Vous pensez à vous lancer dans un investissement immobilier locatif ? Vous voulez savoir combien vous rapportera votre placement. Il est nécessaire de calculer la rentabilité de votre projet. Aussi appelée rendement locatif, la rentabilité locative constitue un indicateur crucial à prendre en compte avant d’acheter un bien en vue de le mettre en location. Son calcul sera utile pour analyser les bénéfices et les différents risques inhérents au placement. Cette opération devra être effectuée avec précision. Voici comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif.
Rentabilité locative d’un bien immobilier : pourquoi faire son calcul ?
Si vous devez investir votre argent, votre placement doit vous permettre de réaliser du profit. C’est aussi bien valable dans le secteur de l’immobilier que dans les autres domaines. Cependant, il est indispensable que vous ayez tous les éléments nécessaires à la concrétisation de votre projet de placement. Par ailleurs, vous devez savoir que dans le cadre d’un investissement immobilier, et particulièrement d’un investissement locatif, les enjeux d’ordre financier se révèlent incontournables. Il faudra impérativement estimer la rentabilité de tout projet locatif afin de vérifier la faisabilité de ce dernier. En effet, le rendement locatif a l’avantage d’être maîtrisable, contrairement à la baisse des loyers ou à l’augmentation des charges.
Alors, concrètement, à quoi peut bien servir la rentabilité d’un investissement locatif ? Il s’agit d’une évaluation essentielle et d’un passage obligé pour tout investisseur qui acquiert un bien immobilier afin de le louer. C’est aussi valable s’il souhaite profiter d’un placement intéressant pour son capital financier. En termes d’investissement, il est fréquent de calculer le rendement annuel d’un placement afin de connaître les bénéfices générés sur une année. Cette rentabilité est estimée sous forme de pourcentage du montant que vous aurez investi.
Lorsque vous décidez de procéder à l’achat d’un bien immobilier, la rentabilité locative consistera à calculer combien rapporte la mise en location de ce bien. Cette estimation s’effectuera en fonction de son prix d’acquisition et de divers frais rattachés à cette opération. L’édifice pourra être un studio, un appartement, un bureau ou un commerce, dans l’immobilier neuf ou ancien.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
La rentabilité locative s’apparente à la somme des revenus produits par votre investissement immobilier, rapportés au prix d’achat de votre bien.
Mode de calcul
La formule à utiliser pour le calcul du rendement locatif est la suivante :
([Loyer mensuel en euros x 12 mois] / Prix d’achat en euros) x 100.
Ce calcul est utile pour obtenir la rentabilité brute ou le rendement brut. Il reste cependant incomplet, car il ne prend pas en considération toutes les charges auxquelles vous devrez faire face en tant que propriétaire d’un bien locatif. Il vous faudra donc penser à estimer le rendement net, puis le rendement net-net de votre investissement.
La rentabilité brute et la rentabilité nette
La rentabilité d’un bien immobilier locatif après la déduction de différentes charges liées à votre placement est appelée « rentabilité nette ». Pour calculer cette dernière, il convient de déduire des loyers perçus plusieurs éléments. Parmi eux, vous pouvez distinguer les charges locatives non récupérables. Seule une partie des dépenses de copropriété peut être récupérée d’un locataire. La part non récupérable de ces charges fait référence aux différentes dépenses d’amélioration de l’immeuble. Ces dernières permettent d’augmenter la valeur de votre bien locatif.
Les dépenses pour gros travaux sont aussi à prendre en compte lors du calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif. L’entretien courant sera à la charge de la personne qui occupe le logement. En tant que propriétaire, vous disposez de l’entière responsabilité financière de l’ensemble des gros ouvrages (changement de chaudière ou ravalement de façade, par exemple).
D’autres charges seront aussi à intégrer dans le calcul de la rentabilité nette. Vous pouvez notamment distinguer la taxe foncière sur les propriétés bâties et les intérêts d’emprunt (si le bien locatif a été acheté à crédit). À ces dépenses s’ajoutent les frais de gestion (assurance loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative…).
Le rendement locatif brut est estimé de manière rapide et simple. Cet indicateur vous sera utile pour vous faire une première idée de la rentabilité de votre investissement locatif. Le taux de rentabilité brute représente celui d’un bien immobilier avant la déduction des charges liées à la location (charges locatives non récupérables, intérêts d’emprunt, honoraires de gestion…) que vous supportez en tant que propriétaire. Le calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif pourra donc s’effectuer avec la formule suivante :
([Loyer mensuel x 12 mois] – charges locatives / Prix d’achat) x 100.
Il faudra ensuite déduire aussi la fiscalité locale (taxe foncière par exemple) et les prélèvements sociaux.
La rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette représente la rentabilité nette, à laquelle ont été ajoutés vos avantages fiscaux éventuels (déficit foncier, Malraux, Censi-Bouvard, Pinel…). Ces régimes vous permettent de bénéficier d’une réduction d’imposition sur votre investissement immobilier. Afin de calculer le montant que vous pourriez économiser sur vos impôts, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne. Il peut s’agir d’un simulateur LMNP (Loueur en meublé non professionnel) classique ou Censi-Bouvard si vous investissez dans l’immobilier ancien. Un simulateur Pinel sera cependant plus adapté si vous effectuez une acquisition dans l’immobilier neuf.
La durée à prendre en compte lors des calculs
Les encaissements et les charges relatives à un investissement locatif varient d’une année à une autre. Les rentabilités locatives pour une année donnée ne reflètent donc pas parfaitement le gain économique obtenu d’un placement immobilier. Ces rendements locatifs devront être estimés pour chacune des années durant lesquelles vous prévoyez de maintenir votre projet.
Quel investissement locatif fournit la meilleure rentabilité ?
Chaque bien immobilier possède des caractéristiques qui lui sont propres et qui influent sur la rentabilité qu’il génère. Par exemple, un logement neuf coûte généralement plus cher à l’achat qu’un logement ancien. Toutefois, il nécessite moins de travaux à l’entrée dans les lieux et durant les années suivantes. Sur le long terme, cet investissement pourra être source d’économies et la garantie d’un confort de vie pour le locataire dès le départ. En revanche, investir dans l’ancien reste plus intéressant si vous réalisez des travaux d’aménagement pour valoriser le bien, avec possibilité de défiscalisation. La rentabilité locative pourra être assurée pour les années à venir en optimisant les opérations de gestion du bien concerné.
Il est à noter que d’autres facteurs peuvent influer sur le rendement d’un investissement immobilier locatif. Parmi eux, vous pouvez distinguer la surface du logement. Par exemple, un grand appartement présentera un turn-over des locataires plus faible. Toutefois, il pourra se louer, en contrepartie, moins cher au mètre carré par rapport à un studio ou un petit appartement.
Comment se définit un bon taux de rentabilité locative ?
Il n’existe pas de donnée précise sur le bon taux de rentabilité locative d’un bien immobilier. Ce taux peut être plus ou moins élevé en fonction :
- de la situation de votre immeuble,
- du coût d’achat,
- des travaux réalisés,
- des loyers pratiqués,
- du niveau des charges,
- etc.
Par exemple, il peut se révéler moins conséquent au niveau de très grandes agglomérations, où les prix immobiliers sont élevés et où le marché est tendu (l’offre de logement ne suffit pas à couvrir la demande). Ce rendement revu à la baisse peut néanmoins être compensé par la certitude que vous pourrez mettre en location votre bien à tout moment, puisque la demande locative est forte. La vacance locative peut avoir un grand impact sur la rentabilité locative annuelle de votre investissement locatif. Les raisons sont que votre appartement reste inoccupé durant plusieurs mois et que vous n’avez encaissé aucun loyer pendant cette période.
La question qui se pose donc est : « y a-t-il des rendements locatifs minimums ? ». Concrètement, la rentabilité d’un bien immobilier locatif varie souvent entre 2 % et 7 %. Cependant, ces chiffres ne sont pas figés et peuvent changer en fonction du type de votre logement, de sa surface, de ses spécificités, de son emplacement… In fine, tout dépendra aussi de vos attentes, de votre situation patrimoniale et de votre budget. Immobilier meublé ou nu, résidences de services (pour séniors ou étudiants), LMNP, loi Censi-Bouvard, loi Malraux, etc., l’investissement devra répondre à vos objectifs personnels.
Puis, vous devez porter une attention particulière à la fiscalité de votre investissement locatif. Calculer le rendement net-net de ce dernier vous aidera à avoir une idée précise des profits que vous pourrez tirer de votre bien. Cette estimation sera nette de fiscalité et inclura donc l’impôt sur vos revenus fonciers. Cet élément est crucial lorsque vous vous lancez dans ce type d’opération immobilière.
Ainsi, il vous faudra prendre en compte le régime de vos revenus fonciers si vous souhaitez définir votre rendement net-net. Vous devrez aussi considérer votre tranche d’imposition. Vos impôts pourront être rattachés au régime micro foncier, réel ou micro BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) par exemple. La rentabilité de votre placement peut également dépendre des dispositifs fiscaux dont vous profitez.
La vacance locative étant aussi un facteur déterminant pour estimer le rendement d’un investissement. Ce dernier varie en fonction du paiement du loyer, c’est pourquoi il est conseillé d’intégrer 1 à 2 mois, voire plus, de vacance locative au niveau de vos calculs. Cela vous permettra d’émettre plusieurs hypothèses, dont la simulation pourra s’effectuer sur un simulateur en ligne. Ainsi, puisque l’absence de locataires peut peser lourd sur votre rendement, vous pouvez penser à cibler une ville où la demande pour le type de bien que vous souhaitez acquérir est forte. Cette démarche vous est d’ailleurs profitable si vous assumez une mensualité du prêt immobilier chaque mois. Il est à noter que l’endettement crée un effet de levier qui augmentera le rendement financier de votre investissement.
Anticiper ces frais d’emprunt tout en prévoyant une épargne de sécurité de plusieurs mois d’échéance de crédit reste une bonne option, le temps de trouver des locataires. Vous pouvez aussi envisager de faire une simulation de votre cash-flow (flux de trésorerie) immobilier pour savoir si le rendement locatif de votre projet répond à vos objectifs.
