Le calcul de rentabilité est indispensable à la culture générale de tout investisseur, mais il ne fait pas rêver, pourquoi ? Parce que penser investissement locatif revient souvent à se poser la question de combien cela rapporte par mois. Or, un taux de rendement n’est pas très parlant. Heureusement, il existe une autre notion qui permet de calculer le flux de trésorerie, soit le montant total qui atterrit dans la poche de l’investisseur chaque année. Le calcul du cashflow immobilier répond à cette nécessité. Bonne nouvelle : les experts ont mis au point un mode de calcul simplifié ultra rapide et on vous le révèle dans cet article !
Les calculs de rentabilité
Il est utile de comprendre la notion de rentabilité, car c’est d’elle que découle tous les autres calculs qui permettent de cerner l’intérêt d’un investissement immobilier locatif. Elle intervient notamment dans la méthode de calcul du cashflow simplifiée que nous verrons plus loin. Trois types de calcul de rentabilité sont possibles : le taux de rentabilité brut, de rentabilité nette ou de rentabilité nette nette.
La rentabilité brute
Le calcul du taux de rentabilité brut est très simple. Il consiste à diviser le montant des loyers ciblés par le prix d achat du bien, auquel on ajoute tous les frais d’acquisition tels que frais de notaire, frais d’agence et travaux de rénovation et/ou achat de meubles. On obtient un chiffre que l’on multiplie ensuite par 100 pour obtenir le taux.
La rentabilité brute est une notion très décriée mais pourtant, c’est sur elle que le banquier se fonde lors de l’examen d’un dossier d’emprunt. La prudence veut, de plus, qu’il soustrait un mois de loyer à l’ensemble des loyers perçus attendus, pour parer aux risques des loyers impayés et de la vacance locative.
La rentabilité nette
C’est une donnée qui intervient plus directement dans le calcul du cashflow immobilier simplifié. Elle consiste à cerner la rentabilité locative d’un bien de façon plus précise, en incorporant à la formule de calcul, le coût total des frais d’exploitation. Ils compilent tous les frais et charges inhérents à la gestion locative comme les frais de gérance, la taxe foncière, les charges et éventuels travaux de copropriété et l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Ces frais se soustraient aux recettes locatives du premier calcul, pour aboutir sur le calcul d’un taux de rentabilité plus précis.
La rentabilité nette nette
Elle ne rentre pas dans le calcul du cashflow simplifié. Son calcul consiste à soustraire le coût de l’imposition au taux précédent. Si les investisseurs ne s’y attardent pas, c’est souvent parce qu’ils savent optimiser leur situation fiscale lors d’un projet immobilier. Les avantages fiscaux du régime de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) leur permettent de ne pas payer d’impôts durant les 10 premières années de leur investissement. Raison pour laquelle la rentabilité nette nette est peu examinée.
La rentabilité d’auto financement
On en arrive là à une notion qui permet aux investisseurs expérimentés le calcul de leur cashflow immobilier pour un projet d investissement, en à peine 2 minutes. La rentabilité d’autofinancement, dénommée aussi « rentabilité AFSA », quand elle correspond à un projet sans apport, sert de bascule au calcul du cashflow immobilier : voyons comment.
Il existe 2 coefficients qu’il faut connaître aujourd’hui, correspondant aux taux d’intérêt en vigueur :
- 205, pour un taux d’intérêt de 1,6 % sur 20 ans ;
- 240 pour un taux d’intérêt de 1,5 % sur 25 ans.
En divisant le montant à emprunter par ce coefficient, on obtient automatiquement le montant des mensualités à rembourser chaque mois pour la durée de 20 ou 25 ans.
On sait que l’autofinancement est atteint lorsque les loyers perçus financent tout seuls le coût d’un investissement immobilier. Or, si l’on connaît le coût des mensualités, il ne reste plus qu’à reprendre la formule d’un taux de rendement en introduisant dedans le coût des mensualités, de manière à obtenir le taux de rentabilité à partir duquel l’investissement se finance.
Exemple : pour un bien immobilier qui demande un investissement de 205 000 €, financé sur 20 ans, les mensualités seront de 1000 €. Si l’on calcule les ratios de ces mensualités sur le prix d’achat, multiplié par 100, la rentabilité déduite est de 6 %. Cela indique au bailleur qu’il doit atteindre ce rendement locatif minimum pour ne pas avoir à sortir d’argent de sa poche tous les mois. À ce stade son cash flow est nul, puisque les revenus locatifs ne génèrent pas de bénéfices.
À noter : on appelle ce taux de rentabilité, le taux de « rentabilité AFSA », soit le taux de rentabilité sans apport.
Mais que devient notre calcul du cashflow immobilier dans l’histoire ? C’est justement cette notion de rentabilité d’autofinancement qui change tout.
Dès que l’on détient la rentabilité nette d’un bien immobilier, il suffit de la comparer à celle de l’autofinancement. Si elle s’élève au-dessus de ce taux, il suffit de calculer de combien.
Exemple : si nous calculons une rentabilité nette de 8 % par rapport à notre investissement précédent, il en résulte un cash flow positif, soit de 2 % supérieur au taux par rapport auquel le cash flow de notre investissement est nul. Le calcul est alors simple, puisqu’il suffit de multiplier ces 2 % par le prix du projet immobilier, soit 2 % par 205 000, qui atterrissent sur un cash flow de 4100 € par an.
Ce calcul correspond à une situation où l’investisseur décide d’emprunter la totalité du montant, soit d’investir sans apport. Mais, dans la plupart des cas, il est recommandé de fournir un apport minimum de 10 % de l’acquisition. Cela change sensiblement nos calculs, car le taux de rentabilité sans apport (AFSA) devra être remplacé par un autre taux, soit un taux avec apport que l’on nomme AFAA. Ce taux se calcul en déduisant la part d’apport dans le taux AFSA. Par exemple, pour un taux AFSA de 5 %, il convient de déduire 10 % de 5 %, si l’apport est de 10 %. Le taux AFAA se réduit de la sorte à 4,5 %.
