Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier ? C’est un excellent choix de placement, d’autant que de nombreux statuts s’offrent à vous. Outre la location nue, la location meublée s’avère plus intéressante, notamment avec l’apparition du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Inutile de créer une société, vous pouvez exercer cette activité en nom propre. Ce régime ouvre droit à plusieurs avantages, comme une fiscalité attractive, une réduction d’impôts, une récupération de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) et une gestion locative simplifiée. Le dispositif vous permet également d’atteindre vos objectifs, à savoir préparation de retraire, perception de loyers chaque mois, gain de revenus supplémentaires et constitution d’un patrimoine immobilier à long terme. Pour ne pas vous lancer dans un projet sans issue, trouvez ici quelques points sur le LMNP.
Le principe du LMNP
Le statut du loueur en meublé non professionnel existe depuis 1949. Son concept est simple, permettre à un particulier de devenir propriétaire d’un bien meublé et de profiter d’un avantage fiscal intéressant.
Qu’est-ce que le LMNP ?
La location meublée non professionnelle est un dispositif fiscal, à destination de tous les contribuables français. Son but est de permettre à l’investisseur d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, forcément meublé(s), avec zéro contrainte de gestion locative. Un achat peut entrer dans le cadre d’un investissement LMNP dès 60 000 euros, voire moins, car les biens peuvent être un studio, un appartement ou une maison.
Pour bénéficier de ce statut, le propriétaire doit être tout un particulier. Il exerce l’activité en son nom, donc la création d’une société de gestion immobilière s’avère inutile. Pour ce faire, il doit s’immatriculer en bonne et due forme auprès du Greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué en meublé non professionnel. Le propriétaire doit ensuite procéder à une déclaration LMNP, dans les 15 jours qui suivent l’achat du bien. Les formalités essentielles se trouvent en ligne et l’enregistrement s’effectue via un formulaire p0i. Ensuite, il faut déclarer l’activité auprès de la mairie du lieu où le bien est situé.
Si vous êtes intéressé par le LMNP, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel afin d’étudier en amont la rentabilité de votre investissement.
Quelles sont les conditions pour être éligible au LMNP ?
Le LMNP est un placement ouvert à tout le monde qui souhaite optimiser ses rendements locatifs. Ses conditions d’éligibilité sont très simples, parfaites pour les investisseurs qui envisagent de se lancer dans un investissement immobilier à long terme. Voici les conditions à respecter.
Tout d’abord, le choix de la typologie de bien doit être réalisé avec minutie. Vous avez deux options, soit investir dans une habitation classique meublée (maison ou appartement), soit dans des résidences de services, comme :
- les résidences étudiantes,
- les résidences de tourisme,
- les résidences pour senior,
- les résidences d’affaires,
- les EHPAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
La condition exige que ces résidences soient meublées pour le confort des locataires. Le bien doit posséder une superficie supérieure ou égale à 9 m2 et un volume habitable de 20 m3. Le logement doit aussi être équipé d’un certain nombre de meubles, dont la liste est fixée par le décret du 21 juillet 2015. Cet équipement comprend :
- une table et des sièges,
- un lit avec matelas et couverture,
- un réfrigérateur,
- des ustensiles de cuisine et de la vaisselle,
- des luminaires,
- des meubles de rangement,
- du matériel ménager (balai, aspirateur, serpillère).
Le dernier critère exigé par le statut du loueur en meublé non professionnel concerne les revenus locatifs par an de l’investisseur. En effet, la mise en location de votre bien ne doit pas percevoir plus de 23 000 euros TTC par an de recettes locatives. Aussi, les revenus perçus ne doivent pas être supérieurs au montant des revenus professionnels annuels de votre foyer fiscal.
Notez que si le logement ne répond pas à ces contraintes, alors votre location sera considérée comme nue. Vous ne bénéficierez pas des avantages du LMNP.
LMNP ou LMP : savez-vous la différence ?
Le statut LMNP ne doit pas être confondu avec le statut LMP (Loueur meublé professionnel). Ils s’adressent tous aux particuliers qui souhaitent louer leurs biens en meublé. Pourtant, quelques caractéristiques les différencient.
D’abord, contrairement au LMNP, les revenus de la location meublée en LMP doivent être supérieurs à 23 000 euros TTC par an, et aussi supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Par ailleurs, le dépassement de ce seuil n’impose pas obligatoirement le statut LMP. L’investisseur a largement le choix entre un autre statut pour son investissement immobilier. En termes de fiscalité, le LMP peut imputer son déficit sur le revenu global du foyer fiscal. Tandis qu’avec le LMNP, vous ne pouvez le faire que sur les simples revenus issus de votre location. Enfin, contrairement à la location meublée non professionnelle dont la plus-value est imposée selon la fiscalité des particuliers, pour le loueur en meublé professionnel, c’est le régime de plus-values professionnelles qui s’applique.
La fiscalité du LMNP
Le LMNP se voit appliquer un régime fiscal très particulier en raison de la nature des locations envisagées. Le loueur a le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel. Voici les spécificités fiscales de ce statut.
Le régime micro BIC ou le régime réel
À titre de rappel, les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce qui veut dire qu’ils ne viennent pas s’ajouter aux revenus fonciers issus d’une location nue.
Donc en optant pour le LMNP, la déclaration de vos revenus fiscaux peut se faire en deux régimes :
- le régime micro-BIC,
- le régime réel.
Pour le premier, les revenus générés par la location du logement meublé ne doivent pas dépasser 72 600 euros HT (Hors taxe) par année. Cependant, le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de l’ordre de 50 % sur vos recettes locatives. Il existe également un abattement de 71 % pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes. Le régime micro-BIC se montre intéressant si les charges liées à la location sont restreintes. Dans d’autres cas, mieux vaut vous tourner vers le régime réel.
Concernant le régime réel du loueur meublé non professionnel, il est recommandé de l’adopter lorsque les charges dépassent les 50 % d’abattement offert par le régime micro-BIC. Autrement dit, toutes vos charges sont déductibles de vos recettes locatives, telles que :
- l’assurance du bien immobilier,
- les charges de copropriété,
- les travaux d’entretien et de réparation,
- les impôts et taxes,
- les honoraires de l’agence,
- les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers relatifs au crédit immobilier,
- etc.
De toute évidence, le régime réel s’applique automatiquement si les revenus générés par l’activité dépassent 72 600 euros HT par année. Il vous permet de déduire l’amortissement de votre logement et les équipements présents, et ainsi de réduire davantage votre impôt. Le régime réel se montre très attractif par rapport au régime micro-BIC. Il vous permet de faire des économies d’impôt plus avantageux.
Sachez pourtant que la durée d’engagement sur un régime dure une année. Donc, il est possible de changer de régime (micro-BIC ou réel) tous les ans et ainsi adopter le plus favorable. Pour cela, envoyez un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale du changement.
Le déficit foncier en LMNP
Une location meublée peut générer un déficit foncier. Il survient lorsque les dépenses, les frais et les charges de la location sont supérieurs aux revenus générés. Dans le cadre d’un investissement en LMNP, le déficit est reportable. Cela signifie que si vos loyers ne couvrent pas les dépenses et les charges, le régime vous permet de reporter le déficit pendant les 10 prochaines années.
Donc, il faudra faire en sorte que vos charges restent d’un montant inférieur aux loyers perçus chaque année. Cela est également valable avec l’amortissement. Il est plafonné, ne pouvant pas dépasser la différence entre le total des charges et le montant total du revenu locatif annuel. En cas de dépassement, vous pourrez seulement les reporter sur vos futurs revenus en LMNP.
La loi Censi-Bouvard
Avant tout, la loi Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un ou plusieurs biens dans une résidence de services. Elle vous permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Proposé par le gouvernement, ce dispositif a pour but de développer le réseau d’infrastructures d’utilité publique en France (accueil de personnes âgées, d’étudiants, de professionnels itinérants ou de touristes).
Dans le cadre d’un investissement en LMNP, la loi Censi-Bouvard se montre comme un dispositif d’optimisation fiscale très intéressant. Elle accorde une réduction d’impôt jusqu’à 11 % du prix d’acquisition du bien, plafonné à 300 000 euros par année, et répartis sur 9 ans. Ainsi, pour être éligible, pensez à faire l’achat d’un bien meublé au sein d’une résidence de services. Si vous arrivez à conserver le bien jusqu’à 20 ans, alors il vous est possible de récupérer jusqu’à 20 % de la TVA payée sur le prix d’achat du bien. Donc, la loi Censi-Bouvard en LMNP offre le double avantage de devenir propriétaire et de rentabiliser son investissement tout en percevant des revenus locatifs peu fiscalisés. Parfois, pour en bénéficier, veillez à ce que le logement soit loué sous bail commercial pour une durée minimum de 9 ans.
Les divers avantages du LMNP
Revenus locatifs intéressants, avantages fiscaux, flexibilité du statut…, le LMNP présente des atouts non négligeables pour les investisseurs. Les voici.
Récupération de la TVA
Exercer l’activité sous le régime loueur meublé non professionnel ouvre droit au statut de commerçant. Avec ce statut, tout investisseur peut récupérer la TVA de son achat immobilier. Il est donc possible de recevoir le remboursement de 20 % du montant de votre investissement. Toutefois, la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions. Votre logement doit être situé dans une résidence proposant au minimum 3 services (blanchisserie, entretien des locaux, réception de la clientèle, service de petit-déjeuner). En fonction de votre projet, vous pouvez investir dans un EHPAD, une résidence de tourisme, une résidence d’affaires ou une maison d’affaires. En outre, pour récupérer la TVA, vous devez également confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans.
Gestion locative déléguée
L’un des grands avantages du statut du loueur meublé non professionnel se trouve sur sa gestion locative simplifiée. En effet, vous n’aurez pas à vous inquiéter sur l’administration de votre patrimoine, car le gestionnaire prend toute la responsabilité. Cela vous procure de nombreux avantages, dont :
- versement régulier des loyers sur 12 mois assuré,
- versement des revenus locatifs au propriétaire,
- aucune perte de revenus pendant les vacances locatives,
- les travaux d’entretien et les travaux de réparation et de rénovation bien assurés,
- rédaction de bail bien effectuée,
- recherche et mise en place de locataires.
Vous pouvez donc être serein, puisque ce sont des professionnels dans leur domaine, connaissant parfaitement leur mission. Pour profiter d’un investissement stable, rien de mieux que de vous tourner vers un logement meublé. Les résidences de service vous apporteront un grand confort de placement.
Plusieurs possibilités au terme d’un bail commercial
En tant qu’investisseur en LMNP, sachez que vous êtes lié à un gestionnaire de la résidence par un bail commercial. Ce document renferme le cadre juridique du bail LMNP et sa durée. Son but est de permettre à l’investisseur de ne pas chercher des locataires, mais de percevoir des loyers de façon mensuelle ou trimestrielle. Durant tout le bail, il n’aura donc qu’un seul interlocuteur, le gestionnaire de la résidence.
Si votre bail commercial arrive à sa fin, sachez que plusieurs cas de figure sont possibles :
- vous refusez le renouvellement du bail et récupérez votre résidence meublée ;
- le bail commercial se prolonge tacitement et la location continue dans les mêmes conditions ;
- le bail est révisé avec la signature d’un nouveau contrat pour 9 ans (réévaluation loyer à la valeur locative du marché, poursuite des avantages du statut LMNP).
Quoi qu’il en soit, vous l’aurez compris, les avantages du régime LMNP sont innombrables. Ce type d’investissement immobilier s’affiche comme un bon plan. Il vous offre plein d’opportunités de diversification, d’avantages fiscaux intéressants et d’un rendement locatif attractif.
