Acheter un immeuble est un projet qui fait rêver de nombreux investisseurs. Il s’agit d’acquérir un bâtiment en bloc pour ensuite le diviser en plusieurs lots et les louer. Générant un rendement locatif important, cette opération est souvent présentée comme le Graal de tout investisseur locatif. Il s’agit d’ailleurs d’un choix intéressant pour les acquéreurs qui souhaitent profiter de la liberté de décision en monopropriété. Cette activité nécessite toutefois d’élaborer une stratégie d’investissement efficace. Ce type de placement immobilier vous tente ? Voici le guide ultime pour mener votre projet vers le succès.
Achat d’un immeuble de rapport : mieux comprendre ce type de bien
Un immeuble de rapport fait référence à un bien immobilier composé de plusieurs lots, mais détenu en monopropriété. Ces lots peuvent être des logements d’habitation, des locaux commerciaux, des bureaux, des garages ou un mix de tout cela. Comme le laisse sous-entendre son nom, il s’agit avant tout d’un investissement locatif. L’immeuble de rapport est conçu pour rapporter de l’argent grâce aux loyers.
Historiquement, ce terme date de l’époque haussmannienne. Il est né au XVIIIe siècle pour indiquer les premiers bâtiments édifiés à Paris pour être loués et ainsi rapporter de l’argent. Ces biens étaient constitués de plusieurs logements assez similaires.
Depuis, le terme « immeuble de rapport » est utilisé pour désigner toute acquisition d’un ensemble de lots d’un même logement. Ce concept s’oppose au système de la copropriété où plusieurs personnes différentes sont propriétaires d’un ou plusieurs appartements au sein d’un même immeuble.
À noter que l’immeuble de rapport est également connu sous d’autres appellations, comme immeuble locatif, maison de rapport, immeuble à loyers, ou hôtel de rapport. Ces termes désignent donc tous la possession par un même investisseur de l’intégralité du bloc d’un bien immobilier avec pour objectif la location de chaque lot. Le propriétaire peut être une personne physique ou une personne morale.
Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport
Il existe d’innombrables avantages à acheter un immeuble de rapport, plutôt que d’investir dans plusieurs logements situés dans différents lieux.
Être le seul maître à bord
Être propriétaire d’un immeuble de rapport signifie être le seul et l’unique propriétaire d’un bien immobilier dans son intégralité. Vous détenez la pleine propriété du bâtiment. Il n’est donc pas nécessaire de mettre en place un syndic de copropriété. Vous pouvez ainsi éviter les assemblées générales interminables.
Étant le seul à décider de la gestion du bâtiment et des éventuels travaux à effectuer, vous profitez d’une grande liberté décisionnelle. Que ce soit pour repeindre la cage d’escalier, réaliser un ravalement de façade ou changer la toiture, vous demeurez maître de votre choix.
Une mutualisation des coûts
Certes, l’acquisition d’un immeuble de rapport représente un investissement de départ assez conséquent. Cependant, elle vous permet aussi de réduire les coûts du fait de la mutualisation de différents frais.
Puisque vous n’achetez qu’un seul logement, vous n’aurez à acquitter qu’une seule fois les différents frais d’achat, comme :
- les frais de notaire,
- les frais de dossier lors de la demande de prêt,
- les frais de courtage,
- les honoraires d’agence immobilière.
Notez également que le prix du mètre carré est généralement moins élevé pour une acquisition en gros que pour l’achat de plusieurs appartements séparés.
Étant le seul propriétaire, vous n’avez pas non plus besoin d’engager un syndic de copropriété dont les frais représentent souvent une dépense non négligeable. En cas de travaux d’entretien, vous pourrez facilement négocier un tarif réduit. Pour cause, vous proposez un chantier plus important, mais situé dans le même immeuble, à l’artisan. Ce dernier sera alors plus enclin à offrir un tarif de gros.
Enfin, les impôts fonciers sont souvent moins élevés pour un immeuble entier que pour plusieurs appartements séparés.
Un marché moins concurrentiel
L’immeuble de rapport constitue encore un marché de niche sur lequel peu d’investisseurs s’aventurent. La compétition est donc moins importante que pour l’achat de petites surfaces. Autrement dit, vous ne serez pas en concurrence avec la plupart des acquéreurs. Ce marché moins compétitif vous permet de disposer d’un pouvoir de négociation plus élevé. Dans ce cas, le prix peut être plus facilement discuté.
Attention toutefois, si les acquéreurs concurrents s’avèrent moins nombreux, les biens à vendre le sont également. Soyez bien préparé pour savoir reconnaître la bonne opportunité.
Un rendement locatif intéressant
Le principal atout de l’acquisition d’un immeuble de rapport, c’est qu’il est composé de plusieurs appartements à louer séparément. Certes, vos recettes locatives sont sensiblement les mêmes qu’avec plusieurs appartements différents. Cependant, la différence se fait au niveau du rendement pour les différentes raisons suivantes :
- en acquérant un immeuble dans son intégralité, vous avez la possibilité de profiter d’un prix d’achat avantageux, à l’image d’un « prix de gros » ;
- vous économisez sur les frais d’acquisition (frais de notaire, frais de courtage, frais bancaires, honoraires d’agence immobilière) ;
- vous payez moins d’impôts fonciers ;
- en cas de travaux, vous pourrez profiter d’un prix de gros en proposant plusieurs interventions sur un même chantier aux artisans.
Pourtant, dans le même temps, le prix de location reste le même qu’avec les appartements classiques. Ainsi, en toute logique, l’immeuble de rapport vous promet une rentabilité locative plus attractive. En France, le rendement d’une telle opération peut aller jusqu’à 10 %, voire plus dans certaines villes.
Un gain de temps précieux et une gestion simplifiée
Entre la recherche et la visite de biens immobiliers, la signature du compromis de vente, la demande de prêt immobilier, l’authentification de l’acte de vente chez le notaire, l’acquisition immobilière implique un processus relativement chronophage. Avec un immeuble de rapport, vous achetez plusieurs appartements au sein d’un seul bâtiment. Cela vous fait économiser un temps précieux, chez le notaire comme à la banque ou avec le courtier immobilier.
Concernant la gestion locative, investir dans un immeuble de rapport, c’est avoir tous vos locataires au même endroit. Ce qui facilite grandement la communication et la collecte des loyers.
Possibilité de revendre individuellement les lots
Lorsque vous souhaitez revendre votre bien immobilier, rien ne vous oblige à le céder en bloc. Il est tout à fait possible de procéder lot par lot. Dans ce cas, vous aurez l’opportunité de garder les appartements offrant la meilleure rentabilité. De plus, vendre les lots individuellement vous garantit un meilleur bénéfice, car ils coûteront plus cher séparément que tous ensemble à un seul acheteur. De quoi maximiser la plus-value.
Néanmoins, si vous optez pour cette solution, il faudra penser aux dépenses qui en découlent. En effet, cela implique des travaux afin de dissocier les appartements et tous leurs accès, plus particulièrement au niveau des fluides (électricité, gaz et eau). Vous devrez aussi, le cas échéant, effectuer les démarches administratives liées à la création d’une copropriété.
Les conseils pour réussir son investissement dans un immeuble locatif
Comme tout investissement immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport comporte une part de risque. Afin de placer intelligemment votre argent dans ce type de bien, suivez les conseils suivants.
Bien choisir la ville où faire l’acquisition
Lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble de rapport, il reste judicieux de bien choisir la ville où faire l’acquisition du bien.
Prendre en considération la concentration du risque
Si l’immeuble de rapport présente un panel d’avantages, les risques liés à ce type de bien ne doivent pas non plus être négligés. Son principal inconvénient réside notamment dans le manque de diversification géographique. En effet, il est possible que, par malheur, le marché locatif se fragilise dans la localité où se trouve votre bien. Dans ce cas, c’est votre patrimoine tout entier qui sera soumis aux risques de vacances locatives ou d’impayés.
Il reste donc primordial de prêter une attention particulière à la zone géographique où acheter. Assurez-vous que le marché locatif dans le lieu de votre choix se porte bien. Cela vous permet aussi de revendre facilement votre bien et de profiter d’une belle plus-value.
Les meilleures villes où acheter un immeuble locatif
Pour choisir le meilleur emplacement pour votre immeuble de rapport, de nombreux critères sont à prendre en compte. Analysez méticuleusement le marché immobilier de la ville convoitée. Intéressez-vous notamment à la tension locative, au prix immobilier, au prix de la location, au dynamisme économique et à la croissance démographique. De même, renseignez-vous sur les infrastructures présentes et sur les programmes de développement urbain en cours et à venir. Ces facteurs auront certainement un impact sur la valeur de votre bien sur le long terme.
Afin de profiter d’une forte tension locative, privilégiez les grandes villes, comme Paris, Bordeaux, Lille, Lyon ou Nantes. Dans ces métropoles, vous pouvez être sûr de toujours avoir des locataires pour occuper chacun des lots. Il faut néanmoins prévoir un budget assez conséquent, le prix immobilier dans ces lieux étant relativement élevés. D’ailleurs, pour cette raison, le rendement locatif demeure peu important. En revanche, vous pouvez espérer une belle plus-value à la revente. De même, vous pouvez compter sur la forte demande locative pour minorer les risques de carences et de vacances locatives.
Si vous souhaitez viser une rentabilité locative plus élevée, tournez-vous vers les villes moyennes. Les localités de 20 000 à 100 000 habitants présentent, certes, une tension locative moins forte. Néanmoins, les prix immobiliers y sont plus abordables. C’est, entre autres, le cas de Lens, Tarbes, Nîmes, Dijon ou Valence. Dans ces localités, vous pouvez obtenir un rendement très intéressant.
Quelle que soit la localité choisie, évitez les secteurs trop éloignés du centre-ville. De même, assurez-vous de la bonne desserte du quartier par les transports en commun. Dans ce cas, vous pouvez miser sur un immeuble de rapport mixte, avec un commerce en rez-de-chaussée et des logements d’habitation à l’étage.
Vérifier attentivement la qualité du bien
Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, prenez le temps de vérifier minutieusement la qualité du bâtiment avant de conclure la transaction. Sont à étudier en particulier :
- le Diagnostic de performance énergétique (DPE),
- la surface globale et la superficie de chaque appartement,
- la possibilité d’aménagement (par exemple, la fusion de deux logements pour permettre la colocation ou la mise en place d’une cloison pour convertir un studio en appartement T2),
- l’état général du bâtiment.
Concernant l’état global de l’immeuble, aucun détail ne doit être laissé au hasard. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut analyser tous les éléments, notamment :
- la toiture,
- les fondations,
- le mur,
- la structure,
- les équipements électriques, de plomberie, de ventilation et de chauffage,
- l’isolation.
L’idéal est de faire appel à un expert en la matière. Ce dernier est en mesure de détecter les éventuels vices cachés, les défauts de construction ou les problèmes structuraux.
Renseignez-vous également sur l’historique de l’immeuble, notamment les charges de copropriété, les contrats d’assurance et les travaux effectués par le passé.
En analysant rigoureusement la qualité du bien, vous vous assurez de réaliser un investissement solide et durable. Cette étude vous permet aussi d’anticiper les dépenses et de limiter les risques.
Évaluer minutieusement le bon prix du bien
Avant de faire une première offre d’achat lors de l’acquisition d’un immeuble de rapport, de nombreux éléments doivent être pris en compte. Il faut avant tout étudier la tendance du marché dans la ville où se trouve le bien. Cela vous aidera à définir un prix d’achat raisonnable.
Il est aussi crucial de bien évaluer les coûts de la rénovation. Ces derniers peuvent finalement doubler le prix de base d’un immeuble. D’où l’importance d’analyser méticuleusement la qualité du bien. En faisant appel à un professionnel, il vous est possible de lui demander de budgétiser les travaux nécessaires. En disposant ainsi d’une donnée chiffrée, vous pouvez facilement négocier le prix avec le vendeur.
Outre le prix d’achat et les coûts des travaux, vous devez également considérer le niveau de loyer dans la ville concernée. Avec ces données, vous pourrez estimer le rendement locatif brut de votre investissement. Dans ce cas, il est facile de déterminer s’il est intéressant ou non d’acheter l’immeuble à tel ou tel prix.
Faut-il opter pour un immeuble libre ou déjà loué ?
Vous vous demandez s’il serait intéressant d’acheter un immeuble loué ou libre d’occupation ? Chacune de ces solutions possède des avantages et des inconvénients.
Choisir un immeuble de rapport loué
Faire le choix d’un immeuble de rapport déjà loué peut être rassurant aussi bien pour vous que pour l’établissement bancaire. Dans ce cas, la recherche de financement ne sera pas complexe. Vous aurez même plus de facilité à défendre une demande de prêt immobilier avec moins d’apports personnels. Le banquier disposera, en effet, des chiffres réels plutôt que des estimations pour vérifier la rentabilité et la viabilité de l’opération.
Acheter un immeuble de rapport occupé vous permet également d’éviter le risque de carence locative. De même, c’est une très bonne option si vous désirez générer des recettes locatives immédiatement après l’acquisition.
En revanche, vous êtes obligé d’hériter des locataires que vous n’avez pas choisis. Dans ce cas, il sera difficile, voire impossible de modifier le contrat de bail s’il ne vous convient pas. Vous ne pouvez pas non plus réaliser des travaux d’amélioration pour booster la valeur locative de l’immeuble.
Si vous choisissez un immeuble loué, soyez attentif aux profils des locataires. Est-ce qu’ils sont solvables ? Existe-t-il des impayés ? Quelle est l’échéance de chaque bail ? Par ailleurs, n’hésitez pas à échanger directement avec eux lors de votre visite. Vous pouvez aussi demander au vendeur les quittances de loyer et les relevés de compte.
Opter pour un immeuble libre d’occupation
En jetant votre dévolu sur un immeuble libre d’occupation, vous pouvez effectuer des travaux de rénovation afin d’optimiser la valeur locative du bien. Vous pouvez alors augmenter les loyers pour améliorer la rentabilité de l’opération sur le long terme.
Par ailleurs, vous pouvez choisir de louer vide certains appartements et d’autres meublés. N’hésitez pas non plus à aménager, si possible, certains logements pour pouvoir les proposer en colocation. De quoi diversifier vos sources de revenus en ciblant des profils de locataires variés. C’est le meilleur moyen de diluer les risques de vacances locatives dans ce type d’investissement.
Un immeuble de rapport libre d’occupation vous laisse également la possibilité de sélectionner vous-même les locataires. De même, vous pouvez définir le contrat de bail qui vous convient le mieux.
Pensez néanmoins à vous renseigner sur la raison pour laquelle les appartements sont inoccupés. Dans tous les cas, il faut faire estimer la valeur locative de l’immeuble par un professionnel de l’immobilier.
Demande de prêt : monter un dossier solide
L’acquisition d’un immeuble de rapport représente un investissement financier conséquent. Vous devez donc contracter un crédit immobilier d’un montant élevé. Afin de mieux convaincre le banquier, assurez-vous de préparer un dossier béton.
Il convient de démontrer à l’établissement prêteur que votre placement est rentable. Incluez donc dans le dossier des projections de rendement en vous appuyant sur la valeur locative de l’immeuble.
N’hésitez pas à demander plusieurs simulations auprès des organismes prêteurs différents. L’idéal est de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce spécialiste est en mesure de vous aider à trouver le prêt avec le taux le plus bas possible et les meilleures conditions de remboursement.
Le choix du régime fiscal
Dans le cadre de l’achat d’un immeuble de rapport, deux options fiscales s’offrent à vous. Vous pouvez l’acquérir soit en nom propre, soit via une société.
Acheter en nom propre
En choisissant d’acheter votre immeuble locatif en nom propre, vos bénéfices immobiliers s’ajouteront à vos salaires dans votre déclaration d’impôts.
Si vous optez pour la location nue, vos revenus locatifs entreront dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir d’être imposé suivant le régime micro-foncier ou selon le régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, mais ne pouvez pas déduire les charges. Dans le second cas, vous serez imposé sur l’ensemble de vos recettes et pourrez déduire les charges.
En louant vos logements meublés, vos recettes locatives seront considérées comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux statuts, à savoir :
- le Loueur en meublé non professionnel (LMNP),
- le Loueur en meublé professionnel (LMP).
Le statut LMNP reste le plus courant. Il propose deux régimes d’imposition, dont :
- le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, mais sans pouvoir déduire de charges),
- le régime réel simplifié (possibilité de déduire tous les frais et charges, amortissement du bien et de mobilier).
Attention toutefois, vos revenus locatifs sont plafonnés à 23 000 euros et ne doivent pas représenter plus de la moitié de vos recettes globales.
Acheter en SCI (Société civile immobilière)
Vous pouvez aussi investir à plusieurs dans un immeuble de rapport en créant une SCI. Dans ce cas, il n’existe qu’un seul propriétaire (la société civile immobilière), mais plusieurs personnes possèdent des parts dans la société. En matière de fiscalité, la SCI permet de choisir entre une imposition à l’IR (Impôts sur le revenu) et une imposition à l’IS (Impôts sur les sociétés).
Avec une SCI à l’IR, chaque associé de la société doit effectuer sa propre déclaration de revenus fonciers. Dans ce cas, il faut faire attention, car les bénéfices de la SCI peuvent entraîner le changement de votre Tranche marginale d’imposition (TMI).
Le régime d’imposition sur les sociétés (IS) reste le plus courant et le plus avantageux à partir du moment où la société gère plusieurs biens à forte rentabilité. Ce sera la SCI qui devra s’acquitter de l’impôt. Le taux d’imposition applicable est de 15 % si les bénéfices sont inférieurs ou égaux à 42 500 euros (contre 38 120 euros avant le 1er janvier 2023), et de 25 % au-delà.
Conclusion : réussir l’achat d’un immeuble avec l’aide d’un professionnel
L’immeuble de rapport constitue un investissement très intéressant à condition de savoir bien vous y prendre. Il vous permet notamment de profiter d’un rendement élevé. Néanmoins, il faut noter que toutes les villes ne se prêtent pas à un tel projet. Portez votre choix vers une localité affichant une forte demande locative, une économie florissante, une vie estudiantine dynamique et une bonne croissance démographique.
Lors de la visite du bien à acheter, faites-vous accompagner par un professionnel en mesure d’analyser rigoureusement sa qualité. De quoi vous prémunir contre les vices cachés. Concernant la fiscalité, optez pour le statut LMNP si vous achetez en nom propre, ou pour la SCI à l’IS si vous investissez à plusieurs.
Pour mener à bien un tel projet d’envergure, l’idéal est de recourir au service d’un professionnel immobilier. Contrairement à vous, en tant que particulier, ce spécialiste est habitué à ce genre d’opération. Il peut alors vous donner des conseils pertinents et un accompagnement sur mesure dans toutes les étapes de votre projet.
