Si l’immobilier a la réputation d’être un domaine ouvert à tous pour s’enrichir, cela tient à l’un de ses mécanismes uniques : l’effet de levier immobilier. Il se résume très simplement par la formule suivante : les banques prêtent, les loyers remboursent.
Mais peut-on, pour autant, emprunter et investir à partir de rien ? Quelle est la réelle efficience de l’effet de levier ? Ses limites ? Invest Market répond pour vous à ces questions.
Effet de levier immobilier : définition
L’effet de levier désigne un principe présent dans l’investissement immobilier, en analogie avec le monde de la physique ou le principe du pied de biche pour les investisseurs les plus bricoleurs.
Un levier y est censé démultiplier la force d’un mouvement, de façon à donner le pouvoir de soulever une charge impossible à soulever autrement.
De la même façon, l’effet de levier immobilier sert à “soulever” des financements auprès des banques, qui n’auraient jamais pu être obtenus pour d’autres types d’investissements.
Pourquoi ? Parce que les banques prêtent pour investir dans la pierre, où le marché est stable et les rendements récurrents, là où un emprunt serait beaucoup plus risqué sur d’autres placements comme les marchés boursiers, on s’en doute.
Quel est l’intérêt de l’effet de levier en immobilier ?
Vous l’avez compris, l’intérêt d’un effet de levier immobilier tient donc dans les possibilités offertes par le crédit accordé par les banques avec un taux d’intérêt maîtrisé. Grâce à lui, nul n’a besoin de détenir l’intégralité du prix d’achat d’un bien pour pouvoir investir.
Avoir de bons revenus et une capacité d’endettement suffisante pour faire face aux mensualités permet de devenir investisseur.
L’utilisation du crédit des banques, soit l’effet de levier, plutôt que son capital ou épargne, a donc pour lui 2 gros avantages :
- il permet d’acquérir un bien plus cher pour le même apport personnel ;
- il décuple le taux de rentabilité de votre investissement.
Quel est le niveau d’endettement optimal pour l’effet levier ?
Pour répondre à cette question, il faut avoir un indicateur supplémentaire : le TRI. Le taux de rendement interne est l’un des indicateurs financiers les plus importants, si ce n’est LE plus important, pour juger si un investissement en vaut la peine ou non – en particulier pour les investissements locatifs.
Cette mesure donne aux investisseurs une idée claire de la rentabilité de leur investissement en tenant compte de tous les flux de trésorerie pertinents.
Nous vous invitons à lire notre article sur le calcul du TRI immobilier.
Calculer l’effet de levier
L’effet de levier immobilier est aussi une notion financière, qui donne lieu à des calculs, de façon à mieux chiffrer le bénéfice d’acheter un bien locatif par le biais d’un crédit immobilier, plutôt que de le financer cash sans apport.
On mesure ainsi l’enrichissement patrimonial engendré par le crédit.
Calculer et quantifier le “levier”
Un effet de levier immobilier porte sur la rentabilité financière d’un projet immobilier, c’est à dire qu’il englobe le facteur de son financement.
Il représente le multiple qui démultiplie cette rentabilité, et que l’on calcule de la façon suivante : montant de l’investissement/apport personnel.
Prenons un exemple concret pour des investisseurs immobilier pour être plus parlant. Si vous faites un investissement locatif d’un coût de 600 000 euros en mettant un apport personnel de 60 000 euros dans l’affaire, le multiple de l’effet de levier sera de : 600 000/60 000, soit 10.
Ce ratio se répercute directement sur la rentabilité de votre investissement, car si sa valeur s’accroît de 10 %, la valeur de votre apport personnel, elle, croît de 100 %.
L’effet de levier sur la rentabilité immobilière
On peut aussi intégrer le calcul d ‘un effet de levier directement dans la rentabilité immobilière. On calcule alors le ratio entre le montant net de l’investissement et le montant de l’apport.
Cela donne : valeur de l’actif + montant des loyers – l’impôt- les charges- mensualités et frais d’emprunt/montant de l’apport personnel.
Illustrons cela par un exemple. En achetant un bien immobilier type immeuble de rapport de 300 000 euros grâce à un prêt de 250 000 euros, soit en avançant 50 000 euros d’apport, vous le revendez ensuite 330 00 euros, après avoir déboursé 30 000 euros d’impôt et encaissé 24 000 euros de loyers.
La rentabilité financière de votre investissement immobilier est alors égale à : 330 000 + 24 000 – 30 000 -50 000 / 30 000, soit 9.13.
Votre effet de levier vous permet donc, dans ce cas de figure, de transformer 30 000 euros en 279 900 euros.
On commence là à mieux comprendre la puissance du mécanisme d’un endettement plutôt que l’utilisation de ses capitaux propres.
Exemple d’investissement avec ou sans effet de levier
Comparons l’intérêt d’un investissement locatif similaire, selon qu’il soit avec un financement sans apport, ou par le biais d’un crédit immobilier.
Nous partirons d’un investissement immobilier d’un montant 300 000 euros à l’achat, dont la taxe foncière est de 500 euros, les charges de copro de 700 euros, les frais de gestion de 1 500 euros, et les loyers annuels de 12 000 et la plus-value estimée sur 10 ans de 45 000 euros.
Cas N ° 1 : avec un apport
L’effet levier immobilier est nul dans ce cas, puisque l’investissement est réalisé sans crédit. On calcule donc sa rentabilité de façon classique, par le rapport des gains sur les coûts d’achat, multipliés par 100.
Les gains sont dans ce cas égaux à l’addition de la valeur du bien, augmentée de la plus-value et du montant total des loyers encaissés sur 10 ans.
On leur soustrait ensuite les impôts, les charges et les frais de gestion, ce qui donne les calculs suivants :
pour les gains : 300 000 + 45 000 + 12 000 x 10, soit = 457 000 euros, que l’on diminue des charges : 457 000 – 500 x 10 – 700 x 10 – 1 500 x 10 = 430 000 euros.
On applique ensuite le calcul de rentabilité, 430 000/100, pour obtenir 143 %.
La rentabilité de l’investissement calculée sur 10 ans est donc de 14.3 % sans effet de levier immobilier.
Cas N° 2 : avec prêt immobilier
On considère maintenant le même investissement immobilier, mais réalisé avec un emprunt d’un montant de 270 000 euros et un apport personnel de 30 000. Le coût du crédit (intérêts +assurances) s’élève à 15 000 euros sur 10 ans.
Ces données vont donc s’appliquer au calcul de rentabilité, avec un montant des gains diminué des coûts et du montant de l’emprunt immobilier, soit : 430 000 – 15 000 – 270 000, ce qui donne 145 000 euros.
Le calcul de rentabilité s’effectue ensuite en tenant seulement compte du montant de l’apport personnel : 145 000 /30 000 x 100, soit 483 %.
Sur 10 ans, la rentabilité de cet investissement locatif réalisé avec le soutien d’un effet levier du crédit est donc de 48.3 %, ce qui est nettement plus élevé que le cas de figure N° 1.
Bien utiliser le levier immobilier
L’effet levier de l’immobilier explique en partie qu’il n’est pas utile d’être rentier immobilier pour à investir et développer son patrimoine. Néanmoins, ce mécanisme n’est pas en lui-même une recette suffisante pour réaliser des investissements rentables.
Il existe une condition à respecter pour qu’il fonctionne, et qui n’est pas des moindres : soit que le coût de l’emprunt soit toujours inférieur à la rentabilité.
L’effet de levier sans apport immobilier ?
Quant à espérer cumuler des cashflows positifs (revenus directs) en cumulant les investissements sans aucun apport, sachez que cela est un peu un mythe. Les prêts immobiliers à 110 % se sont d’ailleurs raréfiés, et la tendance devrait se poursuivre sur l’année 2023, encadrée par Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui souhaite restreindre les conditions d’octroi des banques.
Avoir en tête la revente lors de l’emprunt
Or, des prêts plus rares risquent d’être à terme synonymes d’une baisse de prix immobilier. Il faut se garder donc de trop s’emballer et se rappeler avant tout qu’un investissement locatif ne s’envisage jamais sans la revente de bien, car les bons investissements sont ceux amenés à prendre de la valeur.
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