Depuis toujours, l’immobilier reste le placement préféré des Français pour obtenir des revenus complémentaires et anticiper leur retraite. Néanmoins, cette opération comporte quelques freins concernant notamment les difficultés liées à la gestion locative et le besoin en capital. À ce propos, la SCPI (Société civile de placement immobilier) se présente comme une excellente alternative. Savez-vous qu’il est possible d’investir dans la pierre sans acheter directement un logement ? Grâce à la pierre-papier, vous pouvez détenir un bien immobilier de manière totalement dématérialisée. Ce type d’investissement est de plus en plus plébiscité, car il est rentable, moins risqué et accessible à tous. Vous pouvez, vous aussi, profiter de tous ces avantages. Voici un guide complet pour vous aider à investir avec succès.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
L’histoire de la SCPI a commencé dans les années 1960. Face à l’impossibilité d’acquérir seuls un immeuble en raison de son prix élevé, quelques investisseurs particuliers se sont regroupés pour investir ensemble. À l’époque, ce concept est simplement appelé société civile. Fin 1970, les pouvoirs publics ont officialisé l’existence de ce placement et ont fixé un cadre juridique. Ils l’ont nommé SCPI ou Société civile de placement immobilier.
Également connue sous le nom de « pierre-papier », la SCPI est donc un placement collectif investi en immobilier. Il s’agit précisément d’une forme particulière de Société civile immobilière (SCI). C’est un organisme de gestion immobilière qui permet aux épargnants d’investir indirectement dans l’immobilier. Cette opération s’adresse aux particuliers désireux de placer leur argent sur le marché immobilier sans passer par l’achat direct d’un appartement ou d’une maison. Ils pourront dans ce cas se constituer un patrimoine et bénéficier des revenus réguliers sans se soucier de la gestion locative.
En achetant des parts au sein d’une SCPI, vous devenez associé et détenez une partie d’un patrimoine immobilier. C’est la société de gestion qui se charge de l’achat des actifs, de la sélection des locataires, de l’entretien du parc immobilier, de la collecte de loyers et de la revente. Les bénéfices réalisés par la SCPI sont ensuite redistribués à tous les associés en fonction de leur nombre de parts respectif.
À noter que la société de gestion est agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Comment fonctionnent les SCPI ?
Comment acheter et vendre des parts de SCPI ? Quelles sont les modalités de souscription ? Quels sont les frais associés ? Tout comprendre sur le principe de fonctionnement d’une société civile de placement immobilier dans les lignes qui suivent.
Achat et vente des parts
Le marché des parts de SCPI (achat et revente) est organisé différemment selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital variable ou à capital fixe.
SCPI à capital variable
Avec une SCPI à capital variable, la société de gestion ne fixe pas le montant de parts. La souscription des parts peut être effectuée à tout moment. De ce fait, de nouveaux associés investissent au fil de l’eau. Les épargnants souhaitant liquider leurs parts peuvent donc sortir de la SCPI en fonction de nouvelles entrées réalisées.
Tous les capitaux reçus doivent être investis, quelles que soient les opportunités d’investissement. Ce qui peut affecter la qualité du parc immobilier de la SCPI. Néanmoins, la valeur des parts est déterminée par le gérant lui-même, mais non pas par le marché. Ce qui promet une grande stabilité. En outre, c’est la société de gestion qui cherche un repreneur, et non pas l’associé-vendeur.
En gros, la demande d’achat ou de vente au sein d’une SCPI à capital variable peuvent se faire à n’importe quel moment.
SCPI à capital fixe
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la société de gestion définit lors de la création un objectif de souscription (valeur de capital). Une fois ce premier plafond atteint, le gérant est le seul à pouvoir décider d’augmenter à nouveau le capital. Dans ce cas, il définit le montant des parts et le volume maximum.
La collecte de nouveaux capitaux se fait donc lors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. En dehors de ce moment, le capital est fermé. De ce fait, l’achat et la vente des parts s’effectuent uniquement en passant par le marché secondaire.
Bref, vous avez deux moyens d’investir au sein d’une SCPI à capital fixe, soit lors d’un rachat de parts à un associé désireux de liquider les siennes (marché secondaire), soit lors d’une augmentation de capital.
Modalités de souscription
Pour acheter des parts de SCPI, 4 solutions s’offrent à vous, à savoir à crédit, au comptant, via un contrat d’assurance-vie
ou en démembrement temporaire de propriété.
Investir au comptant
C’est le mode d’investissement le plus simple et le plus courant. C’est la meilleure solution si vous disposez des liquidités et que vous souhaitez obtenir des revenus immédiats. Vous pouvez en bénéficier une fois la période de carence écoulée (environ 4 mois).
Il faut toutefois faire attention à la fiscalité de ce type d’investissement. En effet, les revenus de vos SCPI seront considérés comme de revenus fonciers et sont, de ce fait, soumis à l’impôt sur le revenu et au prélèvement fiscal. Ainsi, ce mode de détention profite plutôt aux investisseurs faiblement imposés.
Investir à crédit
Vous avez la possibilité de financer l’achat de vos parts de SCPI à crédit. Cette solution vous permet d’ailleurs de profiter de l’effet de levier.
Avec ce mode d’acquisition, vous allez aussi pouvoir déduire fiscalement de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunts, les frais de dossier et le montant d’assurance. De quoi limiter la fiscalité sur vos rentes. Le revers de la médaille, c’est que vous êtes contraint de vous soumettre aux critères d’endettement imposés par les banques.
Investir en démembrement
Investir en démembrement consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété des parts de SCPI durant une période préalablement définie (en général 5, 10 ou 15 ans). C’est un moyen de profiter d’une décote à l’achat. Deux solutions sont alors possibles.
La première, c’est d’acheter la nue-propriété. Il s’agit d’un excellent choix si vous souhaitez vous constituer un patrimoine offrant plus tard des revenus complémentaires. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement fixée. De ce fait, vous évitez toute fiscalité. De plus, le montant de votre investissement sort de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
La deuxième option consiste à acquérir l’usufruit temporaire. En tant qu’usufruitier, vous obtenez des revenus réguliers durant la période du démembrement. Vous serez alors soumis aux impôts sur le revenu et aux prélèvements sociaux. À la fin du délai, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.
Investir via une assurance-vie
Investir en SCPI dans le cadre d’une assurance-vie vous permet de bénéficier du rendement de la SCPI tout en profitant de la fiscalité favorable de l’assurance-vie. Les revenus de vos SCPI ne seront pas considérés comme des revenus fonciers. Par contre, ils entrent dans l’assiette fiscale de l’IFI. Sachez toutefois que dans ce mode d’investissement, l’acquisition des parts ne peut pas se faire à crédit.
Les frais associés
L’investissement en SCPI engendre trois types de frais. D’abord, lors de l’acquisition des parts, la société de gestion prélève une commission de souscription à raison de 8 à 10 % du montant souscrit. Ensuite, elle applique des frais de gestion qui constituent une sorte de rémunération pour l’entretien du bien, la collecte et la distribution des loyers, la gestion administrative, etc.
Enfin, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il existe une sorte de frais de sortie. En cas de revente sur le marché secondaire, ces commissions sont versées à la société de gestion en remboursement des frais de transaction engagés.
Quels sont les avantages à investir dans une SCPI ?
Les raisons pour lesquelles l’investissement en SCPI a la cote auprès des épargnants sont nombreuses. En voici 3.
Un moyen accessible d’investir dans l’immobilier
En achetant des parts de SCPI, vous pouvez investir de façon indirecte dans les secteurs difficiles d’accès pour les particuliers, tels que l’immobilier « tertiaire » (commerces, bureaux, santé). De plus, vous n’avez pas à mobiliser de fortes sommes comme c’est le cas pour l’acquisition d’un logement en direct. Mieux encore, la sélection des biens immobiliers, leur gestion locative et leur revente sont à la charge d’un expert en la matière (en contrepartie d’une commission annuelle payée à l’opérateur).
Un placement à rendement élevé
Étant un placement au sous-jacent solide et pérenne (immobilier professionnel ou immobilier d’habitation), la SCPI affiche des performances intéressantes. Un investissement en SCPI peut notamment rapporter un rendement allant de 4 % à 5 %. Ce qui fait de cette opération l’une des plus rentables sur le marché. Investir dans la pierre via la SCPI de rendement vous permet ainsi de percevoir des revenus complémentaires réguliers.
Un risque mutualisé
La SCPI est une solution de placement collectif permettant d’acheter des biens immobiliers par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée en gestion de patrimoine. En souscrivant, vous pourrez réaliser des placements dans une ou plusieurs parts. Vous devenez d’une certaine manière copropriétaire d’un patrimoine immobilier. Ce parc immobilier peut se composer de différentes typologies de biens (commerces, bureaux, logements, locaux d’activité). La souscription à une SCPI vous permet ainsi de diversifier facilement votre investissement afin de mutualiser les risques.
Dans quel type de SCPI investir ?
Selon vos objectifs d’investissement (revenus réguliers, avantages fiscaux, capitalisation), vous avez le choix entre 3 types de SCPI, à savoir la SCPI de rendement, la SCPI fiscale et la SCPI de plus-value.
Investir en SCPI de rendement
Les SCPI de rendement désignent les SCPI dites d’immobilier professionnel (bureaux, locaux commerciaux ou entrepôts). Elles permettent aux acheteurs d’investir dans l’immobilier professionnel. Grâce à la mise en location des biens détenus par la société de gestion, chaque investisseur reçoit des revenus mensuels à hauteur de sa détention de parts dans la SCPI. Ces dividendes correspondent aux loyers perçus par la SCPI après déduction des frais de gestion. Ils sont généralement versés chaque trimestre.
Investir en SCPI fiscale
Également appelée SCPI de défiscalisation, la SCPI fiscale est un produit financier particulier vous permettant de profiter d’une fiscalité avantageuse. Ici, les sociétés de gestion investissent dans des actifs immobiliers éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Elles sélectionnent les biens les plus intéressants selon leur situation géographique.
Ainsi, il existe plusieurs types de SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel, les SCPI Denormandie, et les SCPI de déficit foncier. En achetant des parts auprès de l’une de ces sociétés, vous minorez le montant de vos impôts. C’est une option intéressante si vous êtes lourdement imposé. Notez toutefois que le rendement de l’investissement est moins important. De ce fait, les revenus perçus seront moindres.
Investir en SCPI de capitalisation
Également appelées SCPI de plus-value, les SCPI de capitalisation misent sur des actifs offrant un fort potentiel de revalorisation. À la différence des SCPI de rendement ou fiscales, elles ne redistribuent pas les loyers. Les investisseurs ne perçoivent donc pas de dividendes. Leur objectif, c’est d’acheter des biens à valoriser pour ensuite les revendre avec une belle plus-value.
Cette plus-value peut être réalisée de plusieurs manières, notamment en rénovant le bien, en découpant un immeuble en plusieurs lots, ou en achetant en nue-propriété ou en viager. Ce type d’investissement est intéressant si vous voulez limiter votre imposition sur les revenus fonciers.
Quels sont les risques liés à un investissement en SCPI ?
L’investissement en SCPI présente de nombreux atouts. En revanche, il comporte également des risques que vous devez prendre en considération pour éviter les mauvaises surprises.
Le risque de liquidité
La revente des parts d’une SCPI (à capital variable) est réalisée par la société de gestion elle-même. Toutefois, elle n’est pas garantie. En effet, lorsque vous formulez une demande de retrait, la SCPI procède au rachat des parts uniquement lorsqu’un nouveau souscripteur se présente.
Par ailleurs, notez que les frais de souscription qui sont de l’ordre de 8 à 10 % du montant investi sont prélevés directement lors de la souscription. Cette commission n’est pas sans impact sur le rendement de votre placement. Ainsi, si vous comptez revendre vos parts très tôt, vous risquez de perdre beaucoup d’argent. Il faut effectivement du temps pour rentabiliser ce type de projet.
Le risque de rendement non garanti et de perte de valeur de parts
Notez également que le rendement d’une SCPI n’est pas garanti. Une baisse de revenu peut survenir pour diverses raisons, comme les vacances locatives, les loyers impayés. Ainsi, selon le marché immobilier, les potentiels revenus de la SCPI peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
Les biens immobiliers peuvent même perdre de la valeur selon l’évolution du marché immobilier. Certains événements, notamment le conflit armé, la crise sanitaire ou la crise financière, peuvent influer fortement sur le marché de l’immobilier en entraînant, par exemple, sa chute.
Les logements peuvent aussi se dévaloriser lorsque la société de gestion prend à la légère l’entretien de son parc immobilier. Dans ce cas, vous vous exposez à un risque de perte de valeur des parts.
Le risque de change
Le risque de devise ou de change concerne uniquement les SCPI qui investissent dans les pays en dehors de la zone euro. Leur patrimoine et leurs loyers sont soumis à l’influence des marchés des devises. Cela peut avoir des conséquences positives ou négatives sur vos potentiels revenus suivant les variations.
Investir en SCPI : comment faire le bon choix ?
Il ne faut effectivement pas investir dans n’importe quelle SCPI. Vous devez avant tout évaluer sa performance et sa santé. Pour cela, il existe quelques indicateurs à analyser.
Le Taux de distribution (TD)
Le TDVM (Taux de distribution sur valeur de marché) est un premier indicateur qui vous permet d’avoir une idée de la rentabilité d’une SCPI. Il renseigne sur le rendement de l’investissement sur une année. Il a été remplacé par le taux de distribution en 2022.
Le TD est donc le nouvel indicateur de rentabilité pour les SCPI. Pour le calculer, il faut diviser le dividende brut annuel (avant fiscalité et prélèvement libératoire) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Concrètement, il correspond à ce que le détenteur de parts va percevoir au cours d’une année.
Le taux de distribution est communiqué chaque année. Vous pouvez le retrouver dans le rapport annuel de gestion et les bulletins trimestriels d’information de la société de gestion.
Le Taux de rendement interne (TRI)
Si le TD est net de frais de gestion, il ne prend pas en compte les frais de souscription. Il s’agit donc d’un indicateur moins complet. Le TRI, quant à lui, prend en considération tous les flux de l’investissement (prix achat, dividendes, frais de gestion et prix de revente). Il s’agit d’un indicateur pertinent de la performance d’une SCPI. Il permet d’analyser la rentabilité de l’investissement sur 5, 10 ou 15 ans.
Toutefois, cet indicateur porte uniquement sur les performances passées. Pourtant, un TRI satisfaisant calculé sur les 5 ou 10 dernières années ne garantit en aucun cas la rentabilité future d’une SCPI. C’est pourquoi vous devez aussi vous attarder sur d’autres paramètres.
Le Taux d’occupation financière (TOF)
Le taux d’occupation financière est un moyen de juger la performance locative de la SCPI. Il confronte les loyers réellement perçus à ceux que la société aurait pu encaisser si l’ensemble de son parc immobilier était loué. Plus ce taux est élevé, plus l’opérateur sera en mesure d’assurer la redistribution régulière de revenus potentiels aux investisseurs.
Ainsi, pour comparer au mieux les SCPI, privilégiez celles présentant un TOF plus de 90 %. Attention toutefois, il est important d’étudier l’évolution de ce taux au fil des années.
Le Report à nouveau (RAN)
Également appelé réserve, le report à nouveau correspond aux sommes non distribuées aux détenteurs des parts. Il sert à anticiper une baisse des revenus, en raison d’une baisse de loyers ou des vacances locatives par exemple. Il s’agit donc d’un système de provisions qui permet de garantir la régularité du dividende. Un report à nouveau au montant élevé témoigne ainsi de la solidité de la SCPI.
La capitalisation
La capitalisation d’une SCPI vous permet de vous faire une idée de la taille de l’opérateur concerné et de sa place sur le marché. Plus elle est élevée, plus le patrimoine immobilier de la société de gestion est étendu et, donc, meilleure est la diversification des actifs. Pour les épargnants, c’est une excellente façon de répartir les risques locatifs. Veillez cependant à examiner la capitalisation d’une SCPI sur différentes périodes afin de mieux évaluer son évolution dans le temps.
