Il faut bien commencer par un premier investissement locatif pour se mettre le pied à l’étrier de la rente immobilière. Que l’on souhaite préparer sa retraite, assurer l’avenir de sa famille, ou pourquoi pas, commencer à se bâtir un patrimoine pour devenir un jour rentier. Mais, s’il faut commencer un jour, il n’est pas toujours facile d’éviter les erreurs. Notre article vous dispense les meilleurs conseils pour vous mettre sur la voie du succès.
Premier investissement locatif : définir sa stratégie
Réussir un premier investissement locatif ne se limite pas à savoir quel bien l’on recherche, ni même où on le recherche. Les questions : pourquoi j’investis, et dans quel but ou pour quels besoins je le fais, sont les plus importantes au
départ. Un projet bien défini est, en effet, un projet qui a plus de chances d’aboutir.
Prévoyez d’abord à quelles fins sera destiné ce bien : uniquement pour la location ou pour l’habiter un jour ? Pour qu’il soit loué d’abord, puis occupé par les enfants ? Pour acquérir un capital à transmettre ? Les réponses vont bien sûr influer sur le type de bien immobilier que l’on doit acheter.
Ensuite, comme tout placement financier, un investissement locatif répond à des objectifs, qui ne seront pas les mêmes en fonction du niveau de risques que l’on est prêt à prendre.
Des objectifs modérés, visant à se constituer un patrimoine à transmettre, vont guider le nouvel investisseur vers un marché sécurisé. Il visera non pas des biens à forte rentabilité et à hauts risques locatifs, mais des biens plus chers au mètre carré avec un fort potentiel de valorisation. Si la tension locative est forte, et le marché pourvu d’une bonne liquidité, tous les voyants sont au vert !
Un appartement de standing dans une grande ville convient à ce type de premier investissement immobilier.
Si l’objectif est de se créer des revenus complémentaires ou de préparer sa retraite, un nouvel investisseur va parier sur un bien offrant un risque modéré, couplé à un niveau de risque plus élevé. Le but étant d’atteindre des rentabilités tournant autour de 5 %,
Les biens type studios, T1 et T2 à la périphérie des grandes villes, mais qui restent desservis par les transports sont idéaux pour cibler de jeunes actifs ou des étudiants, et conviennent parfaitement pour un premier investissement locatif de ce type.
Enfin, si le futur investisseur ambitionne de se lancer dans l’immobilier pour en vivre à terme en multipliant les acquisitions, et en profitant à fond de l’effet levier du crédit, il s’orientera vers une stratégie offensive. Il lui faut alors trouver des biens à forte rentabilité, souvent dans l’ancien, et s’axer sur des modes d’exploitation très rentables, comme la location meublée ou saisonnière, la colocation, ou encore l’immeuble de rapport. Les rentabilités recherchées seront des rentabilités à 2 chiffres.
Les appartements dans l’ancien avec travaux, ou l’immeuble de rapport sont des biens qui conviennent à ce type de stratégie.
Autre conseil que l’on donne à tout novice dans l’investissement locatif : gérer lui-même son premier bien au départ, de façon à se faire la main. Car investir dans l’immobilier exige aussi de l’investissement personnel, en se familiarisant avec des notions de fiscalité et de droit immobilier.
Pour les mêmes raisons, il est conseillé de choisir un premier investissement locatif près de chez soi, de façon à se simplifier la vie notamment pour les visites, les menues réparations, etc.
Enfin, il est souvent recommandé de commencer par un bien le plus simple possible, comme une petite surface comme un studio, de façon à ne pas se surcharger de difficultés. Un immeuble de rapport avec de lourds travaux, n’est souvent pas un bon calcul pour un tout premier investissement locatif. Un investisseur qui n’est pas habitué à évaluer les travaux et qui n’a pas de notions dans le bâtiment et la fiscalité risque de ne jamais s’en sortir…
Les différentes étapes d’un investissement immobilier
Un premier investissement locatif se décompose en 3 grands volets : la recherche du bien, son financement et le choix de son régime fiscal. D’une bonne conjugaison de ces 3 facteurs dépend la réussite du futur projet immobilier.
La recherche du bien
La stratégie locative définit au départ le type de bien que l’on vise et le marché locatif sur lequel on souhaite se lancer. Néanmoins, il faudra respecter quelques règles de base quel que soit le type de bien.
Règles de base
- Acheter toujours sous les prix du marché, car les bonnes affaires, on le répète, se font toujours à l’achat pour un investissement locatif, et cela est d’autant plus important lorsqu’il s’agit d’un premier investissement. Un prix d’achat trop haut nuit à la rentabilité et compromet l’espoir d’une plus-value à la revente.
- Privilégiez les ratios ! C’est la rentabilité qui est prioritaire dans le choix d’un premier investissement locatif. Il doit à minima s’autofinancer, c’est-à-dire que l’ensemble des revenus locatifs doit au moins couvrir tous les frais liés à l’investissement : remboursement des mensualités de crédit, charges et fiscalité. Un premier investissement ne doit, en aucun cas, générer de cashflow négatif, car cela nuit à la capacité d’emprunt de l’investisseur. Il sera donc plus difficile pour lui d’acquérir ensuite d’autres biens, car les banques lui demanderont de finaliser d’abord ses remboursements. Un investisseur qui au contraire, affiche des cashflows positifs se verra gratifié de la confiance de son banquier et pourra continuer d’investir.
Pour toutes ces raisons, l’investissement locatif se différencie de l’achat d’une résidence principale, par le fait qu’il exclut totalement l’effet « coup de cœur ». On achète pour louer uniquement si cela est rentable, aucun autre critère ne devant rentrer en ligne de compte.
Choix du bien
Outre ces règles élémentaires, des critères précis président au choix d’un investissement locatif, notamment à celui d’un premier investissement.
L’emplacement
On sait qu’il s’agit du critère Numéro 1 dans le choix d’un bien immobilier. Il doit être situé à proximité des commodités comme les transports en commun, les commerces, les espaces verts, et les services publics. Ce confort doit tenir compte du profil des futurs locataires : prévoyez la proximité d’une crèche et d’écoles si vous louez à des familles, ou des lieux de loisirs et de culture pour louer à de jeunes actifs.
Faites
- Se renseigner auprès des voisins avant d’acheter le bien, pour évaluer l’ambiance du quartier et découvrir d’éventuels points faibles (nuisances sonores, problèmes de sécurité…)
- Choisissez bien la ville et le quartier, avec un passage par la case du service urbanisme de la mairie, pour connaître les éventuels projets en cours.
- Prenez le pouls du marché locatif local en vous faisant passer au besoin pour un potentiel locataire dans le coin. Cherchez à savoir si la demande locative existe pour le type de bien que vous voulez louer. Si le marché est saturé, avec pléthore de bien de ce type, comme cela peut exister avec l’implantation locale de programmes Pinel, portez vos recherches ailleurs. Vous risqueriez, en effet, de vous exposer à la vacance locative et d’avoir aussi du mal à revendre.
Ne faites pas
- Se fier entièrement aux agents immobiliers. C’est une erreur, car n’oubliez pas qu’ils sont là avant tout pour vendre le bien dont ils sous-estiment couramment les points faibles, notamment le coût des travaux. Faites vos propres recherches, toujours.
- Acheter un bel appartement sans explorer le quartier. Le risque est souvent de « flasher » sur un bien immobilier de bonne qualité, mais mal situé, par exemple dans le quartier « chaud » d’une grande ville qui a tendance à se délabrer. La conséquence : la décote du bien sur le long terme et un risque de vacance, avec des locataires qui risquent de fuir l’environnement.
- Acheter là où la demande locative est inexistante : les petites localités où le marché est très détendu. C’est la raison pour laquelle il faut insister sur la stratégie. Si vous misez sur un studio au départ, ciblez une ville étudiante comme Rennes ou Bordeaux. Un studio pour un étudiant s’y loue en à peine une demi-journée, pas de vacance donc, ni de loyers impayés !
Dans le neuf ou dans l’ancien ?
Neuf ou ancien ? Le choix se pose pour un premier investissement immobilier, mettant en balance les avantages et les inconvénients respectifs de ces 2 types d’investissement.
L’ancien est plus rentable, avec un coût au mètre carré qui reste moindre et des avantages fiscaux qui demeurent intéressants, notamment avec le régime du réel et le système du déficit foncier pour les biens avec travaux.
L’investissement locatif dans le neuf est, lui, encouragé par l’État à l’aide de différents dispositifs fiscaux, comme :
- l’exonération de la taxe foncière sur les logements achevés depuis le 1er janvier 2009 dotés d’excellentes performances énergétiques ;
- un taux de TVA réduit à 5,6 % dans certaines zones ;
- la reconduction du Plan Pinel jusqu’en 2024, même si les taux donnant droit aux avantages fiscaux se réduisent significativement en 2023.
À retenir
un achat dans le neuf permet de bénéficier d’un bien aux dernières normes environnementales, ce qui est un point fort non négligeable. De nombreux jeunes actifs sont vigilants aujourd’hui aux performances énergétiques de leur logement. Non seulement par souci d’écologie, mais aussi par souci d’économies et de confort.
Le respect de la dernière norme RE2020 permet, de plus, de se prémunir des sanctions qui viseront les logements trop énergivores dès août 2022, Ces sanctions commencent par le plafonnement des loyers en cas de relocation pour les logements dont l’étiquette énergie est située entre F et G. Puis ces logements seront progressivement sortis de la catégorie des logements décents d’ici 2025.
Financer son premier investissement immobilier
On finance rarement comptant un premier investissement, car cela n’est pas considéré comme très malin dans l’immobilier locatif ! Commencer à investir dans l’immobilier passe donc par une demande de crédit immobilier.
Et pour cause, en achetant un premier investissement financé par la banque, l’investisseur commence à toucher des loyers grâce à un argent qui n’est pas le sien. Les calculs de TRI, sont là pour le démonter : une opération est beaucoup plus rentable dès qu’elle est financée par l’agent du crédit.
Est-ce pour cette raison que l’on conseille souvent aujourd’hui de ne pas commencer par acheter sa résidence principale, mais de rester en location pour réserver sa capacité d’endettement à l’investissement locatif ? Certainement, car quand les 35 % d’endettement prévus par l’État actuellement sont dépassés, les portes du crédit se ferment. Plus possible, donc, de vous constituer un patrimoine en exploitant l’effet de levier des banques. Vous risquez ainsi de tirer un trait sur ce qui est la source d’enrichissement majeur en immobilier locatif.
Autre conseil à suivre : anticipez votre capacité de financement en rencontrant votre banquier en amont de tout projet. Ceci afin de savoir combien vos revenus vont vous permettre d’emprunter. La démarche est essentielle pour bien orienter votre recherche, vous crédibiliser vis à vis du vendeur, et vous rassurer quand vient ensuite l’étape de montage du plan de financement.
Pour un investissement locatif, il est conseillé d’emprunter en profitant au maximum du crédit immobilier, soit en mettant peu d’apports et en empruntant sur de longues durées. Le coût d’un courtier immobilier, assez modique, s’amortit vite pour obtenir les meilleures conditions de taux et de durée. Un courtier connaît, par ailleurs, parfaitement les banques et pourra vous donner rapidement un avis sur votre dossier.
À savoir : mars 2022 a amorcé la remontée des taux, ce qui n’est guère propice aux investisseurs, car cette hausse vient rogner sur leur capacité d’emprunt. L’inflation galopante devrait encore accentuer cette tendance, en diminuant le « reste à vivre » que les banques examinent, soit ce qu’il reste aux ménages pour vivre, une fois que tous les frais de leur emprunt sont déduits.
Le meilleur régime fiscal pour commencer à investir dans l’immobilier locatif
Immobilier locatif rime avec imposition, et la note peut être salée si le montage fiscal d’un projet n’a pas fait l’objet d’une bonne étude. La France est malheureusement un pays où l’État est très gourmand, ce qui explique qu’un montage fiscal bâclé peut ruiner un rendement locatif.
Le cas de la location vide
Autant le dire : le régime fiscal de la location vide ou en nu, est qualifié de confiscatoire par les investisseurs aguerris ! Pourquoi ? Parce que les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon la tranche marginale d’imposition du bailleur, à laquelle il ne faut pas manquer d’ajouter en plus le montant de la CSG CRDS, soit 17, 2 %. Comptez qu’un propriétaire dont le taux de TMI est de 41 %, payera donc 48,2 % d’impôts sur les recettes d’un investissement locatif.
Mais, si vous souhaitez absolument débuter dans l’immobilier locatif en louant en nu avec une TMI élevée, il y a quand même un filon : celui du déficit foncier. Ce montage restreint votre choix au niveau de l’achat, car vous devez vous engager sur un bien dans l’ancien, avec de gros travaux à prévoir. Pourquoi ? Parce que si le coût de ces travaux est supérieur à celui des recettes locatives, le déficit créé vient en déduction de montant de votre revenu global. Résultat : vous allégez votre impôt sur le revenu.
Mise en garde : attention, ce type de montage demande d’être bien accompagné si vous n’avez pas d’expérience dans le domaine des travaux de rénovation.
Car il faut savoir les évaluer correctement au départ, et connaître de bons artisans pour les faire réaliser. Il faut aussi les chiffrer et les inclure au prix du bien et aux calculs de rentabilité. Soyez attentif à ces 3 points :
- Choisissez le régime réel pour bénéficier du dispositif.
- Attention, tous les travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier ! Ceux visant à agrandir votre bien, par exemple, sont exclus.
- La durée du dispositif est de 6 ans si vous déduisez le déficit de l’ensemble de vos revenus, et de 10 ans si vous le déduisez uniquement de vos revenus fonciers. Le plafond autorisé se monte à 10 700 €/an.
La location meublée : le meilleur régime pour débuter ?
Face à la lourdeur de l’imposition de la location vide, la location meublée, avec le régime du LMNP (loueur en location meublée non-professionnel) s’affiche actuellement comme une solution providentielle sur le plan fiscal pour un premier projet immobilier : voyons pourquoi.
Un régime simple à gérer
- En louant sous ce régime, vous n’avez pas de société à créer, comme c’est le cas avec la société civile immobilière (SCI), donc pas coûts supplémentaires pour faire rédiger les statuts, ni de formalités de réunions d’AG.
- De plus, la location meublée vous permet de profiter d’un contrat de location plus souple en tant que bailleur, car plus court (1 an pour les habitations principales et entre 1 à 10 mois en cas de bail-mobilité pour un étudiant).
La spécificité de ce régime est dans la déclaration de vos recettes, qui n’appartiennent plus à la catégorie des revenus fonciers, mais à celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous la barre des 72 600 euros de recette annuelle, l’investisseur est imposé au régime micro (micro foncier), avec un minimum d’obligations comptables. Il peut effectuer seul sa déclaration en bénéficiant d’un abattement de 50 % pour ses charges. S’il a choisi le régime réel, il devra par contre recourir aux services de l’expert-comptable, pour un coût d’environ 500 euros, déductible de ses charges.
Une imposition gommée pendant 10 ans
Mais ce sont les cadeaux auxquels l’administration fiscale consent encore sous le statut LMNP, qui fait qu’il remporte l’adhésion des jeunes investisseurs. En choisissant le régime réel sous ce statut, c’est toutes ses charges locatives « réelles », augmentées du coût de l’amortissement du bien, qui deviennent déductibles du montant des loyers. Ces charges sont nombreuses et incluent, outre toutes charges courantes comme les frais de copropriété ou la taxe foncière, les coûts d’ameublement et d’équipement du logement.
Tout comme pour le déficit foncier, les déficits sont reportables, à ceci près que dans le cas du LMNP, ils le sont sans limite dans le temps et sans plafonnement !
Il résulte de ceci que le LMNP permet à tout jeune investisseur de gommer son imposition au départ, soit de contourner l’écueil de la fiscalité pour la rentabilité future de son projet. Ceci explique que l’investissement immobilier en meublé soit un choix d’investisseur axé sur une stratégie locative offensive.
Piège à éviter
Lors d’un premier investissement, il est impératif de se former à la fiscalité immobilière ou de se faire accompagner sur ce volet. Les revenus locatifs modestes au départ d’un jeune investisseur, font que le régime simplifié du micro foncier lui sera attribué par défaut. Or, selon sa TMI, nous avons vu plus haut que ce régime peut être extrêmement pénalisant. Ne pas opter pour le régime du réel et les multiples déductions qu’il permet est alors une erreur fatale, qui peut faire basculer le projet immobilier dans le rouge.
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