Le calcul rentabilité immobilier est un passage obligatoire pour la réalisation d’un investissement locatif. Votre projet doit en moyenne afficher un taux de rentabilité de 5 à 10 % chaque année. Toutefois, cela dépend de la manière dont vous allez gérer l’activité. Ainsi, il est important de prendre certains points en compte pour réussir le calcul de la rentabilité immobilière pendant la période de location.
En tous cas, le résultat va permettre d’évaluer le rendement de votre placement immobilier avant de vous lancer. Il sera alors plus facile d’adopter la meilleure stratégie pour profiter au maximum de votre projet locatif. Le taux de rentabilité est généralement exprimé en pourcentage et peut évoluer au fil des années.
Il est important d’appliquer les méthodes de calcul essentielles pour éviter les mauvaises prises de décision sur le projet. Ainsi, vous saurez à l’avance si un investissement sur un bien précis est pertinent où pas selon l’emplacement.
Les principales méthodes de calcul de rentabilité d’un investissement locatif
Il est important de déterminer les principales méthodes indispensables pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif d’un bien immobilier. Chaque réponse sera utilisée pour mieux orienter le projet pour en profiter longtemps chaque année.
La rentabilité locative brute
Voici la première estimation à faire pour mieux déterminer la rentabilité d’un investissement locatif. Il suffit de diviser le revenu annuel du bien immobilier avec son coût d’achat. Le résultat doit être multiplié par 100 pour connaître le taux de rendement du projet.
Les frais du notaire et le montant du crédit en année 1 peuvent être ajoutés dans le coût d’achat du logement. Il est possible d’obtenir un meilleur rendement dans les villes en province que dans la capitale française. Toutefois, il ne faut pas négliger le taux moyen de 5.9 % pour la rentabilité brute.
La rentabilité locative nette
Le calcul du rendement net est facile contrairement à ce que vous pouvez l’imaginer. Ici, il suffit de déduire toutes les charges du loyer annuel. Le montant obtenu pour cela doit être divisé par le prix d’achat du bien. Il ne faut pas hésiter à ajouter les frais annexes pour affiner le calcul. A la fin, vous n’aurez plus qu’à multiplier le résultat par 100.
Il ne faut rien laisser au hasard pour les charges comme la taxe foncière et les honoraires de la société de gestion locative. A cela s’ajoutent la garantie des loyers impayés mais aussi les travaux à réaliser sur le logement. En outre, il faut souligner les charges de copropriétés y compris les frais d’entretien de l’appartement.
La rentabilité nette-nette
Le rendement net-net prend généralement en considération les charges fiscales liées à un investissement immobilier. Ici, le calcul dépend du profil fiscal que vous choisirez pour le projet. Prenez alors le temps de bien choisir le régime d’imposition à adopter sur le bien que vous souhaitez faire louer. Vous pouvez aussi demander les avis d’un expert en fiscalité immobilière pour faciliter le calcul de la rentabilité nette-nette.
Le taux de rendement interne d’un investissement locatif
Le taux de rendement interne (TRI) est un autre élément à prendre en compte au moment de calculer la rentabilité locative. Il est plus judicieux de prendre quelques points en compte pour mieux assimiler ce point.
Le calcul du TRI d’un projet locatif
Le calcul de cet indice détermine le taux de division des différents flux financiers jusqu’à la fin du projet. Un bon TRI dépasse principalement le montant du capital investi sur le projet. La valeur peut aussi dépasser le taux de rendement minimal que vous déterminerez pour l’investissement.
Ainsi, un indice élevé est le signe que votre projet affiche des rentabilités significatives par rapport au coût de départ. De plus, le TRI peut servir à déterminer l’efficacité de la gestion des flux de trésorerie de votre activité locative.
L’interprétation du calcul du TRI
Certains points doivent être pris en compte pour mieux comprendre le TRI d’un investissement locatif. En effet, il faut insister sur le timing pour la réalisation du calcul et la régularité des flux de trésorerie. Par ailleurs, il faudrait aussi prendre en compte l’évolution du marché locatif avant de faire le calcul. Sinon, il faut faire preuve de vigilance sur les hypothèses sous-jacentes pour faire le calcul.
Quelle relation entre le TRI et le VAN d’un investissement locatif ?
Le taux de rentabilité interne est étroitement lié avec la valeur actuelle nette (VAN). Cette dernière ne prend pas seulement en compte la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs générés par la projet. Effectivement, cet indicateur concerne en même temps le coût initial de votre investissement immobilier. D’une manière générale, un taux positif est la preuve d’un projet locatif rentable. D’un autre côté, le TRI doit rendre la VAN égale à zéro à la fin du projet comme la cession du logement.
Les facteurs pris en compte pour le calcul de la rentabilité immobilier
Peu importe la méthode choisie, certains points entrent en compte pour faire le calcul de la rentabilité immobilière. Il ne faut rien laisser au hasard pour obtenir des résultats concrets et apporter les améliorations pour obtenir un meilleur rendement.
Les charges et les déductions fiscales pouvant s’appliquer
Ces facteurs sont déterminants pour le rendement d’un investissement immobilier. Vous devrez par exemple prendre note des frais de gestion locative ainsi que les assurances. A cela s’ajoutent les travaux de maintenance que vous devrez réaliser sur la maison ou l’appartement.
Le risque d’une vacance locative
Les loyers sont d’une grande importance sur le calcul de la rentabilité locative de chaque bien immobilier. Toutefois, il y a toujours un risque qu’un locataire n’arrive à régler cela au fil des années. Une situation qui peut impacter sur le rendement brut et net de votre projet. Il faut alors en prendre note avant de commencer l’investissement pour prévoir les ajustements à réaliser à l’avenir.
La plus-value en cas de revente d’un logement
La plus-value peut améliorer significativement la rentabilité globale d’un investissement locatif. Cela est valable peu importe le prix de l’immobilier dans la zone où vous comptez réaliser l’activité. Un secteur avec un marché en hausse offre en principe un meilleur revenu au moment de la cession du logement.
Dans tous les cas, il ne faut pas hésiter à utiliser un simulateur de rendement locatif pour vous faciliter le travail. Cet outil en ligne vous sera utile pour déterminer le coût total du rendement de votre investissement.
Le cash flow dans le calcul de rentabilité immobilière
Le cash flow est un autre facteur à ne pas négliger avant de calculer le rendement d’un investissement immobilier. Cela permet de prévenir de nombreux écueils pendant la réalisation du projet.
Comment reconnaître le cash flow d’un investissement immobilier ?
Il est facile de connaître le cash flow d’un investissement immobilier locatif. Pour cela, vous n’aurez qu’à faire la différence entre les revenus encaissés et les dépenses liées au projet.
Les revenus d’un investissement locatif en particulier
Ces revenus locatifs peuvent se résumer par les quelques points suivants :
Les loyers qui sont les principaux flux de trésorerie de votre investissement
Les charges refacturées auprès de votre locataire.
Les dépenses prises en compte dans l’opération
Ici, vous devrez vous intéresser sur différents points comme les suivants :
Les mensualités de votre crédit immobilier avec le prix de votre assurance emprunteur.
L’assurance propriétaire non occupant et la taxe foncière.
Les cotisations sociales et les prélèvements sociaux.
Les frais de gestion locative et les travaux pour l’entretien du logement.
L’importance d’un cash flow positif pour une location immobilière
Une valeur positive peut être un indicateur d’un rendement intéressant de votre projet d’investissement locatif. C’est-à-dire que vous allez pouvoir réaliser des revenus complémentaires à travers la location. Vous pourrez par exemple gagner des euros supplémentaires même après votre départ en retraite. Il est tout à fait possible d’épargner le cash flow surtout pour les dépenses annuelles. Il ne faut pas négliger la possibilité de réinvestir dans l’immobilier si vous le souhaitez si vous avez un indicateur positif.
Quelques astuces pour obtenir un meilleur cash flow
Différentes astuces peuvent être appliquées pour améliorer le cash flow de votre investissement immobilier.
Faites baisser vos dépenses courantes
Il est important de baisser les dépenses courantes liées au logement sans éviter les travaux de modernisation. Il est tout à fait possible de faire renégocier votre assurance emprunteur si vous obtenez un crédit immobilier. Il est aussi possible d’obtenir quelques euros par mois en optant pour une couverture PNO.
Pensez à faire augmenter vos revenus
Vous avez la possibilité d’utiliser les moyens possibles pour augmenter les revenus liés à votre investissement immobilier. Vous pouvez par exemple réaliser quelques travaux pour augmenter la valeur d’un appartement et obtenir des loyers plus attractifs. Toutefois, il faut faire attention à ne pas dépasser le plafonnement imposé dans la zone où vous souhaitez investir. Cela est particulièrement le cas si vous investissez dans une zone en tension locative.
Revoyez l’imposition de vos revenus locatifs
L’impôt sur les revenus locatifs peut impacter sur le cash flow de votre investissement immobilier. Il faut alors prendre les bonnes décisions pour limiter vos dépenses sur ce point. Vous devrez par exemple évaluer les charges dans le cadre d’une location nue. Assurez-vous que ceux-ci peuvent vous faire passer de micro foncier au régime réel. D’un autre côté, vous pouvez insister sur sur régime LMNP pour réaliser une location meublée.
Les erreurs à ne pas faire pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier
Vous devrez faire attention à ne pas commettre certaines erreurs au moment de calculer le rendement de votre investissement locatif.
Ignorer les différents types de rendements
Il faut faire attention à ne pas vous focaliser sur un seul rendement avant de lancer un investissement immobilier. En effet, il est important d’avoir le résultat brut et net avant de vous lancer sur le marché. Vous pouvez même vous retrouver à calculer le rendement net-net pour pouvoir investir en toute tranquillité.
Prendre les travaux sur le logement à la légère
La rentabilité d’un investissement locatif dépend en grande partie de l’état du bien immobilier. En effet, il peut être difficile de trouver des locataires pour une maison ou un appartement délabré. Il est plus avisé de réaliser les travaux proposés par un expert pour assurer la rénovation du logement. De cette manière, vous ne risquez pas d’attendre trop longtemps pour réaliser les améliorations requises.
Surcoté le loyer mensuel
Le loyer peut grandement impacter sur le rendement d’un investissement locatif. Le mieux à faire est de vous informer sur la moyenne des loyers sur le marché avant de prendre une décision. Cela peut changer d’une ville à une autre comme à Paris ou Lyon. Évitez en tout cas de proposer un loyer trop cher ou excessif pour votre propriété.
Négliger les risques concernant l’investissement
Il ne faut rien écarter sur les risques que vous pouvez encourir pendant la mise en location d’un bien immobilier. Cela est par exemple le cas de la vacance locative qui fera baisser vos revenus à chaque fin de mois. Cet indicateur peut parfaitement impacter sur le rendement locatif de votre bien au fil des années.
Conseils pour optimiser la rentabilité immobilière après le calcul
Quelques points sont à retenir pour améliorer le rendement de votre activité après avoir réalisé toutes les opérations.
Evitez les vacances locatives
Comme vous le savez déjà, une seule vacance locative peut impacter sur la rentabilité de votre investissement locatif. Il faut alors faire le nécessaire pour éviter de vous retrouver dans ce genre de situation à l’avenir. Vous devrez par exemple rénover le bâtiment pour attirer l’attention des locataires. Vous pouvez aussi donner la possibilité aux locataires partants de vous faire des retours pour vous améliorer.
Proposez la colocation pour assurer les loyers
Avec cette option, il y a moins de risques que les locataires n’arrivent pas à régler le loyer chaque mois. Cela est valable même si vous investissez dans une zone locative tendue. Vous pourrez aussi réduire le risque de vacance en adoptant une telle pratique.
Misez sur la location meublée
Il est plus facile de trouver de bons locataires en optant pour une location meublée. De plus, il suffit de choisir le bon statut pour profiter des avantages fiscaux tout au long de l’investissement. Vous aurez alors la certitude que l’activité ne vous causera aucun souci de rentabilité pendant des années.
Le calcul de rentabilité immobilier est primordial pour chaque investisseur
Au final, vous devez savoir que le rendement d’un investissement locatif peut être calculé de différentes manières. Il vaut mieux réaliser toutes les options pour faciliter votre orientation avant de placer un bien en location. Une rentabilité inférieure à 4 % peut être mauvais signe si vous n’agissez pas rapidement. Toutefois, il faut prendre note de certains facteurs pour mieux calculer l’efficacité de votre activité.
Il faut par exemple insister sur l’emplacement du bien immobilier mais aussi sa nature comme une maison ou un appartement. Il faudrait aussi faire attention à ne pas vous précipiter sur le loyer à appliquer pour calculer le rendement. Il ne faut pas hésiter à demander les conseils d’un professionnel pour faciliter votre orientation à l’avenir. En effet, il saura vous donner les bons conseils pour améliorer l’activité après les différentes opérations.
