revenus réels que votre placement immobilier va vous rapporter. Effectivement, les recettes de 8 400 euros du précédent exemple n’atterrissent pas entièrement dans votre poche. Pour éviter les mauvaises surprises, il convient d’approfondir l’analyse en estimant le rendement locatif net.
La rentabilité nette correspond au taux de rentabilité après avoir déduit les différentes charges que vous supportez dans le cadre de l’investissement. Cela concerne, entre autres, les taxes foncières, les charges non récupérables, les intérêts d’emprunt, les honoraires de gestion. C’est pourquoi le rendement locatif net est aussi connu sous l’appellation de rendement locatif net de charges.
Il faudra alors retirer des recettes locatives la somme totale des charges. Le rendement locatif net s’obtient en appliquant la formule suivante :
Rendement locatif net = Loyers annuels-Montant total des chargesPrix de revient du bien immobilier × 100
En reprenant le précédent exemple, il faut ajouter les dépenses d’exploitation annuelles qui se décomposent comme suit :
- taxe foncière : 600 euros,
- charges de copropriété : 2 000 euros,
- assurance propriétaire non occupant : 150 euros,
- frais d’entretien : 150 euros.
Le calcul de la rentabilité locative nette est donc le suivant :
(700 ×12)-(600 +2 000 +150 +150)150 000 × 100 = 3,6 %.
Ainsi le revenu locatif net que vous percevez chaque année est de 5 400 euros (150 000 ×3,6100).
La rentabilité locative nette de charges vous donne donc une image plus réaliste de la performance de votre investissement. En toute logique, elle est inférieure à la rentabilité locative brute.
Évaluation du rendement locatif net d’impôt
Pour avoir une idée encore plus pertinente du rendement de votre placement immobilier, vous devez aussi vous intéresser au rendement locatif net d’impôt. Il faut ici prendre en compte la fiscalité, notamment l’imposition sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux, en plus de différentes charges.
Concrètement, la méthode de calcul dépend de trois paramètres, à savoir :
- votre profil fiscal (recettes locatives imposables, composition du ménage),
- le régime fiscal de votre investissement (régime réel, micro foncier, micro BIC [Bénéfices industriels et commerciaux]),
- le dispositif de défiscalisation choisi (par exemple, loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, loi Monuments Historiques, le statut LMNP [Loueur en meublé non professionnel], le statut LMP [Loueur en meublé professionnel] et le déficit foncier).
La rentabilité nette d’imposition demeure donc le calcul le plus précis pour évaluer la réalité financière de votre investissement.
Les autres facteurs pouvant influencer la rentabilité locative
Même si vous parvenez à évaluer le rendement net d’imposition de votre futur investissement locatif, le résultat obtenu reste théorique. Dans la pratique, il existe d’autres facteurs pouvant influer sur la rentabilité de l’opération.
Les vacances locatives
Les vacances locatives constituent l’un des principaux facteurs pouvant nuire à la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Effectivement, toutes les périodes où votre logement reste sans locataire sont autant de recettes locatives perdues.
Par exemple, en supposant que le bien du précédent exemple est vacant pendant deux mois par an, vous ne percevez donc que 10 mois de loyers. Dans ce cas, le calcul du rendement net est devenu comme suit :
Rendement net= (700 ×10)-(600 +2000 +150 +150)150 000 × 100 = 2,7 %.
Alors, votre rendement net n’est plus 3,6 %, mais 2,7 %. Vos recettes locatives nettes sont donc de 4 050 euros (150 000 ×2,7100).
Pour éviter ces deux mois de vacances locatives, étudiez rigoureusement la tension locative dans la ville, et même dans le quartier où vous souhaitez investir. Si l’endroit convoité présente une demande locative faible, il vaut mieux l’éviter.
La solvabilité des locataires
Vous pouvez être tenté de collaborer avec les premiers candidats à la location venus afin d’éviter les vacances locatives. Pourtant, les risques de loyers impayés doivent aussi être pris en compte. Au même titre que le vide locatif, cette situation fait diminuer également votre recette locative. Par conséquent, le rendement de l’opération baisse.
Bien vérifier la solvabilité des locataires reste donc essentiel. En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de demander aux candidats les documents justifiant leurs revenus (bulletins de salaire, relevés bancaires ou avis d’imposition). Vous pouvez aussi contacter directement leur employeur afin de confirmer leur stabilité professionnelle.
Il est également possible de demander aux futurs locataires des références de leurs précédents propriétaires. Vous pouvez alors les contacter pour obtenir plus d’informations sur leur comportement de paiement et leur fiabilité.
L’autre solution pour vous prémunir contre les impayés consiste à souscrire une assurance loyer impayé. Le coût de cette garantie oscille en général entre 2 % et 5 % du montant du loyer annuel.
Conclusion
Pour conclure, le calcul du rendement locatif d’un investissement locatif vous permet d’apprécier en amont la pertinence de votre projet. Cette approche vous aide à affiner votre choix si vous êtes encore dans la phase de comparaison. Pour une évaluation plus réaliste, il ne faut pas vous contenter de la rentabilité brute. Allez plus loin avec la rentabilité nette de charges pour éviter la mauvaise estimation.
Le rendement d’un investissement locatif varie donc selon de nombreux facteurs, tels que le prix d’achat, le prix de la location, les différentes charges liées à l’opération et la fiscalité. C’est pourquoi il reste primordial de mener une étude de marché approfondie avant de vous lancer. Dans tous les cas, il faut toujours faire appel aux services d’un expert en immobilier. L’aide et les conseils avisés de ce professionnel vous seront précieux lors du démarrage de votre projet locatif.
