L’immobilier à Dubaï a connu un bond de 68,5 % entre l’année 2023 et 2024 avec 20 461 ventes enregistrées au cours de cette année. Joyau incontestable du Moyen-Orient, la ville est devenue un centre attraction économique pour les investisseurs, les expatriés ou encore les touristes de par le monde. Vous voulez diversifier l’investissement de votre patrimoine ? Ou encore, profiter des rendements locatifs très attrayants des quartiers de Dubaï ? Parcourez ce guide complet pour faire une acquisition immobilière performante dans la ville de Dubaï.
Pourquoi les investisseurs devraient-ils se tourner vers l’immobilier à Dubaï ?
Dubaï, cette ville de tous les progrès technologiques se dresse comme un marché immobilier immanquable pour les investisseurs de tous pays. Située entre trois continents, Dubaï City combine parfaitement tradition et modernité. Avec son cadre de résidence de luxe, ses plans et projets de constructions modernes et une fiscalité séduisante, Dubaï attire aussi bien les investisseurs et les locataires. À travers cet article, explorez le marché de l’immobilier à Dubaï, les différents quartiers incontournables comme Jumeirah, Marina Dubaï, Downtown et Business Bay et toutes les démarches d’achat et les tendances des investissements.
Un secteur immobilier qui continue de grandir comme les appartements locaux
Investir dans le secteur immobilier à Dubaï a plusieurs avantages pour les investisseurs:
Les avantages économiques de Dubaï
Dubaï City est une ville attrayante qui propose diverses opportunités d’investissement immobilier avec divers styles de résidences et d’appartement. Aidé par une économie épanouie, le lancement des projets avant-gardistes et des touristes à foison, le marché des immobiliers prospère. La ville de Dubaï dans son ensemble comme ses villas et ses résidences profite d’un cadre légal adapté aux investisseurs de tout pays. Le Freehold, ses zones spécifiques réservées à l’achat et à la vente en pleine propriété (properties) rend l’opération immobilière plus facile.
Dispositif fiscal et coûts divers attractifs
Investir dans l’immobilier à Dubaï, que ce soit l’appartement, la chambre tout confort, les villas et autres types de résidences situées dans la ville est très avantageux. L’absence d’impôt sur les revenus locatifs et les plus-values en sont les raisons. De plus, les frais annexes, notamment le coût d’enregistrement auprès de Dubaï Land Department ou DLD profite aux investisseurs internationaux pour le lancement de leur projet de résidence.
Une demande de location en constante croissance
Avec une démographie qui ne cesse d’augmenter, la demande pour les résidences, appartement et chambre en tout genre et les villas affluent. C’est notamment le cas dans le quartier comme Downtown Dubaï et Marina Dubaï. Les investisseurs immobiliers y trouvent une opportunité de location de résidences à haute rentabilité assistée par l’expatriation et le tourisme. Les agents de vente et les nombreux guides d’accompagnement se multiplient alors pour combler la demande de propriétés (Properties).
Les différents types de biens immobiliers visibles à Dubaï
On peut trouver de nombreux immobiliers accessibles à l’investissement dans la ville de Dubaï.
Résidence et appartement
Le marché immobilier possède une panoplie de biens immobiliers dans la ville de Dubaï. Appartement moderne, chambres tout confort, villas gigantesques et propriétés de luxe, tout y est. Palm Jumeirah qui dispose de villas élégantes et de résidences haut de gamme est un quartier des plus prisés selon les analyses. C’est également le cas de Marina Dubaï, un autre quartier mythique qui séduit les investisseurs immobiliers grâce à ses appartements modernes avec vue à couper le souffle.
Promotions diverses et lancements de projet immobilier
La ville de Dubaï profite d’un rythme soutenu de lancement immobilier avec des projets d’envergure comme ceux de Hills Estate et Binghatti. Ces nouvelles réalisations immobilières offrent des alternatives variées qui conviennent à tous les budgets immobiliers. Les fourchettes de prix sont d’ailleurs plus attrayantes que d’autres grandes villes d’Europe ou d’ailleurs pour ce genre de projet.
Quartiers clés pour se loger à Dubaï
Jumeirah : luxe et prestige accompagné de villas et de résidences situées en bord de mer.
Business Bay : cette zone immobilière située au cœur de la ville combine affaires et vie urbaine sans crainte et cumule la demande de propriétés (properties).
Downtown Dubaï : à proximité de Tower célèbre comme Burj Khalifa et du Dubaï Mall, ce quartier est parfait pour la location saisonnière et le lancement de projet immobilier.
Jumerirah Village Circle (JVC) : quartier situé en zone très fréquentée, Jumeirah Village Circle offre un grand potentiel avec ses appartements et villas à prix compétitifs accessibles à l’achat selon vos plans.
Quels sont les quartiers incontournables pour un investissement immobilier à Dubaï ?
Voici les 5 quartiers qui offrent la meilleure rentabilité en termes d’acquisition immobilière dans la ville de Dubaï :
Jumeirah
Dès qu’on parle de Jumeirah, on fait tout de suite référence au luxe de l’immobilier à Dubaï. Situé sur la longueur de la côte maritime, ce quartier possède des villas spacieuses, des appartements et résidences privées et diverses chambres tout confort haut de gamme. Les propriétés (properties) situées dans le quartier de Jumeirah profitent d’une importante rentabilité à cause de la demande locative forte et de la promotion immobilière.
Marina
Si vous êtes parmi les investisseurs immobiliers intéressés par un achat, Marina est aussi un quartier phare selon les analyses des experts et agents sur place. Ses appartements futuristes séduisent les locataires divers notamment les expatriés. Avec un prix moyen en AED au mètre carré et des paysages imprenables sur la mer, Marina Dubaï est aussi un choix réfléchi.
Business Bay
Le quartier de Business Bay rassemble bureaux, résidences et appartements en tout genre des espaces de loisirs. L’achat et la location représentent donc une opportunité profitable selon les agents spécialisés sur l’immobilier à Dubaï.
Jumeirah Village Circle ou JVC
Zone résidentielle en plein essor, Jumeirah Village Circle abrégé en JVC fait partie des quartiers immanquables pour une acquisition immobilière à Dubaï. Situé au plus près des grands axes de la ville, le quartier de JVC possède des villas de luxe, des appartements et chambres spacieux ainsi que des propriétés à bas prix. L’existence des projets immobiliers en cours comme ceux de Binghatti améliore davantage le potentiel de ce quartier sur le plan immobilier.
Palm Jumeirah
Grâce à ses villas emblématiques et ses résidences de luxe, Palm Jumeirah demeure une zone non négligeable dans la ville de Dubaï. Ce projet immobilier démesuré attire une clientèle internationale variée et propose une grande variété de propriétés (properties).
Achat d’immobilier à Dubaï : les démarches et processus à savoir avant de se lancer
Voici quelques informations pertinentes si vous avez l’intention de vous lancer dans l’investissement immobilier à Dubaï.
Les étapes clés pour un achat immobilier réussi à Dubaï
Le processus d’achat d’immobilier à Dubaï reste transparent et sans difficulté. L’acquéreur doit signer un contrat et enclencher les démarches nécessaires au DLD. Recourir au service d’une agence immobilière est vivement conseillé pour simplifier l’opération et le lancement du plan d’investissement.
Financements et hypothèques personnalisés
Les banques implantées à Dubaï proposent aussi des alternatives de financement aussi bien les locaux que les investisseurs étrangers. Avec des taux très compétitifs et un plan de remboursement adapté à tout un chacun, l’acquisition immobilière est d’autant plus facilitée dans la ville de Dubaï.
Coûts divers et entretien des biens immobiliers
Outre le prix d’achat, des frais d’enregistrement auprès du DLD de l’ordre de 4 % du prix d’acquisition sont à prévoir. Il faut aussi compter les honoraires de l’agent immobilier équivalent à 2 % du prix du bien immobilier acquis. Il est important de savoir que les charges annuelles pour l’entretien différent selon le type de propriété et le quartier d’implantation.
Gestion locative et rendement
Les propriétaires ont la possibilité de confier la gestion de leurs biens à des agences spécialisées pour un rendement locatif maximum. En plus de garantir un locatif rapide de la propriété immobilière, l’entretien est également à la charge de l’agence.
Les perspectives et analyses du marché immobilier à Dubaï
Cette rubrique vous offre un tour d’horizon sur les tendances du marché immobilier à Dubaï.
Les opportunités post-Expo 2020
L’Expo 2020 a redynamisé le marché immobilier de la ville de Dubaï avec l’augmentation des projets et les prix. Les infrastructures conçues pour cet événement, notamment Dubaï Hills Estate renforce l’aspect attrayant de la ville.
Les projets attendus pour 2040
La ville de Dubaï continue d’innover avec la promotion de projets de développement urbain pour les années à venir. Vision 2040, un projet qui espère une expansion durable en faveur de l’immobilier en fait partie selon les agents et les experts du secteur.
Analyse des tendances du marché
Le lancement des nouvelles résidences et la hausse de la demande pour les propriétés de luxe viennent confirmer le potentiel du marché de l’immobilier à Dubaï. La présence de quartier populaire, notamment Downtown, Marina et Business Bay représentent des opportunités à forte valeur pour les investisseurs.
Immobilier à Dubaï : quels sont les risques encourus ?
Si investir dans l’immobilier à Dubaï peut séduire beaucoup de monde, il est essentiel de prendre en compte divers aspects qui pourraient nuire à l’investissement. Voici alors quelques raisons pour lesquelles investir dans l’immobilier à Dubaï peut représenter un risque.
Un marché volatile
Malgré son potentiel, la branche immobilière de Dubaï est connue pour son inconsistance. En effet, le marché a vécu plusieurs phases de récession et de boom au cours des dix dernières années. Cette information peut être inquiétante pour les investisseurs qui cherchent la stabilité selon les analyses.
La dépendance de ce secteur à plusieurs facteurs extérieurs notamment le prix du pétrole et l’évolution du tourisme peut aussi impacter l’immobilier à Dubaï. Le quartier de Downtown est par exemple sensible à ce genre de situation. Et Downtown n’est pas le seul face à ce problème.
Les offres de logements en surnombre
L’un des inconvénients de l’immobilier dans la ville de Dubaï est la surabondance de construction et de projets immobiliers. Et une trop grande offre va faire chuter naturellement les prix des loyers et des biens immobiliers, ce qui va impacter les rendements locatifs négativement. Le quartier comme Dubaï Marina ou Jumeirah (Jumeirah Village Circle) a déjà souffert de l’offre excessive auparavant.
Des projets ambitieux tels que des appartements à JVC (Jumeirah Village Circle) et des villas dans les Hills ont saturé le marché de l’immobilier qui a conduit à une diminution de la demande.
La règlementation et les lois de la propriété à Dubaï
Les différents règlements peuvent aussi changer pour les propriétaires étrangers à Dubaï City. Malgré la présence des projets et zones spécifiques comme Dubaï Hills où les investisseurs étrangers peuvent faire de l’achat et de la vente, les lois peuvent subir des révisions qui ne sont pas toujours avantageuses selon les agents immobiliers.
Les litiges impliquant un bien immobilier peuvent être compliqués à résoudre à cause des lois locales complexes, généralement en Arabe comme dans les régions de Dubaï Marina.
La diversification insuffisante de l’économie locale
Même si Dubaï City a multiplié son secteur économique avec la finance, le tourisme et d’autres secteurs en développement, il est toujours dépendant du pétrole et du commerce. De ce fait, une chute du prix du pétrole ou encore une crise mondiale va impacter l’économie et l’immobilier à Dubaï. L’existence de Business Bay est néanmoins un signe encourageant pour la diversification économique du pays.
Les coûts dissimulés et les charges élevés
Il y a plusieurs frais rattachés à l’achat d’un immobilier à Dubaï, comme les frais d’enregistrement estimé à 4 % de la valeur d’acquisition. On compte aussi les frais d’agence immobilière, les charges de maintenance et de copropriété (properties) qui peuvent coûter cher. C’est notamment le cas dans le quartier de Jumeirah, JVC et de Dubaï Marina.
Il y a aussi des promotions de vente qui cachent les frais réels en privilégiant des paiements faibles au début qui se terminent par des paiements plus onéreux. Il faut donc faire attention lorsqu’on entend promotion immobilière.
La dépendance de la branche immobilière à la population expatriée et les touristes
La demande immobilière de Dubaï vit en grande partie grâce aux touristes et aux expatriés qui élisent domicile dans la ville. Une baisse de l’activité sur le plan touristique et des changements sur les politiques d’immigration peuvent donc être fatals, quel que soit le quartier. Une baisse de la demande de logements (résidence, chambre, villa, bureau, etc.) serait inévitable.
L’importante présence d’expatriés veut dire aussi que le marché immobilier à Dubaï peut changer en fonction des politiques de visa et l’économie mondiale. Les résidences de style Tower situées à Marina Dubaï sont les plus vulnérables selon les analyses.
L’inexistence de taxe foncière compensée par d’autres frais
Malgré le fait que Dubaï City ne prélève pas de taxe sur la terre, les charges de propriétés et de copropriétés en AED peuvent s’avérer élevées. Ce qui signifie une rentabilité d’investissement immobilier moins importante d’après ce plan.
Les promoteurs immobiliers exigent aussi des coûts en AED de maintenance qui peuvent gonfler avec le temps. Ces charges supplémentaires rattachées au projet sont présentes pour les villas situées dans le Hills et les appartements dans Downtown Dubai.
La possibilité d’insolvabilité des promoteurs immobiliers
À cause de la croissance accélérée et des lancements de nombreux projets immobiliers, certains promoteurs peuvent se retrouver insolvables. Ils vont alors abandonner le projet immobilier et vont causer des retards onéreux sur l’investissement.
La possibilité de faire faillite étant réelle, l’investissement peut rester bloqué ou se perdre totalement selon l’analyse des agents. Le quartier de Creek Harbour a déjà été le théâtre de ce genre de situation dans le passé de l’immobilier de Dubaï.
Si le lancement d’un nouveau projet immobilier peut sembler attrayant lors de sa promotion, il est important de vérifier la solidité de la firme avant de signer dans un plan d’investissement à Dubaï. C’est le cas par exemple lors du lancement d’un projet Tower qui peut paraitre attractif, mais comporte beaucoup de risques.
La difficulté à dénicher des locataires pour les biens immobiliers
En raison de la concurrence féroce sur le marché entre les propriétés (properties) et l’offre excédentaire, louer un bien immobilier peut être compliqué à Dubaï. Pas de locataires signifie moins de rendements effectifs que ce soit à Downtown, Marina Dubaï, Dubaï Hills, Business Bay et ailleurs.
Les locataires et acheteurs étant les premiers à détenir le pouvoir de négociation à cause de l’excédent de l’offre, le prix de location et de vente est soumis à une grande pression. Le quartier de Marina Dubaï et Jumeirah Village Circle ou JVC sont parmi les zones où la concurrence est élevée.
Des appartements de 1 ou 2 chambres situés dans le quartier populaire comme Dubaï Hills peut rester inoccupé pendant des mois s’il y a un excédent de l’offre immobilière.
Le manque de stabilité sur le plan politique et légal
Même si la ville de Dubaï est décrite comme une métropole largement stable, il fait partie des Émirats arabes unis qui vivent encore dans un cadre légal non démocratique. Les éventuels bouleversements géopolitiques peuvent donc rendre imprévisible l’environnement de l’investissement immobilier. L’achat d’une résidence Tower, d’appartement et de chambre en tout genre, des villas et des bureaux peut aussi changer selon les modifications de lois qui surviennent.
Les risques liés à l’argent et l’explosion des devises
Le dirham utilisé dans la ville de Dubaï est lié au dollar américain ce qui signifie que tout changement de cette devise peut impacter le coût de l’investissement immobilier. Ce phénomène touche tous les investisseurs qui utilisent d’autres monnaies. Un dollar robuste peut faire monter le prix de l’investissement immobilier à Dubaï pour les étrangers selon l’analyse des agents du secteur.
En cas de dépréciation monétaire locale des investisseurs, les biens immobiliers à Dubaï peuvent voir leur prix d’achat augmenter. Les prix des propriétés dans les quartiers et résidences comme Marina Tower qui sont en AED exposent les acquéreurs aux variations du dollar.
L’absence de garantie sur les revenus locatifs des immobiliers
À l’opposé de quelques marchés immobiliers dans le monde, aucune garantie de rendement locatif n’existe dans la ville de Dubaï. Les périodes d’instabilité de l’économie ou des soucis avec les locataires peuvent également avoir une mauvaise répercussion sur les revenus. Les propriétés situées dans les quartiers populaires comme Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle, Business Bay ou encore Downtown Dubaï.
Les résidences luxueuses qui ont fait l’objet d’un lancement récent comme le Binghatti Tower sont généralement annoncées avec des taux de rendement importants. Cependant, il ne s’agit là que d’une prédiction qui peut varier d’après le marché.
Pour conclure, même si Dubaï présente des opportunités alléchantes en termes d’investissement immobilier, il est important de tenir compte des défis rattachés. Les investisseurs potentiels doivent agir avec vigilance, analyser correctement le marché immobilier et estimer leur stratégie sont adaptés. D’ailleurs, il est judicieux d’approcher une agence immobilière de renom ou d’un agent immobilier réputée à Dubaï pour augmenter ses opportunités de bénéfice. Avoir un plan d’investissement précis et des analyses poussées de l’immobilier à Dubaï (appartement, villas, résidence, Tower, Bureau, etc.) s’avère crucial.
L’achat d’une propriété à Dubaï peut être une occasion en or pour certains, mais cela exige un engagement sérieux et une capacité à avancer dans un marché immobilier souvent complexe. Les promotions et les lancements doivent être évalués avec prudence, en considérant le marché local, les prix en AED, ainsi que la dynamique de la vente et de la revente dans un quartier comme Palm Jumeirah ou Marina Bay. La préparation est donc le secret ainsi qu’un guide adapté pour accompagner les investisseurs dans leur projet immobilier à Dubaï. S’habituer avec les termes comme AED, comprendre les conditions de vente et d’achat et savoir faire partie d’un lancement d’une nouvelle promotion immobilière sont essentiels.
