L’achat investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. Le principe est de placer un capital pour en tirer une certaine rentabilité. Pour ce faire, il vous faut suffisamment connaître l’état du marché ainsi que les opportunités disponibles. De plus, c’est le premier réflexe des Français quand il est question de créer un patrimoine. Il est donc primordial de déterminer à l’avance le terrain. Cet article va vous aider à comprendre l’achat investissement locatif dans son intégralité.
Investir dans l'achat immobilier locatif : pourquoi ?
Il existe plusieurs raisons d’investir dans l’achat d’immobilier locatif. Allant du désir à vous constituer un patrimoine concret à long terme, jusqu’à la recherche d’amélioration de votre pouvoir d’achat, l’investissement immobilier est plus qu’un simple placement d’argent.
Présentant de multiples avantages, l’achat d’un bien immobilier pour ensuite le mettre en location constitue un réel potentiel de rentabilité. Pouvant générer des revenus complémentaires, ce procédé va aussi améliorer et ajouter une plus-value à la vente. La réduction d’impôts et l’appropriation d’une future résidence principale sont les atouts majeurs de ce type de projet. Il est donc primordial de bien définir vos objectifs avant de vous lancer dans cet achat investissement locatif.
Aussi, en procédant à la mise en location de votre logement, vous allez pouvoir bénéficier d’un rapide retour sur investissement. Il est tout à fait possible d’obtenir la totalité du montant investi, après un ou deux ans, mais à condition que votre bien vous apporte des loyers continuels tout au long de l’année.
Le placement de capital dans l’immobilier sera une sorte d’assurance pour vos futures périodes d’inactivités. En plus de la garantie d’avoir une résidence principale, vous allez constituer des économies supplémentaires durant des années.
Déterminer le bien pour l’investissement locatif
Il ne suffit pas d’acheter n’importe quel bien pour vous lancer dans l’investissement locatif. Il existe plusieurs paramètres à prendre en compte pour garantir un bon rendement.
Choisir l'emplacement
Particulièrement prisé comme projet, l’investissement locatif nécessite une bonne stratégie. Il est important de déterminer l’emplacement de votre bien. Vous devez alors étudier le marché locatif de la zone géographique que vous choisirez. En consultant les annonces de location, vous pouvez avoir une notion sur les loyers à appliquer et analyser le comportement des locataires.
Ainsi, vous pouvez vous baser sur la revente pour fixer une rentabilité de l’immobilier. Aussi, en vous renseignant sur les potentiels de la zone (activités, services de transport, sécurité, etc.), vous pouvez déterminer quel type de locataire est à la recherche d’une résidence dans la localité.
Les questions se posent alors sur l’état du bien que vous voulez acheter (ancien ou neuf) et son type (appartement à plusieurs pièces, maison ou studio). Généralement, la zone définit les types de logements qui y sont disponibles. En plein centre-ville, il est très courant que l’investissement immobilier s’oriente vers des logements anciens comme un appartement à 2 ou 3 pièces. Il nécessite souvent une rénovation pour pouvoir recevoir le locataire. Quant aux logements dans les périphéries, ils sont majoritairement des biens neufs ou de grandes maisons individuelles anciennes.
Le type de logement à acheter pour l’investissement locatif
Emplacement déterminé, il vous faut choisir le type de logement pour votre projet. Pour les immobiliers anciens, les travaux sont à prévoir pour la réparation de la vétusté et l’obtention d’un aménagement parfait. Son prix d’achat moins onéreux et ses avantages fiscaux comme le dispositif Denormandie contribuent à ses atouts majeurs.
En effet, la loi Denormandie a été créée pour inciter les investisseurs à faire le choix d’acheter un bien ancien afin de le rénover. Si vous acceptez de vous engager à faire louer votre bien rénové, une réduction d’impôt vous sera accordée. Cet engagement se base alors sur la location de votre logement meublé pour une durée de 9 ans minimum.
De plus, le bien ancien vous offre une possibilité de le valoriser encore plus, grâce aux travaux. Ainsi, si vous souhaitez procéder à une revente, le prix sera plus important que celui à l’achat. Mais cette plus-value n’est garantie que si vous faites appel à un professionnel de rénovation.
Si votre choix s’avère l’investissement pour une maison neuve, il existe aussi un dispositif, appelé loi Pinel, qui s’y applique. Strictement pour un bien neuf, il s’agit du même principe que la loi Denormandie. Ainsi, pour profiter de ce dispositif de défiscalisation, vous devez choisir de louer votre maison meublée pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie entre 12 %, 18 % et 21 % du prix d’achat de l’immobilier. Toutefois, ce dernier est largement plus onéreux que celui d’un bien ancien rénové.
Choisir les bons locataires et fixer le loyer
Le choix des locataires est aussi important. Pour bien les déterminer, il vous faut étudier leur dossier. Vous pouvez donc leur demander de vous fournir certains documents, tels qu’une pièce d’identité, un justificatif de logement (trois derniers reçus de loyer), de profession, de revenu et d’un garant.
Les caractéristiques (origine, sexe, orientation politique ou religion) du candidat ne doivent jamais être une source de discrimination. Cette dernière peut entraîner des problèmes avec la justice. Un emprisonnement de 3 ans et une amende allant jusqu’à 45 000 euros sont les conséquences de tout refus discriminatoire.
La gestion directe des candidatures par les investisseurs immobiliers est possible. Pour ce faire, passer une annonce sur un site ou contacter une agence immobilière sont les deux meilleures options. En plus, une partie des frais de cette dernière peut être réglée par le nouveau locataire. Pour que la location soit garantie, les investisseurs peuvent réclamer un dépôt de loyer pour un mois et une caution solidaire.
Le loyer va dépendre de plusieurs facteurs, comme le type du bien acheté, les travaux effectués, l’emplacement et les services fournis. Pour une maison en France dans la périphérie, rénovée et meublée avec 3 pièces par exemple, vous pouvez fixer un prix entre 450 à 875 euros par mois.
Définir la rentabilité recherchée
Le calcul de la rentabilité de l’achat investissement locatif s’avère plus complexe, car il faut prendre en compte plusieurs variables.
Le coût à prévoir pour un achat investissement locatif
Comme tout achat immobilier, il faut considérer les frais de notaire. Ceux-ci englobent les impôts, taxes et les frais de débours. Pour les prêts bancaires, il est important d’anticiper le coût du crédit, l’assurance emprunteur et les intérêts. Aussi, vous devez prendre en compte les frais d’entretien. Hors coûts des réparations locatives (qui sont à la charge du locataire), ce sont les prix de travaux de rénovation et de maintenance de l’immobilier. Dans le cas d’un achat d’appartement, il convient de prévoir les frais de copropriété. C’est le montant annuel qui correspond aux charges communes de l’immeuble.
Les frais de gestion locative entrent aussi dans les charges d’investissement immobilier. Il est possible de contracter les services d’une agence de gestion locative. Le coût est en général aux alentours de 6 % du loyer mensuel.
Facultative, mais intéressante, la Garantie loyers impayés ou GLI peut être adoptée. Assurance permettant d’anticiper les impayés, c’est une solution payante. Elle est à acquitter auprès d’une agence immobilière ou d’une compagnie d’assurance.
Le dernier coût à considérer est la taxe foncière. Elle concerne le logement non meublé. Toutefois, vous pouvez mettre à la charge de votre locataire la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM.
Calcul de la rentabilité
Pour calculer le taux de rentabilité brute de votre investissement, il faut diviser le loyer annuel par le prix d’achat de l’immobilier, ensuite multiplier le résultat par 100.
La rentabilité nette concerne à la fois les revenus et la variation du capital investi. Vous devez alors considérer les coûts liés à la location. Le calcul du rendement locatif (qui ne concerne que les revenus générés par le capital investi) permet de vérifier cette rentabilité. Pour ce faire, il faut totaliser les charges locatives et soustraire le loyer annuel avec le résultat obtenu.
Il est à noter que chaque année, une évolution du marché de l’immobilier est constatée. Les demandes de logement et les prix du loyer sont en constante augmentation. Les prix de logement, le nombre de demandes de location ou les concurrents sont constamment en augmentation. De plus, pour obtenir un crédit auprès de votre banque, vous devez justifier la rentabilité de votre projet.
Le crédit d’achat immobilier locatif
Généralement, se lancer dans un projet d’achat investissement locatif nécessite le prêt au sein d’une banque ou autre type d’organisme de financement. La première propose la même offre de crédit à un investisseur locatif et un acheteur de résidence principale ou secondaire. Néanmoins, le taux d’intérêt pour l’investisseur est plus élevé, car il se peut que ce dernier possède encore un crédit en cours.
La banque établit ce taux selon l’apport personnel de l’emprunteur. Ceux qui disposent déjà d’un patrimoine financier ou immobilier sont les plus avantageux. Aussi, l’institution financière est plus indulgente envers les investisseurs locatifs sur le taux d’endettement en acceptant le dépassement du seuil usuel de 33 %.
Il existe un certain nombre d’organismes bailleurs de fonds si vous souhaitez faire financer votre achat investissement locatif. De même que pour la banque, vous devez les convaincre de la fiabilité de votre projet immobilier.
