Un achat immobilier autofinancé est le rêve pour qui souhaite devenir investisseur immobilier. Mais permet-il d’investir vraiment sans bourse déliée ? Et peut-on accéder à l’autofinancement sur tout type d‘investissement ? Nous tâcherons de répondre à ces questions en termes de rentabilité, de fiscalité et de caractéristiques du bien.
Qu’est-ce qu’un achat immobilier autofinancé ?
Un investissement locatif autofinancé est un investissement immobilier dont les recettes locatives couvrent les dépenses tous les mois. C’est donc un investissement qui ne suppose pas d’effort d’épargne et qui permet de réaliser un achat immobilier grâce à l’argent du crédit. On peut le résumer schématiquement ainsi : les banques prêtent, les loyers remboursent. C’est la base pour devenir investisseur immobilier et même rentier immobilier.
L’autofinancement est donc, on le comprend, l’objectif minimum des investisseurs désireux de s’enrichir, ou, à minima, de ne pas perdre d’argent.
Il faut se méfier des offres alléchantes des vendeurs immobiliers qui proposent des opportunités d’investissements locatifs, à première vue, entièrement autofinancés. Ce type de situations est fréquent, car il suffit d’un logement dont le prix des loyers couvre le montant des mensualités bancaires tous les mois, pour que le tour soit joué.
Or, cela ne suffit pas pour réaliser un investissement locatif autofinancé. Pourquoi ? Parce qu’un investissement locatif, c’est bien plus qu’un bien. Son coût inclut d’autres charges, de plusieurs milliers d’euros, qui vont venir grossir le montant des mensualités.
On part souvent d’un premier chiffre qui permet de savoir si un projet locatif permet d’atteindre l’autofinancement au départ : le taux de rendement. Il correspond au rapport des loyers sur le prix de revient du logement. Plus il est élevé, plus le projet immobilier est rentable et peut s’autofinancer.
Le taux de rentabilité est un indicateur susceptible de prendre en compte tous les mois, l’ensemble des frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Pour ne pas s’y tromper, on distingue bien le taux de rentabilité net, du taux de rentabilité brute, qui n’est qu’une première ébauche du calcul. Le taux de rentabilité net va déduire du montant des recettes locatives, toutes les dépenses liées à l’acquisition. Ces dépenses sont extrêmement nombreuses, puisqu’elles couvrent :
- les frais de notaire ;
- les frais d’agence ;
- les assurances (PNO, hypothèque garantie invalidité-décès) ;
- les frais de dossier de la banque ;
- les intérêts du crédit ;
- et surtout, l’imposition de l’opération.
Et ce n’est pas tout, puisque le coût d’éventuels travaux peut aussi éventuellement venir gonfler l’addition, avec les charges de la copropriété. Au total, les experts conseillent de diviser par 2 un taux de rentabilité brut pour se faire une véritable idée de la capacité que l’investissement aura réellement à s’autofinancer dans le temps.
Second chiffre qui sert à détecter un achat immobilier autofinancé : le cashflow. C’est ce calcul qui est le plus utilisé. Il consiste à prévoir tous les mois, ce qui va rester concrètement dans la poche de l’investisseur, en déduisant toutes ses dépenses de ses recettes locatives. Si les recettes et les dépenses arrivent à équilibre, on parle de cashflow nul, soit d’autofinancement. Un calcul exact du cashflow comprend bien sûr l’ensemble des charges liées à l’acquisition du bien que nous avons vues dans le calcul du taux de rentabilité net. Il traduit un flux de trésorerie, soit le mouvement de ce qui entre et de ce qui sort. Il peut, par conséquent se calculer non seulement au mois, mais aussi à l’année.
Comment atteindre l’autofinancement sur un bien ?
L’autofinancement sur un nouveau projet, n’est donc pas tant affaire de prix et de loyer, que de rentabilité. Par conséquent, pour investir dans un achat immobilier autofinancé, c’est sur les facteurs qui influencent sa rentabilité qu’il faut se pencher. Certaines actions permettent d’agir dessus, pour tenter de négocier une meilleure rentabilité avant ou en cours d’achat.
Le bien
Un cashflow équilibré pour atteindre l’autofinancement se joue à l’achat, en négociant le bon bien. Les plus hautes rentabilités s’obtiennent en faisant baisser les prix du mètre carré, soit en s’éloignant des grandes villes, vers des zones où la demande locative est plus basse et sur des typologie colocation, Coliving ou immeuble de rapport. Ce que l’on gagne en rentabilité immédiate est perdu souvent en termes de plus-value à la revente. Mais les prix dans l’ancien, de 25 à 30 % moins chers, promettent tout de suite un meilleur rendement locatif que dans le neuf. Un achat immobilier autofinancé se trouver plus facilement en misant sur un logement déjà loué, dont le prix des loyers est déjà déterminé. Au moment de l’achat, le futur bailleur aura soin de demander à son vendeur l’historique des loyers et le profil des occupants. Il s’assurera, de cette façon, que ce bien est facile à louer et ne souffre pas de vacance fréquente. L’un des principaux risques, avec le fléau des impayés, qui plombe les rentabilités et ne laisse plus espérer le moindre autofinancement.
La stratégie locative
Un même bien donné sera plus rentable s’il est exploité via l’une des formules de l’investissement locatif qui rapporte le plus aux investisseurs. Il peut s’agir de la location meublée, grâce à son régime fiscal particulièrement avantageux, de la colocation – très lucrative dans les villes étudiantes – ou de la location saisonnière, chronophage, mais source d’une rentabilité imbattable. Pour mieux établir ses prévisionnels, il n’est pas inutile aujourd’hui de s’équiper d’un logiciel de calcul de rentabilité, afin de savoir pour quelle stratégie opter sur le moyen/long terme.
Faire baisser ses coûts
Il est possible de réaliser un achat immobilier autofinancé en réduisant la part des coûts qui viennent en grignoter le rendement. Comme par exemple celle des frais de gestion, en se chargeant soi-même de la gestion locative, ou celle de l’entretien courant du logement, en effectuant les réparations les plus faciles.
Négocier au mieux son taux d’intérêt avec la banque au départ, ou le renégocier en cours de prêt, est aussi un moyen d’atteindre ou de se rapprocher de l’autofinancement. Il n’est pas rare que certains investisseurs fassent en plus jouer la concurrence sur l’assurance invalidité-décès, ou sur les autres primes des autres assurances. Au final, ils parviennent ainsi à faire baisser la globalité des charges qui pèsent sur leur crédit et à en alléger le coût. Une bonne opération pour leur rentabilité avec un rééquilibrage de la balance au niveau des charges et des recettes.
Jouer sur le crédit immobilier
Rallonger la durée du prêt ou injecter de l’apport personnel (voir notre article sur l’investissement sans apport) fait partie des solutions les plus couramment mises en œuvre pour réussir à conclure un achat immobilier autofinancé. Elle est particulièrement intéressante pour investir plus gros, lorsque l’on souhaite miser sur un prix du mètre carré plus haut, pour ne pas sacrifier la plus-value du bien dans la perspective d’une revente.
Le niveau des loyers
Pour ne pas compromettre l’autofinancement d’un bien, il est vivement conseillé de louer au prix du marché, et même légèrement en-dessous, pour fidéliser les bons locataires. Néanmoins, il est conseillé de réviser le niveau de ses loyers à la hausse chaque année, en se basant sur les chiffres de l’INSEE. Les loyers perçus doivent inclure certaines charges comme la taxe d’habitation ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Une hausse de loyer doit se justifier en cas de travaux, de réaménagement ou de renouvellement des meubles. Le juste équilibre est à trouver entre rentabilité et satisfaction des locataires pour éviter le turn-over.
Pourquoi faut-il acheter à crédit ?
Les banques ne vous prêteront pas d’argent pour acheter des actions : mais pour un placement immobilier, oui ! Il faut y voir une aubaine, car lorsqu’elles prêtent pour un achat immobilier autofinancé, elles enrichissent leur emprunteur qui commence à toucher des loyers, bien avant d’avoir remboursé son emprunt. Ce mécanisme dénommé « effet de levier » suffit déjà, à lui seul, à comprendre pourquoi investir dans l immobilier locatif est plus intéressant en empruntant (voir comment investir sans apport). Bien employé, l’effet de levier permet de se constituer un patrimoine et s’avère être le moteur de beaucoup d’investisseurs ambitieux aujourd’hui.
Autre avantage en finançant un achat immobilier autofinancé par un prêt immobilier : protéger vos proches grâce à la garantie invalidité-décès. Cette assurance est, effet, rendue obligatoire par les banques, au moment de contracter un prêt. Car il faut savoir qu’en cas de cas de décès ou de perte totale d’autonomie ou d’invalidité permanente, elle couvrira les mensualités, tout en conservant le bien pour votre famille qui pourra continuer à percevoir des revenus locatifs.
Enfin, dernier aspect qui contribue à rendre le crédit immobilier particulièrement intéressant : il s’assortit de beaux avantages fiscaux. Moyennant le choix du bon montage fiscal, de nombreuses charges dont les intérêts d’emprunt, sont déductibles sur une fiche d’impôts, sans limite dans le temps et sans plafonnement. Or, les banques aiment les projets qui s’autofinancent. C’est donc un cercle vertueux : les crédits allégés par les réductions fiscales générent les projets les plus rentables, qui permettront d’obtenir la confiance des banques, soit d’investir à nouveau.
Un phénomène qui explique que les investisseurs expérimentés ne privilégient à minima, que des achats locatifs immobiliers autofinancés, ou en cashflow positif. Souvent entièrement financés par l’emprunt bancaire, ces projets leur permettent d’enchaîner les acquisitions.
Focus sur la fiscalité et la déduction des charges
L’emprunt bancaire améliore donc la rentabilité en allégeant les charges par le biais de la fiscalité. Voyons maintenant d’un peu plus près les différents montages fiscaux existants pour mesurer leur potentiel.
Choisir son régime
Déduire ses charges est une possibilité, en effet, offerte aux investisseurs tournés vers la location vide comme la location meublée. Attention cependant, à choisir pour cela, le bon régime fiscal. Dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 euros par an, vous relevez de plein droit du régime micro foncier, qui ne vous donne droit à aucune déduction de charge. Vous bénéficiez seulement d’un abattement de 50 % de vos revenus locatifs, supposés couvrir l’ensemble des frais et charges que vous supportez en tant que propriétaire. Aucune déduction supplémentaire n’est autorisée. Cela explique que dès lors que les charges outrepassent cette barre symbolique des 50 %, les investisseurs se tournent vers un autre régime : le réel simplifié.
Les charges déductibles au réel en location vide
En louant sous le régime du réel en location nue, le contribuable déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus s’ajoutent à ses autres sources de revenus et viennent augmenter son imposition (ou TMI, tranche marginale d’imposition). Cependant, il lui est possible de gommer son imposition sur un investissement locatif, en déduisant de nombreuses charges, ventilées en divers intitulés sur sa déclaration.
Le système va même plus loin. Lorsque la totalité des charges excède les recettes locatives, on parle alors de déficit foncier. L’État autorise alors à imputer le montant de ce déficit, dans la limite 10 700 € par an durant la durée des travaux (et durant 2 ans), puis de le reporter ensuite sur les revenus fonciers. Voyons un peu la liste des charges qu’il est possible de cumuler.
Les frais d’administration et de gestion
Ils comprennent une ligne qui intéresse beaucoup les investisseurs qui ne peuvent se charger de leur gestion locative : celle des commissions versées à des tiers. C’est là qu’ils peuvent déduire les honoraires de l’agence qui gère leur bien pour eux, mais aussi ceux du comptable, indispensable pour régler les formalités administratives, propres au régime du réel. Les déductions ne s’arrêtent pas là, puisqu’à cet intitulé, le contribuable déduit aussi les frais de notaire ou d’huissier, s’il en a eu, pour régler des litiges tels que des impayés ou des vices cachés. C’est là aussi qu’il faut profiter des 20 euros offerts par l’administration fiscale, concernant les menus frais relatifs à la gestion locative comme les déplacements lors des visites. Ces 20 euros sont attribués pour chaque logement loué.
Les primes d’assurance
Pouvoir les déduire de ses recettes locatives et un avantage, et non des moindres, que le régime du réel autorise. Elles comprennent les assurances obligatoires (comme l’assurance invalidité-décès et les frais d’inscription hypothécaires) et les facultatives (assurance PNO, garantie loyers impayés, garantie des risques locatifs).
Les travaux d’entretien et de réparation
La majorité des travaux destinés à entretenir un bien locatif est déductible. Il faut conserver dans ce cas les factures concernant les artisans ou les matériaux employés, si vous avez effectué vous-mêmes vos travaux. Les factures doivent être établies à l’adresse du local concerné. Petit détail important : les déductions ne concernent pas les travaux destinés à grandir ou améliorer le logement, car cela lui fait prendre de la valeur. Les travaux visant à aménager des combles en chambre, par exemple, ne rentrent pas dans le cadre de ces réductions d impôts.
Charges récupérables non récupérées
Si vous avez engagé des dépenses pour le compte d’un locataire, parti sans vous rembourser – au 31 décembre de l’année de son départ- vous êtes en droit de les déduire de votre déclaration. Il peut s’agir de charges d’électricité, de chauffage, de taxe d’ordures ménagères…
Frais d’éviction et de relogement
Ils sont déductibles des recettes locatives dans une optique de gestion du bien régulière et non à visée spéculative.
La taxe foncière et les taxes annexes
Ces taxes comprennent la taxe foncière (sans la taxe de retrait des ordures ménagère qui doit être réclamée aux locataires), les taxes spéciales d’équipement, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux en IDF. 5,1 % de la CSG/CRDS acquittée l’année antérieure à votre déclaration peut également être déduite.
Les dispositifs particuliers
Il s’agit là des réductions ouvertes par les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, le Censi Bouvard, le Scellier, Dufflot…
Les provisions pour charges de copropriété
Une part des charges de copropriété incombe au locataire et l’autre reste pour le propriétaire. Cette part est déductible et le montant doit être communiqué par le relevé du syndic.
Les intérêts d’emprunt
Ils se divisent en plusieurs catégories :
- les intérêts liés à l’achat: avec les emprunts liés au prêt et ceux éventuellement liés à un autre crédit contracter pour acheter le bien ;
- les frais de dossier de la banque ;
- les frais d’inscription hypothécaires ou les frais liés à un cautionnement professionnel ;
- les frais de main levée ;
- les commissions de banque.
Le procédé du déficit foncier est traditionnellement utilisé pour optimiser une fiscalité en investissant dans l’ancien. Il permet de gommer pendant 10 ans, l’imposition d’un bien qui a besoin d’importantes rénovations. Mieux, il permet aussi de réduire la tranche marginale d’imposition de l’investisseur durant 2 ans. On le considère comme un mécanisme de défiscalisation, même s’il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Quelques conditions à respecter :
- Le logement doit être loué pour une durée minimum de 3 ans, à des fins d’habitation principale ou secondaire (les locaux commerciaux sont exclus du dispositif).
- Les travaux concernés sont les travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation.
Les déductions en location meublée
Le régime du réel permet aussi aux loueurs en location meublé d’adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), pour déclarer leurs recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
(BIC). Il apparaît, sous condition de louer en meublé, encore plus avantageux que celui de la location vide, pour les déductions de charge, avec notamment :
- une liste de charges déductibles qui n’est pas définie ;
- la possibilité de déduire une partie de la valeur de son bien chaque année : ou l’amortissement ;
- la possibilité de fractionner les grosses dépenses pour les déduire en plusieurs années.
Le contribuable est donc libre d’imputer à son revenu locatif chaque année les dépenses s’affairant à sa gestion locative, semblables à celles qu’il aurait pu déduire sous le régime de la location vide. Mais le gros bonus va consister dans l’amortissement fractionné des équipements propres à la location meublée.
Prenons des exemples concrets : une cuisine équipée ayant coûté 10 000 euros, peut s’amortir fiscalement sur 10 ans, à raison d’une déduction de 2 000 euros par an. Il en va de même pour une réfection de toiture, pouvant laisser espérer des déductions de 1 000 euros par an durant 30 ans, pour un coût de 30 000 euros. Le coût de telles dépenses se préparant en amont d’un projet immobilier, sera de plus financé par la banque (il viendra s’ajouter au prix du bien). Le contribuable bénéficie donc de réductions fiscales encore grâce à l’agent des banques, qui lui permettent d’accroître sa rentabilité (les logements mieux équipés se louent plus cher) tout en bénéficiant des cadeaux consentis par le fisc !
Et cela reste sans compter avec l’amortissement du bien, puisque la perte de valeur accusée par le logement chaque année s’amortit aussi. Cette opération s’effectuant selon le procédé de la décomposition de l’actif en composantes est un peu complexe sur le plan comptable. Chaque composant : gros œuvre, terrain, aménagements intérieurs, toiture ou électricité se voit affecter un coefficient relatif à sa durée d’utilisation. Le calcul de l’amortissement du bien est donc source d’erreur pour les non-spécialistes, ce qui implique de façon quasi obligatoire, de confier sa comptabilité à un professionnel, sous le régime du réel en LMNP.
Pour se donner une idée du bénéfice, sachez qu’approximativement, 85 % du bien est amortissable en 30 ans. Il faut savoir que les 15 % restant correspondent à la valeur du terrain, qui lui n’est pas amortissable.
Enfin, last but not least, le régime du réel en LMNP n’autorise pas seulement à lisser ses charges par le report des déficits, il est aussi extrêmement avantageux en cas de revente. La raison à cela est que c’est le régime d’imposition de la plus-value aux particuliers qui s’applique dans ce cas et ce régime ne tient pas compte de l’amortissement dans le calcul du montant imposable. En clair, l’investisseur ne sera taxé que sur la différence entre le prix d’achat de son bien et celui de sa revente, chiffre non amputé du montant des amortissements déduits. En résumé, l’amortissement est vraiment un cadeau fiscal qui n’impacte pas la plus-value de la revente.
La situation fiscale de chaque investisseur est, au demeurant, toujours particulière. Il importe d’être bien conseillé pour englober votre situation fiscale dans la rentabilité globale de l’investissement, lors de tout nouveau projet.
