L’investissement immobilier conserve de nombreux atouts aux yeux des Français, dont celui de présenter un meilleur rendement que celui des solutions d’épargne classiques. Néanmoins, si l’on souhaite faire grimper la rentabilité au-delà du seuil symbolique des 10 %, il faut penser à se différencier sur le marché et penser à un investissement locatif qui se démarque. Selon l’objectif patrimonial d’un investisseur et les capitaux dont il dispose, le meilleur investissement ne sera pas le même pour être enfin rentable ou à objectif patrimonial direct.
Les dernières tendances de l’investissement locatif
Viser des rentabilités qui aillent bien au-delà des ratios habituels est bien souvent l’ambition d’investisseurs qui comptent sur l’immobilier locatif pour accéder à leur indépendance financière. Pour cela, des loyers qui ne font que couvrir le montant des mensualités de l’emprunt ne leur suffisent pas. Ce qu’ils visent, c’est le fameux cash flow positif: soit dégager un solde positif entre ce que leur coûte leur investissement locatif chaque mois, et ce qu’il rapporte. Mais où se cache-t-il précisément ? Dans certaines niches du marché immobilier, portées par les tendances les plus actuelles en manière de se loger.
La location saisonnière
C’est la star de l’investissement locatif à haut rendement : la location saisonnière affiche des taux de rentabilité affolants, qui dépassent parfois les 20 %. Non, ce n’est pas de la science-fiction, mais simplement le résultat d’un rendement locatif négocié sur du court ou du très court terme, qui permet au loueur de pratiquer des tarifs au niveau loyers proches de ceux de l’hôtellerie. Comme pour la colocation et le coliving, ce sont de nouveaux usages dans la façon de se loger et de se déplacer qui sont au cœur du succès de ce type d’investissement locatif. Le propriétaire bailleur dispose d’une grande liberté pour faire varier ses loyers en fonction de la saisonnalité car il n’y a pas d’encadrement des loyers. Pas de risque d’impayés non plus, car les locataires paient d’avance leur séjour sur les plateformes comme Airbnb.
Les bons plans de la location saisonnière ? Les biens immobiliers situés en zone touristique dotés d’attraits particuliers pour se louer aussi bien l’été que l’hiver. Même si la législation actuelle s’est resserrée dans les grandes villes comme Paris, la location saisonnière bénéfice, au niveau fiscal, du régime de la location meublée plutôt avantageux, sous le statut loueur meublé non professionnel.
La colocation et le coliving
Qui aurait pensé qu’habiter en collectivité reviendrait à la mode ? C’est pourtant ce qui se passe avec la colocation et sa version la plus banchée, le coliving.
À l’origine de cette évolution, on trouve la pénurie de logements dans les grandes villes, qui génère une demande locative sans cesse croissante. Toute une population d’étudiants, de jeunes actifs, mais aussi de seniors ou de personnes en détachement professionnel, se ruent sur les habitats partagés.
La colocation de standing et le coliving, qui garde certaines caractéristiques d’une « coloc » mais avec un standing et des services plus poussés, figurent en bonne place au classement de l’investissement locatif le plus rentable, avec des taux de rentabilité entre 8 et 10 %.
Les bons plans ? Les biens immobiliers au prix du marché dans les grandes villes étudiantes, avec de petites surfaces homogènes qui se prêteront à la colocation. Les investissements locatifs en coliving sont rares sur le marché, ils concernent des projets immobiliers de grande ampleur qui sortent à peine de terre pour le moment. Néanmoins, les taux de rentabilité sont excellents, car les loyers pratiqués vont générer des revenus locatifs supérieurs à ceux de la colocation.
L’immeuble de rapport
Un prix au mètre carré négocié au prix du gros et des revenus réguliers tous les mois grâce à non pas un, mais plusieurs loyers, c’est le secret de l’immeuble de rapport.
Cet investissement locatif peut rapporter gros, car si ses taux de rentabilité moyens se situent plutôt autour de 5 %, un projet immobilier de ce type bien négocié peut avoisiner les 15 %.
L’acquéreur mettra le plus grand soin à choisir un bien « sain » et à examiner les questions d’urbanisme et de droit immobilier. Néanmoins, il est possible de réussir de très belles opérations, notamment en choisissant l’imposition au réel et en créant un déficit foncier. Une aubaine pour les contribuables dont l’impôt sur le revenu est situé dans les tranches marginales élevées. Moyennant quelques travaux de rénovation, l’immeuble de rapport est un placement immobilier qui leur permet de cumuler réduction d impôts et plus-value à long terme en pensant à la revente.
Comment trouver une « pépite » ? Les investisseurs immobiliers rompus à cet investissement locatif repèrent souvent un bien immobilier depuis longtemps sur le marché, dont ils peuvent facilement faire baisser le prix à l’achat. Avec l’aide d’une bonne équipe d’artisans, un bien locatif qui tombe en ruine retrouve en quelques mois l’aspect d’un logement neuf. Vieil immeuble, maison de bourg, lot de bâtisses… Tous ces investissements immobiliers sont rentables, une fois rénovés, pour peu que la demande locative existe dans le secteur. L’immeuble de rapport fait partie des investissements chéris de ceux qui exploitent l’effet de levier du crédit, en vue de se constituer un patrimoine immobilier, tout en convoitant des revenus complémentaires.
Quelques pistes supplémentaires
Pour se montrer encore plus audacieux en matière d’investissement locatif, ou pour mieux diversifier son patrimoine, il est possible d’explorer d’autre niches encore du marché locatif.
Le parking
Certes, ce n’est pas un investissement locatif à première vue très attirant, mais un parking offre un taux de rendement entre 4 et 6 %. Son gros point fort est la faiblesse du prix d achat, entre 5 000 et 30 000 € à Paris. Un parking supprime les frais de gestion locative, car il se passe d’entretien. En revanche, il faut compter des loyers perçus et des revenus locatifs bas, compte tenu du prix mini des loyers, donc multiplier de préférence les acquisitions au même endroit. Les frais de notaire sont aussi assez élevés pour ce qui reste considéré comme un investissement immobilier locatif.
Les résidences services
Les rendements sont loin de ceux de la location saisonnière, mais ils permettent quand même d’espérer entre 4 et 6 %, pour une chambre en résidence senior, en résidence étudiante ou en Ehpad. Le prix du ticket d’entrée est lui aussi attractif, puisqu’une chambre d’étudiant commence à 100 000 €. Il convient d’être vigilant aux programmes immobiliers vendant à des prix au-dessus du marché et aux gestionnaires susceptibles de baisser les loyers, donc de réduire la rentabilité locative de l’opération en cours de route.
