Calculer le TRI est véritablement stratégique pour éviter les mauvais investissements. Retour sur cette notion complexe mais fondamentale en investissement immobilier.
Qu’est-ce que le TRI ?
Littéralement, TRI signifie taux de rentabilité interne (ou taux de rendement interne). C’est un indicateur financier qui aide à la décision en matière d’investissement. La notion en soi n’est d’ailleurs pas spécifique à l’immobilier, car on la retrouve aussi bien dans l’investissement financier que l’investissement industriel.
Dans son calcul, le TRI prend en compte tous les flux financiers concernant un investissement sur un an, pour aboutir à un taux moyen de rendement annuel. Le TRI permet de se projeter dans le temps, en incluant un scénario de revente et la perspective d’une plus-value. Il permet aussi de prendre en compte l’effet de levier du crédit en fonction de l’apport personnel de départ.
Calculer son TRI
Le calcul se base sur la méthode d’actualisation des flux de trésorerie (ou cash flow), soit plus concrètement, sur le calcul de ce qui entre et ce qui sort de la poche de l’investisseur tous les mois.
Que trouve-t-on dans ces flux financiers ?
Pour les flux entrants, on trouve les fonds propres, les recettes de loyers. Le montage fiscal permettra aussi la déduction des intérêts d’emprunt et d’éventuels montants de travaux.
Dans les flux sortants, il faut comptabiliser les charges comme la taxe foncière, les impôts, les frais d’assurance, les frais de remboursement anticipé du prêt, etc.
L’équation mathématique du calcul du taux de rendement interne est une équation barbare, qui n’a pas besoin d’être connue des investisseurs. À des fins de simplification, il existe de nombreux simulateurs sur internet offrant un rapide calcul de TRI sous forme de divers tableaux Excel. Comment s’articulent-ils ?
L’investisseur commence, en général, par remplir ses données, comme :
la valeur d’acquisition du bien (augmentée des frais de notaire),
le montant des loyers escomptés et son revenu imposable.
Les tableaux fonctionnent par colonnes et par année, en précisant pour chacune de façon chronologique : les revenus nets dégagés par le bien, le montant total des charges à débourser et la hausse d’impôts imputable au bien.
Le résultat permet d’aboutir à une première indication, à savoir si le bien s’autofinance chaque année ou exige au contraire un effort de trésorerie. Puis, le calcul du TRI proprement dit se base sur la durée de remboursement de prêt (ou durée de détention avant cession), une valeur de revente du bien, un éventuel capital restant dû à la banque (à rembourser) et l’impôt sur la plus-value. L’ensemble de ces données permet de calculer le taux de rendement interne du projet, soit sa rentabilité moyenne.
Formule de Taux de Rendement Interne
La VAN doit être égale à 0. Dans cet exemple, nous avons des Cash-Flow de 100, 200, 300 et 400 euros.
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- Voici la formule simplifiée avec le montant initial investi, la valeur finale et le nombre d’années (n) :
TRI = (Valeur finale/Montant investi) ^ (1/n) – 1
Différence entre TRI et taux de rentabilité
Le calcul du TRI s’avère le plus précis pour mesurer la rentabilité d’un bien. Il supplante, en effet, d’autres calculs tels que celui du taux de rentabilité de base, qui se constituent d’un simple rapport figé dans le temps à un instant T.
Le calcul de la rentabilité brute
C’est le calcul de base que l’on réalise pour tout nouveau placement. Nul besoin d’être un expert, il suffit de faire le rapport entre la somme des loyers espérés et le prix d’achat du bien. Il ne s’agit cependant que d’un calcul approximatif qui ne prend pas en compte les charges et la fiscalité. On le réalise rapidement, mais il n’est pas réellement significatif.
Le calcul de la rentabilité nette
Il s’agit de reprendre la même formule de calcul, mais en affinant les choses : cette fois, les charges s’ajoutent à l’équation en déduction des loyers. Quant au coût de l’achat, on lui ajoute tous les frais annexes : frais de notaire, frais de dossier, assurances diverses, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc. On arrive ainsi à un calcul plus réaliste, mais il ne prend pas en compte la fiscalité, ni les flux de trésorerie.
La rentabilité nette-nette
Elle reprend les calculs de la rentabilité nette, mais en y ajoutant la dimension fiscale. Plus pointue que les autres calculs, elle omet une variable que le taux de rentabilité interne va prendre en compte : les flux de trésorerie. De fait, ces flux reflètent l’effet levier du crédit qui font qu’un investissement est rentable. Le taux de rentabilité interne va montrer, en effet, des écarts significatifs entre un investissement réalisé à l’aide d’un apport personnel et un investissement réalisé grâce au crédit immobilier.
Exemple de calcul d’un taux de rendement interne
Pour s’en rendre compte, rien ne vaut l’exemple concret de 2 investissements distincts que l’on va comparer grâce à leur taux de rentabilité interne.
Le premier investissement sera financé entièrement par apport personnel. Il coûte 100 000 € et rapporte 7 200 € par an. En utilisant la méthode de calcul du taux de rentabilité interne, en 20 ans, nous obtenons les flux suivants : 2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport +7200 € loyer) 2012 : +7200 €
- 2013 : +7200 €
- …
- 2030 : +7200 €.
Le taux de rentabilité interne obtenu sera de 7.95%.
Si l’on reprend le même projet d’investissement, mais cette fois financé entièrement par l’emprunt, on s’observe cette fois que le TRI sera bien meilleur, puisque l’effort de trésorerie de l’investisseur va être bien moins important au départ. S’il ne sort que 33 € par mois de sa poche, les flux de trésorerie sont les suivants : 2011 : -392 € (-633 € mensualités + 600 € loyer) x 12 2012 : -392 €
- 2013 : -392 €
- …
- 2030 : -392 €.
Pour un TRI qui atteint maintenant les 22.57%.
Pour mieux comprendre ces différentes performances, il faut se rappeler dans le premier cas que l’investissement a nécessité une somme de 100 000 € pour rapporter 144 000 € nets. La performance sur 20 ans est de 144 %.
Par contre, le second investissement n’a mobilisé qu’une somme de 7 840 € pour un gain net de 92 160 € : la performance est donc de +1 075 %.
Le calcul du TRI démontre donc que la rentabilité d’un investissement est beaucoup plus haute lorsqu’on le finance à crédit : les banques prêtent et les loyers remboursent. Pour qu’il soit rentable et viable, on conseille de prévoir un TRI au-dessus des taux d’intérêt bancaire, de manière à anticiper les risques.
