La Société civile immobilière (SCI) est un statut juridique de société destiné à gérer, voire revendre un bien immobilier. Entre autres, elle constitue un groupement de personnes qui s’unit afin d’acquérir un bien immeuble. La création d’une SCI est l’option idéale si vous souhaitez effectuer un investissement dans l’immobilier locatif pour en tirer une rentabilité intéressante. De plus, la Société civile immobilière s’avère la meilleure solution pour éviter l’indivision. Ses avantages sont nombreux, mais souvent peu connus. Dans cet article, vous découvrirez les principaux privilèges qu’elle procure. Détention à plusieurs, pérennité et transmission du patrimoine, des avantages fiscaux et un capital plus important émanent de la SCI.
Une meilleure gestion du bien immobilier
Dans le cadre d’un investissement locatif, la SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs, de le gérer et de le mettre en location. De ce fait, l’intérêt d’une bonne gestion est important.
Démarches de la création d’une SCI
La Société civile immobilière est soumise aux dispositions des articles 1845 et 1846 du Code civil. Il faut savoir que la création d’une Société civile immobilière requiert des démarches à ne pas négliger :
- La formalité des statuts SCI pour régir le fonctionnement de l’entreprise et les relations entre associés ;
- La publication d’une annonce légale ;
- Une inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- Le paiement des frais de création.
Il est vrai que ces formalités constituent une certaine lourdeur. Cependant, l’avantage de la gestion souple de la SCI compense cet état de fait.
Détention à plusieurs
Une fois les démarches de constitution et d’immatriculation terminées, la gestion de la SCI devient assez flexible. La Société civile immobilière permet de faciliter la gestion de l’investissement locatif réalisé. Pour le bon fonctionnement de la structure, elle sera gérée par un représentant légal nommé par les associés. Le gestionnaire peut être une personne morale ou physique. En investissement locatif, la loi autorise le gérant à effectuer la rédaction des statuts de la SCI dans l’intérêt de l’entreprise. En effet, ce mode d’organisation centralisée représente un avantage majeur en comparaison avec l’indivision.
Le lien entre les associés n’est pas obligatoire pour être membre d’une Société civile immobilière. Ils mettront en commun des biens immobiliers qu’ils possèdent. De cette manière, ils effectuent des apports en nature pour constituer le capital de la société, donnant droit à des parts sociales de SCI. Aussi, les associés partagent les profits et les pertes occasionnées. Une Société civile immobilière est généralement constituée avec un capital social fixe. Aucun montant minimum ou maximum n’est prévu par les articles du Code civil. À noter que chaque membre perçoit des parts sociales proportionnelles à son apport et que ces dernières sont cessibles.
Les bénéfices sont nombreux en SCI. Mais encore, grâce à sa constitution, vous augmentez vos investissements en renforçant votre crédibilité auprès des banques. Ces dernières vont étudier la solvabilité de l’ensemble des associés. Certes, il sera plus facile d’obtenir un prêt bancaire à plusieurs. La société peut souscrire un crédit amortissable. Ces quotes-parts serviront à l’achat des biens immobiliers. Aussi, la Société civile immobilière doit engager le bien acheté sur le prêt souscrit. En outre, la réalisation d’une SCI vous permettra d’augmenter la rentabilité de vos placements en générant des gains.
Garantie de la pérennité du patrimoine
La SCI en investissement locatif possède une personnalité juridique et un objet immobilier. Elle s’avère également un outil intéressant pour assurer la pérennité du patrimoine. Elle est plus souple que l’indivision dans la mesure où les membres décident eux-mêmes des modalités d’administration de leur bien.
Mais encore, elle permet de protéger le patrimoine des associés. En cas de mésentente, un associé a la possibilité de vendre ses parts. Cependant, il sera dans l’impossibilité de forcer la vente du bien immeuble. Ainsi, le risque de provoquer la dissolution du patrimoine est écarté en SCI. Par contre, l’indivisaire peut forcer la vente du bien indivis.
De plus, la création d’une Société civile immobilière permet de protéger son patrimoine à l’égard des créanciers personnels des membres. Si un associé de l’entreprise a des dettes et que son créancier en réclame le paiement, il ne pourra obtenir que des parts sociales de la SCI. Ensuite, il devra composer avec le reste des associés dans le respect des statuts.
Optimisation de la transmission du patrimoine
La Société civile immobilière s’avère une alternative intéressante sur le plan patrimonial. Un acte de cession sous seing privé suffit pour la transmission du bien aux enfants ou à des tiers. Divisée en part sociale, la SCI constitue un patrimoine facilement transmissible.
De surcroît, la transmission des parts de la SCI à vos enfants est possible. Tous les 15 ans, les parents peuvent donner à leurs enfants un patrimoine à hauteur de 100 000 euros. L’associé organise la donation de ses parts en cas de décès pour éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession importants.
La constitution d’une Société civile immobilière agit le plus souvent dans la réalisation d’un projet patrimonial. Avec une SCI, vous évitez les complications liées au régime de l’indivision en réduisant les charges au moment de la succession. Vous bénéficiez également d’abattements fiscaux, tout en diminuant le montant des droits en cas de cession des parts de SCI à titre gratuit.
Le mécanisme de démembrement d’une SCI
Avec ce type d’investissement immobilier locatif, recourir au démembrement de la propriété des parts pour éviter les frais lors de la succession est possible. En optant pour une Société civile immobilière, vous réalisez des donations successives des parts sociales dans des conditions fiscales avantageuses. L’associé peut se dessaisir de son bien immeuble en vue d’économiser sur les droits de succession, tout en demeurant dans son domicile.
De plus, le membre en question diminue l’assiette du calcul des droits de donation. La valeur des parts sociales cédées profite d’une décote de 10 % par rapport à la valeur du bien. Le parent associé de SCI donne à son héritier la nue-propriété des parts sociales et en conserve l’usufruit. Ce dernier s’éteint à son décès sans que l’héritier n’ait à payer un droit de succession. De cette façon, vos enfants récupéreront l’entière propriété à votre décès.
Une fiscalité avantageuse en SCI
La fiscalité de la SCI est un élément à prendre en compte en amont pour optimiser votre investissement immobilier. Vous pourrez bénéficier d’une meilleure imposition. Cette dernière relève en principe de l’impôt sur le revenu, mais les associés peuvent aussi opter pour l’impôt sur les sociétés.
Imposition à l’IS
Dans le cadre d’un investissement locatif, il vous est permis d’imposer votre SCI à l’Impôt sur les sociétés (IS). De ce fait, il vous est possible de réduire la charge fiscale durant la location des biens détenus par la SCI. Ce n’est qu’à partir du versement des dividendes par cette dernière que les associés seront imposés. Ainsi, vous bénéficierez des avantages de la SCI, dont un abattement de 40 %. Au niveau des résultats, l’IS est appliqué. Les déficits ne pourront être imputés que sur les gains réalisés ultérieurement par l’entreprise. La SCI est directement redevable de l’IS sur les bénéfices.
Lorsque la SCI est soumise à l’IS, c’est la société elle-même qui paie l’impôt sur les revenus générés par son activité de location. Fiscalement parlant, la Société civile immobilière à l’IS est plus avantageuse qu’à l’IR (Impôt sur le revenu). Cela s’explique par le fait qu’une société à l’IS présente davantage de charges déductibles du résultat. D’ailleurs, c’est le cas de la rémunération du gérant. Cette dernière relève du régime social des non-salariés. En principe, il doit nécessairement s’inscrire à la Sécurité sociale des indépendants (SSI).
Enfin, la SCI soumise à l’IS présente un avantage du point de vue de la trésorerie. L’associé n’est imposé que sur les sommes perçues. Outre ce régime, l’investisseur a également la possibilité d’opter pour l’imposition à l’IR.
Imposition à l’IR
La Société civile immobilière est une société obéissant à l’Impôt sur le revenu (IR) lors des investissements locatifs conséquents. À noter que l’obligation comptable n’existe pas contrairement à la SCI à l’IS. En effet, les associés sont imposés personnellement à l’IR dans la classe des revenus des investissements locatifs, sur la quote-part de résultat qui leur revient. Des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sont également dus sur les revenus fonciers. En cas de déficit, le membre pourra imputer sur sa recette globale la part de déficit correspondant à sa participation.
De plus, lors de la vente d’un immeuble détenu par l’entreprise, l’imposition sur la plus-value est plus économique dans les sociétés transparentes. En effet, il existe des exonérations diminuant le coût fiscal pour une durée de détention de ces opérations dans les SCI à l’IR seulement. Aussi, vous serez exonérés lors de la cession de vos parts de SCI. Des frais peuvent être réduits des loyers générés par la Société civile immobilière transparente :
- Les charges de copropriété ;
- Les frais de gestion ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les frais de travaux d’entretien.
Pour les plus-values sur les cessions des biens immobiliers, l’associé est imposé sur la quote-part qui lui revient. Un abattement progressif s’applique à partir de la sixième année de détention. Au-delà de vingt-deux ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
En ayant des charges supérieures aux recettes encaissées par la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vous pouvez bénéficier de la fiscalité du déficit foncier. Aussi, avec ce type d’investissement locatif, vos revenus fonciers seront déduits ainsi que votre rente globale.
