Le statut de loueur en meublé professionnel autrement dit LMP fut pendant longtemps prisé grâce à sa fiscalité avantageuse et son accessibilité dans la mesure où ce statut donne lieu à des avantages fiscaux assez appréciables auxquels n’ont pas droit les loueurs non professionnels. Ainsi, il séduisait les propriétaires à la recherche d’investissement locatif efficace. Cependant la loi de Finances pour 2009 a durci les conditions d’accès à ce statut pour le réserver exclusivement aux véritables professionnels. Cela concerne principalement les conditions de recettes maintenant plus compliquées à remplir.
LMP : Uniquement pour les professionnels
La loi de Finances datant de 2009 a souhaité rendre le statut de loueur en meublé professionnel moins accessible pour qu’il garde son sens et que des loueurs non professionnels appelés LMNP ne puissent pas l’obtenir aussi facilement qu’auparavant. Cela a servit à limiter les niches fiscales car les locations meublées professionnelles servaient parfois comme moyen de défiscalisation. De plus, ces avantages en terme de fiscalité LMP étaient non justifiés et comptaient de plus en plus de bénéficiaires. En effet jusqu’en 2008, il suffisait que le montant total des recettes locatives soit supérieur à 23 000€ et que l’investisseur possède une immatriculation au registre des commerces et des sociétés (RCS). Beaucoup de particuliers qui détenaient un patrimoine immobilier pouvaient donc bénéficier de ces avantages alors qu’en réalité ils ne pouvaient pas être qualifiés de loueurs professionnels.
Changement de loi
On compte désormais trois conditions afin d’être considéré loueur en meublé professionnel. Les conditions existantes reste inchangées: le montant total des recettes locatives de l’ensemble des membres du foyer fiscal doit être supérieur à 23 000€, l’immatriculation au registre des commerces et des sociétés. A cela s’ajoute une troisième condition : les loyers doivent dépasser les autres revenus du foyer fiscal. Cette troisième condition restreint considérablement le nombre d’investisseurs pouvant conserver le statut de professionnel.
Les conditions à remplir
Ces trois conditions doivent être étudiées plus précisément afin de les comprendre de façon certaine. Tout d’abord elles doivent être remplies simultanément pour avoir le statut de LMP dans le cas contraire, le loueur est automatiquement considéré comme LMNP. Il faut également noter que le statut prend en compte l’ensemble du foyer fiscal. La condition concernant l’immatriculation est donc valable dès que l’un des membres du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel. Et ainsi, le caractère professionnel sera appliqué pour la totalité des recettes locatives réalisées par l’ensemble des personnes qui constituent le foyer fiscal.
La règle concernant le seuil de recettes annuelles de 23 000€ s’applique aux recettes des loyers acquis et comprennent les loyers charges comprises auxquels on peut ajouter éventuellement des indemnités d’assurance. Les recettes sont calculées à partir du foyer fiscal et prorata temporis, à savoir en proportion du temps écoulé. Pour ce qui concerne la nouvelle loi : il faut comparer les recettes de l’activité locative aux revenus d’activité. Ces revenus correspondent aux traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (autres que l’activité locative meublée), les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés. Cette comparaison se fait au niveau des montants net imposables.
En conclusion
Finalement, ces conditions sont donc maintenant plus difficilement réalisables et de nombreux loueurs se voient donc retirés de leur ancien statut de LMP. Il est important de consulter la fiscalité propre aux LMP qui est en réalité un des principaux avantages de ces locations. Ainsi, ils perdent de précieux avantages fiscaux. La loi a prévu cela en ajoutant des mesures transitoires en vue d’atténuer ces déficits et de rendre le passage entre l’ancienne et la nouvelle loi plus progressif. Cela concerne les locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 et les locations portant sur un local d’habitation acquis avant le 1er janvier 2009, les recettes de ces locations seront surpondérées.
