C’est à la suite de la Révolution française que l’idée de protéger et de conserver le patrimoine architectural du pays vint. Le service d’inspection générale des monuments historiques est alors instauré en 1830. Actuellement, plusieurs milliers de biens sont inscrits ou classés. Qu’est-ce qu’un monument historique ? Quelles sont les conditions qu’un bâtiment doit remplir pour bénéficier d’un tel statut ? Quelle est la différence entre immeuble inscrit et immeuble classé ? Quelle est la démarche à suivre pour la demande de protection ? Quels sont ses effets ? Quels intérêts à investir dans un patrimoine inscrit ou classé monument historique ? Découvrez les informations essentielles à savoir concernant le monument historique dans cet article.
Qu’est-ce qu’un monument historique ?
Un monument historique désigne un bâtiment qui bénéficie d’un statut juridique spécifique destiné à le protéger, en raison de son intérêt historique, artistique, architectural, technique ou scientifique. Il peut s’agir d’un immeuble bâti (par exemple ouvrage d’art ou édifice) ou non bâti (terrain comportant des vestiges archéologiques, jardin, parc, grotte ornée), ou d’un objet mobilier (par exemple orgue, arme, cloche, tableau). Ces sites sont protégés au titre des monuments historiques afin d’en garantir la conservation, la restauration ainsi que la mise en valeur.
Le statut de monument historique s’apparente ainsi à une reconnaissance de l’intérêt patrimonial d’un bien par la Nation. Il peut porter sur le bâtiment dans son intégralité ou uniquement sur certaines parties. En effet, il se peut que seuls les éléments remarquables de l’édifice, comme la façade, l’escalier, la toiture, la cheminée, soient protégés.
Voici quelques exemples des monuments historiques les plus célèbres en France :
- les palais des papes,
- la tour Eiffel,
- la cathédrale Notre-Dame de Paris,
- l’abbaye du mont Saint-Michel,
- la cathédrale Notre-Dame de Reims,
- la basilique du Sacré-Cœur,
- la cité de Carcassonne,
- les châteaux de la Loire,
- la pyramide du Louvre.
Depuis la mise en œuvre de la commission des monuments historiques, en 1837, plus de 44 769 immeubles bénéficient du statut de monument historique en France. Parmi eux, 30 496 sont inscrits et 14 273 classés (recensement en janvier 2022).
Quelle différence entre bien classé et bien inscrit ?
La protection au titre des monuments historiques se décline en deux niveaux, à savoir l’inscription et le classement. L’inscription correspond au premier degré de protection et le classement constitue le niveau le plus important.
Les monuments dont la conservation présente un intérêt public au point de vue de l’histoire et de l’art sont classés. Les immeubles ayant un intérêt suffisant pour en rendre désirable la préservation sont, quant à eux, inscrits. Par ailleurs, le classement se fait au niveau national, tandis que l’inscription relève d’une procédure régionale.
Le classement d’un bâtiment au titre des monuments historiques nécessite avant tout la création d’un dossier auprès de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC). Si la demande est validée, le dossier est ensuite envoyé à la commission nationale des monuments historiques. Cet organisme peut délivrer le statut de monument classé après avoir consulté la Commission nationale de patrimoine et de l’architecture (CNPA).
Pour un édifice inscrit, la démarche s’arrête au niveau régional, c’est-à-dire auprès de la DRAC. Dans ce cas, c’est l’arrêté du préfet de région, après avis de la CRPA (Commission régionale du patrimoine et de l’architecture), qui inscrit l’immeuble au titre des monuments historiques.
À noter qu’un bien peut à la fois être inscrit et classé. C’est, par exemple, le cas de l’Hôpital Saint-Louis à Paris. En effet, dans cet établissement, les puits et la pharmacie sont inscrits, tandis que la chapelle et le réservoir sont classés.
Quelles sont les conditions pour qu’un bien bénéficie du statut monument historique ?
Pour être inscrit ou classé au titre des monuments historiques, un bien doit remplir quelques conditions concernant son âge, sa technique de construction, son importance spécifique dans l’histoire, sa célébrité et sa beauté.
Âge
La protection au titre des monuments historiques, inscription ou classement, n’a pas vocation à s’appliquer aux bâtiments récents. Elle concerne plus particulièrement les biens construits il y a plus de 50 ans.
Concrètement, lorsqu’un édifice est bien conservé malgré son âge et que sa structure est encore majoritairement d’origine, il a plus de chance de devenir monument. Il en va de même pour les immeubles uniques, représentatifs des objets disparus de leur époque.
Qualité architecturale
Les bâtiments dont le mode de construction est particulièrement innovant peuvent être considérés comme des monuments. C’est, par exemple, le cas du pont d’une importante portée ou du premier bâtiment construit en béton. Outre l’art de l’ingénierie, une prestation artisanale exceptionnelle peut aussi être un critère. Ainsi, les sculptures en bois élaborées peuvent, entre autres, devenir monument.
Intérêt historique
Les monuments historiques sont des immeubles ou des objets mobiliers racontant la vie d’autrefois. Par exemple, la cité d’habitation pour les ouvriers constitue le symbole de l’essor industriel de la ville. Les anciens bains publics remémorent que jadis les gens baignaient dans les lacs juste en séparant les sexes.
Il se peut donc qu’après quelques décennies, les tours de refroidissement des centrales nucléaires désaffectées deviennent des monuments historiques, en rappelant l’ère de l’électricité nucléaire.
Célébrité
Un immeuble qui rappelle une personne renommée peut aussi devenir un monument historique. Il peut s’agir du bâtiment où cette célébrité est née ou a résidé. Le bien peut également être une œuvre architecturale conçue par un architecte de grand renom.
Esthétique
Il existe des immeubles qui convainquent le grand public et les spécialistes par leur esthétique hors du commun. Ceux-ci peuvent alors être inscrits ou classés au titre des monuments historiques après toutes les démarches requises.
Quelle est la procédure à suivre pour la demande de protection ?
La demande d’inscription ou de classement au titre des monuments historiques peut être effectuée par :
- le propriétaire du bien,
- l’affectataire,
- tout organisme public ou toute personne ayant intérêt à faire protéger le bâtiment (par exemple l’association de défense du patrimoine ou les collectivités territoriales),
- la DRAC,
- le ministère de la Culture.
La demande est à adresser au préfet de la région. Le dossier doit comprendre :
- la description de l’édifice,
- les éléments relatifs à son architecture ou son histoire,
- des photographies,
- des documents graphiques représentant le bien dans son intégralité et sous ses aspects les plus intéressants historiquement ou artistiquement.
Le dossier est dans un premier temps soumis à l’examen de la première section de la CRPA, un organisme compétent en matière de protection et de valorisation du patrimoine immobilier, et de l’architecture. Il est composé :
- des représentants de l’État,
- des représentants d’association ou de fondations,
- des élus,
- des personnalités qualifiées.
En cas d’avis défavorable de la CRPA, la demande est, en général, rejetée par le préfet de région. En revanche, si l’avis est favorable à l’inscription, le préfet de région a le pouvoir de prendre un arrêté d’inscription. Dans ce cas, l’édifice peut être inscrit au titre des monuments historiques.
Si la CRPA formule un avis favorable à l’inscription assorti d’un vœu de classement, le préfet de région peut transmettre une proposition de classement à l’administration centrale du ministère de la Culture. Cette dernière soumet le dossier à la CNPA, qui peut soit accepter le classement, soit confirmer l’inscription.
Le classement d’un bien au titre des monuments historiques est alors délivré par arrêté du ministère de la Culture, après avis de la CNPA.
À noter que si la demande n’a pas été effectuée par le propriétaire même du bâtiment, l’arrêté de classement nécessite son accord. En l’absence du consentement du propriétaire, le classement du bien au titre des monuments historiques ne peut être prononcé que par décret en Conseil d’État. Cette démarche reste néanmoins rare.
Quels sont les effets de la protection ?
Le propriétaire d’un monument historique a la responsabilité de conserver l’édifice en question. En cas de projet de vente, il doit aviser le préfet de région dans les 15 jours. De même, il est tenu d’informer l’acquéreur sur l’existence de la servitude d’inscription ou de classement.
En raison de leur intérêt patrimonial, les monuments historiques font l’objet de dispositions particulières en ce qui concerne leur entretien, leur réparation, leur modification ou leur restauration. Toutes les interventions doivent être réalisées en maintenant l’intérêt historique, architectural ou artistique ayant justifié leur protection.
Les travaux d’entretien courant (remplacement d’une tuile, peinture à l’identique) sur un immeuble inscrit ou classé en tant que monument historique sont dispensés de formalités. Par contre, les autres interventions sur un bâtiment classé requièrent l’autorisation du préfet de région. Pour la maîtrise d’œuvre, il est nécessaire de recourir à des catégories de professionnels spécialisés, comme l’architecte de patrimoine ou l’architecte en chef des monuments historiques.
Pour ce qui est du bien inscrit, les travaux sont généralement soumis à une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir, déclaration préalable au titre du Code de l’urbanisme). Dès que le projet nécessite un permis de construire, la maîtrise d’œuvre doit être confiée à un architecte. Il n’existe aucune exigence particulière concernant la qualification de ce professionnel. Néanmoins, il est conseillé de privilégier un architecte disposant d’un diplôme d’Architecture et de Patrimoine.
Pour un immeuble classé comme pour un immeuble inscrit, le chantier s’exécute sous le Contrôle scientifique et technique (CST) des services de l’État en charge des monuments historiques.
Quels intérêts à investir dans un monument historique ?
La loi de défiscalisation immobilière sur les monuments historiques a été créée afin d’encourager la rénovation des immeubles anciens. Il s’agit de protéger le patrimoine architectural et historique de France. Ce dispositif comporte de nombreux avantages.
Les économies d’impôts
La réduction d’impôts sur le revenu est certainement le premier intérêt qui vient à l’esprit lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble inscrit ou classé en tant que monument historique. De nombreux conseillers financiers s’accordent à dire que c’est l’une des meilleures solutions de défiscalisation.
Les charges liées aux travaux d’entretien et de restauration du bien sont déductibles des revenus fonciers à 100 %. Le déficit engendré par l’opération est également déductible du revenu global.
Avantage fiscal exclu du plafond des niches fiscales
La loi Monument historique est considérée par de nombreux investisseurs comme l’un des derniers paradis fiscaux en France. Pour cause, contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, elle n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Le plafonnement des niches fiscales consiste, comme l’indique son nom, à plafonner le montant de l’avantage fiscal dont les investisseurs pourront bénéficier chaque année pour le calcul de l’impôt. Les réductions maximales d’impôts sont alors limitées à 10 000 euros par an.
La loi de défiscalisation Monument Historique permet donc aux contribuables français de réduire à 0 € le montant de leurs impôts.
Exonération des droits de succession
En plus de l’avantage sur le plan fiscal, l’investissement dans un monument historique est aussi intéressant sur le plan successoral. En effet, la donation ou la transmission d’un bien immobilier bénéficiant d’un tel statut sont exonérées de droits de succession. Cette disposition demeure valable que les héritiers fassent partie du membre de famille du détenteur ou non.
De nombreuses aides disponibles pour l’entretien et la conservation du bien
En plus des solutions de défiscalisations et des exonérations de droits de succession, l’État propose également aux propriétaires de bénéficier, sous certaines conditions, de subventions publiques par le biais de la DRAC.
Le montant de la subvention s’élève en général à 30 % du coût des travaux pour les biens inscrits en tant que monument historique, et 50 % pour les édifices classés. Ces aides financières portent sur les travaux d’entretien, de réparation et de restauration.
Après signature d’une convention avec un organisme lié au patrimoine, tel que la Fondation du patrimoine, les propriétaires pourront également avoir droit à un mécénat privé. Dans ce cas, ils doivent s’engager à laisser le public accéder à leur bien quelques jours par an, notamment durant les jours fériés et les vacances scolaires.
Pas de plafond de loyer
Les personnes qui font l’acquisition d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ne sont pas contraintes de louer leur bien immobilier. Par ailleurs, si elles le mettent en location, elles peuvent fixer librement le montant du loyer. C’est un atout de plus de la loi Monument historique comparée aux autres dispositifs de défiscalisation.
Aucun plafond de ressources du locataire
Aucune loi n’impose aux propriétaires d’un bien classé monument historique de plafonds concernant les revenus à respecter pour les futurs locataires. Le choix et la possibilité de trouver un public locatif s’avèrent donc vastes. Cela facilite grandement la recherche de locataires. De quoi éviter les carences locatives et les vacances locatives pour mieux rentabiliser l’investissement.
Déductibilité des intérêts d’emprunt à 100 %
En investissant avec la loi Monument Historique, les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100 %.
Il paraît très intéressant de financer l’achat d’un bien classé monument historique via un crédit immobilier. En effet, cela permet aux investisseurs de profiter d’un double effet de levier, à savoir l’effet fiscal et l’effet financier.
Ainsi, en investissant avec un minimum d’apport, les propriétaires pourront optimiser le processus de défiscalisation prévu dans le cadre de la loi. De ce fait, les économies d’impôts sont davantage importantes.
Possibilité de louer le bien à ses proches
Parmi les principaux avantages de la loi sur les monuments historiques, les propriétaires bailleurs ont la possibilité de louer leur bien à leurs enfants, leur famille, leurs frères et sœurs ou leurs amis proches. Cependant, les locataires ne doivent pas avoir le même foyer fiscal que les investisseurs.
Possibilité d’investir en monument historique avec une société civile immobilière
Il est tout à fait possible d’acheter un bien classé monument historique avec une Société civile immobilière (SCI). Cependant, la SCI doit être une société familiale. Autrement dit, les associés sont constitués uniquement de membres d’une même famille.
Chaque associé doit alors se soumettre à l’engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant au moins 15 ans à compter de l’acquisition. Il est effectivement possible de céder ses parts à un autre membre de famille qui reprend alors l’engagement pour la durée restant à courir. Concernant l’avantage fiscal, l’investisseur bénéficie uniquement de la déduction d’impôts sur sa quote-part au sein de la société.
En somme, les avantages à investir dans un immeuble inscrit ou classé au titre des monuments historiques ne manquent pas. Cependant, comme tout type d’investissement, il existe de nombreux paramètres à étudier et de nombreux domaines à maîtriser pour réussir le projet. Vous y lancer seul peut être risqué, en particulier si vous êtes débutant dans l’univers de l’investissement dans la pierre. Afin de mettre plus de chances de votre côté, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel immobilier.
