Investir en couple est à la fois une aventure qui soude un projet de vie, et une façon d’aborder l’investissement immobilier en ayant plus de moyens. Car être 2 est indéniablement un avantage pour construire plus rapidement un patrimoine intéressant. Mais, pour que cette stratégie soit payante, quelques règles doivent être strictement définies et respectées sur le plan légal au départ. Cet article se propose de vous les présenter et de répondre aux questions avant de vous donner les meilleurs conseils pour réussir un projet locatif à 2.
Le meilleur régime matrimonial pour investir en couple
Lorsque l’on commence à investir en couple, la première question à se poser est celle du statut légal de son union. La loi en reconnaît 3 de possible en France : le mariage, le Pacs, et le concubinage. Chacun de ces statuts s’assortit de droits différents quant au patrimoine acquis durant l’union. Ceci peut sembler accessoire au départ, mais il ne l’est pas en cas de séparation ou de décès. Bien investir en couple commence donc par le faire sous le bon régime matrimonial, lequel dépend de la situation personnelle et financière des partenaires.
Investir dans le cadre du mariage
Le mariage est certainement la situation la plus idoine pour investir dans l’immobilier en couple. Le mariage laisse, de fait, la liberté entre 2 régimes matrimoniaux, dont celui de la communauté des biens, qui passe pour le plus intéressant pour réaliser un investissement locatif. Voyons ces 2 régimes et les avantages qu’ils présentent.
La communauté des biens réduite aux acquêts
C’est pour ce régime qu’optent 2 nouveaux conjoints lorsqu’ils convolent sans contrat de mariage. Il implique que tous les biens détenus par le couple, et acquis durant le mariage, soient la propriété commune du couple. Chacun détient donc 50 % du patrimoine acquis durant le mariage en cas de séparation. Le patrimoine acquis auparavant ne rentre pas dans le calcul : raison pour laquelle on parle de communauté réduite aux acquêts.
Avec ce régime, un investissement locatif acquis durant l’union appartient à chacun des conjoints à « 50-50 » : quelle que soit la part d’apport mise par chacun dans cet investissement immobilier au départ. Les revenus locatifs sont également concernés par cette communauté de biens.
En cas de séparation, le bien immobilier est vendu et chacun en récupère sa part.
Le régime de la séparation des biens
C’est l’union contractée « sous contrat de mariage », ce contrat permettant à un conjoint dont le patrimoine est conséquent, de se protéger en cas de séparation. Ce statut matrimonial laisse l’entière propriété d’un bien immobilier à celui qui en fait l’achat durant le mariage. S’il y a séparation, le partage sera fait à concurrence de la participation de chacun dans le financement du bien.
Le bien immobilier acheté en commun sous ce régime l’est néanmoins selon le principe de l’indivision. Pour le vendre, chacun doit obtenir l’autorisation de l’autre.
Le régime du Pacs
Avec le Pacs, le régime de la séparation des biens est automatique, et le régime de l’indivision peut faire l’objet d’une option. En cas de séparation, un bien immobilier détenu en commun doit être revendu et le fruit de la vente redistribué à chacun, proportionnellement à sa participation au financement.
Le régime du concubinage
Les concubins conservent également des patrimoines distincts, mais attention, ce régime est certainement le plus dangereux du point de vue d’un achat immobilier. Le seul propriétaire du bien est, en effet, celui dont le nom figure sur l’acte de propriété, d’où la prudence de recourir à l’indivision pour éviter les mauvaises surprises.
En cas de séparation, seul un juge est autorisé à mettre un terme à la convention d’indivision.
La création d’une SCI société civile immobilière est aussi une façon plus sûre d’investir dans l’immobilier en couple lorsque l’on est concubin.
Investissement locatif en couple et fiscalité
C’est là un autre volet à étudier avant d’investir dans l’immobilier en couple, car le statut de l’union, là encore, va jouer.
Fiscalité immobilière et mariage
Le mariage reste le cadre le plus intéressant également au niveau fiscal. Quel que soit le régime choisi, communauté des biens ou séparation, les dispositifs de défiscalisation vont profiter au foyer fiscal conjoint.
Le cas du Pacs
Les dispositifs de défiscalisation immobilière profitent au foyer fiscal conjoint, mais avec des règles qui différent en cas de partage s’il y a séparation.
Le cas du concubinage
Ce régime n’est pas à l’avantage de tous les concubins, car seul celui dont le nom figure sur l’acte de vente profite des avantages fiscaux.
Notons que même en créant une SCI, les concubins ne profitent des avantages fiscaux qu’à hauteur de leur participation dans la société.
À savoir : chaque concubin est considéré par l’administration comme un foyer fiscal distinct : pas de déclaration commune de revenu possible. En revanche, il en va tout autrement au titre de la fortune immobilière, pour laquelle les concubins sont bien considérés comme un seul et même foyer fiscal. À partir du moment où les 2 patrimoines réunis dépasse le seuil des 1,3 millions d’euros, les concubins sont soumis à une déclaration d’impôts commune sur la fortune immobilière. La déclaration stipule les 2 noms, et chacun est conjoint et solidaire de la redevance de l’impôt.
Investir dans l’immobilier en couple avec une SCI
La SCI, ou société civile de placement, est un bon montage juridique pour investir dans l’immobilier en couple. Ce type de société, en effet, nécessite un minimum de 2 membres, réunis en tant qu’associés, qui s’allient dans le but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers en commun.
Une SCI permet donc d’investir dans l’immobilier en couple, de façon à contourner l’inconvénient de l’indivision. En cas de désaccord, ce régime bloque, de fait, les partenaires dans leurs mouvements.
Dans une SCI au contraire, chaque associé reste libre de vendre ses parts en cas de séparation, et de récupérer ainsi sa part de la valeur des biens, à hauteur du montant de sa participation au financement.
Investir dans l’immobilier en couple grâce à une SCI offre aussi une sécurité particulière en cas de décès de l’un des partenaires. En effet, le survivant conserve alors l’intégralité de ses parts dans la société. Seules les parts du partenaire de Pacs ou de concubinage décédé, reviennent aux héritiers.
Autre avantage que l’on peut trouver à créer une société civile immobilière pour faire du locatif en couple : celui du choix du régime fiscal à l’IS ou à l’IR.
Les associés optent soit pour l’imposition à L’iS (impôt sur les sociétés), soit pour l’impôt sur le revenu (l’IR). Ce choix est déterminant en termes d’avantages fiscaux : ces deux régimes comportent chacun les leurs.
L’imposition à L’IR
Elle permet à l’associé d’une SCI de gérer de l’immobilier locatif en direct, en étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers. On privilégie ce régime lorsque l’on garde un œil sur la revente d’un investissement locatif, car on bénéficie alors du régime des particuliers au niveau de l’imposition des plus-values. Et ce régime est moins gourmand que le très confiscatoire régime des plus-values professionnelles.
Du côté des inconvénients, cependant, l’imposition à L’IR en SCI a le gros défaut de venir grossir le revenu global imposable du contribuable, donc sa tranche marginale d’imposition. Mais on peut remédier à cela, en optant pour un dispositif fiscal comme le déficit foncier sous le régime du réel.
L’imposition à l’IS
En choisissant ce régime, les associés d’une SCI optent pour l’impôt sur les sociétés et ne sont donc plus chacun personnellement redevables. C’est la société qui le devient s’en acquittant de l’impôt sur les bénéfices. Celui-ci est soumis à un taux variable, fonction du montant des bénéfices. Globalement, ce régime est moins lourd que celui de l’IR et possède encore un autre avantage ; celui d’autoriser la déduction d’un nombre considérable de charges des bénéfices imposables, ainsi que la déduction de l’amortissement du bien.
Ce régime, qui prévoit de n’imposer personnellement les associés que sur les dividendes de la société – lorsqu’ils décident de s’en accorder- est donc synonyme de beaux avantages fiscaux.
Mais, car il y a un a un mais, il est, par contre, soumis à la lourde fiscalité des plus-values mobilières, ou des plus-values professionnelles. On évite donc plutôt la fiscalité à L’IS pour investir dans l’immobilier en couple dans le but de revendre.
Enfin, investir dans l’immobilier en couple et en SCI est aussi une solution qu’on privilégie dans le but de transmettre aux enfants. Le dispositif prévoit, en effet, diverses facilités pour cela, avec :
- la possibilité de continuer à gérer un bien immobilier, tout en le transmettant à ses enfants : les parents restant gestionnaires de la société.
- la possibilité d’effectuer une donation portant sur un bien immobilier par le biais de parts de sociétés. Ce montage réserve de beaux avantages fiscaux, puisqu’il permet d’échelonner les donations sur des tranches de 15 ans, de manière à ce que chacune soit exonérée d’impôts. Au total : il est possible de transmettre un bien immobilier en différant cette donation dans le temps pour que les enfants n’aient aucun droit à régler.
3 règles à respecter pour un investissement locatif en couple serein
La vigilance
Même si un investissement locatif en couple est toujours une perspective réjouissante au départ, nous avons vu que les choses peuvent se corser en cas de rupture ou de décès du partenaire. Avant de réaliser un investissement, il ne faut jamais faire preuve de légèreté sur les points suivants :
- Le nom figurant sur l’acte de propriété définitif établi par le notaire, ce point étant particulièrement sensible dans le cadre d’un investissement locatif réalisé en concubinage.
À ce propos, pensez principe de l’indivision, qui évite les conflits d’intérêts en permettant à chaque partenaire d’être propriétaire. Une convention d’indivision établie par notaire est censée de plus, indiquer clairement l’apport de chaque partenaire et la quote-part qui en découle.
· Votre régime matrimonial, si vous êtes marié, puisque la communauté de bien ou la séparation de bien, n’incluent pas les mêmes devoirs, ni le même partage en cas de séparation.
Partager les mêmes objectifs de départ
Certes, l’immobilier locatif fait partie des projets qui semblent stimulants à 2, mais il n’est pas toujours de tout repos ! Deux conjoints ou partenaires ont donc tout intérêt à être sur la même longueur d’ondes dès le départ pour que l’aventure ne tourne pas à la déconfiture.
Il est important de comprendre que l’immobilier locatif est un placement, donc qu’il implique un projet avec des valeurs et des objectifs partagés sur le plan matériel et financier. Il s’agit de viser chacun le même but à long terme : construction d’un patrimoine, financement de la retraite et/ou des études des enfants, transmission, etc.
La définition d’objectifs communs permet ensuite de rester soudés face aux difficultés de l’aventure. Car lors de la construction d’un patrimoine immobilier, il pourra arriver, par exemple, qu’un investissement locatif périclite. La raison peut en être : des travaux trop importants à prévoir, des impayés, une vacance locative trop fréquente, etc. L’entente et la solidarité des partenaires au sein du couple vont alors être déterminantes pour gérer l’imprévu, dédramatiser la situation, et prendre une décision comme la revente.
Rester pragmatique
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’achat d’un investissement locatif n’a rien de personnel. Seuls les critères propres à la rentabilité du bien doivent être pris en compte.
Une bonne répartition des tâches dans le couple au niveau de son activité locative est aussi recommandée. Qui s’occupe de la recherche des biens, des relations avec la banque, ou de la gestion locative ? En couple comme en solo, ce sont les projets locatifs bien préparés qui mènent au succès !
Si vous êtes mariés ou en couple, et que vous désirez vous lancer dans l’investissement locatif, faites-le bien accompagnés ! Invest Market est spécialiste de l’investissement clé-en-main et monte pour vous des projets immobiliers attractifs et rentables. N’hésitez pas à nous consulter pour nous exposer vos besoins et discuter avec nous de solutions juridiques et fiscales pour investir avec succès.
