Une population jeune et dynamique et la bonne santé économique du secteur, dopent l’investissement locatif de Lille. La capitale des Hauts-de-France abrite plus de 227 500 habitants, dont 120 000 sont des étudiants. Elle s’affirme comme ville une attractive pour l’immobilier, avec des prix au mètre carré relativement hauts, mais plus intéressants que ceux des grandes villes trop convoitées comme Paris ou Marseille. Voyons où et dans quoi investir dans cette grande ville du Nord.
Pourquoi choisir son investissement locatif à Lille ?
Capitale européenne entre Paris, Londres et Bruxelles, ville économique majeure, 3e pôle étudiant de France : tous ces atouts font de Lille une cité où le marché de l’immobilier est particulièrement dynamique. Penchons-nous d’un peu plus près sur les raisons qui rendent un investissement locatif à Lille extrêmement attractif.
Le dynamisme économique
Anciennement renommée pour ses manufactures de textile, Lille a su se redresser de la crise économique qui l’a frappée dans les années 60. Elle réussit aujourd’hui à recréer des emplois massivement dans le secteur tertiaire, avec une hausse des créations d’entreprises multipliée par 2 depuis une dizaine d’années ! De grands groupes internationaux s’y sont implantés et on n’y dénombre pas moins de 80 sièges d’entreprises de plus de 500 salariés.
Un contexte indéniablement favorable à l’investissement locatif à Lille, ce dynamisme n’étant pas prêt de s’arrêter. En voulant réaménager ses friches industrielles, Lille a ouvert son territoire à de grands projets comme Euralille, Eurasanté et le parc scientifique de la Haute Borne. Des projets qui font d’elle une métropole qui ne risque pas d’être désertée avant longtemps. Détail qui intéresse au plus haut point les professionnels de l’investissement immobilier. Ces évolutions leur promettent un beau vivier de locataires, pourvu d’un niveau de revenus assez intéressant : de quoi faire oublier les aléas des cycles locatifs, comme la vacance ou les impayés.
Un cadre vie agréable
On le sait, les jeunes actifs, principalement au début de leur vie professionnelle, fuient les campagnes. Ce qu’ils recherchent, ce sont des équipements tels que les transports et les écoles, assortis d’une vie culturelle riche et variée. De ce point de vue, Lille a tout pour les satisfaire. Elle compte de nombreux espaces verts avec de grands parcs comme les jardins Vauban ou son jardin des plantes. Le métro lillois, avec ses 45 km de réseau, est aussi le 2e de France, après le réseau parisien. Quant à la vie culturelle, elle est originale et animée, à l’image de la grande braderie de septembre, le plus grand marché aux puces d’Europe.
Un pôle étudiant important
Si l’investissement locatif à Lille se concentre beaucoup autour des petites surfaces comme les T1 ou les T2, c’est en partie en raison de la présence étudiante importante de la ville. Au palmarès des villes estudiantines de l’Hexagone, Lille arrive en 4e position, après Paris, Lyon et Toulouse. La richesse et le nombre impressionnant de formations qu’elle propose attirent chaque année un nombre croissant de jeunes. Les formations universitaires sont dispensées sur 3 campus, suivant une large palette d’enseignement : droit, sciences humaines, gestion, management, médecine… Les grandes écoles, dont certaines très renommées, attirent massivement de futurs cadres, avec notamment l’Ecole centrale de Lille, l’Ecole des hautes études commerciales du Nord (EDHEC), la School of Management (IESEG), l’Institut d’études politiques et bien d’autres encore.
Une démographie favorable
Oubliez l’investissement locatif à destination des seniors à Lille, la cité est une ville jeune ! 24 % de la population y a moins de 20 ans, et 20 % des habitants y sont étudiants. Lille a l’une des croissances démographiques les plus importantes de France, avec une population de plus d’un million d’habitants au total, sur toute la grande métropole de Lille, incluant Tourcoing, Roubaix et Villeneuve-d’Ascq. Tous ces ménages ont besoin d’un toit, ce qui explique la forte demande locative de la région. Par ailleurs, la municipalité aide les gens à se loger, avec des programmes immobiliers qui prévoient la construction de 600 logements dans le neuf chaque année. Malgré cela, la demande reste forte pour l’achat d’appartements neufs par les jeunes actifs et les biens immobiliers de petite taille pour les étudiants. De quoi encourager l’investissement locatif à Lille encore pour de nombreuses années.
Où investir à Lille ?
Dans quel quartier de Lille se porter acquéreur d’un bien immobilier pour la location ? Les biens les plus prisés sont situés dans Lille centre ou dans le vieux Lille. Les bonnes affaires s’y dénichent avec le concours d’un professionnel, car elles sont vendues parfois même avant d’être mises sur le marché. Tous les quartiers de Lille possèdent au demeurant leur charme et ont un autre grand point commun : celui d’être desservis par un efficace réseau au niveau des transports
Le vieux Lille ou Triangle d’Or
C’est là où tout le monde rêve d’un investissement locatif à Lille ! Le vieux Lille, est le témoin du passé historique de la ville, avec ses rues pavés et ses édifices comme la Vieille Bourse, la Chambre de Commerce ou Notre Dame de la Treille. Il se situe au nord de la ville et reste l’un des plus visités par les touristes. En plein essor économique, il est pourvu de nombreux commerces et de toutes les commodités.
Les prix de l’immobilier locatif sont parmi les plus chers de la ville : autour de 4 000 euros du mètre carré pour un appartement et 3 900 pour une maison.
Le centre-ville
Le cœur de la ville y bat avec le Musée d’Histoire Naturelle, le Palais Rihour et Rameau, les nombreux commerces et les administrations. Très animé, le quartier a une réputation de quartier agréable, avec une douceur de vivre très typique. Il s’étend sur un large secteur de la gare Saint-Sauveur aux halles Solférino, jusqu’à Euralille. Un intense lieu de passage, desservi par deux lignes de métro et de tramway. Les gares de Lille Flandres et de Lille Europe se trouvent aussi non loin.
Les prix de l’immobilier y sont un peu plus abordables que dans le Vieux Lille. Comptez un prix moyen de 3 220 euros au mètre carré pour un investissement locatif à Lille concernant un appartement et 2760 euros pour une maison.
Le quartier Bois blanc
Ce quartier qu’on appelle aussi « l’île de Lille » est sillonné par les canaux de la Deûle. Anciennement zone industrielle et portuaire, il s’est reconverti en éco quartier et attire massivement les populations étudiantes (40 % de la population du quartier). Le coût de la vie est abordable et le cadre de vie plutôt plaisant. Comme tous les quartiers de Lille, Bois blanc est très bien desservi, avec notamment sa station de métro. Zone d’activité économique, il regroupe aussi de beaux espaces verts.
Pour un investissement locatif à Lille dans ce quartier, comptez 2 330 euros au mètre carré, l’immobilier neuf étant le plus répandu.
Le quartier Vauban Esquermes
Quartier constitué d’une part par un ancien terrain marécageux et par Esquermes, village rattaché à Lille au XIXè siècle. Il se distingue par son patrimoine légué par Vauban et ses espaces verts : jardin Vauban, parc zoologique et « bois de Boulogne » nordique. Ses atouts pour un investissement locatif à Lille ? Sa proximité avec le centre-ville et sa grosse concentration d’étudiants : 15 000 groupée autour des facultés catholiques. Les maisons de maîtres se rencontrent dans le quartier Vauban, alors que les logements sociaux sont plus présents dans le village d’Esquermes. Quel prix faut-il compter pour y devenir propriétaire ? Environ 3 300 euros du mètre carré pour un appartement et 2 900 pour une maison.
Le quartier de Wazemmes
Ce quartier populaire de Lilles se partage entre 4 secteurs : l’église Saint-Pierre-Saint-Paul, la rue Léon Gambetta et la place Casquette. Il draine chaque dimanche matin plus de 40 000 visiteurs qui se rendent à son grand marché. Il s’est beaucoup transformé suite aux programmes immobiliers neufs de la municipalité et attire des populations jeunes et étudiantes. Situé à quelques minutes du centre-ville, Wazemmes attire aussi de jeunes actifs de plus en plus aisés. Seul petit inconvénient du quartier : la circulation y est difficile, car les rues étroites y sont beaucoup en sens unique.
Pour un investissement locatif à Lille dans ce quartier, on s’orientera plutôt vers un logement neuf, plus facile à trouver. Prévoir autour de 3 100 euros pour un appartement, au mètre carré pour un appartement et 2 800 euros pour une maison.
Saint-Maurice
Un quartier à privilégier pour ses résidences calmes, si l’on souhaite un investissement locatif sûr, à destination des familles. Ce quartier attire, en effet, les couples et les familles en quête d’un cadre de vie paisible. Le quartier est relié à la zone Lille Flandres et situé ente 2 axes routiers qui permettent de rejoindre facilement les autoroutes A 1 et A 22. Il est aussi proche de la gare TGV.
Un investissement locatif à Lille dans ce quartier se situe au-dessus des prix du marché lillois, mais les prix restent stables : autour de 2 800 euros du mètre carré pour un appartement et 2 800 pour une maison.
Moulins
Une adresse lilloise qui attire les investisseurs immobiliers comme le miel attire les abeilles ! Moulins est un quartier qui s’est débarrassé de son passé industriel pour devenir un quartier branché, avec ses équipements culturels et sportifs. On s’intéressera surtout à Moulins pour réaliser un investissement locatif à Lille à destination des étudiants. Ils sont en force dans le quartier, qui bénéficie de sa proximité avec les facultés. Les jeunes actifs les suivent de près, car le quartier regorge aussi d’entreprises.
On estime le prix du mètre carré autour de 2 700 euros pour un appartement dans ce quartier et de 2 200 pour une maison.
Fives
Avec cet ancien quartier en pleine rénovation, Lille sud retrouve une seconde jeunesse. Un grand programme neuf y a été lancé, pour lui donner une nouvelle image. Le quartier conserve malgré tout une identité populaire et offre un cadre de vie plutôt chaleureux.
Les prix du mètre carré y sont très abordables, avec une moyenne de 2 300 euros pour un appartement et 2 100 euros pour une maison.
Euralille
L’un des quartiers indiscutablement les plus tournés vers l’investissement locatif à Lille, puisque les locataires y représentent 80 % de la population. Euralille est le 3e centre d’affaires en France, mais il se distingue par la qualité de vie qu’il offre à ses travailleurs et ses habitants. Tourné vers le développement durable, il attire les étudiants et les jeunes actifs dans les grands domaines du tertiaire. Euralille est aussi une destination de choix pour le tourisme d’affaire, ce qui intéressera les investisseurs tournés vers la location saisonnière.
Le prix du mètre carré est un peu plus élevé dans ce centre d’affaires, avec un prix moyen de 2 800 euros pour un appartement et de 2 500 euros pour une maison.
Le marché locatif à Lille
Ce sont les populations étudiantes qui boostent incontestablement l’investissement locatif à Lille. La location des chambres truste 10 % du marché, derrière les locations de studio (46 %) et les T2 (30 %). Viennent ensuite les 3 pièces, qui n’occupent que 10 % du marché, les T4 et les maisons, représentant 2 % des logements loués dans la capitale des Flandres.
Autre particularité de la situation immobilière de Lille : 47 % du marché locatif tourne en location meublée. La ville abrite donc surtout des populations relativement jeunes, et de passage pour la durée de leurs études ou en attente d’un job fixe. La location meublée, qui s’accompagne de beaux avantages fiscaux, est ainsi aussi l’indice que la métropole européenne est bien un territoire de chasse pour les investisseurs immobiliers.
Dans quoi investir ?
D’une manière générale, un investissement immobilier à Lille est une bonne affaire, la demande locative étant très supérieure à l’offre. Et pour cause, la rentabilité est au rendez-vous, les taux actuellement bas et les prix accessibles : les investisseurs n’ont donc aucun intérêt à revendre leur bien.
Compte tenu de la typologie du marché locatif marqué par la courte durée, on conseille donc d’orienter un premier investissement locatif à Lille vers un studio ou T1, dans les secteurs du centre-ville, Vauban ou Moulins, pour leur forte concentration d’étudiants. Comptez un budget autour de 90 000 euros pour un studio de 20 mètres carré dans le quartier Vauban, que vous louerez de préférence en meublé, la demande ne laissant pas craindre la vacance. La location saisonnière, facturée à la nuitée comme à l’hôtel, est une option qui reste possible, mais le secteur est concurrentiel.
Pour un studio loué en meublé avec un DPE location correct, la rentabilité escomptée oscille entre 5 et 6 %. Pour les parkings loués dans le centre, elle plafonne à 5 %, avec des tickets d’entrée se situant aux alentours des 20 000/30 000 euros.
Pour un investissement locatif, plus conséquent à Lille, sur le centre-ville ou le vieux Lille, il faudra tabler sur un beau budget, aux alentours des 380.000 à 420.000 euros pour un T4 ou T5 dans l’ancien. Les logements neufs sont plus abordables, entre 330.000 et 370.000 euros avec terrasse, dans un quartier périphérique comme Canteleu.
Pour investir dans une maison, comptez 300 000 à 420 000 euros pour un bien entre 120 et 130 mètres carré avec jardin à Villeneuve-d’Ascq.
La rentabilité à Lille
Le meilleur projet immobilier au niveau rentabilité reste le studio à Lille, avec un taux qui peut facilement atteindre les 6 %.
La maison 5 pièces est le bien qui se classe second au niveau de la rentabilité à Lille, avec un taux brut autour de 5.10%.
Mais rien n’interdit d’agrandir son patrimoine immobilier ensuite, avec de plus grandes surfaces, surtout si l’on pense colocation. Pour rappel, la rentabilité de ce type de location avoisine les 10 % et rencontre une demande pléthorique dans les villes étudiantes. Son succès tient à son adéquation aux attentes du marché immobilier actuel. Elle satisfait d’une part des étudiants en quête d’un logement dont ils peuvent se répartir les frais à plusieurs, et d’autre part, des propriétaires ravis de toucher plusieurs loyers pour un même bien. Une solution gagnant-gagnant donc, qui explique que la colocation à Lille connaisse un fort engouement, avec 8 demandes en moyenne pour un logement disponible.
Astuce d’investisseur : il est possible de cumuler 2 types de location sur le même investissement locatif à Lille. Il suffit de louer son bien en colocation à l’année à des étudiants et de la basculer en location saisonnière l’été, pour maximiser ses profits. Privilégiez dans ce cas un logement à la fois près des centres historiques et proche d’une école ou d’une université.
Les dispositifs fiscaux
Selon votre profil d’investisseur et votre situation fiscale actuelle, plusieurs dispositifs existent pour réussir votre investissement locatif à Lille en allégeant la note du percepteur.
La loi Pinel
Le parc immobilier de Lille compte de nombreux logements neufs, uniques bénéficiaires du dispositif Pinel, actuellement toujours d’actualité jusqu’en 2021. Cette mesure permet une réduction d impôts qui peut se monter jusqu’à 21 % du prix d’achat de votre bien, si vous le louez pour une durée maximale de 12 ans. Ensuite, les taux sont dégressifs : 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans. Cette solution intéresse prioritairement les personnes ayant besoin de défiscaliser globalement leurs revenus, soit les investisseurs subissant déjà une grosse imposition.
À noter : investir en loi Pinel est parfois risqué, notamment si les prix de vente sont 30 % au-dessus des prix du marché. Vous pouvez tomber sur un os au moment de la revente, si tous les investisseurs revendent leur bien au terme d’une même tranche de défiscalisation. Vous risquez de ne pas retrouver votre mise de départ et de perdre ainsi l’avantage fiscal glané au départ.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Ce statut est très prisé des investisseurs immobiliers, puisqu’il peut permettre de réaliser des investissements locatifs nets d’impôts, durant un certain nombre d’années. Comment ? En choisissant le régime fiscal du réel simplifié qui permet d’amortir la valeur du bien, des travaux de rénovation et de déduire toutes les charges liées à l’activité de loueur : frais d’acquisition tels que frais de notaire, honoraires de l’agence immobilière, intérêts d’emprunt… Si un déficit s’observe entre le total des revenus locatifs et les charges, il sera reportable sur les 10 années à venir, ce qui permet de gommer l’impôt.
La loi Malraux
Vous souhaitez investir dans l immobilier locatif de prestige ? Dans ce cas, la loi Malraux fait partie des dispositifs de défiscalisation adaptés. Une solution qui s’offre à vous si vous avez décidé d’investir dans le vieux Lille par exemple, puisqu’elle concerne les travaux de rénovation destinés à préserver le patrimoine historique, sous la directive des Architectes des Bâtiments de France. Le montant de la défiscalisation immobilière s’élève à 30 % du coût global des travaux, pour les immeubles en secteur sauvegardé, et à 22 % pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine urbain ou paysager.
Bon à savoir : le dispositif « monuments historiques » va encore plus loin, en investissant dans une partie d’immeuble classée par l’État. La totalité des travaux de réfection est déductible du revenu imposable, et il n’y pas de durée de mise en location obligatoire par la suite. Seul inconvénient : les biens de ce type sont rares à Lille.
Dispositif Censi Bouvard
En investissant sous le statut LMNP dans une résidence services à Lille, le dispositif Censi Bouvard vous permet encore de réduire la facture du fisc. Une alternative qui intéressera certainement tous ceux qui ne souhaitent pas s’encombrer d’une gestion locative. Concrètement, le dispositif Censi Bouvard fait bénéficier les acquéreurs d’un bien d’une réduction d impôts équivalente à 11 % du prix de revient de ce bien. Cette mesure fiscale est plafonnée à 300 000 euros, et la remise étalée sur une durée de 9 ans reconductibles. Il faut ajouter à cela, les avantages fiscaux de la location meublée, avec la récupération de la TVA sur 20 ans et la défiscalisation des loyers perçus.
