Examiner la rentabilité locative par ville, lorsque l’on planifie d’investir dans l’immobilier, est-ce une bonne idée ? Oui, bien sûr, car les rendements locatifs évoluent justement en fonction des villes et des typologies de biens. De plus, il n’est pas obligatoire, dans le cadre d’un investissement locatif, de vivre près de son acquisition, la gestion pouvant être confiée à une agence. Ceci laisse donc plus de latitude dans le choix de l’emplacement. Examinons les méthodes qui marchent et les villes vers lesquelles se tourner en 2022.
Pourquoi prendre en compte la rentabilité locative d’une ville ?
Un bon investissement locatif se choisit au départ sur le critère de la rentabilité locative. Il doit présenter un réel intérêt pour l’investisseur au niveau du ratio entre les recettes escomptées et le coût de l’acquisition.
Or, de l’emplacement du bien dépend beaucoup ce critère de rentabilité, car selon la ville et le quartier, le prix au mètre carré, le niveau des loyers et le prix d’achat des biens diffèrent. Raison qui explique que pour diversifier ses investissements locatifs intelligemment, il est opportun d’acquérir des biens dans certaines grandes villes de France. Car ces villes, où la rentabilité est au rendez-vous, vous garantissent de beaux rendements Locatifs.
Sonder la rentabilité locative ville par ville
La quête d’un bien locatif en fonction de la rentabilité locative observée dans une ville est donc une approche couramment utilisée. Elle va permettre se donner au départ un objectif, et de circonscrire un périmètre d’action. D’autres critères,
vont intervenir ensuite pour affiner la recherche.
Voici quelques méthodes et outils pour initier ce type de recherche.
Les sites spécialisés par secteur
Certains sites se spécialisent aujourd’hui dans la recherche d’annonces immobilières localisées sur la ville de votre choix, assorties des calculs d’un simulateur donnant le rendement locatif pour chaque bien proposé. Ces sites aident les investisseurs à accélérer leur processus de recherche-acquisition en comblant le manque d’informations des annonces traditionnelles.
Pour chaque bien, l’annonce indique : l’emplacement, un calcul de rentabilité, le prix au mètre carré rapporté à celui du secteur, indice du tensiomètre locatif… Le but étant de faire un rapide état du potentiel locatif, en évitant une enquête plus poussée et de fastidieux calculs.
Qu’en penser ? D’abord que ces services ont un coût, et se justifient certainement pour les investisseurs qui multiplient les projets et n’ont pas trop de temps à perdre avec des calculs de rentabilité sue chaque bien immobilier qu’ils regardent. Ils peuvent donc faire gagner du temps au départ, mais ne renseignent ni sur le quartier (et les aménagements qui peuvent dévaluer un bien à long terme) ni sur l’état de la demande du marché pour ce bien. Ils se focalisent sur le simple rendement locatif, mais ne vous aident pas à définir votre stratégie locative. L’accompagnement d’un vrai professionnel de l’immobilier est donc toujours préférable aux données des outils quand vous débutez dans l’investissement immobilier.
Les classements des meilleures villes où investir
C’est un classique en début d’année, les grands titres de la presse du monde immobilier recensent les villes de France les plus attractives pour investir. Depuis peu, certains sites spécialisés s’y mettent également, en profitant de l’énorme masse de données dont ils disposent pour renouveler rapidement ces classements. Ils les agrémentent en plus d’indicateurs, qui, outre le taux de rentabilité brute, tâchent aussi de tenir compte d’autres paramètres comme l’évolution future du marché, le dynamisme économique du secteur, les possibilités de plus-value… Problème : ces indicateurs sont complexes et peu faciles à mettre en balance pour le néophyte.
Néanmoins, ces classements ont le mérite d’informer sur les tendances du marché du moment. Actuellement, on sait, par exemple, que les confinements sont responsables du succès de communes où il fait bon vivre, avec un intérêt qui s’est renforcé pour certaines grandes agglomérations. D’autres, au contraire, comme Paris, enregistrent une baisse continue de leur attractivité. La crise sanitaire a également fait chuter l’attrait des grandes villes au profil des communes rurales. La tendance continue de s’accentuer, en raison notamment des progrès constants du télétravail.
Petit aperçu des villes les plus rentables
Même s’ils présentent des similitudes, les Top 5 des villes les plus attractives de France pour réussir son investissement locatif ne sont pas tous identiques. Nous essaierons, dans le cadre de cet article, non pas d’établir un classement (qui resterait très fluctuant sur 2022), mais seulement de présenter les villes les plus réputées pour leur rentabilité locative.
Nantes
Au cœur de la plus grande métropole du Grand Ouest français, Nantes reste au top du classement depuis 2018. Cette année-là, le magazine d’actualité « The Local », la consacre comme « la meilleure ville de France où travailler ». Depuis, divers prix lui sont régulièrement accordés, comme celui du « Prix de la capitale européenne de l’innovation » en 2019.
Ses atouts pour un investissement locatif
La démographie affiche une hausse constante depuis 2012 (+6 %), avec une population aujourd’hui de 314.138 habitants.
Un bon dynamisme économique, Nantes étant la première ville de France au niveau du secteur agroalimentaire et compte de grands groupes sur son sol : Nestlé, Tipiak, ou Lu, mais aussi Airbus, Eiffage… Plus de 14 477 emplois depuis 2014 ont été créés, et le taux de chômage de 6,1 % est très nettement sous la moyenne nationale.
Une riche offre culturelle et des infrastructures conséquentes en termes de transports achèvent de convaincre les investisseurs. Nantes s’est dotée d’une ligne LGV qui la met désormais à 2 h 30 de Paris, et a son propre aéroport qui la relie aux grandes capitales européennes.
Le marché immobilier nantais
- Le prix moyen au mètre carré à Nantes s’élève à 3.294 € pour un appartement, avec une nette augmentation de 3,7 % dans le neuf en 2021.
- Les locataires y sont majoritaires et représentent plus de 60 % du marché.
- Les indicateurs de tension locative sont dans le rouge, avec une moyenne de 5 demandes par offre de logement. LA rentabilité brute moyenne s’élève à 4,5 %.
- Nantes est une terre d’élection pour ceux qui fuient Paris et son agitation, les télétravailleurs en tête !
- Les projets ferroviaires en cours, pour relier la ville à ses voisines bretonnes, dont Rennes, devraient immanquablement faire grimper les prix de l’immobilier nantais dans les années à venir.
- La vacance locative y est de 8,4 %.
Toulouse
La ville rose a tout pour séduire les investisseurs en 2022 si l’on en croît les principaux classements. Celle que le magazine Challenge a consacrée comme la ville la plus dynamique de France en 2012 et 2015, voit son marché immobilier jouir d’une bonne santé.
Ses atouts pour un investissement locatif
La ville profite d’une grande vitalité démographique et économique, avec ses 502 989 habitants et ses pôles d’excellence autour de la recherche, l’industrie aéronautique (plus de 450 entreprises implantées dans ce secteur). Les NTIC y sont aussi très présentes et créent de nombreux emplois (plus de 21 900 en 5 ans).
La ville est bien équipée au niveau des transports, avec son réseau urbain, son aéroport et sa ligne LGV qui met Paris à seulement 3 heures de train.
Le marché immobilier toulousain
- Le prix moyen du mètre carré toulousain s’élève actuellement à 3 703 € pour un appartement, avec une augmentation constante des prix (+1.3 % sur les 3 premiers mois de l’année 2022). Une relative pénurie de logements neufs fait augmenter les prix.
- 55 % de la population est locataire, avec une appétence pour les logements de type T1, car Toulouse est une ville étudiante. On observe aussi une belle demande pour les logements de type T2 et T3.
- Toulouse est une ville où la tension locative est actuellement modérée, et où l’on relève une rentabilité brute moyenne de 5 %.
- Toulouse est une ville sportive, férue d’art et d’histoire, qui attire les jeunes actifs.
- La vacance locative y est de 8,3 %.
Bordeaux
Des atouts sur le plan immobilier
Tous les classements situent Bordeaux comme l’une des grandes gagnantes de ces dernières années. Elle serait même devenue l’une des villes de province les plus attractives de France, bien que son rendement soit un peu plus faible que celui de ses concurrentes. Mais Bordeaux a tout pour séduire : une évolution démographique en constante hausse et un bassin d’emploi stimulé par un pôle d’excellence dans le secteur aéronautique et spatial. Bordeaux est aussi une capitale mondiale du vin et devient en été une destination touristique, en raison de sa proximité avec l’Atlantique.
L’immobilier locatif bordelais
- Le prix moyen du mètre carré bordelais est de 4.952 €/m². Les prix du marché ont connu une forte hausse entre 2016 et 2019 (+26 %), qui semble aujourd’hui se calmer (+8,4 % sur ces 3 dernières années).
- Le taux de locataires y est très important : 67 %, avec une grosse demande pour les logements de type T1 (Bordeaux est aussi une ville étudiante). On note aussi une demande pour les T1 et les T2, ainsi que pour les maisons individuelles qui ont la cote, mais s’échangent plus cher (en moyenne 5.652 €/m²).
- Bordeaux affiche une tension locative très élevée pour tout type de biens. La rentabilité moyenne brute s’y situe autour de 3,64 %.
- Le climat agréable et la bonne qualité de vie attirent les jeunes actifs.
- Pratiquement pas de vacance locative à Bordeaux, avec un taux de 4,4 %.
Montpellier
La ville continue d’être une abonnée des classements depuis des années, car
c’est près de 4 000 nouveaux arrivants qui s’y installent chaque année. La démographie y est traditionnellement très dynamique, ainsi que l’activité économique, soutenue par des secteurs de pointe comme les biotechnologies et les NTIC. Montpellier propose aussi un cadre de vie idyllique, sous un climat méditerranéen, à seulement une dizaine de kilomètres des plages. Très bien desservie par son aéroport et ses 2 gares (Paris est à 3 h 25 de train), la ville attire massivement les étudiants grâce à son pôle universitaire, mais aussi les jeunes actifs.
Le marché immobilier montpelliérain
- Le prix moyen du mètre carré montpelliérain commence à 4 380 €. Marché dynamique qui augmente de 4 à 7 % chaque année dans le neuf et dans l’ancien.
- Montpellier compte 65 % de locataires, avec une grosse demande au niveau des studios (31 % du marché locatif, contre 28 % pour les T2).
- Montpellier est un marché locatif très tendu et le rendement locatif moyen est très fort : 5,7 %.
- Très grosse demande pour les logements étudiants (54 % du marché) avec une forte saisonnalité sur les mois de juillet et d’août.
- 5 % de Parisiens et 3 % de Lyonnais viennent investir dans l’immobilier à Montpellier.
Lyon
La capitale des Gaulles continue d’intéresser les investisseurs, malgré des prix élevés. Lyon est, en effet, la 2de ville la plus chère de l’Hexagone et accuse un manque de logements. On peut y faire néanmoins des investissements intéressants, les rendements restant élevés et la hausse incessante des prix laissant présager de belles plus-values.
Les atouts de Lyon
Lyon est une capitale économique qui attire plus de 125 000 entreprises sur son sol et dans un peu tous les secteurs : automobile, industrie pharmaceutique, communication, sport… C’est aussi la seconde ville étudiante de France, qui devrait compter 40 000 étudiants supplémentaires d’ici 2030. Enfin, Lyon dispose du second réseau de transports en commun après l’Île-de-France, et est traversée par pas moins de 230 TGV par jour qui la relient à Paris. Deux aéroports complètent ces infrastructures qui n’ont rien à envier à celles d’une grande capitale !
Faire un investissement locatif à Lyon
- Le prix moyen du mètre carré lyonnais est de 5 499 € pour un appartement. La ville a connu une flambée des prix sur les 15 dernières années qui a tendance à se calmer aujourd’hui. Ledéséquilibre perdure cependant entre l’offre et la demande de logements. Les prix de l’immobilier semblent avoir atteint un plafond haut.
- La ville compte 64 % de locataires, avec ses 155 000 étudiants et ses 6, 5 millions de touristes, elle se prête très bien à la location meublée saisonnière ou de courte durée.
- La tension locative est élevée à Lyon, où l’on peut tabler sur une rentabilité brute de 5,5 %.
- La vacance locative est très faible à Lyon, avec un taux sous les 5 %.
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