La loi Alur a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014. Elle concerne l’accès au logement et l’urbanisme rénové. L’objectif de cette nouvelle loi est de « réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, il est important de se documenter sur les nouvelles mesures de la loi Alur. La loi Alur instaure ainsi de nouvelles règles concernant le logement français. L’encadrement des loyers fait partie des importants changements menés par le gouvernement. Toutes les mesures de cette loi ne sont pas encore entrées en vigueur, les décrets d’application permettront à ces dispositifs en attente d’entrer en vigueur.
Encadrement des loyers
La loi Alur instaure un nouveau dispositif d’encadrement de loyers notamment dans les zones dites « tendues », en effet, actuellement dans certaines villes la demande de logement étant très supérieure à l’offre, les propriétaires peuvent demander des loyers très élevés qui ne correspondent pas aux biens proposés. Ainsi, pour répondre au problème de la crise du logement, la ministre du logement prévoit d’encadrer les loyers dans certaines conditions. Premièrement les loyers sont encadrés lors d’une relocation.
L’encadrement des loyers dans le cadre d’une première location.
Avant la loi Alur, le propriétaire était libre de choisir sa fixation de loyer lorsqu’il mettait son appartement en location pour la première fois. Dorénavant, pour les contrats de bail signés après le futur décret, le loyer devra se situer dans une fourchette de loyer prévue par le préfet, autrement dit entre 20% plus cher que le loyer de référence et 30% moins cher. Le site de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne peut vous aider à comprendre le loyer de référence. Cet encadrement ne concerne donc pas les baux en cours de location et les baux reconduits tacitement après la mise en place des fourchettes.
L’encadrement des loyers dans le cadre d’une relocation
Depuis 2012, en cas de relocation de logement vacant de location vide les loyers ne peuvent être augmentés par rapport aux loyers payés par l’ancien propriétaire. Il peut cependant être révisé en fonction de l’IRL si cela ne s’est pas fait durant les 12 derniers mois. Cependant, si des travaux d’amélioration ont été effectués le propriétaire peut augmenter le loyer sous conditions. Il existe une deuxième exception dans le cas où le loyer précédent été sous évalué de façon significative, cependant le propriétaire devra prouver cela pour espérer avoir une augmentation. Depuis 2014, cela s’applique également aux locations meublées.
L’encadrement des loyers parisiens
Le nouvel article 25-9 de la loi Alur prévoit l’encadrement des loyers aux locations meublées. D’abord destiné aux zones « tendues » Manuel Valls a annoncé que ce dispositif ne concerna que Paris pour le moment et cela « à titre expérimental ». L’encadrement doit entrer en vigueur au cours de l’été 2015. Les observatoires des marchés locatifs détermineront 3 loyers de référence : loyer de référence de base, un loyer de référence minoré de 30% et un majoré de 20%. Ils seront déterminés selon la catégorie du logement et bien sûr selon le secteur géographique dans lequel il se trouve. Si le loyer ne correspond pas à ces montants, le locataire pourra demander une baisse du loyer. Des exceptions seront possibles si le logement offre des prestations de confort spécifique.
Les autres dispositions actuellement en vigueur
La loi Alur ne concerne pas uniquement l’encadrement des loyers, d’autres dispositions sont dorénavant appliquées :
– Les honoraires d’agences sont plafonnés pour le locataire par rapport à la surface du bien et à son emplacement. Les honoraires sont également limités à 4 prestations : les visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux.
– Le bailleur ne peut pas reprendre son bien aussi facilement, il doit justifier un caractère sérieux au locataire
– En « zones tendues » autrement dit Paris et les 27 agglomérations de plus de 50 000 habitants, les préavis sont limités à un mois et non à 3 mois comme pour le reste des locations vides.
– La location meublée est plus réglementée se rapprochant de la location vide.
– Modification des clauses de solidarité du contrat de bail pour la colocation
Les autres dispositions en attente de décret
D’autres dispositions sont encore en attente comme a liste des documents qu’un propriétaire peut exiger aux candidats à la location, la garantie universelle des loyers (prévue pour 2016) ou des modèles types de contrats de location.
La loi Pinel doit aussi être comprise, elle prévoit des avantages lors de l’achat de logements neufs.
