Selon la loi Alur, le terme colocation caractérise une « location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. » Les règles pour investir en colocation s’appliquent aux locations meublées comme aux locations non meublées. La colocation est une solution adaptée pour les étudiants et les jeunes actifs car louer à plusieurs revient normalement moins cher que louer un studio seul. C’est une alternative économiquement intéressante. La colocation a donc un avantage financier et pratique pour les habitants. Néanmoins, elles présentent certains risques.
Les risques financiers de la colocation
L’investisseur qui souhaite louer son appartement en colocation doit également se méfier des futurs colocataires car la colocation peut parfois être risquée.
Tout d’abord, la colocation est répandue principalement chez les étudiants. Les revenus de ces derniers seront souvent faibles, il faut donc demander une garantie des parents dans la plupart des cas. Cette garantie implique que les parents sont chacun responsables de la totalité du loyer et non de la quote-part de leur enfant.
De plus, les jeunes seront également amenés à déménager fréquemment, ce qui implique une gestion du logement plus fréquente : visites de l’appartement, annonce…
Partager son lieu de vie
Du coté des locataires, partager son espace de vie est quelque chose de particulier. De ce fait, une colocation peut très bien se dérouler, car les atouts de la colocation sont nombreux : se sentir moins seul, nouer des liens d’amitié, partager les taches et les frais… Mais elle peut aussi se dégrader rapidement. Et si la colocation se passe mal, cela se répercute également sur la rentabilité du propriétaire : période de vacance, mauvaise entente avec les habitants, risque d’impayé…
Pour des colocataires ayant des modes de vie incompatibles la colocation peut voler en éclat. Ainsi, si les colocataires ne s’entendent pas ils peuvent vouloir quitter la colocation plus rapidement que prévu. Fixer des règles de vie dès le départ peut être une bonne solution pour réussir à vivre à plusieurs.
Le propriétaire doit donc prendre soin de sélectionner ses locataires.
Le bail de la colocation
Lors de la signature du bail, il est possible de signer un contrat de bail unique avec tous les colocataire ou bien un bail multiple c’est-à-dire un contrat avec chaque locataire. Cette dernière solution est à privilégier en général car les colocataires sont donc plus indépendants avec signer un bail multiple. Avec ce type de contrat, le colocataire qui part peut être remplacé par les locataires restants ou par le propriétaire.
Il faut savoir que quoi qu’il arrive tous les colocataires doivent être mentionner dans le bail, si un seul figure sur le bail, les autres seraient considérés comme en sous-location et ne présenteront pas tous les droits du locataire. Aussi, le colocataire qui y figure sera le seul responsable aux yeux du propriétaire si le loyer ou les charges ne sont pas payés.
Le propriétaire peut demander une clause de solidarité pour éviter les pièges et s’assurer d’être toujours payé. En effet grâce à cette clause, tous les colocataires deviennent solidaires entre eux jusqu’à la fin du contrat c’est-à-dire que si un des colocataires décide de ne plus payer, les autres devront payer sa quote part. Cela est un avantage pour le propriétaire qui est protégé contre les impayés mais cette clause peut s’avérer risquée du coté des colocataires s’ils ne peuvent pas se faire entièrement confiance. Jusqu’à maintenant, cette clause posait problème en cas de départ d’un des colocataires, en effet avec cette clause celui qui voulait partir avant la fin du contrat devait payer le loyer, les charges ou toute autre somme due au propriétaire jusqu’à la fin du bail. Pour éviter cette situation, il fallait ajouter un avenant au contrat qui libérait le locataire sortant de son obligation de solidarité à l’égard des autres colocataires. Cependant depuis la loi Alur, cette règle ne s’applique plus sur les baux signés après le 27 mars 2014. Pour les baux plus anciens, la solidarité prend fin 6 mois après la date d’effet du congé.
