Le loyer est un règlement que le locataire fait au bailleur en échange d’un logement dans le cadre d’un contrat de bail. Lorsqu’un investisseur souhaite faire de la location vide, il doit se pencher sur la fixation du loyer pour savoir combien son investissement va lui rapporter. Au loyer s’ajoutent également les charges récupérables, le propriétaire peut demander au locataire de rembourser ces charges.
La fixation du loyer
Le loyer se fixe librement lorsqu’un propriétaire loue pour la première fois un appartement. Ce n’est pas le cas en cours de bail ou lors de son renouvellement, effectivement le bailleur ne peut pas modifier librement le montant de son loyer sauf s’il existe une clause d’indexation dans le bail ou bien si le loyer est sous-évalué par rapport aux loyers des appartements voisins.
La révision du loyer
Si une clause d’indexation figure dans le contrat de location alors la révision annuelle du loyer est possible. Dans le cas contraire, le loyer ne peut être revu au cours du bail. Cette modification du loyer peut intervenir maximum une fois par an, soit à une date prévue dans le bail soit à la date anniversaire du bail autrement dit à la date de la signature du contrat de bail.
La revalorisation du loyer n’est pas libre, elle dépend d’un indice officiel : l’indice de référence des loyers (IRL). L’augmentation de loyer ne peut dépasser la variation sur un an de l’IRL. le calcul du nouveau loyer est le suivant : (loyer actuel HT x nouvel IRL)/ IRL de l’année passée.
Si le bail mentionne simplement l’indexation en fonction de la valeur de l’IRL, le loyer pourra diminuer. Si le bailleur a prévu une clause d’indexation à la hausse, le loyer ne pourra pas diminuer et cela même si l’IRL baisse, dans ce cas le montant du loyer restera inchangé.
Les indices sont publiés chaque trimestre, de plus chaque année c’est l’indice du même trimestre qui sera utilisé, si le bail fait référence à l’indice du 3ème trimestre, l’IRL du 3ème trimestre sera utilisé pour les années suivantes. Le bailleur envoie ensuite une lettre pour informer le locataire de la modification du montant du loyer.
Depuis l’application de la loi Alur, le propriétaire ne peut plus revoir le loyer s’il ne l’a pas fait dans un délai d’un an après la signature du bail.
Lorsque le bail vient à son terme, le loueur peut décider d’augmenter le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué, dans ce cas il faudra signer un contrat de renouvellement de bail avec le locataire. Le bail ne sera donc pas reconduit tacitement, il sera renouvelé. Cependant, dans ce cas le propriétaire doit informer le locataire minimum 6 mois avant la fin du bail afin de le prévenir de la future augmentation.
Cela est possible uniquement le propriétaire prouve que le loyer est inférieur aux prix pratiqués dans le même quartier et pour un appartement équivalent et que cet écart est significatif. Le propriétaire doit donner des informations précises sur les différents logements qui lui ont servi de référence. En région parisienne, le propriétaire peut s’aider de l’Observation des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) pour obtenir des informations concernant les prix pratiqués.
L’augmentation est ensuite répartie sur 3 ou 6 ans en fonction de la durée du renouvellement du bail et du taux d’augmentation du loyer.
L’encadrement des loyers
En location vide et dans certaines agglomérations, on trouve des encadrements de loyers pour tenter de rééquilibrer la demande et l’offre de logement. Ce dispositif touche également depuis peu les investisseurs qui choisissent de louer meublé. Ainsi la fixation du loyer n’est pas libre. Cette loi touche les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Cet encadrement touche les relocations de logements vacants ainsi que les renouvellements de bail. Cela ne concerne donc pas les premières locations.
Les charges
Le propriétaire peut demander au propriétaire le remboursement de certaines charges appelées « charges récupérable ». Cela fait partie des droits des locataires et de ses devoirs. Ces charges sont versées par le locataire sous forme d’avance, en effet le propriétaire paiera ces charges plus tard, s’il s’avère que l’estimation des charges n’est pas exactement égale au montant réel le locataire est donc remboursé de la différence lors de la régularisation annuelle. Il existe une liste de ces charges fixée par le décret du 26 août 1987. Cette liste admet plusieurs catégories de charges les services liés à l’usage des éléments du logement (fourniture d’eau et d’énergie), les dépenses d’entretien et menues réparations des parties communes, impôts concernant à des services profitant au locataire.
