L’immeuble de rapport est un type de bien qui attire de plus en plus les investisseurs français. La raison en est que c’est un investissement locatif à forte valeur ajoutée, avec une structure de propriété peu commune : la mono-propriété. Mais comment est-ce que ça fonctionne ? Un investisseur achète un immeuble entier situé dans une ville comme Paris pour mettre en location des appartements, bureaux et locaux commerciaux afin de générer des recettes locatives variées et continues.
Placement rentable, il présente aussi des avantages fiscaux intéressants comme la possibilité de déduire des frais d’entretien (travaux de maintenance et de réparation) et d’amortir la valeur du bien immobilier. Ces travaux peuvent inclure la rénovation des étages ou des locaux commerciaux, augmentant ainsi la valeur de votre investissement.
Dans cet article, nous découvrirons les caractéristiques et les avantages de ce type d’investissement immobilier. Nous étudierons également les différentes stratégies à mettre en place pour optimiser sa rentabilité locative, en prenant en compte le marché immobilier, le prix d’achat, et les surfaces disponibles dans différents immeubles.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport est le “Saint Graal” de nombreux investisseurs immobiliers. Aussi appelé immeuble locatif ou immeuble à revenus, c’est un bâtiment neuf ou ancien qui est composé de plusieurs lots d’appartements mis en location. Le propriétaire doit acquérir le bâtiment entier en une fois, et faire opposition au régime de la copropriété comme l’ensemble du bien immobilier fait partie du patrimoine du bailleur unique. La vente de différents lots permet de diversifier les sources de revenus et de réduire les risques liés à l’investissement.
Cette structure en mono-propriété permet alors une gestion simplifiée, car l’investisseur prend seul les décisions relatives à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble de rapport. Mais ce n’est pas tout. L’immeuble de rapport est également réputé pour proposer des coûts d’achat plus compétitifs au mètre carré, influençant positivement le prix de revient. Un atout qui lui permet d’accéder à des avantages fiscaux adaptés aux investisseurs gérant un parc locatif dans différents segments du marché immobilier.
Les différents types d’immeubles de rapport
Les immeubles de rapport sont composés de différentes catégories de logements: les appartements résidentiels, les locaux commerciaux et les espaces mixtes. Cette diversité permet de répondre à une large gamme de besoins sur le marché immobilier.
- Les logements résidentiels : ils sont en général destinés à la location.
- Les locaux commerciaux : ils regroupent plusieurs espaces à but lucratif comme les boutiques ou les bureaux.
- Les logements mixtes : ils combinent les catégories citées précédemment, ce qui offre une flexibilité dans la gestion des biens immobiliers.
Les immeubles de rapport peuvent être divisés en lots avec des fiscalités et réglementations spécifiques. Par exemple, la location de locaux commerciaux est régie par des baux spécifiques, souvent appelés « baux 3-6-9 ». Ces derniers offrent une meilleure stabilité et plus de garanties pour le propriétaire, en minimisant le risque d’impayés.
Les avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport
Avant d’investir dans un immeuble de rapport, découvrez quels sont ses avantages et ses inconvénients :
Les avantages
Le prix au mètre carré d’une grande surface est toujours plus bas en comparaison d’un studio par exemple, ce qui accroît mécaniquement sa rentabilité locative. Vous aurez ainsi une meilleure marge avec le vendeur, particulièrement pour un projet au cœur de la ville.
Le rendement brut reste également plus élevé comparé à celui d’un seul appartement, soit supérieur à 10%. Avec une fiscalité optimisée, vous obtiendrez d’excellents revenus, malgré les fluctuations du marché immobilier.
Vous êtes libre de gérer votre immeuble à votre guise. De plus, vous ne dépendez pas d’un syndic de copropriété. Ce qui vous donne la possibilité d’agencer les logements selon vos envies et selon les attentes de la demande locative. Dans les villes où il n’y a pas d’encadrement de loyers, vous le fixerez à votre convenance. En ce qui concerne le type de location, vous avez le choix entre la location nue ou la location meublée (en LMNP). D’ailleurs, choisir un bail commercial au rez-de-chaussée vous permettra d’associer les deux possibilités.
Le mode de gestion est particulièrement efficace dans un immeuble de rapport. Comme les locataires se trouvent dans le même bâtiment, vous réduisez considérablement vos temps de déplacement.
Pour la réalisation des travaux de rénovation, profitez d’économies d’échelle en mutualisant les dépenses. C’est aussi valable pour le financement. Une seule demande de prêt à la banque pourra être suffisante pour réduire les coûts liés à l’achat d’un immeuble à plusieurs étages.
Pour ce type d’investissement, le risque de loyers impayés et de vacance locative est réduit. Si un locataire a des difficultés financières, le rendement locatif ne sera que partiellement impacté. Les vacances locatives ne toucheront pas également l’ensemble des locataires, ce qui stabilise les revenus perçus.
Enfin, l’immeuble de rapport affiche une excellente plus-value. Au lieu de le revendre d’un bloc, il peut être cédé par lot, en fixant un meilleur prix pour les petites surfaces. À Paris, les studios et T2 sont des logements très convoités. Cet immeuble locatif prendra ainsi de la valeur de façon significative, surtout s’il est bien situé, par exemple en centre-ville, ce qui renforce son potentiel de valorisation immobilière
Les inconvénients
Cet investissement présente aussi des risques pouvant être anticipés. Pour investir dans ces immeubles, il faut prévoir une somme conséquente, notamment dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille. Contrairement à cela, dans les villes moyennes comme Montpellier ou Angers, ce type de placement est plus accessible.
La recherche d’un immeuble dans lequel investir peut prendre du temps. Avec un marché restreint, l’offre est de plus en plus limitée. Pour trouver le meilleur placement, nous vous recommandons de passer par un professionnel qui vous accompagnera dans cette recherche.
Un autre défi, souvent méconnu, est la nécessité d’effectuer une analyse financière approfondie de l’immeuble. Celle-ci consiste à évaluer des éléments tels que les flux de trésorerie projetés. Cela permet de valider la rentabilité potentielle de l’achat et de s’assurer qu’il correspond à ses objectifs d’investissement immobilier, tout en minimisant les risques associés.
Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
Pour connaître la rentabilité de votre immeuble de rapport, calculez le rendement brut et le rendement net. Il convient de considérer les différents aspects financiers du projet.
- le rendement brut : divisez les loyers annuels par le prix d’achat de l’immeuble et multipliez le tout par 100. Prenons l’exemple d’un immeuble de rapport acheté à 650 000 €, celui-ci générera un loyer mensuel de 950 € par logement. Au total, vous obtiendrez 7 600 € de loyers pour 8 logements. Rendement brut = (7 600 € x 12 mois) / 650 000 € x 100 = 17,54 %
- le rendement net : il prend en compte plusieurs frais, comme les frais de gestion et d’entretien, les taxes municipales et provinciales, les droits d’enregistrement, les intérêts du crédit hypothécaire, etc. Par exemple, pour l’achat d’un immeuble de rapport au prix de 240 000 €, avec un loyer de 800 € par mois et une plus-value du bien de 2 % par an (soit 244,800 €). En ajoutant les coûts récurrents de 3 500 € par an, une indexation du loyer de 1 % sur une base annuelle (soit 808 € après un an), avec un mois de loyer non-payé chaque année (808 euros x 12 = 9 696 € – 808 € = 8 888 €), on obtient :
Rendement net = 8 888 € – 3 500 € / 244,800 € x 100 = 2,2 %
Par ailleurs, plusieurs leviers améliorent la rentabilité d’un immeuble de rapport, à savoir la rénovation des logements, l’ajustement des loyers et l’optimisation de ses charges.
Comment bien choisir un immeuble de rapport pour un investissement rentable ?
Pour réussir votre investissement locatif dans l’immeuble de rapport, ces astuces permettront de garantir une rentabilité durable et de minimiser les risques associés à la gestion immobilière.
La localisation de l’immeuble reste un point non-négligeable. Choisir une zone stratégique comme Paris ou Marseille garantira la réussite de ce type de placement immobilier.
L’état général du bien est aussi un critère à vérifier pour détecter les travaux potentiels et évaluer les coûts. Parmi eux, jetez un œil à la plomberie, la toiture et les installations électriques. Un immeuble bien entretenu sera plus facile à gérer et attirera davantage de locataires de qualité.
En tant qu’investisseur immobilier, analysez les loyers et le potentiel de valorisation de votre immeuble de rapport. Avec des loyers attractifs et un emplacement propice à l’appréciation des prix, vous pourrez facilement maximiser vos rendements locatifs et garantir une plus-value à long terme, augmentant ainsi la valeur de votre patrimoine immobilier.
Quel régime fiscal choisir pour un immeuble de rapport ?
Un propriétaire d’un immeuble de rapport peut profiter de nombreux avantages fiscaux, selon le régime fiscal des revenus locatifs immobiliers.
Si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus ; ce qui est avantageux pour les démarches déclaratives grâce à une optimisation du rendement de l’investissement.
Pour des revenus dépassant ce montant, le régime réel prend le relais. Il permet notamment de déduire un large éventail de charges associées à la gestion du bien : frais de gestion, travaux d’entretien et de rénovation, intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien, etc. Il offre ainsi une meilleure optimisation fiscale pour votre projet immobilier.
Les avantages fiscaux : déduction, amortissement et dispositifs spéciaux
Outre les déductions classiques, profitez des avantages fiscaux supplémentaires comme l’amortissement, les exonérations fiscales ou les dispositifs spéciaux comme la loi Pinel ou Denormandie. Il s’agit de mécanismes permettant de maximiser la rentabilité de votre patrimoine tout en répondant aux besoins du marché locatif et en réduisant les risques financiers.
Comparaison entre le régime LMNP et le statut de Loueur en Meublé Professionnel
Deux régimes fiscaux sont proposés dans ce type d’investissement :
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 €. Il convient aux investisseurs grâce à une fiscalité allégée et des démarches simplifiées, adaptées à la gestion de différents types de locaux.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an. Il donne droit à des avantages fiscaux intéressants, mais implique aussi des obligations déclaratives et comptables plus complexes. Il est de ce fait idéal pour ceux qui gèrent plusieurs immeubles ou une société civile immobilière (SCI).
Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?
Plusieurs options de financement se présentent pour sécuriser un investissement immobilier.
Le traditionnel prêt bancaire reste l’option la plus populaire. Il permet des taux d’emprunt et des durées de remboursement ajustables en fonction du projet immobilier. Ensuite, le crédit-bail immobilier s’adresse particulièrement aux investisseurs qui ne disposent pas d’un apport initial conséquent, facilitant ainsi l’achat de différents étages ou lots au sein d’un même immeuble.
Chacune de ces options peut s’adapter aux différentes situations financières ainsi qu’aux objectifs d’investissement immobilier.
Nos conseils pour obtenir un financement avantageux
Pour obtenir un financement avantageux au moment de l’achat de votre immeuble de rapport, pensez à constituer un apport personnel d’au moins 30 % de la valeur du bien. Présentez également un dossier de financement solide, avec des garanties (caution, assurance-emprunteur, références en gestion locative, etc.). Mais encore, négociez activement avec votre banque ou une agence de financement pour accéder aux meilleurs taux d’intérêt et aux conditions de remboursement optimales, sécurisant ainsi votre projet immobilier.
Les dispositifs de financement alternatifs : crowdfunding immobilier, SCI
Bien que le prêt bancaire soit la solution la plus populaire, d’autres options sont disponibles pour financer l’achat de votre immeuble de rapport, réduisant ainsi le risque financier.
Par exemple, avez-vous déjà songé à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) ? Elle permet à plusieurs investisseurs de mutualiser leurs moyens pour acquérir un immeuble. L’avantage : l’accès à des avantages fiscaux bien spécifiques et une meilleure gestion des différents lots au sein de l’immeuble.
L’autre option à votre disposition, c’est le crowdfunding immobilier. Il permet de lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers via des plateformes spécialisées. Cette approche permet une plus grande flexibilité, avec un ticket d’entrée plus abordable et une opportunité pour diversifier votre portefeuille en finançant divers projets immobiliers.
La gestion locative d’un immeuble de rapport
La gestion locative d’un immeuble de rapport présente des défis particuliers à anticiper. Pour cela, deux solutions s’offrent à vous : la gestion en interne et la gestion via une agence immobilière spécialisée.
Avantages de la gestion locative en interne vs agence
Opter pour une gestion en interne permet d’avoir un contrôle sur la gestion du bien immobilier. En contrepartie, vous devrez y allouer beaucoup de temps, sans oublier la maîtrise des notions de base en gestion locative. À l’inverse, confier la gestion à une agence spécialisée vous débarrasse des obligations quotidiennes, mais implique des frais de gestion réguliers, ainsi qu’une perte de contrôle partielle sur le bien immobilier et ses différents étages.
Comment optimiser la gestion pour réduire la vacance locative ?
Peu importe votre choix, vous devez mettre en place des stratégies efficaces pour minimiser les périodes de vacance locative. Celles-ci peuvent avoir un impact significatif sur vos revenus immobiliers.
Commencez par un entretien régulier des logements, car cela impactera positivement vos loyers. Ensuite, recherchez activement de nouveaux locataires, tout en ajustant les loyers selon l’évolution du marché. Anticipez également les départs de vos locataires en instaurant une communication efficace avec eux et en utilisant des annonces attractives pour attirer de nouveaux locataires.
Chacune de ces stratégies vous permettra de maintenir un taux d’occupation élevé et garantir la rentabilité à long terme de votre immeuble de rapport, tout en réduisant les risques liés à la vacance locative.
Classement des villes pour investir dans des immeubles de rapport
Voici un tableau récapitulatif des villes offrant des rendements locatifs attractifs pour les immeubles de rapport en France :
Ville | Rendement locatif brut (%) | Prix moyen au m² (€) | Meilleurs quartiers pour investir |
Saint-Étienne | 10,12 | 1 263 | Badouillère, Cours Fauriel, Manufacture – Plaine Achille |
Le Mans | 9,26 | 2 024 | Vieux Mans, Ribay, Saint-Nicolas |
Angers | 7,44 | 3 221 | Justices / Madeleine, La Fayette, Saint-Michel / Saint-Serge |
Reims | 7,31 | 2 572 | Jean-Jaurès, Clémenceau, Barbâtre |
Marseille | 6,64 | 3 388 | La Joliette, Baille, Chutes-la-Vie |
Montpellier | 6,10 | 3 371 | L’Écusson, Port-Marianne, Richter |
Rennes | 5,99 | 4 143 | Beaulieu, Hypercentre, Quartier de la Gare |
Toulouse | 5,99 | 3 775 | La Cartoucherie, Lardenne, Compans-Caffarelli |
Nantes | 5,89 | 3 862 | Centre-ville, Quartier de l’Erdre, Quartier Procé Moncelet |
Lille | 5,88 | 3 563 | Centre, Fives, Wazemmes, Vauban Esquermes |
Paris | 2,8 | 11 100 | 10ᵉ, 11ᵉ, 12ᵉ, 17ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ, 20ᵉ arrondissements |
Ce qu’il faut retenir
Investir dans l’immeuble de rapport peut paraître compliqué, mais avec les bonnes informations, vous maximisez vos revenus locatifs. Ce type de bien offre une excellente rentabilité, un prix d’achat au mètre carré avantageux et des avantages fiscaux intéressants. De plus, il constitue une option idéale pour les investisseurs cherchant à renforcer leur stabilité financière et à diversifier leur patrimoine immobilier. En quête d’un revenu stable sur le long terme, investissez dans un immeuble de rapport.
