Pour se constituer un patrimoine sur le long terme, encaisser des loyers et bien préparer sa retraite, etc., l’investissement immobilier présente d’importants avantages par rapport aux autres placements financiers. Il s’agit d’un projet préféré des investisseurs français, notamment pour son niveau de risque relativement bas et son rendement élevé. De plus, il existe actuellement différentes opportunités pour faire fructifier son argent dans la pierre, à savoir l’investissement en direct ou dans une SCPI (Société civile de placement immobilier). Il est également possible d’investir dans l’immobilier via son contrat d’assurance-vie ou via un fonds de private equity. Aussi, acquérir une résidence dans le but de la louer permet aux investisseurs de profiter des intérêts fiscaux intéressants par le biais d’un dispositif de défiscalisation en France. Décryptage ici.
L’investissement immobilier dans une SCPI
L’acquisition et la gestion d’un patrimoine en direct pourraient être rentables, mais les risques qui en découlent sont parfois élevés. Cela demande d’ailleurs un capital d’investissement plus ou moins important. Raison pour laquelle les entrepreneurs français sont nombreux à choisir la SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Par définition, la SCPI ou la pierre papier est un placement collectif permettant à plusieurs investisseurs d’acquérir des biens immobiliers afin de les gérer ensemble. Elle vous autorise notamment à investir dans la location des immeubles de bureaux, de commerces, d’entrepôts ou des logements d’habitation. Selon votre objectif, il existe trois types de sociétés civiles de placement immobilier.
Plus présentes sur le marché, les SCPI de rendement sont des produits financiers dont l’objectif principal concerne la rentabilité d’un investissement locatif. Dans ce cadre, les associés reçoivent des revenus réguliers, sous forme de loyers, tous les trimestres. Pour ce type de placement, vous avez le choix entre SCPI à capital fixe ou celle à capital variable. Les SCPI fiscales, comme leur nom l’indique, vous donnent la possibilité de profiter des avantages fiscaux. À ce titre, il existe les SCPI déficit foncier, Malraux ou Pinel. Enfin, les SCPI de plus-value constituent des solutions performantes pour investir dans un achat-revente immobilier.
Dans tous les cas, pour pouvoir bénéficier des revenus complémentaires en investissant dans une SCPI, vous devez détenir une ou plusieurs parts de son capital. À noter qu’une part de la société civile de placement immobilier vaut entre 150 euros et 1 000 euros. Comment faire pour acheter vos parts et investir dans une SCPI ?
Comment investir dans une SCPI ?
Il existe différentes méthodes pour acheter vos parts et investir dans une SCPI.
L’achat des parts en direct ou au comptant
Quand vous envisagez d’investir dans une SCPI, l’achat des parts en direct ou au comptant constitue une solution raisonnable si :
- Vous êtes un petit épargnant et vous souhaitez constituer un patrimoine et préparer votre avenir en épargnant de temps à autre selon vos moyens financiers (vos salaires, primes ou autres rentrées d’argent professionnelle et exceptionnelle) ;
- Vous êtes un investisseur ayant une épargne importante et vous voulez faire fructifier votre argent grâce à des placements offrant une meilleure rentabilité que les placements traditionnels.
Après l’acquisition de vos parts, vous devez attendre un ou deux trimestres au plus tard avant d’encaisser vos revenus (loyers). Ces derniers sont nets des charges et soumis à un barème progressif d’impôts (30 % de taux marginaux d’imposition en maximum) et aux prélèvements sociaux (taux de 17,2 %).
Pour trouver votre SCPI, vous pouvez vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine, une plateforme spécialisée, un banquier ou une société de gestion.
L’investissement à crédit
Comme pour un investissement en direct, la pierre papier vous permet également d’investir même si vous ne disposez pas des liquidités entre vos mains. Autrement dit, vous pouvez acheter des parts de SCPI au moyen d’un prêt bancaire. De surcroît, les mensualités seront remboursées facilement par les loyers que vous allez percevoir sous forme de dividendes. Aussi, vous aurez la possibilité de déduire les intérêts de votre emprunt bancaire sur votre revenu imposable. Ainsi, vous pouvez constituer un patrimoine pérenne sans effort tout en bénéficiant d’un effet de levier du crédit.
Quel type de prêt à souscrire alors ? Vous pouvez en effet contracter un prêt à la consommation affecté auprès de votre banque pour pouvoir investir dans une société civile de placement immobilier. Dès que le montant d’investissement dépasse les 20 000 euros, il vous est possible dans ce cas de faire une demande de crédit classique.
Toutefois, afin de vous assurer que les intérêts de votre emprunt seront déduits de vos revenus, il faut qu’il soit utilisé pour l’achat de vos parts de SCPI. À ce titre, vous devez être en mesure d’apporter des documents justificatifs à l’administration fiscale, comme un tableau d’amortissement ou des relevés de loyers.
L’investissement en nue-propriété
Vous souhaitez vous engager dans l’immobilier locatif sur le long terme ? L’investissement dans une SCPI de démembrement constitue une solution qui s’offre à vous. L’acquisition des parts de la société en nue-propriété permet un abattement d’impôt de 15 % jusqu’à 45 % sur le prix d’acquisition. De plus, vous êtes exonéré de la fiscalité durant toute la période de démembrement. De même, votre placement sort de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) tout au long de cette période, c’est l’usufruitier qui s’en charge. Néanmoins, en tant que nu-propriétaire des parts, vous ne recevrez des revenus de votre projet qu’une fois la durée de démembrement prend fin.
Par ailleurs, les loyers générés après la durée de démembrement sont soumis à l’impôt sur le revenu. Lors de la revente du bien immobilier locatif, vous réaliserez une plus-value intéressante liée à l’achat décoté.
Attention, le financement par crédit n’est pas valable pour l’investissement dans une SCPI en nue-propriété. Vous devez donc disposer d’un portefeuille plus solide pour pouvoir acheter vos parts du capital.
L’investissement via son contrat d’assurance-vie
Désormais, l’investissement locatif dans une société civile de placement immobilier est possible via votre assurance-vie en France. Précisément, vous pouvez acquérir vos parts de SCPI à l’aide de votre contrat, en tant qu’unité de compte. Dans ce cadre, l’acquisition à crédit n’est pas autorisée, vous devez alors être en mesure de posséder des liquidités. Heureusement, le prix d’acquisition via votre contrat d’assurance-vie s’avère relativement bas par rapport à l’achat en direct. En effet, votre achat est garanti par votre assureur et profite d’une décote de 2,5 à 5 %.
L’investissement locatif dans une SCPI via votre assurance-vie vous permet de profiter d’une fiscalité intéressante, qui dépend du délai de possession de votre contrat. Vous disposez alors deux choix, soit le mode d’imposition à l’impôt sur le revenu, soit l’application d’un taux de prélèvement forfaitaire libératoire. Ce dernier vaut 35 % si la durée de contrat est inférieure à 4 ans, 15 % entre 4 et 8 ans, et 7,5 % pour une durée plus de 8 ans.
Peu importe votre choix, vous êtes toutefois obligé de vous acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Néanmoins, comme vous le savez déjà, la fiscalité d’une assurance-vie ne s’applique que lors du rachat du patrimoine. De ce fait, vos revenus locatifs dans une SCPI ne sont pas imposables tant que les biens immobiliers ne sont pas vendus. De plus, lors de la revente, vous recevrez une plus-value considérable compte tenu du prix d’acquisition relativement bas.
Les avantages d’un investissement locatif dans une SCPI
Que vous optiez pour l’achat direct de vos parts, à crédit, en démembrement ou via votre contrat d’assurance-vie, l’investissement dans une SCPI vous offre des avantages non négligeables. Cela vous permet notamment de générer d’importants revenus complémentaires tout en mutualisant les risques et bénéficiant d’une fiscalité attractive. Facilité d’accès et gestion locative déléguée à une société avisée, le projet locatif au sein d’une société civile de placement immobilier vous simplifie la vie. Ainsi, vous n’aurez qu’à recevoir votre part de revenus chaque mois ou chaque trimestre.
Par ailleurs, étant donné que les SCPI sont contrôlées et agréées par l’AMF (Autorité des marchés financiers), elles se doivent donc d’être transparentes.
L’investissement via le private equity immobilier ou le club deal
Meilleure alternative aux investissements en bourse et sur les actions cotées, le private equity immobilier (le capital-investissement en français) constitue un placement collectif avantageux pour investir dans la pierre. Il regroupe notamment les investissements faits auprès des clubs deals immobiliers ou au sein de fonds professionnels spécialisés.
À la différence des fonds immobiliers classiques du type SCPI, les fonds de private equity immobilier donnent accès à une classe d’actifs souvent peu utilisée par les investisseurs. Ils vous permettent ainsi de profiter d’un nouveau moteur de performance décorrélé des marchés financiers cotés en Bourse. En effet, le capital-investissement vous donne la possibilité d’investir dans des sociétés porteuses de projets immobiliers, tels que la rénovation d’immeubles, la transformation de bureaux en habitations, la restructuration des actifs commerciaux ou des bureaux… À la fin des opérations, les biens pourraient être proposés à la location et vous recevrez ainsi des revenus locatifs. Si l’activité se rapporte à la capitalisation, vos revenus dépendent alors des plus-values réalisées à la revente des patrimoines.
Le private equity présente de nombreux avantages, notamment un taux de rendement interne élevé, entre 8 et 12 %. La durée de placement est relativement courte, et les avantages fiscaux qui en découlent s’avèrent attractifs. Entre autres, les plus-values réalisées sont exonérées de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Le capital-investissement vous permet également d’investir via un PEA (Plan épargne en actions) ou via votre contrat d’assurance-vie.
L’investissement immobilier via des dispositifs de défiscalisation
Les investissements locatifs par le biais des dispositifs fiscaux sont également des placements rentables et moins risqués en France. Vous distinguez différents types de lois fiscales dans l’Hexagone.
L’investissement en location vide par le dispositif Pinel
Prolongée jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement en 2014 afin de favoriser l’investissement locatif en France. Elle concerne notamment tout projet de location vide des biens neufs, mais aussi des logements anciens rendus neufs. À ce titre, elle autorise des réductions d’impôt déduites sur les prix d’achat de la résidence et qui varient en fonction de la durée de bail. Concrètement, cette année, la loi Pinel permet aux investisseurs un abattement fiscal de :
- 10,5 % du prix d’acquisition pour une durée de location de 6 ans,
- 15 % sur 9 ans,
- 17,5 % sur 12 ans.
Dans le cadre du dispositif Pinel, les villes de France sont subdivisées en 3 zones pour l’année 2023. La zone A bis concerne Paris et les autres métropoles de l’Île-de-France, là où le marché immobilier locatif est très tendu. Quant aux autres villes de l’Île-de-France qui n’appartiennent pas à la zone Pinel A bis, elles se situent dans la zone A, comme les grandes métropoles de la Côte-d’Azur. Ces communes présentent un marché immobilier tendu caractérisé par une demande toujours croissante par rapport à l’offre. Par ailleurs, sont qualifiées dans la zone B1 les villes françaises de plus de 250 000 habitants, et dont le marché locatif est moins tendu par rapport à celui des communes en zones A bis et A.
La location meublée par le biais de la loi LMNP
À la recherche d’un placement rentable pour faire fructifier votre argent rapidement ? La location en meublé a le vent en poupe sur le territoire français ces dernières années. À ce titre, investir via le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est la solution idéale proposée. Les avantages fiscaux qui en découlent ne font que doper vos revenus locatifs. En effet, sous le statut LMNP, vos loyers seront à déclarer à titre des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), ce qui vous permet de profiter des réductions d’impôt. Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous profiterez d’un abattement fiscal aux taux de 50 % pour une location classique et de 71 % pour une location saisonnière. En revanche, pour le régime réel, vous bénéficierez de la déduction des charges et des avantages de l’amortissement comptable.
Afin de pouvoir profiter des intérêts du dispositif LMNP, vous devez équiper votre appartement des meubles au moins à usage quotidien. Cela concerne, entre autres, la literie, les volets et les rideaux, et les équipements cuisiniers.
